河南省桐柏县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）豫1330民初2727号

原告：某公司。

法定代表人：程某。

委托诉讼代理人：赵某。

委托诉讼代理人：施简，河南桐大律师事务所律师。

被告：李某。

委托诉讼代理人：张某。

原告某公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人赵某、施某、被告李某委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付截至2025年11月30日止尚欠物业服务费7840元及违约金1176元（庭审中明确违约金为欠付总额的30%）；2、本案诉讼费由被告负担；3、保全费、保全保险费由被告负担（庭审中增加）。事实和理由：2021年11月20日，原告与被告签订《业主手册》、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》，原告某公司为物业服务人。截至2025年11月30日止，被告欠付物业服务费7840元，原告多次催收无果。依据双方合同约定，物业服务费采取预收全年，被告交纳物业服务费延迟，应按每天3%的违约金支付甲方。

原告某公司为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1、某公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2、某甲公司与某公司签订前期物业服务合同、合同信息备案摘要、业主手册（含业务临时公约、前期物业管理服务协议）；3、被告店铺照片1张、某公司收据一张；4、353、355商铺欠费明细各一份、催收记录各一份；5、保全保险费发票、诉讼保全保险保单保函一份。

被告李某辩称，原告起诉期间的物业服务费确实没交，但是是由于物业服务不到位导致，二楼楼顶下水道未及时清理，下雨时流水不畅，房顶积水过多，水顺着挡水檐流淌到窗户上，通过窗户的空隙流到室内，使我们的木地板、墙体泡损。房子墙体开裂，多次告知物业，但看后仍未维修。我们房子隔壁的房子是抛物顶，抛物顶上存有积雪，物业未及时清理，导致积雪底部融化，但抛物顶顶部的雪未融化，这些雪会下滑，下滑后砸着进我们店内的顾客，我们找物业，物业没有解决。有五十家没有交物业服务费，根据物业方刚刚所说的可以收取一部分的业主，也可以不收取一部分业主的物业服务费，如果不收别人的物业服务费，会导致物业经费紧张，降低物业服务水平。

被告李某向法庭提交证据三段视频光盘，拟证明积雪砸伤人，房顶水流到屋内损毁墙、地，积雪砸的是我们顾客，虽没有要求赔偿，但给我们门店造成影响；墙体不合格，有裂缝。

根据当事人陈述、庭审和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某公司作为甲方与被告李某作为乙方于2021年11月24日签订《前期物业管理服务协议》，约定某公司向某小区提供物业各项管理，商铺物业管理服务费按总建筑面积每月每平方米1.5元收费，协议还约定物业服务费收取时间采取预收全年/半年的方式，下次交费日期定于提前30日交纳，如因乙方原因造成交纳物业服务费延迟，乙方将承担相应的违约责任，甲方将停止乙方的相应物业服务，并按每天3%的违约金支付甲方。被告李某在该小区商业号楼XXX层XXX、XXX的房屋建筑面积共计217.84㎡。被告于2021年11月24日交纳了2021年12月1日-2023年11月30日期间的物业服务费，2023年12月1日至2025年11月30期间的物业服务费未交纳。2025年4月18日，原告向被告发出催告，内容为：XXX、XXX商铺2023年12月1日至2025年11月30期间的物业服务费7840元，请在2025年4月18日前交纳，逾期未交纳，将按照规定收取滞纳金。

本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行，被告于2021年11月24日交纳了2021年12月1日-2023年11月30日期间的物业服务费，则被告对物业服务费收取时间选择了预收全年的方式，现被告未支付2023年12月1日至2025年11月30日期间的物业服务费构成违约，应承担继续履行等违约责任，原告催告时告知自2023年12月1日至2025年11月30日期间物业服务费为7840元，未超过双方约定标准，本院予以支持。关于逾期违约金，协议约定违约金标准每天3%过高，故对该违约金标准本院予以适当调整，原告催告时将缴费宽限至2025年4月18日，则原告主张的违约金应自2025年4月19日起按2025年4月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至该款付清之日止。被告李某辩称由于物业服务不到位，二楼楼顶下水道未及时清理，下雨时流水不畅，房顶积水过多，水顺着挡水檐流淌到窗户上，通过窗户的空隙流到室内，导致其木地板、墙体泡损，但被告提供的视频未显示二楼楼顶下水道存在堵塞情况，被告亦未提供证据证明其在之前已向原告反映但原告未处理，故据此不足以认定物业服务不到位;双方签订的《前期物业管理服务协议》中未约定原告对业主房子墙体开裂负有维修义务;以上事件及被告所称抛物顶雪下滑后砸着其进店的顾客等若造成被告损失，被告可另行主张权利。原告请求被告负担保全保险费，但保全保险费并非必需发生的费用，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告李某于本判决生效之日起五日内支付原告某公司自2023年12月1日至2025年11月30日期间物业服务费7840元及违约金（违约金以7840元为基数，自2025年4月19日起至款付清之日止按2025年4月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

二、驳回原告某公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25.00元，保全费110.16元，由被告李某负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于某省某市中级人民法院。

审 判 员李文玉

二〇二五年六月三十日

法官助理桑婷

书 记 员徐静