贵州省兴义市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔2301民初3268号

原告：贾战豪，男，1952年6月17日生，住贵州省兴义市。

委托诉讼代理人：宋庆春，贵州纬图律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭国法，贵州纬图律师事务所实习律师。

被告：罗一海，男，1974年9月15日生，住贵州省兴义市。

委托诉讼代理人：文德品，贵州顺大律师事务所律师。

原告贾战豪与被告罗一海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贾战豪及其委托代理人宋庆春、谭国法（实习），被告罗一海的委托代理人文德品到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告贾战豪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告罗一海支付租金费115000元及垃圾清理费5000元；3、判令被告罗一海以欠付租金120000元为基数，自2019年11月2日起按照年利率6%支付资金占用费至全部款项支付完毕之日止（资金占用费计算至2020年4月2日为3000元）；4、本案诉讼费由被告罗一海承担。

事实及理由：原告与被告罗一海于2018年9月16日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于兴义市XXXX大楼XX楼至XX楼另加一楼门面租赁给被告罗一海经营公寓。合同约定：“租赁期限为12年，从2019年4月1日至2031年4月1日，租金为300000元/年。租金费必须在签定合同后一次性交清，次年租金费必须提前壹个月交清，如不交，乙方没有任何理由拖欠租金，否则甲方收回房屋”。合同签订后，原告按双方约定交付了租赁房屋，被告罗一海于2019年4月1日开始使用该租赁房屋并进行经营，由于经营状况不佳，被告罗一海迟迟不支付租金。2019年11月1日，被告罗一海搬离该租赁房屋，因被告罗一海与原告之子系好朋友，原告与被告罗一海口头约定：“罗一海使用了该房屋7个月，自2019年4月1日至7月1日按合同约定租金每月为25000元，租期3个月，应支付租金75000元，外加垃圾清理费5000元；2019年7月1日至11月1日实际租赁的房屋为XX楼到XX楼约定每月支付租金10000元，租期4个月，应支付租金40000元，罗一海共计需向原告支付租金120000元”。原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，由于被告罗一海违反合同约定，拒不向原告支付租金，故诉至法院。

罗一海辩称，一、该案涉房屋系处于人民法院拍卖中的房产，本案房屋租赁合同应属无效合同。根据贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出的（2018）黔23执159号执行裁定书，案涉房屋已经处于人民法院拍卖程序中，原告依法不得对该房屋进行出租，否则应为无效，但在签订合同过程中原告隐瞒了这一重要事实，致使答辩人承租该商住房的商业目的不能实现，且造成了答辩人对该房屋投入装修、劳务和水电费等损失。二、原告诉请所依据的《房屋出租合同》不是双方实际履行的合同，双方实际履行的是另一份合同，原告与答辩人于2018年9月16日签订了年租金为20万元的《房屋出租合同》一份,该份《房屋出租合同》明确了租赁房屋的产权证号为XXXX号，租赁范围为XX楼至XX楼另加一楼通道，房屋建筑面积约为5200平方米，并约定“一、租期期限：租期为壹拾贰年伍个月，即从2018年9月16日至2031年2月15日止（其中有5个月为免租期，即不支付5个月的租金）；三、租金标准及支付方式：每年租金为贰拾万元（小写：200000元），壹拾贰年租金共计贰佰肆拾万元（小写：2400000元），签订本合同时支付租金叁拾万元（小写：300000元）余下租金贰佰壹拾万元（小写：2100000元）自2019年5月30日前付清；......六、在租期内，乙方有权转租部分或全部房屋，并由乙方收取转租租金”，该份《房屋出租合同》签订后，答辩人将部分面积用于自己经营，将其他部分用于转租给案外人胡XX经营酒吧，原告对于房屋转租也不持异议，原告聘请的物业管理人何XX也曾多次向次承租人胡XX催要水电费、物管费。在该份《房屋出租合同》中第四条约定：“乙方承租房屋后，可以安装电梯，租期届满不续租或因特定原因而提前合意解除本合同，则安装的电梯由乙方拆除并归乙方所有”。答辩人根据该合同条款的约定于2019年5月12日为该栋房的一楼门面的承租人支付了20000元回收费，用于安装电梯，说明原、被告之间实际履行的是租金为20万元的《房屋出租合同》。可见，年租金为20万元的《房屋出租合同》内容更为具体明确，从实际履行房屋租金的情况来看，该份《房屋出租合同》为双方实际履行的合同。故，原告诉请所依据的《房屋出租合同》不是双方实际履行的合同，且从合同第七条约定“乙方在租赁期间，未经甲方同意不得擅自将房屋出租，转让给第三人，如转让，此合同终止。”也可以看出，合同实际履行的情况与该约定相反，因此，原告不得以年租金为30万元的这份《房屋出租合同》进行主张。四、答辩人与原告就租金的减免进行了约定，双方签订了年租金为20万元的《房屋出租合同》后，没有对租金标准约定，在合同履行过程中，原告想要提前收回租赁房屋，但答辩人已经投入的6万余元装修费用未产生任何收益，不愿意终止合同，原告考虑到答辩人已投入装修未产生效益，及答辩人与原告之子系好朋友关系，承诺免除答辩人2019年7月至11月实际租赁的XX楼到XX楼的房屋租金，在原告做出此承诺后，答辩人于2019年11月1日搬离该租赁房屋，现原告又诉请2019年7月至11月的租金不应得到支持。五、原告主张垃圾清理费及资金占用费无法律依据，答辩人在搬离该租赁房屋时，仅有一些近期少量的生活垃圾，一人一天就能清扫完。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，贾战豪作为甲方与罗一海作为乙方先后签订两份《房屋出租合同》，贾战豪将坐落于兴义市XXXX大楼（国有土地使用权证号权XX、房屋所有权证号XX号）XX至XX楼另加一楼通道，建筑面积约5200平方米出租给乙方罗一海经营管理使用。第一份《房屋出租合同》约定：“租期为12年零5个月，即从2018年9月16日至2031年2月15日（其中有5个月为免租期，即不支付5个月租金），每年租金为200000元。12年租金共计2400000元，签订本合同时支付租金300000元，余下租金2100000于2019年5月30日前付清”；第四条约定“乙方租房后，可以安装电梯，租期届满不续租或因特定原因而提前合意解除本合同，则安装的电梯由乙方拆除并归乙方所有”；第六条约定“在租期内，乙方有权转租部分或全部房屋，并由乙方收取转租租金”等。同日，双方又签订了第二份《房屋出租合同》，约定贾战豪将兴义市XXXX大楼XX楼至XX楼另加一楼门面租赁给罗一海经营公寓。合同约定：“租赁期限为12年，从2019年4月1日至2031年4月1日，租金为300000元/年。租金必须在定合同后一次性交清，次年租金必须提前壹个月交清，如不交，乙方没有任何理由拖欠租金，否则甲方收回房屋。”该二份合同签订后，贾战豪交付了租赁房屋，后于2019年6月29日，罗一海作为甲方将该租赁房屋的2-3楼以每年90000元租金转租给乙方胡XX经营酒吧，XX楼用于自己经营，胡XX租用该楼层至2019年6月后未继续经营，并将承租的2-3楼归还了罗一海，后该房屋一直闲置，未实际使用，罗一海于2019年7月后仅使用该租赁房屋的XX楼。贾战豪在庭审中称因罗一海与其子是朋友关系，故自2019年7月至11月每月由罗一海支付租金10000元。

罗一海辩解贾战豪当着其子的面承诺免除2019年7月至11月实际租赁的XX楼到XX楼租金，贾战豪作出该承诺后，其于2019年10月31日搬离了该租赁房屋。

上述法律事实，有双方当事人的陈述以及身份证复印件、贾战豪提供的《房屋出租合同》一份、罗一海提供的《房屋出租合同》一份，不动产权证复印件在卷为据，故作认定。

本院认为，贾战豪与罗一海于2018年9月16日前后签订的两份《房屋出租合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该二份《房屋出租合同》合法有效，但从该两份《房屋出租合同》签订后贾战豪认可罗一海对2-3楼转租以及罗一海准备安装电梯等行为，表明双方实际履行的为约定年租金为200000元的《房屋出租合同》，故本院认定约定年租金为200000元的这份《房屋出租合同》为双方实际履行合同。

关于罗一海所提的“案涉房屋出租时已经处于人民法院拍卖程序中，贾战豪不得对该房屋进行出租，否则应为无效”辩解，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2018年11月22日作出拍卖裁定书，拍卖位于兴义市XXXX的土地及地上房屋，但双方签订的《房屋出租合同》系在拍卖裁定书作出之前即2018年9月16日签订，且该房屋未实际进行拍卖，该拍卖程序并不影响《房屋出租合同》的效力，故对罗一海的该辩解意见，本院不予采信。

贾战豪主张解除案涉《房屋出租合同》，贾战豪在交付该租赁房屋后，罗一海应按双方签订《房屋出租合同》约定支付租金，但罗一海未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，贾战豪对该《房屋出租合同》享有合同解除权，在庭审中，罗一海也同意解除该《房屋出租合同》，双方已就合同解除形成合意，自双方合意形成之日即已解除。

关于欠付租金的问题，因双方实际履行的合同为约定年租金为200000元的《房屋出租合同》，本院应以该合同约定进行计算，《房屋出租合同》约定，租期从2018年9月16日至2031年2月15日止（其中有5个月为免租期，即不支付5个月的租金），租金标准每年租金为200000元，则自合同签订之日（2018年9月16日）起至2019年2月15日止不支付租金，租金应从2019年2月16日起算，对2019年7月1日-11月1日的租金因贾战豪、罗一海双方另有约定，故2019年2月16日至7月1日共4.5个月的租金应计算为200000÷12×4.5=75000元；对于2019年7月1日至11月1日的租金支付双方存在争议，罗一海提出贾战豪已承诺免除了这一时期的租金，仅有罗一海个人辩解，其未提供其他证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，结合罗一海实际于2019年10月31日搬离该租赁房屋的情况，对此辩解意见，本院不予采纳。贾战豪自愿将自2019年7月1日至11月1日的房屋租金调整为每月10000元，系贾战豪对其自己权利的处分，该四个月租金共计为40000元，本院予以确认，故罗一海尚欠贾战豪房屋租金共计115000元，罗一海逾期未支付贾战豪租金，应承担违约责任，对贾战豪诉请，本院予以支持。关于贾战豪主张的垃圾清运费，因该费用未实际产生，其未向本院举证证实其主张，故该诉请，本院不予支持；资金占用费，双方未进行约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除贾战豪与罗一海于2018年9月16日签订的《房屋出租合同》；

二、限罗一海于本判决生效之日起十日内支付贾战豪房屋租金115000元；

三、驳回贾战豪的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2760元，减半收取1380元，由罗一海负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员吴涛

二〇二〇年六月十五日

书记员何丽娟