山东省临沂高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁1391民初524号

原告：临沂市某某交通服务有限公司，住所地：临沂市兰山区。

法定代表人：吴某为，执行董事兼。

委托诉讼代理人：朱俊杰，山东宇澄律师事务所律师。

被告：某某工业装备有限公司，住所地：临沂高新区。

法定代表人：陈某远。

委托诉讼代理人：陈少军，山东登高律师事务所律师。

原告临沂市某某交通服务有限公司（以下简称“某某公司”）与某某工业装备有限公司（以下简称“某某公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2024年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人朱俊杰，被告某某公司的委托诉讼代理人陈少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年7月1日签订的《租赁协议》解除；2.依法判令被告返还租赁原告的土地、房屋及附属设备、设施；3.依法判令被告支付2018-2023年度的租赁费共计120万元及利息；4.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定将原告拥有处置权的位于临沂高新技术开发区**镇**村（原马厂湖治超站）的土地、房屋等租赁给被告使用；租赁期限为十年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租赁费按年缴纳，采取先交费后使用的原则，被告须于每年6月30日前支付下一年度的租金。在租赁上述租赁物后，被告却未按照《租赁合同》的约定支付租赁费。除向原告支付了2016年、2017年度的租赁费外，自2018年起被告一直未按照《租赁合同》的约定向原告支付租赁费。截止到本次起诉时止，被告欠原告2018-2023年度的租赁费共计120万元。此外，经原告现场核实，被告违反合同的约定，违法将租赁物转租给第三人。因被告拖欠租赁费、将租赁物转租给第三人等行为属于合同约定严重违约行为，原告多次要求被告支付拖欠租赁费并纠正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2023年3月31日按照《租赁合同》约定通知被告方解除租赁协议并要求被告交还租赁物、支付欠付的租金及利息。在收到原告的通知书后，被告却依然未向原告支付拖欠原告的租赁费，也未将租赁物返还给原告。综上所述，原告的行为违反了双方《租赁协议》的约定，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定提起本次诉讼。请求法庭依法查明有关的案件事实，依据相关《民法典》等法律、法规的规定及双方签订的《租赁协议》的约定，支持原告的诉讼请求。

被告某某公司辩称，一、原告所诉不属实，被告没有支付租赁费的原因系由于租赁物存在隐性的重大缺陷，漏雨漏水给被告造成了巨大经济损失，被告已经多次告知原告，但原告至今没有赔偿。也正是因为原告明知该漏雨情形存在，所以自2018年起至2023年4月之前也从未向被告追索过租赁费。因此，被告并不存在故意拖欠租赁费之说。二、被告将涉案房屋转租属实，但转租的承租人是经原告介绍的，据了解，次承租人与原告的上级单位同属一家，所以，被告的转租并不构成违约，原告要求解除租赁合同的诉求不能成立。三、根据租赁合同第三条约定，案涉租金为每年支付一次，界定的时间点为每年的6月30日之前。那么，2018年度的租金交付时间应为2018年6月30日，2019年度的租金交付时间应为2019年6月30日，2020年的租金交付时间应为2020年6月30日。虽然租赁期限是连续的，但这种约定的租金支付方式应当属于每一年度各自独立的债务，依照民法典规定的诉讼时效计算，原告对自2018年至2020年度这三年租金的起诉已超过诉讼时效，该三年的租金54万元的诉讼请求乙方不能得到支持。四、原告提供的仓库存在多处无法修缮的原始性破漏，被告虽经多次维修，但只要有中到大雨以上的天气，则必然会发生漏雨，因此造成被告存放在仓库内的智能机器人被泡水损坏，由此给被告造成的财产损失高达200余万元。依据租赁合同第九条的约定，原告应当对该损失向被告赔偿。五、被告承租后，在原基础上添附增设的不可拆除和移动的构筑物即附属物，建设成本大约在100余万元，如果租赁合同解除后，该部分添附物对原告仍具有当然得利用价值，因此，无论合同在何时解除，原告都应当给与被告适当补偿。综上答辩，请求法庭依法驳回原告的诉求，调解或判决原被告双方之间的租赁合同继续履行至约定期满。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告某某公司作为出租房（甲方）与被告某某公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，合同约定：一、房屋及土地基本情况，房屋坐落在临沂高新区**开发区**镇**村（原马厂湖治超站）。房屋四层共33间，仓库一间，土地面积7866平方米。二、租赁期限：自2016年7月1日至2026年6月30日。三、第1年租金15万元；第2年租金16万元；第3年租金17万元；第4年租金18万元；第5年租金19万元；第6年租金21万元;第7年租金22万元；第8年租金23万元；第9年租金24万元；第10年租金25万元。支付期限：甲方交房后支付首年租金，以后每年6月30日前支付下一年租金。四、乙方承租该房屋用途为：澳扎克智能机器研发生产基地，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分组给第三方。八、合同解除的条件：（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、不支付或者不按照约定支付租金；2、不支付或者不按约定支付应由乙方负担的各项费用；3、未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋用途或转租、分组给第三方。甲方允许乙方对房屋进行装修或增设他物，合同期满或解除后，乙方房屋增设他物归乙方所有。合同另对房屋维护及修缮、房屋使用的有关费用、房屋交付及交换的期限方式及验收等作出约定，某某公司及某某公司在合同尾部加盖公章及签字确认。后被告某某公司未按照上述协议履行租赁费用，原告主张其于2023年3月31日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，并向本院提交邮寄单及马厂湖邮局出具的证明，拟证明被告已收到该通知书。后原告诉至本院后，本院于2024年3月23日向被告发送本案起诉状副本以及开庭传票，被告法定代表人签收。

另查明，被告向本院提交《房屋租赁合同》一份，系被告法定代表人陈某远作为出租房与案外人日照某某有限公司解放路西段拓宽改造工程项目经理部（以下简称“日照某某公司”）作为承租方签订，约定将涉案厂房31间，面积约7666平方米，出租给乙方使用，租赁期限两年，房租费一年一交，自2023年2月1日起至2025年1月31日止。租金壹年为人民币560000元，合同另对双方的权利义务作出其他约定。陈某远在甲方处签字捺印，日照某某公司加盖公章，落款日期为2023年2月1日。

再查明，诉讼过程中，被告申请本院对其在涉案租赁场地范围内增设及维修改建的构筑物、附属物、绿化进行价值评估，经双方共同选定，本院依法委托山东立质鉴证机动车鉴定评估有限公司进行评估，该鉴定机构出具鉴定意见为：鉴定价格为94581.00元（鉴定基准日为2024年4月15日，即被告申请时间）。原告对该评估报告质证认为评估价格过高，被告质证鉴定价值明显低于事物价值，认为评估价值过低。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。原告某某公司与被告某某公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规、行政法的强制性规定，双方均应当依约履行。

关于合同解除问题。被告逾期一直未付租金，根据合同约定，原告有权解除合同、收回房屋并要求被告补齐租金费用。关于解除合同时间。原告主张2023年3月31日通过邮寄方式向被告的法定代表人发送解除房屋租赁合同通知，但被告不予认可且原告提交的邮局证明显示签收人是收发室，结合被告于该邮件寄出时已将涉案厂房租赁给第三人日照某某公司的事实，无法认定被告已接到原告的解除租赁合同通知书。根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故案涉合同应自2024年3月23日解除。

关于欠付租金问题。本案中，被告主张已于2023年2月1日转租给案外人日照某某公司，原告主张未经其同意，但庭审中亦认可对转租知情，原告对转租长时间未提出异议，视为原告同意转租，故原告应支付租金的时间截至合同解除之日即2024年3月23日，因本案中原告仅主张2018年度至2023年度租金，本院予以支持，被告应支付的租金数额为1085000元（2018.7.1-2019.6.30租赁费17万元＋2019.7.1-2019.6.30租赁费18万元＋2020.7.1-2021.6.30租赁费19万元＋2021.7.1-2022.6.30租赁费21万元＋2022.7.1-2023.6.30租赁费22万元＋2023.7.1-2023.12.31租赁费11.5万元）。被告抗辩2018年至2020年的租金已超诉讼时效，本案中虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。租赁合同履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务，故对被告的该抗辩不予支持。

涉案合同解除后，被告不宜再继续占有房屋，故被告应将涉案土地及地上建筑物返还给原告。因涉案合同中允许被告在某某厂房装修、增设他物，现增设的他物与建筑物不可分，被告返还租赁物后，原告仍可就增设物再利用。故根据公平原则，本院酌定被告增设物的现价值在应付租金中予以扣减，扣减数额为本院依法委托的鉴定机构鉴定意见数94581元，故被告应支付原告租赁费共计990419（1085000元-94581元）。关于利息，本院酌定支持以990419元为基数，自2024年1月30日（起诉之日）起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告抗辩鉴定费15000元应由原告支付，该费用系被告为确定其增设他物价值而支出的必要费用，应由其自行承担。被告另抗辩因租赁的涉案厂房漏水给其造成200余万元损失，但并未向本院提交证据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十六条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告临沂市某某交通服务有限公司与被告某某工业装备有限公司于2016年7月1日签订的《租赁合同》于2024年3月23日解除;

二、被告某某工业装备有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂市某某交通服务有限公司欠付的租金990419元及利息（以990419元为基数，自2024年1月30日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;

三、被告某某工业装备有限公司于本判决生效后二十日内将租赁原告临沂市某某交通服务有限公司的位于临沂高新技术产业开发区**镇**村（原马厂湖治超站）土地、四层楼33间及仓库一间，返还给原告临沂市某某交通服务有限公司;

四、驳回原告临沂市某某交通服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15600元，由原告临沂市某某交通服务有限公司负担1896元，由被告某某工业装备有限公司负担13704元，被告于支付上述款项时一并付给原告。

本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的,应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书,并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员王今

二〇二四年七月三十日

法官助理夏蒙蒙

书 记 员钱希雯