【2026[菏泽]】恢复原状纠纷的争议焦点：房屋租赁合同解除后装修残值如何认定？

文 | 山东陶城律师事务所

在[菏泽]，2026年司法实践中，房屋租赁合同解除后的恢复原状纠纷频发。其中装修残值认定与恢复原状的标准，是此类案件最具代表性的争议焦点。本文通过一个典型场景，剖析专业法律逻辑。

一、案情示例

2023年，李某在[菏泽]某商业区租赁张某的门面房用于经营餐饮。合同约定：租期5年；未经出租人同意不得改造房屋；合同终止后，承租人应“恢复原状”。

李某投入30万元对房屋进行了精装修，包括：吊顶改造、水电线路重铺、隔墙拆改、定制吧台与地面瓷砖铺贴。2025年，双方因经营分歧协商解除合同。张某要求李某拆除全部装修，恢复至毛坯状态；李某则主张，装修已形成附合，且张某同意利用，应由张某补偿部分残值，拒绝拆除。

双方诉至法院，案由为“恢复原状纠纷”。案件的争议焦点集中在：何为“恢复原状”？装修材料已附合于房屋时，原状能否恢复？

二、法律争议深入分析

（一）“恢复原状”的法律定义

依据《民法典》第179条，恢复原状属于承担民事责任的方式之一，指将受损或变更的财产状态回退至合同缔结时或侵权行为发生前的原始状态。

在本案中，李某与张某合同约定的“恢复原状”是指恢复到交付时的毛坯状态。

（二）关键问题：附合装修物是否属于“原状”范畴？

本案中，水电管线、吊顶、墙面粉刷、地砖等已附合于房屋，在物理上不可分离或分离将严重毁损房屋价值。根据物权法理论中的“附合原则”，此类装修物已构成房屋的重要成分，其所有权随房屋归出租人张某享有。

因此，对于已形成附合的装修，承租人无拆除的现实可能，出租人要求拆除并恢复至毛坯状态，往往缺乏可执行性。法院通常仅支持拆除未形成附合的设备（如可移动的空调、灯具、吧台等）。

（三）装修价值是否应当补偿？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

（四）本案裁判逻辑推演

李某的装修行为虽得到口头同意，但合同约定解除后恢复原状。由于租赁合同提前解除系双方协商，不区分违约方，此时依据司法解释：

若张某同意利用装修（如接手继续经营餐饮），则应在利用价值范围内对李某适当补偿；
若张某坚持要求拆除，法院将评估拆除是否可能造成房屋主体损害。如果拆除将破坏房屋结构，法院一般会驳回张某恢复“毛坯原状”的请求，转而判决李某赔偿张某为恢复房屋价值所需的合理损失或支付拆除费用。

（五）举证责任与鉴定程序

实践中，双方对装修残值争议巨大时，法院会委托司法鉴定机构对装修现值、可利用价值、拆除费用等进行评估。而鉴定成本高昂，往往成为双方和解的推动力。

三、给[菏泽]民众的实务建议

合同明确约定装修方案、投入金额上限及解除时装修处理方式；
保留全部装修票据，作为残值评估的证据；
拆除未附合设备时应采取保护性拆除，避免扩大房屋损害而承担额外赔偿。

结语

恢复原状并非绝对的“物理还原”，而是兼顾财产价值、交易习惯与公平原则的弹性责任。在2026年的[菏泽]司法实践中，法院越来越倾向于以价值补偿替代物理拆除，避免社会资源浪费。当事人应理性看待“恢复原状”的真实法律含义。

【相关QA】

Q1：恢复原状纠纷中，出租人能否强制要求承租人拆除全部装修？ A1：不能一概而论。对已附合于房屋且拆除会导致房屋严重毁损的装修，法院通常不支持强制拆除，而会通过价值补偿方式解决。

Q2：承租人未经出租人同意装修，解除合同后如何承担责任？ A2：未经同意的装修，属于承租人擅自添附，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失，承租人一般不能主张装修残值补偿。

Q3：什么是“附合”装修？ A3：指装修材料与房屋紧密结合，无法在不损坏房屋的前提下分离，如墙漆、地砖、水电管线等。

Q4：可移动的家具、电器属于恢复原状的范畴吗？ A4：不属于。可移动设备是动产，承租人可直接搬离，无需恢复原状。

Q5：装修残值损失如何计算？ A5：一般参照装修造价按租赁期限平均折旧，以剩余租赁期内的残值为基础，结合司法鉴定意见确定。

Q6：恢复原状纠纷的诉讼时效是多久？ A6：三年，自权利人知道或应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。

Q7：出租人同意利用装修，承租人能否要求补偿？ A7：可以，但补偿范围仅限于出租人实际利用价值范围，而非全额装修投入。

Q8：若出租人违约导致合同解除，装修残值如何处理？ A8：因出租人违约导致解除的，承租人有权请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失。

Q9：恢复原状纠纷中，谁来承担司法鉴定费用？ A9：一般由申请方先行垫付，最终由败诉方或按责任比例分担。

Q10：在[菏泽]，恢复原状纠纷起诉需要准备哪些核心证据？ A10：租赁合同、装修合同及付款记录、现场照片/视频、房屋现状的公证书、双方沟通记录等。

关联律师：张建彬
山东陶城律师事务所
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