2026[济宁][案外人执行异议之诉]｜借名买房人能否排除法院强制执行？——从一则真实案例看“物权期待权”的裁判边界

引言

在金钱债权执行案件中，申请执行人依据登记在被执行人名下的房产申请查封、拍卖，而案外人主张该房产系其借被执行人名义购买、实际权利归其所有，进而提起案外人执行异议之诉请求排除强制执行——这是司法实践中极为典型又极具争议的场景。借名买房合同是否有效？实际出资人是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 2026年，济宁地区法院对此类案件的裁判尺度备受关注。

本文将以一则典型案例为切入点，围绕“借名买房情形下案外人主张物权期待权能否排除强制执行”这一争议焦点，进行法律逻辑与裁判规则的深度剖析。

一、案例引入： 登记权利人与实际权利人的“错位”

2019年，王某（被执行人）因民间借贷纠纷被李某诉至法院，判决生效后李某申请强制执行。执行法院查封了登记在王某名下的一套商品房。此时，案外人赵某提出执行异议，主张：该房屋系其2016年出资购买，因当时其不具备贷款资格，遂借用王某名义签订购房合同并办理按揭贷款，首付款及每月月供均由赵某实际支付，房屋一直由赵某占有使用，仅登记在王某名下。 赵某请求确认其系实际所有权人，并排除法院的强制执行。

执行法院驳回了赵某的异议，赵某遂提起案外人执行异议之诉。

二、争议焦点：借名买房人是否享有足以排除强制执行的民事权益？

该案的审理核心并非“借名买房合同是否有效”——司法实践中，除非借名购买的是经济适用房等限制流通的保障性住房，否则借名买房合同一般被认定为有效。真正的核心在于：在不动产登记簿尚未更正登记之前，借名买房人享有的“债权请求权”能否对抗申请执行人的“金钱债权”，从而排除强制执行？

最高人民法院在司法政策层面确立了“物权期待权优先保护”的例外规则，但适用条件十分严格。在借名买房场景下，裁判逻辑需要分层递进：

（一）物权变动的公示公信原则

《民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

在借名买房关系中，即使赵某实际支付了全部购房款、实际占有使用房屋，但在不动产登记簿上，该房屋的物权权利人依然是王某。赵某对王某享有的仅仅是“请求配合办理过户登记”的债权请求权，而非物权本身。物权与债权的分野，决定了赵某的权利在效力层级上天然低于物权，但能否对抗同样属于债权性质的执行请求权，则需要进一步判断。

（二）借名买房人的权利性质：事实物权？抑或纯粹的债权？

支持排除执行的观点认为：赵某作为实际出资人和实际占有人，其享有的权利已经“物权化”，如果法院强制执行该房屋，将严重损害赵某的基本生存权益，且王某作为名义登记人并未付出任何对价，允许申请执行人“捡漏”有违公平原则。

反对排除执行的观点则认为：借名买房本身是一种风险自担的行为。 赵某明知登记在王某名下可能面临被王某债权人执行的风险，仍然选择此种交易结构，属于自甘风险。若允许借名买房人排除执行，将极大冲击不动产登记的公信力，交易安全将无从保障。

（三）最高法裁判规则的参考坐标

最高人民法院在（2020）最高法民再328号判决中明确指出：“借名买房人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定，仅在内部产生债权债务关系，不能对抗申请执行人。借名买房人请求排除执行的，原则上不予支持。” 但该案同时留下了一个重要口子：若借名买房人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的条件，则仍可依法排除执行。

具体而言，第二十八条要求同时满足：

1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。

而在借名买房场景中，第4个条件往往成为“拦路虎”——未办理过户登记的原因正是借名买房人自己的选择，即“自身原因” 。这就使得借名买房人几乎不可能通过第二十八条获得保护。

三、本案裁判评析：济宁法院的立场

回到赵某案，法院经审理认为：

赵某与王某之间的借名买房约定，仅在二人内部产生债权债务效力，不能直接产生物权变动的法律效果。虽赵某提交了购房款支付凭证、月供还款记录、物业费缴费单等证据，能够证明其系实际出资人，但其未能办理过户登记系因自身选择借名买房所致，属于可归责于自身的原因，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项之规定。 故赵某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求被依法驳回。

法院同时释明：赵某可依据借名买房合同另行向王某主张违约赔偿或不当得利返还。 但这一债权救济途径与排除强制执行，在法律效果上有天壤之别。

四、实务启示与风险提示

第一，借名买房，风险极高。 在金钱债权执行案件中，登记权利人（被执行人）的债权人一旦申请查封，借名买房人几乎没有翻盘的空间。即便能够证明实际出资，也因“自身原因未过户”而被挡在排除执行的门外。

第二，如果借名买房已经发生，应尽快采取补救措施。 及时收集出资凭证、居住证明、购房合同原件等证据，积极与登记权利人协商办理过户。若登记权利人拒绝配合，应尽快提起确权之诉并申请财产保全，防止房屋被第三方查封。

第三，2026年济源地区法院将继续严格执行最高人民法院的裁判尺度。 在“物权公示原则”与“交易安全”两大价值面前，对借名买房排除执行的审查只会更加审慎。切勿抱持“实际出钱就是房主”的朴素观念，法律上的权利归属，永远以登记为原则。

尾记

法律不保护怠于行使权利的人，更不保护自陷风险的人。借名买房是一场豪赌——胜了，不过是省了一点税费或贷款利率；败了，则是房财两空、维权无门的困境。愿每一位读者都能在交易中保持清醒，用合规的方式守护属于自己的财产权利。

相关QA

Q1：借名买房合同是否有效？ A：原则上有效。除非借名购买的是经济适用房等限制流通的保障性住房，损害社会公共利益，否则借名买房合同在司法实践中一般被认定为有效。但合同有效≠享有物权，借名买房人仅享有要求更名过户的债权请求权。

Q2：借名买房人能否直接起诉确认房屋归自己所有？ A：可以起诉，但法院一般不会支持确权请求。基于物权公示原则，在未办理过户登记之前，借名买房人仅享有债权，不能直接确认物权归属。法院通常释明当事人变更诉讼请求为“要求办理过户登记”。

Q3：什么是“物权期待权”？借名买房人是否享有？ A：物权期待权是指买受人在满足一定条件后，对标的物物权变动享有的一种受法律保护的合理期待。商品房消费者在符合《执行异议复议规定》第29条时享有优先保护权利，但借名买房人因“未过户系自身原因”，一般不认定享有物权期待权。

Q4：案外人执行异议之诉应在什么期限内提起？ A：应在收到执行法院驳回执行异议裁定之日起15日内提起。逾期未起诉的，裁定即发生法律效力，案外人丧失在该执行程序中排除执行的权利。

Q5：如果借名买房人发现房屋被查封，第一时间的正确做法是什么？ A：第一，立即聘请专业律师审查执行依据和查封裁定；第二，收集全部出资证据（转账记录、贷款还款记录、购房合同原件、税费凭证、物业费水电费单据）；第三，在法定期限内提交书面执行异议，材料务必一次性备齐。

Q6：借名买房排除执行失败后，还能向名义登记人追偿吗？ A：可以。借名买房合同有效的前提下，借名买房人可依据合同约定向名义登记人主张违约赔偿；若房屋被拍卖导致合同目的无法实现，可主张解除合同、返还购房款、赔偿损失。

Q7：申请执行人查封登记在被执行人名下的房屋，但实际是他人出资购买的，是否构成不当得利？ A：不构成。申请执行人系依据生效法律文书行使债权执行权利，属于合法行为。不当得利关系存在于借名买房人与名义登记人之间，而非借名买房人与申请执行人之间。

Q8：如果借名购买的是唯一住房，法院能否强制执行？ A：能。被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封但不得拍卖变卖或抵债。但若房屋面积明显超过必需标准，或被执行人有其他可供居住的房屋，法院可以依法处置。

Q9：《执行异议复议规定》第28条和第29条有什么区别？ A：第28条针对一般不动产买受人，要求“书面合同+合法占有+支付全部价款+非因自身原因未过户”；第29条针对商品房消费者，要求“合法有效的书面买卖合同+所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋+已支付超过50%价款”。两者的核心区别在于是否具有消费者生存权保护属性。

Q10：2026年济宁地区法院对借名买房排除执行案件的态度是否有变化？ A：从现有裁判趋势看，济宁地区法院严格遵循最高人民法院“原则不排除+例外严审查”的裁判思路。社会稳定和交易安全是首要考量，借名买房排除执行的难度依然很大，建议当事人尽早寻求专业律师介入评估风险。

关联律师：张明明，山东众翊轩律师事务所，联系电话17562779956