河北省元氏县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）冀0132民初206号

原告：王某云，女，1959年4月10日生，汉族，住河北省石家庄元氏县。

委托诉讼代理人：曹某安，男，系原告丈夫。

委托诉讼代理人：符振朝，石家庄市元氏县槐阳法律服务所法律工作者。

被告：石家庄某某房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市元氏县。

法定代表人：李某茹。

委托诉讼代理人：智罡，河北来仪律师事务所律师。

原告王某云与被告石家庄某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2025年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告委托诉讼代理人曹某安、符振朝，被告委托诉讼代理人智罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某云向本院提出诉讼请求：1．判决被告退还原告购房款及补偿款375945元，并从2022年7月1日起被告每日支付原告1000元补偿款到实际履行之日止，并支付利息（利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期利率计算）。2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告在元氏县××镇××期商品房，原告购买7-1-701室。因被告违约，2021年11月18日原、被告签订了《退款延期协议》，约定：被告向原告退雅仕兰庭二期房款336945元。此款本应2021年12月18日返还原告，后经双方商定同意此笔房款从2021年12月18日延迟至2022年6月30日，其间按每日200元补偿原告，共计195天，合计39000元，被告于2022年7月1日一次性返还原告。如到期不能退款，超出时间自即日起被告承担按每日1000元补偿原告。最晚不超2022年8月1日付清。但被告没有按协议约定退还原告款项，经多次讨要未果。

石家庄某某房地产开发有限公司辩称，关于原告的诉讼请求补偿款及利息就高达20多万元，加上房款相当于原告支付预付款20万的二倍之多不符合我国的法律规定显失公平，本购房协议在签订之日并没取得预售许可证，协议本身无效，其后签订的附属协议均无效，根据民法典85条的规定约定的违约金过高造成损失应当减少，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释，当事人以约定的违约金过高为由要求减少的应当以违约金超过实际造成的损失30%为标准适当减少，原告并没有提交相关的证据证实其遭受的实际损失，根据最高人民法院民间借贷案件适用法律若干问题的规定，利息部分适用起诉时所规定的利率保护标准计算利息，本案原告自始没有提交证据证明损失，因此结合元氏当地房地产市场行情价格波动现状及案涉房产，再次出卖的价格等各方面因素，恳请法官综合考量以维护被告企业的平稳过渡。

原告提交证据：证据1．房屋预订协议，证明原告与被告签订协议，原告购买被告雅仕兰庭二期7-1-701房屋一套；2.收据一份，证明原告于2020年5月8日向被告缴纳购房款20万元；3.退款延期协议，该协议是双方在充分的考量当时房价情况下签订的，该合同是双方真实意思的表示，符合合同法和民法典有关合同生效的法律规定，在合同中约定的被告退原告购房款20万元加溢价款136,945元总价为336,945元。约定本款在2021年12月18日返还原告，双方并约定该款从2021年的12月28日，延期到2022年6月30日期间按每日200元补偿原告，其间共计195天，合计补偿款39,000元，该款应当于2022年的7月1日一次性返还原告，同时约定如果上述款项不能够退还，超过时间从即日起被告承担每日1,000元的补偿金补偿给原告，该款计算为31,000元，最晚不超过2022年8月1日付清。因被告没有按合同履行所以从2022年的8月1日起，应当支付利息应当按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付到履行完毕止。

被告质证：对证据1、2真实性认可，对其合法性和证明目的不认可。理由如下：1.该购房协议第二条明确表示签订协议之日项目并没取得预售许可证，因此该协议无效，原告在明知的情况下签订，本身也有过错。2.原告实际支付的是20万元与其诉讼请求基数不吻合于法无据。对证据3真实性认可，对合法性和证明目的不认可。1.购房协议无效，后面签订的协议也无效。2.从协议的内容来看原告购买的单价远低于市场行情，因此原告只是享受了优惠政策，并没有产生实际损失。3.从延期协议签订的每日200元补偿，每日1,000元补偿，及溢价价款136,945元，仅这三项补偿就高达20多万元，显然不符合补偿的概念，因为从136,945元来看也超过了原告实际支出20万的60%，而补偿的定义是对损失的弥补，因此原告所述的补偿及溢价的定义实际上是对被告的惩罚性违约金条款的表述。并且当时被告是在原告每天逼迫的情况下被迫签订，并非被告真实的意思表示。4.20万元预付款未支付，被告看来原告的实际损失也就是20万元的资金占用利息损失，按照相关法律规定利息部分应按照全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，综上协议无效，并且内容显失公平。

被告提交证据：证据1.被告与李立伟签订的购房合同，被告与高俊霞签订的购房合同。2.元氏县最新在售楼盘的价格。上述证据证明被告在2024年在售方价格依旧是4,800元/平米，2025年元氏最新在售楼盘盛世华庭均价4,500元/平米，两项证据证明原告并没有产生损失。

原告质证：对被告提交的两项证据的三性均不认可，原被告签订的延期协议是双方真实意思的表示并不存在胁迫的情况，如果说原告胁迫了被告签订了该协议，那么被告应当在签订协议以后向人民法院起诉要求该协议无效，但至今没有向人民法院提出过无效的请求，再者原告在签订协议时原告方录制了被告工作人员的影像和录音，我们当庭提交一份当时签订协议的录音录像，证明该协议是双方自愿签订的并不存在任何胁迫现象。

本院经审理认定事实如下：2020年5月8日，原、被告签订《内部员工房屋预订协议》，约定：“第一条原告预订房屋基本情况，预订房屋为雅仕兰庭二期××号楼××单元××室，建筑面积为134.9㎡，该商品房预定单价为4800元／㎡，总房款为647520元；第二条付款方式原告签订本协议之日一次性交清房屋预订款（不含地下室、车库及装修）人民币200000元。被告在2018年12月1日后因手续原因导致项目工程没有进展，原告可选择无条件退房，被告于原告申请退房20个工作日内将原告所交款额退还给原告，并自交款之日起至申请退房之日止，被告按日计算向原告支付所交预定款的万分之叁的利息，合同即中止无效。”原告于2020年5月8日当天向原告支付了200000元房款。后因被告违约，2021年12月18日，原、被告签订了《退款延期协议》约定：“被告向原告退雅仕兰庭二期房款336945元。此款本应2021年12月18日返还原告，后经双方商定同意此笔房款从2021年12月18日延迟至2022年6月30日，其间按每日200元补偿原告，共计195天，合计39000元，被告于2022年7月1日一次性返还原告。如到期不能退款，超出时间自即日起被告承担按每日1000元补偿原告。最晚不超2022年8月1日付清。”之后，被告没有按协议约定退还原告款项，经多次讨要未果。

以上事实有房屋预订协议、收据、退房延期协议予以证明。

本院认为，关于《内部员工房屋预订协议》的合同性质与效力问题。双方签订的《内部员工房屋预订协议》第二条“被告在达到商品房预售标准后，以电话或短信形式之一通知原告，优先办理上述房源的商品房买卖手续”；第六条“本协议仅作为房屋预订协议，不作为购房协议”，根据上述内容双方明确本协议为预订协议，达到商品房预售标准后，还要签订商品房买卖合同，符合预约合同的法律关系。房屋买卖司法解释第二条办理预售许可证，指的是商品房买卖本约合同，而非对预约合同的规定，故被告抗辩涉案合同无效理由本院不予采纳。

关于预约合同《内部员工房屋预订协议》的违约责任认定问题。预约合同是独立的合同，违反预约合同约定的应当承担违约责任，具备解除条件的，可以解除预约合同。被告因违反《内部员工房屋预订协议》约定，2021年12月18日，双方协商一致达成了《退款延期协议》，协议规定：“退房退款：雅仕兰庭二期7-1-701室王某云退房款20万加溢价款136954元，总价：336945元”。该条款表明原告与被告协商一致不再继续履行《内部员工房屋预订协议》，并就合同终止后的退房款以及退溢价问题在该条款中予以规定，该条款是当事人的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定。退一步讲即使合同无效，但双方事后达成的结算条款也应当为独立的有效条款。被告辩称签订该协议是受原告胁迫，没有提供相应的证据，且也已经超过了法律规定的一年除斥期间，丧失了撤销权，故本院对于该条款的效力予以认定。原告应向被告支付退房款加溢价共计336945元。

关于《退款延期协议》约定的逾期标准问题。《退款延期协议》法律关系应认定为民间借贷。原被告双方签订《退款延期协议》第二段明确约定了总价以及逾期补偿款，表明当事人之间通过清算达成债权债务协议，应认定解除预定合同关系后转化为民间借贷关系，故本案双方之间因该笔债务产生的纠纷应按照民间借贷纠纷进行处理。关于逾期利息保护上限问题。原告称补偿为被告自愿并非利息，但根据补偿为赔偿损失基础上的弥补，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定：“借贷双方对逾期利息有约定，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限”，原告可以获得法律保护的利息损失为同期贷款报价利率的四倍。故原告主张的利率标准应当为四倍报价利率，超过部分为自然之债，不能获得法律的强制执行。故原告主张的日补偿标准与法律规定不符，应当按照同期市场报价利率四倍计算。

综上所述，原告主张部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

被告石家庄某某房地产开发有限公司于本判决生效十日内返还原告王某云退房款336945元及逾期利息（以336945元为基数，按照同期贷款市场报价利率四倍自2021年12月18日起计算至履行完毕之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3470元，由被告石家庄某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县××路××号××，邮编：051130，收件人：材料收转窗口，联系电话0311-8067****）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232********，开户银行：河北银行股份有限公司华兴支行）。

审 判 员王世宁

（案件唯一码）

二〇二五年三月三十一日

法官助理张飞

书 记 员耿旭磊