2026[清远]物业服务合同纠纷：业主拒交“空置房物业费”是否合法？——从最新司法实践看争议焦点

在2026年清远市某住宅小区，业主李先生因工作调动长期在外地，房屋空置长达18个月。期间他从未使用过电梯、从未产生生活垃圾、也未享受任何公共区域服务。当物业公司催缴全额物业费时，李先生认为“未享受服务就不该交费”，双方由此引发纠纷。这起看似简单的案件，却折射出物业服务合同中一个普遍存在的争议焦点——空置房物业费能否减免？减免比例如何确定？

一、争议焦点法律分析

根据《民法典》第944条及《物业管理条例》相关规定，物业服务企业已经按照合同约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有公共性和不可分割性，电梯维护、公共区域照明、绿化养护、安保巡逻等成本并非按户单独发生，而是全体业主共同受益。

清远市2026年最新的地方司法指引（参照《广东省物业管理条例》及当地法院裁判规则）明确：

1. 全额缴费是原则：即使房屋空置，业主仍应按合同约定支付物业费，因为物业服务企业的成本没有因单个业主未入住而显著降低。
2. 减免需合同或地方规定：若物业服务合同约定“连续空置6个月以上可按70%缴纳”，或当地有明文规定（如清远市2025年出台的《物业费空置减免指导意见》），则业主可主张减免。否则，法院通常不支持全额拒交。
3. 实践中法院态度：2026年清远市两级法院的裁判倾向是，对于经核实的空置房（需提供水电燃气使用记录佐证），在无合同约定的情况下，酌情支持按**80%~90%**标准缴纳，而非全额减免。

二、律师提醒

本案中李先生最终败诉，法院判决其按90%支付物业费。法官指出：空置房仍享受了公共区域安防、消防管网维护、市政压力供水等基础服务，若全体空置业主都大幅减免，将导致物业企业无法经营，最终损害全体业主利益。

建议业主：若房屋长期空置，应主动与物业公司协商书面补充协议，明确减免比例；或查阅当地是否有空置房收费优惠政策。

建议物业公司：应在合同中明确约定空置房处理条款，并留存业主空置事实的书面确认材料，避免纠纷。

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相关QA

Q1：房屋空置多久可以申请减免物业费？
A：通常需连续空置6个月以上（不同城市有差异），且需提供水、电、燃气使用记录等证据。清远市2026年普遍按“连续空置超过半年”认定。

Q2：空置房物业费最多能减免多少？
A：无合同约定时法院一般不支持全额减免；部分地区规定最多减免30%（即按70%缴纳）。2026年清远司法实践倾向80%~90%。

Q3：未入住但装修了，算空置吗？
A：通常不算。装修期间产生建筑垃圾、占用电梯、用水用电等，视为实际使用，应按正常标准缴费。

Q4：物业合同约定“无论空置与否均全额缴费”，有效吗？
A：有效。只要不违反法律法规强制性规定，合同自由原则优先。建议签约前仔细阅读。

Q5：业主因出差半年不在家，物业费能少交吗？
A：可以尝试协商，但物业公司有权拒绝。若已提前书面报备并协商一致，可有效避免纠纷。

Q6：房屋未交付（开发商未交钥匙），物业费谁交？
A：根据《物业管理条例》，已竣工但尚未出售或未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位（开发商）承担。

Q7：空置房物业费纠纷，业主可以起诉吗？
A：可以。但业主需举证证明房屋确实空置（如水电读数、物业登记等），否则可能败诉。

Q8：物业公司起诉空置房业主，业主如何抗辩？
A：可提出：①合同约定空置减免条款；②当地有减免政策；③物业服务存在严重瑕疵（如门禁失效、垃圾无人清理等），要求适当减少费用。

Q9：出租但未实际居住，算空置吗？
A：不算。出租期间使用权已转移，租客使用公共设施，业主作为产权人应承担全额物业费。

Q10：2026年清远市是否有空置房物业费减免新规？
A：清远市住房和城乡建设局2025年底发布《清远市住宅物业服务收费管理实施细则（修订）》，其中明确“连续空置超过6个月的，经业主与物业企业协商，可在合同约定基础上减免不超过30%”。建议查阅最新文件。

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关联律师：方思华，广东明典律师事务所，联系电话13824954661