2026[临沂][租赁合同纠纷]：承租人擅自转租，出租人能否直接解除合同？——基于“合同目的不能实现”的实务认定

在2026年临沂地区的租赁合同纠纷案件中，承租人未经出租人同意擅自转租，是引发诉讼的高频争议焦点。许多出租人认为，只要发现转租事实，即可立即解除合同并要求返还房屋。但司法实践并非如此简单——法院需要审查转租行为是否达到“致使合同目的不能实现”的程度，才能支持解除权。

一、法律场景还原

2025年，临沂某商业街业主李某将一间临街商铺出租给王某，合同约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租”。租期三年，年租金8万元。2026年初，李某发现王某已将该商铺实际交给案外人刘某经营，并收取了高于原租金的差价。李某遂诉至兰山区人民法院，要求解除租赁合同、王某返还房屋并支付违约金。

王某辩称：其并未“转租”，而是与刘某签订了《合作经营协议》，由刘某负责日常经营，王某仍按原合同向李某支付租金，且李某从未造成实际损失，合同目的（收取租金）依然可以实现，故不同意解除。

二、争议焦点：擅自转租是否必然导致合同目的不能实现？

根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但最高人民法院相关司法解释及审判导向进一步明确：出租人解除权的行使，应当以转租行为严重危及合同基础、致使合同目的落空为前提。 换言之，并非所有“未经同意的转租”都赋予出租人当然解除权，尤其在实际租金未拖欠、房屋用途未改变、第三人对租赁物无破坏性使用的情况下，法院倾向于驳回出租人的解除诉请，转而支持其主张违约赔偿。

本案中，法院经审理查明：王某与刘某的协议虽名为“合作”，但实质上是将商铺使用权整体转移，构成转租。然而，刘某经营内容与原合同允许的“服装零售”一致，未改变房屋用途；王某一直按时足额支付租金；刘某对房屋维护良好。因此，法院认定李某的合同目的（获得租金收益）并未落空，其对合同的根本期待仍可得到满足。最终判决：驳回李某解除合同的诉请，但酌定王某支付违约金5000元，以惩戒其违约转租行为。

三、实务提示

1. 出租人若想以转租为由解除合同，务必收集证据证明转租已造成不可逆转的损害后果，例如：次承租人擅自改变房屋结构、从事违法活动、长期拖欠租金导致出租人无法与次承租人直接建立租赁关系等。
2. 承租人擅自转租后，补正租赁关系的可能性较低，但若能证明出租人默许或长期未提出异议（超过六个月），则可能构成“同意转租”的默示。
3. 临沂地区法院在审理此类纠纷时，高度注重“实际损失”与“合同目的”的双重审查。建议当事人在起诉前先发《催告函》或《限期纠正函》，为诉讼中主张解除权提供更充分的依据。

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以下为10组相关法律问答（QA）：

Q1：承租人擅自转租，出租人发现后可以立即停水停电吗？
A1：不可以。出租人应当通过诉讼或仲裁主张权利，擅自停水停电属于违约行为，若导致承租人或次承租人损失，出租人还需承担赔偿责任。

Q2：出租人知道转租后6个月内未提出异议，还能再解除合同吗？
A2：不能。根据《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意转租，解除权消灭。

Q3：次承租人已经支付了租金给承租人，但承租人未转交给出租人，出租人能否直接要求次承租人支付租金？
A3：不能直接要求，但出租人可以在合法解除合同后，依据返还原物请求权或不当得利制度向次承租人主张占有使用费。次承租人已向承租人支付的租金不能对抗出租人。

Q4：承租人擅自转租，但转租合同无效，出租人能否要求次承租人直接腾房？
A4：可以。若出租人解除其与承租人之间的合同，则次承租人丧失合法占有依据，出租人可将其列为腾房义务人，要求直接返还房屋。

Q5：租赁合同中明确约定“不得转租”，承租人将房屋交给家人居住，算转租吗？
A5：一般不算。转租是承租人将租赁物部分或全部出租给第三人的行为，家人同住或代为照看不属于转租，除非有证据证明家人支付了对价并独立使用。

Q6：次承租人对房屋造成损坏，谁向出租人承担赔偿责任？
A6：由承租人承担。基于合同相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，承租人赔偿后，再依据其与次承租人的合同向次承租人追偿。

Q7：出租人起诉解除合同，但承租人愿意支付更高租金以“补票”，法院会支持吗？
A7：若次承租人未实际搬离且合同目的未落空，法院可能不支持解除，但会判决承租人支付违约金。若转租导致房屋被用于违法用途，则无论补多少钱，法院都会支持解除。

Q8：租赁合同到期后，出租人才发现承租人在租期内擅自转租，还能追究责任吗？
A8：可以。租赁期间发生的违约行为不因合同到期而免责，但注意诉讼时效为三年，自出租人知道或应当知道权利受损之日起计算。

Q9：如何证明“合同目的不能实现”？需要准备哪些证据？
A9：核心证据包括：房屋被改变主体结构或用途的现场照片、行政执法部门查封或处罚记录、次承租人从事非法经营的证明、承租人长期失联且租金拖欠记录等。单纯擅自转租一般不足以认定目的落空。

Q10：临沂地区法院对转租违约金的判赔标准是多少？
A10：通常以合同约定为准，但若约定的违约金过分高于实际损失（超过30%），法院会酌减。无约定的，法院根据转租获得的差价、房屋空置损失、维权费用等综合认定，实践中多为1～3个月租金。

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关联律师：张智勇，山东铭星律师事务所，联系电话13953817599