河北省元氏县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）冀0132民初486号

原告：冯某雪，女，1987年6月18日出生，汉族，住河北省石家庄市元氏县。

委托诉讼代理人：秦莉娟，河南好德律师事务所律师。

被告：石家庄某某房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县。

法定代表人：李某茹。

委托诉讼代理人：智罡，河北来仪律师事务所律师。

原告冯某雪与被告石家庄某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯某雪及其委托诉讼代理人秦莉娟、被告某某公司委托诉讼代理人智罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冯某雪向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付剩余房款382043.86元及利息67377.88元。（利息计算以382043.86元为基数，自2023年9月3日起至实际清偿之日，以合同成立时2021年12月18日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍ＬＰＲ15.4%计付，暂计至2024年10月24日为67377.88元，以上本息共计为449421.74元。）；2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月27日，原告通过被告公司员工的推荐介绍，与被告公司签订《内部员工房屋预订协议》，甲方为被告公司，乙方为原告，协议约定，乙方预定房屋为雅仕兰庭二期7号楼2单元1301室，建筑面积约134.26ｍ2，总房款为261022元。当天原告支付全部房款，并收到被告公司出具的收据一份。后因为被告公司的原因并未向原告交房，双方于2021年12月18日签了退款延期协议，协议约定，由被告退还原告房款261022元加溢价款145000.8元，总价406022.8元。并于2021年12月18日开始返还，按月息壹分捌计算，六个月内结清。到期后被告公司未按时付款，原告通过微信再三催促被告公司员工张娜，仅陆续收到被告还款本金和利息130000元，剩余房款及利息仍未付清。经原告电话及微信多次催促，被告以各种理由推脱仍未支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”的规定，被告拒不履行支付房款义务，给原告造成了经济损失，现原告主张被告立即支付剩余房款382043.86元及利息。

被告某某公司答辩意见：原告提交的证据显示被告已偿还13万元，原告实际支付房款131022元，原告请求剩余房款及利息高达近45万元，相当于原告实际支付的3.5倍之多，明显不符合我国法律规定，超过合理范围，显失公平，虽然退款延期协议规定高额违约金包括所谓加溢价及高额利息，只能说明当时被告未及时退房款而积极补偿原告的善意，但是三年疫情加房地产市场政策调整等多方面不可抗力因素，很多房企已经走向烂尾及破产，而被告一直在积极的筹钱偿还原告13万元，因此如果按此协议将导致被告的利益严重失衡且违法，民法典第585条规定约定的违约金过高过分高于造成损失应当予以减少，第533条合同成立之后因不可预见的重大客观变化（如政策调整、市场崩盘、自然灾害等）导致继续履行显失公平的，当事人可以协商申请变更，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金实际造成的损失30%为标准适当减少，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定31条，利息部分使用起诉时规定的利率标准计算利息，综上，本案原告并未提交证据证明其实际损失是多少，被告截止目前尚欠原告131022元，因此结合元氏当地房地产市场行情价格波动现状及案涉房产再次出卖价格等多方因素，恳请法庭综合考量原告实际损失等因素，公平合理判令违约金，维护合法权益。

为证明自己的主张，庭审中，原告冯某雪提交的证据为：1、原告与被告签订的内部房屋预订协议一份，证明原被告之间存在合法有效的合同关系，约定了权利义务及相关事宜；2、被告向原告出具的收据一份，证明原告已经履行了自己的合同义务；3、原告与被告签订的退款延期协议一份，证明原告与被告在2021.12.18达成协议，被告应退还原告房屋款项及溢价款共计406022.8元，并约定了利息计算方式及还款期限；4、原告的银行卡收款凭证3张，证明被告公司已向原告支付部分利息和本金；5、原告与被告公司工作人员张娜的微信聊天记录一份、短信聊天记录一份，证明原告多次与被告公司工作人员张娜就退款事宜进行沟通，被告公司工作人员以各种理由拖延至今。

被告某某公司质证意见：1、原告与被告签订的内部房屋预订协议一份，真实性认可，合法性、证明内容不认可，（1）购房协议本身无效，该商品房协议第二条明确表示签订协议之时，项目并未取得预售许可证，因此协议无效，后面签署的补充协议也无效，原告在明知未取得预售许可证的情况下低价购买，其本身也有过错；（2）原告实际支付261022元后，根据其出示的证据4被告已向其支付13万元的房款，因此剩余房款仅131022元，与其诉讼请求不符，其诉讼请求于法无据；2、被告向原告出具的收据一份，对真实性、合法性认可，对证明内容也认可，根据其证据目录显示其证明事项就是被告已向原告返还130000元房款；3、原告与被告签订的退款延期协议一份，对真实性认可，对合法性及证明目的不认可，（1）从协议来看原告购买单价远低于当时的市场价，是以员工内部优惠政策享受了每平方米4700元的优惠，原告只是享受了实惠，并没有损失，而从现在的市场行情来看，元氏的其他同类楼盘单价也不超过4500元，而被告在2024年与其他购买人签订的房屋买卖协议单价也还是4000多元，因此时至今日原告并没有产生任何损失；（2）2021.12.18签订的延期退款协议，其中溢价补偿及月息1分8的高额非法利息均是对被告惩罚性的违约条款表述，按照原告的诉求计算至今高达45万元，明显不符合补偿款的定义，补偿的定义是对损失的弥补，即便按照溢价补偿145000.8元也远超原告实际支出房款的一倍；（3）截至目前原告实际损失仅是131022元的资金占用损失，按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，利息部分应按起诉时规定的保护利率计算；（4）根据民法典585条约定的违约金过分高于造成的损失应当予以减少，而原告至今并未提交证据证明其损失是多少，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释16条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；（5）退款此证据显失公平且违法，应当根据实际损失及公平原则来判定；4、原告的银行卡收款凭证3张，对三性均认可，证明被告已返还原告购房款13万元；5、原告与被告公司工作人员张娜的微信聊天记录一份、短信聊天记录一份，对真实性认可，175的电话是谁不明确，微信记录证明的内容也说明了被告在积极筹钱偿还购房款。

被告某某公司提交证据：1、李立伟的购房合同及高俊霞的购房合同，证明2024年被告在售房产价格依旧是每平米4800元，原告至今没有任何损失；2、元氏县最新的在售楼盘价格，证明2025年元氏最新的在售楼盘盛世华庭均价4500元／平方米，原告至今并无损失。

原告冯某雪质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，被告所提供的证据与本案待证事实不相关，且房地产行情近年来连续下滑，并不能证明原告至今没有任何损失；对证据2真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，同上。

本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，原告冯某雪（乙方）与被告某某公司（甲方）签订《内部员工房屋预订协议》，协议约定，乙方预定房屋为雅仕兰庭二期7号楼2单元1301室，建筑面积约134.26ｍ2，商品房预定单价为4700元／ｍ2，总房款为261022元。协议第二条约定，甲方在2018年12月1日后因手续原因导致项目工程没有进展，乙方可选择无条件退房，甲方于乙方申请退房20个工作日内将乙方所交款额退还给乙方，并自交款之日起至申请退房之日止，甲方按日计算向乙方支付所交预订款的万分之参的利息，合同即中止无效。同日，原告冯某雪支付全部房款261022元，被告某某公司出具收据一份。

2021年11月18日，原告冯某雪签订《退房确认单》，载明：“因冯某雪个人原因，自愿放弃在××期房号××的预定权利……以6500元／平的价格退房，溢价＝1800＊房屋面积即241668元，因个人支付金额占总房款的30%，所以应分配利润占溢价的30%。基于个人为公司内部员工，公司决定将溢价的60%即145000.8元给予冯某雪个人所有，办理退房手续后本金以及超出部分合计406022.8元在一个月内返还至个人指定账户。本人签字：冯某雪。时间：2021.11.18。”

2021年12月18日，被告某某公司（甲方）与原告冯某雪（乙方）签订《退款延期协议》，约定雅仕兰庭二期7-2-1301冯某雪退房款261022元加溢价款145000.8元总价406022.8元，从2021年12月18日开始，按月息壹分捌计算补偿乙方，六个月内结清房款加利息。

2023年1月21日，被告某某公司通过员工张娜账户向原告冯某雪尾号4115银行账户转账50000元，4月23日，通过员工李亚然账户转账50000元，9月2日，通过员工李亚然账户转账30000元，以上共计转账130000元。

以上事实有《内部员工房屋预订协议》《退房确认单》《退款延期协议》、收据、转账凭证、聊天记录及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。

本院认为，关于《内部员工房屋预订协议》的合同性质与效力问题。双方签订的《内部员工房屋预订协议》第二条“被告在达到商品房预售标准后，以电话或短信形式之一通知原告，优先办理上述房源的商品房买卖手续”；第六条“本协议仅作为房屋预订协议，不作为购房协议”，根据上述内容双方明确本协议为预订协议，达到商品房预售标准后，还要签订商品房买卖合同，符合预约合同的法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条办理预售许可证，指的是商品房买卖本约合同，而非对预约合同的规定，故被告抗辩涉案合同无效理由本院不予采纳。

关于预约合同《内部员工房屋预订协议》的违约责任认定问题。预约合同是独立的合同，违反预约合同约定的应当承担违约责任，具备解除条件的，可以解除预约合同。被告因违反《内部员工房屋预订协议》约定，2021年12月18日，双方协商一致达成了《退款延期协议》，协议规定：“退房退款：雅仕兰庭二期7-2-1301室王夕云退房款261022元加溢价款145000.8元，总价：406022.8元”。该条款表明原告与被告协商一致不再继续履行《内部员工房屋预订协议》，并就合同终止后的退房款以及退溢价问题在该条款中予以规定，该条款是当事人的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对于该条款的效力予以认定。

关于被告应当向原告支付数额问题。原被告双方签订《退款延期协议》第二段明确约定了总价以及逾期补偿款，表明当事人之间通过清算达成债权债务协议，应认定解除预定合同关系后转化为民间借贷关系，故本案双方之间因该笔债务产生的纠纷应按照民间借贷纠纷进行处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定：“借贷双方对逾期利息有约定，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限”，故原告主张的利率标准按四倍报价利率符合法律规定，故，原告应向被告支付退房款加溢价共计406022.8元，被告已偿还130000元，以先偿还利息后偿还本金的原则，自2021年12月18日-2023年1月21日以406022.8元为基数，以年利率15.4%计算，产生利息为68523.3元，本次还款为5万元，剩余本金为406022.8元及利息18523.3元；自2023年1月22日-2023年4月23日被告第二次还款5万元，以406022.8元为基数，新产生利息为15760.36元，剩余本金为390306.46元；自2023年4月24日-2023年9月2日以390306.46元为基数，新产生的利息为21737.4元，本次还款3万元，剩余本金382043.86元，故原告主张本金数额为382043.86元，本院予以支持。剩余利息自2023年9月3日起至实际付清之日止以382043.86元为基数按照年利率15.4%计算。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

被告石家庄某某房地产开发有限公司于本判决生效十日内返还原告冯某雪382043.86元及逾期利息（自2023年9月3日起计算至履行完毕之日止以382043.86元为基数按照年利率15.4%计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4021元，保全费2767元，以上共计6788元，由被告石家庄某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向石家庄市中级人民法院在线提交上诉状。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县××路××号××，邮编：051130，收件人：材料收转窗口，联系电话：0311-8067****）。

上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232********，开户银行：河北银行华兴支行）。

审判员何乐乐

二〇二五年五月十六日

书记员胡晶晶