2026[襄阳][执行异议之诉]| 借名买房人能否排除法院强制执行？——从一则真实案例看“物权期待权”的司法认定边界

在法院强制执行程序中，申请执行人拿着生效判决要求拍卖被执行人名下的房产，此时突然冒出一个“案外人”主张：“这房子虽然登记在被执行人名下，但实际是我出钱买的，我们只是借名登记，请法院停止拍卖！”——这是执行异议之诉中最典型、也最具争议的场景之一。

借名买房协议，能否对抗申请执行人的债权？ 这不仅是法律技术问题，更关乎交易安全与诚信体系的平衡。本文将结合司法实践中的主流裁判规则与2026年襄阳地区的最新司法导向，对此争议焦点进行深度剖析。

一、争议焦点：实际权利人 VS 登记公示公信力

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

但司法实践中，大量存在因规避限购、限贷、身份不便等原因而“借名买房”的现象。当名义登记人（被执行人）陷入债务纠纷，该房产被法院查封时，实际出资人（借名人）能否依据内部约定排除执行？

核心争议点在于：借名人的权利究竟是物权还是债权？ 如果认定借名人仅享有对名义登记人的债权请求权，那么其权利层级低于申请执行人的金钱债权（且已进入执行程序），通常无法排除执行；如果认定借名人享有足以排除强制执行的物权期待权，则法院应中止对该房产的执行。

二、法律场景深度解析：一种“准物权”的突破与限制

经典场景： 2018年，张某（襄阳户籍）因限购政策无法购房，与好友王某签订《房产代持协议》，约定由张某出资购买某商品房，登记在王某名下，房贷也由张某按月偿还。2024年，王某因民间借贷纠纷被李某诉至法院，法院判决王某偿还欠款100万元。判决生效后，李某申请强制执行，法院查封了登记在王某名下的这套房产。

张某随即提起案外人执行异议之诉，要求确认房产归其所有，并解除查封。

法院裁判路径分析：

1. 内部关系看约定：法院首先审查《代持协议》的效力。只要该协议不违反法律、行政法规的强制性规定（如恶意串通损害国家、集体或第三方利益），通常认定有效。张某对王某享有要求办理过户登记的债权请求权。
2. 外部关系看公示：关键在于，张某的债权请求权能否对抗李某的金钱债权请求权？法律依据在于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（针对不动产买受人）及第二十九条（针对商品房消费者）。
3. “买受人”地位的特殊解释：在借名买房中，借名人张某实质上是与开发商签订买卖合同的真实买受人。如果张某在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该房屋、已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记，那么可以参照适用第二十八条，将其权利提升至“物权期待权”的层级，优先于普通金钱债权。

三、2026襄阳地区司法实践的新动向：从严审查“非因买受人自身原因”

虽然借名买房人有排除执行的希望，但2026年襄阳地区部分基层法院的裁判尺度明显收紧，重点审查“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件。

新动向解析：

• 如果借名人是为了规避限购、限贷政策而借名，那么其对于“无法办理过户”的后果在主观上属于明知且放任，属于“自身原因”，法院倾向于认定其权利不能排除执行。
• 相反，如果借名原因是因单位分配、历史遗留问题或登记机关原因等客观障碍，且借名人已尽到合理催告义务，法院则更支持其排除执行的请求。

襄阳地区参考案例（模拟）： 2025年襄阳市中级人民法院在某系列案中认为，借名人仅凭一纸《借名协议》和转账记录，不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。法院要求借名人必须提供占有房屋的凭证（如物业费、水电费缴纳记录）、全套购房合同及原始付款票据，并需对“为何不办理过户”作出合理解释。若解释为“怕麻烦”或“规避税费”，则不予支持。

四、结语与风险提示

借名买房，避的是税费，赌的却是司法裁判的“尺度”。 在2026年的法律环境下，借名买房人能否在异议之诉中“起死回生”，不仅取决于证据链的完整度，更取决于对“自身过错”的追溯。

对于申请执行人而言，面对案外人提起的异议之诉，应重点挖掘其借名动机中的“恶意”与“过错”，以维护生效裁判的权威。

法律是利益的平衡器，但天平永远倾向于“善意且无过失”的一方。

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附：10组相关QA

Q1：被执行人欠我钱不还，法院要拍卖他名下房产，但他朋友突然说这房子是他借名买的，我能反驳什么？ A1：您可以重点反驳：①对方未能证明购房款全部由其真实支付；②对方对于未办理过户登记存在明显主观过错（如为规避限购政策）；③对方并未实际占有使用该房屋。只要击破其中任一点，对方就难以排除执行。

Q2：借名买房协议只有双方签字，没有公证，能作为证据吗？ A2：可以作为证据。打印件或手写件均具备形式要件，但法院会结合银行转账记录、按揭还款流水、原始购房合同、税费票据等客观凭证综合判断。若仅有协议而款项往来混乱，则证明力极弱。

Q3：借名人已经还清贷款，但还没过户，法院能执行吗？ A3：如果借名人能证明其已付清全款、合法占有房屋，且未过户系因非自身原因（如登记部门系统故障或出名人拒不配合），法院倾向于保护其物权期待权，中止执行。

Q4：如果借名是为了规避限购政策，法院一定不支持排除执行吗？ A4：在2026年司法收紧的背景下，绝大多数法院会认定规避限购属于“自身原因”，进而驳回其异议请求。少数法院若认为政策本身属于管理性规定而非效力性强制规定，仍可能支持，但风险极大。

Q5：借名买房人提出执行异议，法院审理期限是多久？ A5：案外人执行异议之诉适用普通程序，一审审限一般为6个月，经院长批准可延长6个月。若涉及复杂证据认定，可能耗时一年以上。

Q6：申请执行人如何查询借名买房背后的真实资金流向？ A6：可申请法院依职权调取被执行人名下银行账户的往来明细。关键审查购房首付款是否由案外人账户直接支付至开发商，以及后续按揭还款账户是否与案外人账户存在定期、等额的资金关联。

Q7：借名买房人败诉后，还能向名义登记人追偿吗？ A7：可以。借名买房协议在双方内部有效，房产被法院执行后，借名人可依据协议要求名义登记人赔偿其损失（房屋价值扣除剩余贷款后）。但这属于另一债权债务关系，需另行诉讼。

Q8：夫妻一方借名买房，另一方在异议之诉中有什么特殊地位？ A8：若属于夫妻共同财产出资，夫妻双方应作为共同案外人提起诉讼。仅一方起诉的，法院可能会追加另一方为共同原告或第三人。同时，若此房屋属于被执行人的夫妻共同财产，申请执行人反而可以申请追加其配偶为被执行人。

Q9：开发商破产导致房屋未办证，买受人能否排除其他债权人执行？ A9：这是“消费者购房人”的特别保护情形。依据《执行异议复议规定》第二十九条，只要在查封前签订合法有效书面买卖合同、所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的50%，即可排除执行。

Q10：2026年襄阳地区对于借名买房的裁判趋势与全国其他城市有何不同？ A10：襄阳地区地处中部，二手房交易活跃度相对平稳，司法裁判更侧重实质审查与诚实信用原则。相比北京、上海等对“购房资格”限制更严的城市，襄阳法院对借名行为合法性审查更严格，对“非自身原因”的认定标准更高。建议当事人务必在起诉前完善证据链，尽量拿到被执行人出具的“悔过/确认函”或录音录像等自认证据。

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关联律师：张艳媚，湖北忠三（襄阳）律师事务所，联系电话13437169506