河南省信阳市平桥区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）豫1503民初7757号

原告：马某甲，男，汉族，1989年6月13日生，信阳某教师，住信阳市XX村，身份证号：XXX。

委托诉讼代理人：李淮弘，河南申威律师事务所律师。

被告：信阳某甲有限公司。

统一社会信用代码：914115xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：吴某，公司总经理。

委托诉讼代理人：曹吉文，河南冠南律师事务所律师。

原告马某甲诉被告信阳某甲有限公司（以下简称某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2025年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某甲的委托诉讼代理人李淮弘、被告某公司的委托诉讼代理人曹吉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马某甲向本院提出诉讼请求:1．判令解除和被告签订的"房源预定协议"；2．判令被告双倍退还原告定金1040000元（520000*2)；3．判令被告退还原告预付款480000元，并按照该金额以当月LPR利率支付占用资金期间的利息（从起诉之日起到实际付清之日止）；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年被告开发的位于信阳市羊山新区新十八街与纬南三路交汇处的"X"住宅项目，经熟人介绍并实地考察后，决定购买该项目住宅一套。2021年8月21日和8月30日分别向被告公司转账10万元和90万元，该公司在收到上述款项后，于2021年8月30日跟原告签订"房源预定协议"一份，承诺收到原告购房定金100万元及其他付款条件和签订商品房买卖合同的条件（原告购买的房屋总价款2600000元，面积180平方，单价14444.44元），原告缴纳定金后，被告迟迟不动工、不开工，该项目从2021年一直烂尾停滞到现在，现因被告原因导致无法和原告签订商品房买卖合同，房屋无法交付，本预定协议无法履行，根据《民事诉讼法》第二十二条之规定，现依法诉至贵院，请求判如所请！

被告某公司辩称，1、双方签订的房源预定协议属于无效合同，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的预售合同应当认定无效，原、被告双方所签协议涉及的商品房项目至今未取得预售许可证，所以双方签订的协议为无效协议，应当按照民法典第157条规定处理。2、原告与被告签订协议时，被告公司当时的实际控制人为李某，股东为信阳某乙有限公司，该公司持股的时间为2021年5月11日至2024年11月6日，其持股期间无力运营项目，后股权回转至现股东信阳某兴业置业有限公司，原告所签协议属于某丙有限公司持股期间所为，由于某丁有限公司被强制退股，与现股东的财务交接不完整，相关债权在核实过程中，包括原告是否向公司支付过房屋款项，待审计核实。3.如果原告对被告公司的预付款属实，鉴于案涉商品房项目，被告正在与某戊有限公司合作洽谈过程中，被告方的债务将由联方公司承继，由联方公司核实债务后，由联方公司按还款计划支付。综上三点在原告购房款未经审计核实之前，被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2021年8月21日、2021年8月30日，原告马某甲分别通过其父亲马某乙、母亲张某向被告某公司银行转账及刷卡支付10万元、90万元，被告某公司相应出具收据两张，载明10#楼08户订金入会、10#楼08户首期款。2021年8月30日，原告马某甲（乙方）与被告某公司（甲方）签订《房源预定协议》，约定：第一条，乙方自愿申请预定甲方所属位于羊山新区新十八大街与纬南三路交汇处东北角的“X”X商铺，预测建筑面积约180平米（最终以房管局测绘报告为准），预售单价14444.44元/，总房款以网签《商品房买卖合同》为准。在签订本协议同时，乙方自愿向甲方交纳购房定金100万元。第二条，乙方同意采用付款方式：（此处空白）乙方同意一次性付款或按揭方式付款或全款分期，开盘后按相应方式支付余款....。第三条，逾期未签定《商品房买卖合同》取消认购资格。合同签订后，案涉项目一直未动工，无建设施工许可手续，亦未取得商品房预售许可证明，原告马某甲多次与被告原法定代表人李某协商未果，诉至本院。

另查明，被告某公司此前一人股东为信阳某兴业置业有限公司，于2021年5月11日变更为股东信阳某乙有限公司，于2024年11月6日股权回转至信阳某兴业置业有限公司。

本院认为,本案争议在于《房源预定协议》性质、效力及有关责任负担三个问题。（一）关于《房源预定协议》的性质。依民法原理，预约合同系与本约合同相对而言，为当事人之间约定将来再行磋商订立一定合同的合同，而本约合同则是当事人对相互之间权利义务所作较为明确约定的合同。评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。本案中，原告马某甲与被告某公司于2021年8月30日签订的《房源预定协议》，虽已对双方所交易房屋的坐落、面积、单价等作出了明确约定，且原告向被告即已交纳定金100万元，但其名称既含有再行协商签订正式合同的意思表示，合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款，且依通常交易习惯还需更换正式的商品房买卖合同，在房产管理部门网签备案，故案涉《房源预定协议》性质应为商品房买卖预约合同。（二）关于《房源预定协议》的效力。合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。毋庸赘言，案涉《房源预定协议》双方意思表示真实，已告成立。因《房源预定协议》性质为预约合同，故某公司订立时虽未取得商品房预售许可，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”规定，认定《房源预定协议》无效。但案涉《房源预定协议》签订时，某公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且无证据显示小区建设项目立项、规划、施工等所有手续已取得审批。在此情形下，某公司即面向社会，以签订“房源预定协议”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉《房源预定协议》依法应当认定无效。对原告诉请解除《房屋预定协议》的请求，本院不予支持。（三）某公司应承担何种责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房源预定协议》无效，原告主张适用合同违约情形下的定金罚则，缺乏依据，本院不予支持。况且即使如原告所理解《房源预定协议》有效，虽然该协议使用了“定金”一词，但未约定定金罚则（如双倍返还或没收），被告向原告出具的收据载明款项性质为10#楼08户订金入会及首期款，原告支付的款项性质本质上符合预付款的功能——用于合同履行阶段的款项抵扣，而非担保合同履行，故对原告主张适用定金罚则，要求被告按定金数额520000元双倍返还不予支持，被告某公司应将收取的预购房款100万元相应予以返还。如前述，案涉协议导致无效与原告无关，系被告某公司单方所致，由此给原告造成的资金占用期间的利息损失，应自2021年8月31日起按银行同期贷款市场报价利率计算支付。被告某公司内部股东变更及财务交接无权对抗合同相对人，对其相应辩称意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：

一、被告信阳某甲有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告马某甲返还预购房款1000000元及利息（以1000000元为基数，自2021年8月31日起，按全国银行间同业拆借中心授权公布的一年期贷款市场报价利率计算利息至本息付清之日止；）

二、驳回原告马某甲的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取9150元，由原告马某甲负担3050元，被告信阳某甲有限公司负担6100元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员蒋荟

二〇二五年六月二十三日

法官助理冯茹雅

书 记 员黄胜男