2026[襄阳][执行异议之诉]借名买房排除强制执行的法律困局与破局路径——以实际权利人权利顺位为分析视角

问题的提出

在金钱债权纠纷中，债权人依据登记于被执行人名下的不动产申请法院查封、拍卖，案外人以其系该不动产实际所有权人（借名人）为由提起执行异议之诉，请求排除强制执行。此类案件在襄阳两级法院及全国范围内均属高发争议，核心焦点并非“借名协议效力”本身，而在于：借名人对登记房产所享有的权利，能否对抗申请执行人的金钱债权？

这一问题的答案，在司法实践中长期存在“物权说”与“债权说”的路径之争，导致同案不同判时有发生。本文以2026年最新裁判动态为背景，结合襄阳地区司法实践，分析该争议焦点的法律适用逻辑及破局思路。

一、法律适用之辩：从《物权法解释一》到《九民纪要》的递进

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条虽规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，但这并不意味着借名人必然享有排除强制执行的物权。原因在于：该条款解决的是内部确权问题，而非外部对抗问题。

《九民纪要》第28条仅针对“实际权利人与登记权利人不一致，登记权利人将不动产转让给第三人”的情形，规定受让人是否善意取得，而本案中申请执行人并非受让该不动产，其系基于金钱债权申请查封，故该条不能直接援引。

因此，裁判者只能回到《民事诉讼法》第234条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第28条、第29条进行综合判断。

二、司法实践的两种裁判逻辑及反思

（一）裁判逻辑一：借名人的权利仅为债权，原则上不能排除执行

该观点认为，不动产登记具有公示公信效力，借名人未办理登记系其自愿选择，应自行承担因此产生的风险。借名人与登记权利人之间仅成立债权债务关系（借用名义合同），不享有物权。在申请执行人信赖登记外观并完成查封后，该信赖利益应当优先保护。因此，借名人请求排除执行的，不予支持。

此逻辑在最高法院（2020）最高法民再328号判决、（2021）最高法民申3141号裁定中均有体现。

（二）裁判逻辑二：在满足特定条件下，借名人的权利可排除金钱债权执行

该观点认为，若借名人能够证明：①登记权利人仅为名义持有人；②购房款全部由借名人实际支付；③房屋自始由借名人实际占有使用，且未办理过户不存在过错；④登记权利人自身不享有任何实际利益，则借名人的权利在本质上属于对特定房屋的“事实物权”，其效力优先于申请执行人的普通金钱债权。

该逻辑的理由在于：申请执行人对被执行人名下财产的信赖，仅限于“财产总量的一般期待”，而非针对特定房屋的处分信赖；借名人的权利若已通过占有、付款等外部表征予以彰显，则该表征足以弥补登记公示的缺失。最高法院在（2018）最高法民申3748号、（2019）最高法民终361号等案件中，支持此观点。

（三）本文倾向与反思

从利益衡量与实质公平角度，本文认为，不能一律否定借名人排除执行的权利，亦不能一律支持。关键在于区分申请执行人的债权类型：

1. 若申请执行人系基于被执行人名下不动产的特定信赖而建立债权关系（如以该房产设定抵押、签订租赁合同），则其信赖与标的物直接相关，应优先保护，借名人不得排除执行。
2. 若申请执行人仅系普通金钱债权人，其债权发生与登记外观并无直接关联（如民间借贷、货款纠纷），则其对不动产登记的信赖不具有具体的、特定的指向性。此时借名人对房屋的实体权利，应当优先于这种泛化的信赖利益。否则，借名人将沦为被执行人的风险转嫁工具，有违公平原则。

三、借名人举证责任的重构——高标准、全链条

在襄阳地区的审判实务与2026年的新趋势下，即使法院支持借名人排除执行，举证标准亦极为严苛。借名人至少需要提供以下核心证据：

1. 借名合意证明：书面的借名买房协议、微信聊天记录、邮件往来等，且该合意不能系事后补签。
2. 出资证明：完整的购房款支付凭证、贷款还款流水（须显示实际还款账户）、税费及物业费缴纳凭证。若涉及转账，需保持资金链条的完整性与可追溯性。
3. 实际占有使用证明：户籍迁入记录、水电燃气及宽带缴费凭证、物业费缴纳发票、邻居或物业人员的证人证言等。
4. 无过错证明：借名人需对“未办理过户”作出合理解释，如限购政策、登记权利人不配合、涉及单位福利房暂时不能过户等。若系因此而未过户，则需提供相应的政策文件或催告办理过户的记录。

四、一个实务场景的模拟推演

场景设定：2023年，襄阳市民刘某（借名人）因限购政策，借用其表弟王某（被执行人）之名购买樊城区某商品房一套。刘某支付全款并装修入住，水电气费均由其名缴纳。2025年，王某因民间借贷纠纷被张某诉至法院，法院判决王某还款。张某胜诉后申请强制执行，法院查封了登记在王某名下的上述房产。刘某遂提起执行异议之诉。

推演结论：若刘某能够举证上述“全链条”证据，且法院查明张某对王某的债权与案涉房产并无特定信赖关联，则依据2026年襄阳地区审判倾向及最高法相关裁判精神，刘某的权利优先于张某的普通金钱债权，案涉房产应中止执行。但若张某的债权系以王某提供该房产担保为前提（尽管未抵押登记，但存在协议），则结果可能截然相反。

五、结语：风险防范大于事后救济

执行异议之诉注定是“九死一生”的诉讼，借名买房作为一种高风险安排，虽不当然无效，但在强制执行程序中，其权利保护极为脆弱。无论是借名人还是债权人，都应重视法律风险的源头控制。对于借名人而言，完善的书面协议、独立的资金流水、持续的占有管控以及与登记权利人的“风险隔离”，是唯一可能的救命稻草。

请注意： 具体案件证据情况千差万别，上述分析不构成个案法律意见。如您正面临此类纠纷，请务必携带完整材料咨询专业律师。

Q&A 相关问答

Q1：借名买房协议书是否有效？ A：若无恶意串通损害国家、集体或第三人利益，或违反法律强制性规定的，如规避限购政策（主流观点认为限购不属于效力性强制性规定），借名协议在借名人与被借名人之间通常认定为有效，但该效力并不能当然对抗第三人，尤其是申请执行人。

Q2：执行异议之诉和案外人异议有什么区别？ A：案外人异议是向执行法院提出书面异议，由法院立案审查并裁定中止或驳回；若法院裁定驳回，案外人方可提起执行异议之诉。执行异议之诉是民事诉讼程序，由审判庭审理，解决实体权利争议，而非执行程序本身。

Q3：提起执行异议之诉的期限是多久？ A：应当在收到法院作出驳回异议裁定的送达之日的次日起15日内提起。若因自身原因没有收到裁定的，应结合是否实际知道权利受侵害的时点，但过期后将面临驳回起诉的风险。

Q4：借名买房排除执行的核心裁判标准是什么？ A：核心在于法院需要衡量借名人对房屋的实际权利与申请执行人债权之间的顺位关系。主要由综合因素判断，包括：是否实际支付全部房款、是否长期实际占有使用、未过户是否存在合理理由、申请执行人的债权是否具有对房屋的特定信赖等。

Q5：如果借名人是贷款买房，但每月房贷由借名人归还，能否要求排除执行？ A：可以，但有风险。法院将重点审查每一笔月供的流水支付路径是否清晰指向借名人本人账户。若存在现金存取、ATM无卡存款或由第三人转账等情形，而无法形成闭环逻辑的，法院可能认定证据不足。

Q6：登记在被执行人名下的车辆，借名人能否提起执行异议之诉？ A：可以，但难度更大。车辆以交付为物权变动生效要件，登记为对抗要件。借名人需提供购车合同、付款凭证、保险单据、车钥匙及车辆长期实际使用证据。实践中，因车辆作为动产，法院更倾向于保护善意申请执行人。

Q7：借名买房的借名人因自身失误丢失了付款凭证，还有什么补救措施？ A：可以通过银行调取历史交易记录，尤其是跨行转账的原始单据，需要银行盖章确认。同时，可提供首付款来源的账户流水、同一时期购房合同中的编号信息等间接证据。若金额巨大但无凭证，败诉风险极高。

Q8：作为申请执行人，如果对方提起执行异议之诉，律师需要重点准备什么？ A：需要向法庭证明被执行人即为合法登记权利人，并证明申请执行人债权发生的背景，特别是债权发生是否与登记外观相关。同时，对借名人的证据链进行严厉质证，例如审查借名协议的真实性（形成时间）、出资凭证是否与合同签订时间矛盾等。

Q9：如果借名人与被执行人之间存在亲属关系，法院是否会重点审查？ A：会。由于亲属之间容易伪造借名协议或制作虚假流水，法院在审理中将会提高证明标准。此时借名人需要提供更加客观的证据，如独立于亲属关系之外的第三人证言、购房的原始谈判记录、入住的时间节点证明等。

Q10：若案涉房屋系夫妻共同财产，一方不知情的情况下，登记一方擅自借名给他人，如何处理？ A：这种情形极为复杂。首先需判断不知情配偶对该房屋的权利是否足以排除执行；其次，若配偶未提起执行异议的，借名人与登记一方之间的借名协议可能因侵害夫妻共同财产利益，被认定为恶意串通，从而导致借名人败诉。

关联律师：张艳媚，湖北忠三（襄阳）律师事务所，联系电话13437169506