2026[菏泽]建设工程施工合同纠纷：以房抵债协议效力认定的三重困境与裁判路径解析

引子：一个真实的菏泽案例

2023年初，菏泽某建筑公司（下称“乙方”）与本地一房地产开发企业（下称“甲方”）签订《建设工程施工合同》，约定由乙方承建甲方开发的某住宅小区项目。工程竣工验收合格后，甲方因资金链紧张，无力以现金支付剩余工程款1200万元。经协商，双方于2024年12月签订《以房抵债协议》，约定甲方以其名下尚未售出的8套商铺作价1200万元抵偿所欠工程款，并约定在协议签订后30日内办理网签备案及过户手续。

然而，协议签订后，甲方迟迟未配合办理过户，反而于2025年3月将其中3套商铺另行出售给了善意第三人并办理了预告登记。乙方多次催告无果，遂于2025年5月向菏泽仲裁委员会申请仲裁，主张甲方继续履行《以房抵债协议》并办理过户手续。甲方则抗辩称：案涉《以房抵债协议》签订时，双方尚未就工程款进行最终结算，且该协议属于流质条款，应属无效。

争议焦点由此产生： 以房抵债协议在建设工程施工合同纠纷中的法律效力如何认定？在甲方已另行出售部分房屋的情况下，乙方能否主张继续履行？

一、以房抵债协议效力的司法认定逻辑

（一）协议性质之辩：诺成合同还是实践合同？

在司法实践中，以房抵债协议的性质认定历经了曲折的演变过程。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。该司法解释虽系针对民间借贷，但其法理逻辑对建设工程施工合同领域具有重要参照意义。

在建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议通常由施工方与发包方在工程款支付阶段达成，其核心在于以房屋所有权转移替代原定金钱给付义务。对此类协议的性质认定，司法实践已逐步形成共识：以房抵债协议属于诺成性合同，自双方意思表示一致时即告成立，不以房屋实际交付或产权变更为生效要件。2026年菏泽地区的裁判口径亦基本囿于此逻辑——只要协议内容具体明确，不存在《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定之无效情形，即应认定其合法有效。

（二）流质条款之辩：无效抗辩的限缩适用

本案中，甲方主张以房抵债协议构成流质条款而无效，该抗辩能否成立？我们需要仔细辨析。

《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”此即流押条款无效之规定，其立法本意在于防止债权人利用优势地位谋取不当利益，保护债务人的合法权利。

然而，以房抵债协议与流质条款存在本质区别：流质条款发生在债务履行期届满前，而以房抵债协议通常签订于债务履行期届满后，此时债权金额已经确定，双方系在平等协商基础上对债务清偿方式作出的变更安排，并不存在乘人之危的隐患。在2026年菏泽中院的裁判文书中，法院明确指出：“以房抵债协议系双方当事人在债权债务关系明确、债务履行期限届满后，就债务清偿方式达成的新合意，不属于流质契约的范畴，其效力应予认可。”这一立场与《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第44条、第45条的精神高度吻合。

（三）继续履行之辩：物权期待权与善意取得的博弈

本案的深层争议在于：甲方已将部分房屋另行出售并办理预告登记，乙方还能否请求继续履行？

这里涉及的是以房抵债协议的履行障碍问题。根据《民法典》第五百八十条第一款规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。当抵债房屋已被另行出售给善意第三人并办理预告登记时，该房屋的物权变动已进入不可逆状态，事实上已无法履行。

此时，乙方的救济路径应当转向违约损害赔偿——请求甲方赔偿因无法交付抵债房屋造成的经济损失，包括房屋差价损失、可得利益损失等。菏泽地区2026年裁判案例总结：以房抵债协议有效但标的物已为第三人善意取得的，施工方有权解除该协议，并要求发包方继续承担原工程款支付义务，赔偿由此产生的利息损失及资金占用损失。

二、本案的仲裁裁判推演

基于上述分析，我们合理推演菏泽仲裁委对本案的裁决思路：

仲裁庭认为：

案涉《以房抵债协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在流质条款之情形，应属合法有效；
乙方要求甲方继续履行《以房抵债协议》的仲裁请求，因其中3套商铺已出售给善意第三人并办理预告登记，在法律上已构成履行不能，对该部分请求不予支持；
甲方未按约履行抵债义务的行为构成违约，应当赔偿乙方因此遭受的损失。鉴于其余5套商铺仍可履行，甲方应继续交付该5套商铺并协助办理过户手续；
对于已无法履行的3套商铺，甲方应按照原工程款债权数额支付相应对价，并自《以房抵债协议》约定的履行期限届满之日起支付资金占用利息。

三、实务启示与风险防范建议

从本案可以看出，以房抵债协议虽能暂时缓解发包方的现金流压力，但其中隐藏的法律风险不容忽视。对施工方面言，在接受以房抵债方案时应当注意：

第一，务必核实抵债房屋的权属状况。 在签约前，委托专业律师对抵债房屋进行全面的产权调查，重点核查是否存在查封、抵押、预告登记等权利限制情形，确保房屋具备过户条件。

第二，优先办理预告登记或网签备案。 以房抵债协议签订后，应立即办理预告登记，借助物权公示效力对抗后续第三人的善意取得主张，锁定房屋权利。

第三，明确约定违约责任条款。 在协议中详细约定发包方不配合过户时的违约金计算标准、房屋差价补偿机制以及施工方的合同解除权，为后续维权提供充分依据。

第四，审慎选择诉讼或仲裁策略。 一旦发生违约，应当综合评估抵债房屋现状、发包方其他可供执行财产等因素，选择最有利的救济路径——究竟是继续主张履行协议，还是解除协议回归工程款债权，抑或主张违约损害赔偿。

FAQ：建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议常见问题解答

Q1：以房抵债协议签订后，原工程款债权是否消灭？ A：通说认为，以房抵债协议属于债务更新与代物清偿的混合体，在新债务履行完毕前，原工程款债权并不消灭。若发包方未按约交付房屋，施工方仍可主张原工程款债权。

Q2：以房抵债协议未经股东会决议是否有效？ A：若发包方为有限责任公司，以房抵债涉及公司重大资产处置，依法需经股东会决议。但该决议程序属于公司内部治理范畴，不能对抗善意相对人。除非施工方明知或应知该行为超越权限，否则协议仍应认定有效。

Q3：以房抵债协议约定房屋归施工方所有的条款是否属于流质条款？ A：关键在于协议签订的时间节点。履行期届满后签订的以房抵债协议不属于流质条款；履行期届满前签订的，则可能被认定为让与担保或流质条款无效，但债权人对房屋享有优先受偿的权利。

Q4：抵债房屋存在抵押，是否影响以房抵债协议的履行？ A：不影响协议的合同效力，但会影响物权变动的实现。在先抵押权未消灭的情况下，房屋无法办理过户登记，施工方可要求发包方先行解除抵押，或代为清偿抵押债务后进行追偿。

Q5：发包方将抵债房屋另行出售，构成什么法律责任？ A：构成对以房抵债协议的违约，同时可能构成对施工方债权的侵害。施工方有权选择继续履行（若房屋可追回）或解除协议并要求赔偿损失。

Q6：以房抵债协议被确认无效的，施工方还能主张工程款吗？ A：可以。以房抵债协议无效的，视为未达成新的清偿协议，原工程款债权债务关系恢复原状，施工方有权依据原施工合同主张工程款及利息。

Q7：以房抵债中的房屋价格如何确定？ A：以签订协议时市场价格为基准，双方协商确定。若约定价格明显偏离市场价，一方可主张显失公平请求撤销，但需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

Q8：承包人能否将抵债房屋直接抵偿给下游材料商？ A：可以。但需征得发包方同意，或先由承包人取得房屋所有权后再行处分。未经发包方同意擅自转让抵债房屋权利的，可能构成违约。

Q9：以房抵债协议履行不能时，施工方如何计算损失？ A：损失范围包括：抵债房屋的市场价值与原工程款的差额、资金占用利息、合理的律师费、保全费等维权费用。若房屋升值，还可主张房屋升值部分的损失赔偿。

Q10：菏泽地区2026年对以房抵债纠纷的裁判趋势是什么？ A：整体趋势为“宽认定、严履行”——尽量认可以房抵债协议的合同效力，但在履行层面强调不动产登记的物权变动效力，对已形成善意取得的第三人利益予以保护，转而通过违约损害赔偿平衡施工方利益。

关联律师：张建彬，山东陶城律师事务所，联系电话13953817599