海南省文昌市人民法院

民事判决书

（2021）琼9005民初2282号

原告（反诉被告）：叶小春，男，1954年9月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：徐富祥，四川沱江律师事务所律师。

被告（反诉原告）：海南海力生食品有限公司，住所地：海南省文昌市清澜经济开发区工业区。

法定代表人：刘云康，执行董事。

委托诉讼代理人：陈俊斌，北京大成（舟山）律师事务所律师。

第三人：林性，男，1985年10月3日出生，汉族，户籍地：福建省福州市仓山区，现住海南省文昌市。公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：张宏，蔡妲琦，二人均系北京京师（三亚）律师事务所律师。

原告（反诉被告）叶小春与被告（反诉原告）海南海力生食品有限公司（以下简称海力生公司）、第三人林性租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用普通程序进行审理，指定审判员廖恋担任本案的审判长，与人民陪审员金志财、李秋根组成合议庭审理本案，因审判员廖恋工作调动以及人民陪审员工作冲突的原因，本院决定将本案变更由审判员罗华伦担任本案的审判长，与人民陪审员金志财、胡彩曼组成合议庭继续审理本案，并于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告叶小春及委托诉讼代理人徐富祥、被告海南海力生食品有限公司委托诉讼代理人陈俊斌、第三人林性及委托诉讼代理人蔡妲琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告叶小春向本院提出诉讼请求：1．判令被告海南海力生食品有限公司支付政府拆迁补偿款3，040，794元及利息（以3，040，794元为本金，按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率，自起诉之日起计算至被告实际还清之日止）给原告叶小春。2．判令确认第三人林性已代原告叶小春向被告海南海力生食品有限公司支付租金650，000元，并判令第三人林性支付欠付被告海南海力生食品有限公司租金300，000元。3．本案的诉讼费用全部由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告海南海力生食品有限公司支付政府拆迁补偿款2，740，794元及利息（以2，740，794元为本金，按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率，自起诉之日起计算至被告实际还清之日止）给原告叶小春。2．本案的诉讼费用全部由被告承担。并撤销对第三人林性的诉讼主张。

事实与理由：海南海力生食品有限公司于2002年11月21日在文昌市注册成立后取得一宗工业用地，其建设了部分临时厂房后至2014年8月，厂房设备已破烂不堪成为危险建筑，一直不能取得食品加工许可证。

2014年8月5日，原告与被告签订《租赁合同》后，承租人叶小春及海南三鑫水产制品有限公司经过两年多的巨额投入，形成了完整合格的生产厂房、制冷系统、污水处理系统、消除系统、生产系统等水产品加工厂，通过了环评，取得了《排放污染物许可证》《食品生产许可证》等食品加工各项许可证。原告的投入使被告的土地、厂房、设备、设施等产生了巨大的增值价值。原告叶小春还未开始完全投产、回收投资，却因病不得不将巨额投入资产放置。2018年6月1日，经原告与被告签订《终止协议》，确认原告形成的资产归原告所有。但现在得知，这些资产已被政府进行了拆迁补偿且被被告海南海力生食品有限公司据为己有，经原告要求协商，但被告却拒绝商谈，具体事实如下：

2014年8月5日，海南海力生食品有限公司（甲方）与叶小春（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有而坐落在文昌市文清大道322号的全部厂房和土地使用权登记范围全部场地出租给乙方有偿使用；合同第二条约定租期从2014年8月5日至2019年8月4日止，租赁期为5年；合同第三条约定租金每年600，000元；合同第六条第5款约定租赁期间，乙方因生产所需自行增添设备，但资金由乙方自行解决负担；合同第六条第9款约定如遇政府规划所需要求拆迁涉及补偿，乙方有权享有自行出资增添物或设备设施范围内的所有补偿。

《租赁合同》签订后，乙方为了生产经营需要，在文昌市工商局登记注册了海南三鑫水产制品有限公司，2015年4月30日，文昌市国土环境资源局以文土环资函（2015）444号批复，同意海南三鑫水产制品有限公司按照《报告表》申报的项目性质、规模、工艺、环境保护措施进行项目建设生产。

2018年6月1日，海南海力生食品有限公司（甲方）与叶小春（乙方）、林性（丙方）签订《终止协议》，甲乙双方经友好协商，一致同意提前终止租赁合同，三方达成协议，协议第二条约定截止本协议签订之日，乙方共欠甲方租金1，250，000元；协议第三条约定丙方同意在甲方和丙方签订的租赁合同履行期间代为乙方偿还1，250，000元租金；对于上述1，250，000元债务，乙方以租赁期间自行出资的投入设备做抵押。在乙方和丙方清偿完全部租金前，由丙方合理保管和使用；协议第五条约定甲乙双方对厂房内的设备和物品进行清点造册，对于属于乙方在租赁期间投入的设备等财产，如遇政府拆迁或他人购买的，根据政府对该财产的评估作价或他人购买时对该财产的评估作价，甲方在收到相应款项后，优先扣除乙方所欠的租金和滞纳金，剩余部分向乙方支付。

2021年5月29日，海南三鑫水产制品有限公司收到文昌市自然资源和规划局文自然资函（2021）866号文件告知，经核查，海南海力生食品有限公司原宗地位于文昌市文城镇文清大道西侧地段，土地证号为文国用（2002）第XXXX号。为推动文昌国际旅游消费中心项目建设，我局与海南海力生食品有限公司已签订《有偿收回国有建设用地使用权协议》，就收回该宗地国有土地使用权及其地上房屋、资产等附着物征收补偿相关事项进行约定。目前，我局与海南海力生食品有限公司协议约定的相关补偿款，已经由我局足额予以拨付至该公司账户。现向你司提供收回海南海力生食品有限公司原文国用（2002）第W0200628号宗地范围内地上附着物等资产拆迁补偿清单。经原告核对，该次政府拆迁补偿清单中包含了上述海南海力生食品有限公司与叶小春签订的《终止协议》中确认的属于叶小春的资产，因此，海南海力生食品有限公司应将属于叶小春的政府拆迁补偿款依约及时支付给叶小春。理由如下：第一，根据原、被告双方签订的《终止协议》附件及《转让机械使用协议书》中确认的属于叶小春及叶小春独资成立的海南三鑫水产制品有限公司的资产，原告投入达700多万元，现存在票据的有3，358，336.8元。第二，从文昌市自然资源和规划局文自然资函（2021）866号文附的拆迁补偿清单的内容来看，其中有17个项目系原、被告双方签订的《终止协议》附件《抵押资产清单》中的资产项目，政府补偿金额为3，340，794元。该17个项目及所获得的补偿款分别如下：1．新建约500㎡低温冷藏库一间，金额798，779元；2．约100㎡冰库一间，金额为0；3．制冰设备一套（产能23吨），金额80，375元；4．鱼糜生产线（30吨／日常）（搬迁费），金额200，000元；5．平板速冻机6台，金额为0；6．供电系统改造（电缆、发电机一台、630KVA变压器一台），金额245，424元；7．制冷系统改造，金额149，337元；8．污水治理系统改造（搬迁费），金额50，000元；9．杀鱼车间及冰池加顶盖，金额1，161，270元；10.1号储藏冷库加顶盖，金额117，835元；11．搁架式速冻间2间，金额162，212元；12．冷风机10台，金额为0；13．深水井7眼，金额87，500元；14．叉车一台（德国产），金额为0；15．排水系统改造，金额44，230元；16．厂区填土及局部水泥路面，金额37，800元；17.1，000㎡大冷库维护，金额206，032元。第三，文昌市自然资源和规划局所支付的补偿款36，221，790元中已经明确包含了地上建筑物、附构物、设备、搬迁费，因此文昌市自然资源和规划局拨付的补偿款中包含有叶小春的资产部分。

综上所述，被告自政府处获得补偿款应向原告支付3，340，794元，扣除尚欠被告租金600，000元，被告还应向原告支付2，740，794元及相应利息。经原告向被告催要无果，据此诉请法院处理。

反诉原告向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付租金欠款600，000元，并支付自2020年11月1日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；2．判令反诉被告擅自破坏反诉原告生产车间及3个急冻间所造成的损失共计553，757元（其中生产车间损失344，000元，3个急冻间损失209，757元）；本案反诉费用反诉被告负担。

事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年8月5日签订了《租赁合同》，约定将海南海力生食品有限公司位于文昌市文清大道322号的土地、厂房、设备等租赁给叶小春使用，租金为600，000元／年，并约定租赁期，叶小春确保海南海力生食品有限公司的租赁物不受破坏，不得在未经海南海力生食品有限公司同意的情况下处置或破坏租赁物。

反诉被告叶小春承租后，未经海南海力生食品有限公司的许可，擅自对符合欧盟标准的1，720㎡生产车间进行改造，破坏原先生产车间的内格局和装修装饰，在生产车间内部新建500㎡低温冷藏库。致使原本完整的生产车间变得支离破碎，不但使得生产车间的价值降低，还导致政府在拆迁赔偿时，对生产车间的装修未予进行补偿。该生产车间原告装修标准在1，000元／㎡左右，内部用彩钢板进行了分隔，地面铺设了花岗岩，墙面铺设了瓷砖。政府在拆迁补偿时，对1号冷藏库及氨机房装修的补偿标准为200元／㎡，因此即便按照政府的拆迁补偿标准，叶小春应赔偿海南海力生食品有限公司损失344，000元。此外，叶小春未经海南海力生食品有限公司的同意，擅自拆除了厂区里的3间急冻间，将急冻间的排管等设备用于其500平方低温冷库建设，这些急冻间库容10吨／间，造价约20-30万元／间，即便按照政府拆迁的急冻间赔偿标准（69，919元），叶小春应向海南海力生食品有限公司赔偿209，757元。

另外，在租金方面，叶小春承租后，仅向海南海力生食品有限公司合计支付了1，000，000元租金，2016年4月起的租金叶小春一直拖欠不付。期间，海南海力生食品有限公司多次催讨，叶小春仍然拒不支付。最后，在无可奈何之下，反诉原告为了妥善解决问题，找到了第三人林性来承租租赁物，为此，反诉原告、反诉被告以及第三人林性于2018年6月1日签订了《终止协议》，认定叶小春拖欠的海南海力生食品有限公司租金共计1，250，000元，分五期由第三人林性代替叶小春偿还，但同时约定如果林性不按约定偿还的，叶小春仍然需要承担偿还责任。对于1，250，000元租金，叶小春以租赁期间自行投入的设备作为抵押，如遇政府拆迁或他人购买，海南海力生食品有限公司优先扣除叶小春所拖欠的租金和滞纳金。如果政府对该设备未作价的，叶小春无权受偿。协议签订后，林性代为偿还了650，000元的租金，但自2020年11月1日起的租金一直未支付，按照《终止协议》的约定，叶小春仍对剩余600，000元租金负偿还责任，且海南海力生食品有限公司有权在拆迁补偿款中予以优先扣除。反诉原告据此提起反诉诉请处理。

本诉被告（反诉原告）答辩称：

一、归属于原告的设备所获得的政府拆迁补偿款低于原告所主张的金额，实际金额应为1，178，335元。原告诉称其机器设备应获得的补偿款为3，340，000元，实际上系原告高估所致，实际金额应为1，178，335元。理由如下：其一，原告所主张的部分机器设备实际上不属于原告所有；其二，原告所主张的很多赔偿项目无法与政府拆迁补偿清单对应，而事实上，这些项目也是不一致的，例如杀鱼车间与政府赔偿清单中的海鱼加工房并不是一个场所；其三，原告在承租被告厂房时，仅仅对被告的部分设备进行了维护，其所添附的事实对于政府补偿没有任何增益，但原告却主张全部的政府拆迁补偿款，大大虚增其所能赔偿的金额。

二、原告承租被告厂房时，对厂房内的生产车间和3个急冻间造成了破坏，致使被告不能获得政府拆迁补偿。原告叶小春承租后，未经被告的许可，擅自对符合欧盟标准的1，720元㎡生产车间进行改造，破坏原先生产车间的内部格局和装修装饰，在生产车间内部新建500㎡低温冷藏库。致使原本完整的生产车间变得支离破碎，不但使得生产车间的价值降低，还导致政府在拆迁补偿时，对生产车间的装修未予补偿。该生产车间原先装修标准在1，000元／㎡左右，内部用彩钢板进行了分隔，地面铺设了花岗岩，墙面铺设了瓷砖。政府在拆迁补偿时，对1号冷藏库及氨机房装修的补偿标准为200元／㎡，而生产车间的装修标准远远要比1号冷藏库及氨机房的要高，因此即便参照政府的拆迁补偿标准，原告应赔偿被告344，000元。此外，原告未经被告同意，擅自拆除了厂区里的3个急冻间，将急冻间里的排管等设备用于其500㎡低温冷库建设，这些急冻间库容10吨／间，造价约20-30万元／间，即便按照政府拆迁的急冻间赔偿标准（69，919元／个），原告也应赔偿209，757元。

三、原告尚欠被告租金600，000元，应当在可得补偿款中予以抵扣。据三方共同签订的《终止协议》第三条的约定，若林性不按协议约定进行偿还租金的，叶小春仍需就全部租金1，250，000元向被告偿还，截止目前，第三人林性共计已经偿还租金650，000元，尚有租金600，000元未支付，应当在原告可得补偿款中予以优先抵扣。

对《终止协议》附件《抵押资产清单》资产项目经与政府拆迁清单核对，针对原告所列举的17项项目资产，被告认为有部分财产不属于原告所有，具体如下：

1．关于新建约500㎡低温冷藏库一间中，②号冷藏库（库体：不含制冷设备设施）的补偿金416，754元，被告无异议，但是该②号冷藏库内部氟制冷设备设施（不含库体）的补偿款382，025元，被告有异议，该部分设备设施不属于叶小春所有。

2．约100㎡冰库一间，补偿金为0元，被告无异议。

3．制冰设备一套（产能23吨），补偿金为80，375元，被告无异议。

4．鱼糜生产线（30吨／日常），补偿金为200，000元，被告无异议。

5．平板速冻机6台，补偿金为0元，被告无异议。

6．关于供电系统改造（电缆、发电机一台、630KVA变压器一台），意见如下：①对1号发电机组（搬迁费／1套）的补偿金10，000元无异议；②变压器1个（搬迁费／1套）的补偿金50，000元，被告有异议，该补偿款应属于被告；③柴油发动机组至低压配电房电缆的补偿金5，400元，被告有异议，该电缆不属于叶小春；④电缆沟／450㎡的补偿金9，450元、⑤高压电缆／180米的补偿金18，900元、⑥（海鱼）地下高压电缆／200米的补偿金21，000元、⑦过马路镀锌铁管／70米的补偿金420元、⑧（海鱼）低压配电电缆／660米的补偿金4，950元、⑨低压配电电缆1，900米的补偿金11，400元、⑩电缆沟铺设／5，424㎡的补偿金113，904元，④－⑩设施设备，叶小春对供电系统的维护仅仅是因自身生产所需，在被告原先的设备设施的基础上所做的维修，原先被告的设备齐全，能正常使用，叶小春所做的添附对政府拆迁补偿并无任何影响，原告主张该部分的补偿款的30％与事实不符。

7．关于制冷系统改造，被告对第③项的蒸发式冷凝器／2台的补偿费80，212元异议，但对第①项管道保温／100米的补偿金26，000元、②氨安全报警系统／1套的补偿金43，125元，该①②项中的设备本身就属于被告原有的设备，补偿金应属于被告。

8．污水治理系统改造，补偿金50，000元应属于被告所有，该套设备设施属于被告所有，叶小春只是因为生产所需进行了维修，其所做的添附对政府拆迁补偿并无任何影响。

9．杀鱼车间及冰池加顶盖，补偿金1，161，270元应属于被告所有，该项设施不属于叶小春投资新建，不属于叶小春所有。

10.1号储藏冷库加顶盖，补偿金117，835元，被告无异议。

11．搁架式速冻间2间，对于5号急冻间（库体）的补偿金69，919元，被告无异议，但是对于1、2、3、5、6号急冻间（不含库体，只含库内部氟制冷设备设施）的补偿金92，293元，因该氟制冷设备不属于叶小春所有，该部分补偿金不归叶小春。

12．冷风机10台，补偿金为0元，被告无异议。

13．深水井7眼，补偿金87，500元，被告无异议。

14．叉车一台，补偿金为0元，被告无异议。

15．排水系统改造，补偿金为44，230元，被告认为原告叶小春对排水系统的维护仅仅是因自身生产所需，在被告原先设备设施的基础上所做的维修，原先被告的设备齐全，能正常使用，其所做的添附对政府拆迁补偿并无任何影响。

16．厂区填土及局部水泥路面，补偿金为37，800元，该项补偿不属于原告叶小春所有。

17．关于1，000平米大冷库维护，补偿金为206，032元，被告对其中的阅台（铁栅）的补偿金68，040元及钢结构平台的补偿金47，700元无异议，其余的混合阅台（补偿金43，512元）、不锈钢楼梯（补偿金2，500元）、大门（补偿金44，280元）属于被告的资产。

综上所述，被告对原告诉请的补偿金共计认可1，178，335元，其余补偿金均不属于原告所有。

反诉被告（本诉原告）答辩称：

一、反诉原、被告在签订《租赁合同》时，反诉原告并未声明或提供有效证书证明其出租的生产车间为欧盟标准和取得《危害分析与关键性控制点（HACCP）体系认证》，反诉原告诉称反诉被告擅自对生产车间进行改造，破坏生产车间及3个急冻间造成损失不符合事实，且无任何证据证明其诉求。1．事实上，反诉原告所称的生产车间在反诉被告租赁前已经损坏，3个急冻间的设备在反诉被告人租赁前早已经拆除。在双方签订的《租赁合同》及附件《租赁方：海南海力生食品有限公司设备、车辆、工器具清单》中，既没有约定交付的生产车间的装修标准，也没有附注有3个急冻间的设备。客观事实是：在签订《租赁合同》时，原厂房、车间、设备已完全不能进行水产品加工生产，其厂房设备已经破烂不堪成为危建，故其一直不能取得食品加工各项许可证。签订合同后，反诉原告完全同意由反诉被告为生产所需要的改造，且在反诉原告的同意和监督下，经反诉被告两年多的投入，才形成了完整合格的厂房及相应生产系统。反诉被告的投入使反诉原告的土地、厂房、设备设施等产生了巨大的增值价值，而不是减值和损坏。另外，从《租赁合同》提前终止，到反诉原告继续租赁给第三人林性至现在的实际租赁中，无人提出证据证明反诉被告破坏了生产车间及3个急冻间，更没有商谈过因此造成的损失需要赔偿事宜。2．《租赁合同》第五条第1款：“乙方租赁期间，甲方有权监督现有厂区的资产不受破坏，有权监督乙方做好各种设备设施的维护工作”，从此约定来看，如果有擅自破坏反诉原告生产车间及3个急冻车间所造成损失需要赔偿这么重大的问题，反诉原告应在租赁期间就会提出，但反诉被告没有收到反诉原告的任何形式的告知，这充分说明反诉原告是完全同意反诉被告所有改造和维护的，不存在未经反诉原告许可，擅自改造破坏需要赔偿问题。3．反诉原告与反诉被告签订《终止协议》第五条：“甲乙双方对厂房内的设备和物品进行清点造册”，双方在清点造册过程中，并未提出有破坏反诉原告生产车间及3个急冻间所造成损失的赔偿问题。综上所述，反诉原告无任何证据证明反诉被告擅自破坏了租赁物。

二、反诉原告诉称其原生产车间的装修标准为1，000元㎡没有证据证明其诉求。3个急冻间所造成的损失的价值，不但无合同约定，也无双方委托的评估机构对其进行估价，完全是反诉原告凭自己的想象得出的数额，缺乏法律依据。

三、关于欠付租金600，000元的问题，根据《终止协议》约定，原告方应付租金为1，250，000元，依据第三人林性的陈述，其已经支付了650，000元，尚欠付租金600，000元，反诉被告对此无异议，但是，反诉原告主张从2020年11月1日起计算利息无合同约定和法律依据。

四、反诉原告与反诉被告于2018年6月1日签订了《终止协议》，终止了《租赁合同》，并于同日对租赁物进行了清点交接，此时反诉原告就知道或应当知道租赁物是否有损坏，如有损坏，应主张赔偿权利。根据民法有关诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而本案反诉原告提起诉讼的日期为2021年7月22日，因此反诉原告的此项主张未在法定时效期间行使，其诉求已经超过诉讼时效，法院应驳回反诉原告的该项诉讼请求。

第三人林性答辩称：原告所诉请的项目中，有一部分是属于第三人林性投入的。对原告提交的清单对照表来看，评估报告中序号为211、178、183、185、84、110、11、214、48等项目中的设施设备均属于第三人投入或有第三人进行添附、改造而形成的，该9个项目的赔偿款不应归原告所有而应归第三人所有。

本诉原告为证明其诉求，向本院提交了如下证据：

1．《租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，租赁期间原告的投入及形成的资产归属关系，证明被告原有的设备、车辆、工器具等。

2．《终止协议》，证明原、被告租赁关系终止后，原告租赁期间投入形成资产归属于原告叶小春，并约定了资产的处理方式，原、被告对资产的具体归属进行了确认；还证明原告欠被告租金1，250，000元，林性应于2021年6月1日前应代叶小春支付租金950，000元。

3．《转让机械使用权协议书》，证明叶小春投资在海南海力生食品有限公司厂房内的资产明细，这些设备移交林性有偿使用，机械设备设施产权归叶小春所有，若有政府赔偿归叶小春。还证明林性每年支付叶小春使用费300，000元，至2023年5月30日共计1，500，000元，其中1，250，000元直接代叶小春支付给海南海力生食品有限公司，余下250，000元支付给叶小春。

4．《文昌市自然资源和规划局关于提供海南海力生食品有限公司收回宗地地上附着物拆迁补偿清单相关材料的复函》［文自然资函﹝2021﹞886号］，证明对归属的原告资产，政府已经补偿，且相关补偿款已经足额拨付至被告账户，依照补偿清单中被告应支付给原告的款项的计算依据及标准。

5．海南三鑫水产制品有限公司《营业执照》《食品生产许可证》《排放污染物许可证》《特种设备使用登记证》《建设项目试生产环境保护备案表》《预购电制合同书》，证明原、被告签订租赁合同后，原告独资成立公司投入并经营管理业务，原告经过投资建设或改造，取得相应许可执照。

6．《文昌市国土环境资源局关于批复海南三鑫水产制品有限公司项目环境影响报告表的函》［文土环资函﹝2015﹞444号］，证明原告在被告租赁场地合法经营需按环评报告进行建设或改造，原告的投入合法合规。

7．《叶小春投资海南海力生食品有限公司形成的归属叶小春资产项目与政府补偿清单项目对照表》，证明对归属原告的资产，原告应获得的政府补偿金额共计为3，340，794元。

8．《林性代叶小春支付海南海力生食品有限公司租金对账说明》，证明林性代叶小春支付海南海力生食品有限公司租金650，000元。

9．《鱼糜生产线设备明细单》，证明原告的鱼糜生产线设备来源。

10．《承包合同》，证明2号冷库聚氨脂保温工程由原告叶小春出资建设。

11．《工业品加工承揽合同》，证明原告投入改造环保设施。

12．证人证言（周清），证明原告投资的厂房、设备、设施有：500㎡冷库、氨机房的设备、设施，制冰流水线、鱼糜生产线，七口水井和冰水池，1号冷库的门、顶盖，杀鱼车间，污水处理的设备等。

13．证人证言（陈金吉），证明原告投资了以下项目：污水处理、杀鱼车间大约800－900平方，2号冷库，1号冷库维修，供电系统改造、电缆、发电机、变压器、深水井7个等。

14．照片，证明原告投入建设、改造后的厂容厂貌，车间及设备设施的状况。

15．《〈终止协议〉附件〈抵押资产清单〉项目叶小春原始投入明细表》，证明原告叶小春的原始投入情况。

16．叶小春投资支出汇总表，明细清单及相关凭证、银行转账对账流水单，证明原告在租赁期间的资金投入情况。

17．受理通知书（临时建设许可，受字（2016）第030号），证明2016年时叶小春以其任法定代表人的海南三鑫水产制品有限公司的名义向政府部门申请在海力生公司土地上建设厂房报建被受理，也即拟证明序号31“厂房基础”为原告叶小春在租赁期间所建。

18．文城管临建证［2016］019号《文昌市临时建设许可证》，证明该临建的报建人为海南三鑫水产制品有限公司，面积为849.11㎡，就是对应评估表中序号31的厂房基础，系原告叶小春在租赁期间合法建设。

原告为证明其主张，还申请陈金吉、周清等二位证人出庭作证。

反诉原告海南海力生食品有限公司为了证明其主张，向本院提交如下证据：

1．《租赁合同》，证明反诉原告与反诉被告之间签订了《租赁合同》，约定反诉被告在未经反诉原告同意的情况下不得处置破坏租赁物。

2．《海南省出口货物发票》、3．搜狐网站报道、4．海南海力生食品有限公司天眼查信息，证据2、3、4共同证明反诉原告属于出口企业，通过了出口欧盟水产品认证和“危害分析与关键控制点认证（HACCP）”，进而证明其生产车间应有特殊的要求。事实上，反诉原告原先生产车间布局紧致，地面铺设花岗岩，墙面铺设瓷砖，内部各功能区块通过彩钢分隔，装修造价在1，000元／㎡左右。

5．生产车间现状照片，证明生产车间承租给叶小春后，其在内部建设了500㎡的低温冷藏库，对生产车间造成了破坏。

6．原3个急冻间位置的现状照片，证明叶小春将3个急冻间破坏敲掉后的现状。

7．《文昌市自然资源和规划局关于提供海南海力生食品有限公司收回宗地地上附着物拆迁补偿清单相关材料的复函》［文自然资函﹝2021﹞886号］，证明政府拆迁时，对1号冷藏库、氨机房等设施的装修补偿标准为200元／㎡，对急冻间的补偿标准为69，919元。

8．《终止协议》，证明叶小春确认其欠反诉原告租金1250，000元，叶小春同意就所欠租金以其承租期间投入的机器设备设立抵押，并在遇有政府拆迁时，反诉原告可优先扣除所欠租金及滞纳金，同时终止协议的约定还证明了第三人林性没有按期偿还租金，叶小春仍然负有偿还责任。

9．《林性代叶小春支付海南海力生食品有限公司租金对账说明》，证明林性代叶小春偿还租金650，000元，还有租金600，000元尚没有支付。

10．海力生公司食品卫生许可证、排污许可证、出口美国水产品证书等，证明海力生公司属于出口企业，通过了“危害分析与关键控制点认证（HACCP）”，拥有食品许可证、排污许可证等，进而证明其生产车间符合各项要求，能正常生产使用，而并非原告所称的不能使用。

11．原精加工车间照片，证明海力生公司原精加工车间的装修为花岗岩地面，墙面瓷砖。

12．原急冻间所在位置照片，证明海力生公司原先3个急冻间被敲掉后一直空置，导致政府赔偿时没有该3个急冻间的赔偿项目。

第三人林性在应诉过程中提交了5份证据，但其在第一次庭审中表示不再作为证据提交法庭。第一次庭审结束后，第三人林性向本院提交了四份证据，分别如下：

1．《冷库设备合同》《速冻库工程报价清单》，证明林性于2018年6月8日委托海南极地机电制冷设备有限公司以包工包料的方式安装三间速冻库和一间低温冷藏库，工程总价1，700，000。

2．《冷库设备合同》《冷库工程安装报价单》，证明林性于2019年5月4日委托海南极地机电制冷设备有限公司以包工包料的方式安装两间速冻库和两间低温冷藏库。工程总价1，630，000元。

3．《海南海薪食品有限公司污水站改造工程合同书》，证明海南海薪食品有限公司委托海南杰森环境科技有限公司改造涉案场地内的污水处理站，工程价款总计145，000元。

4．银行账单截图，证明海南海力生食品有限公司已向林性支付全部补偿款，共计2，000，000元。

原告叶小春、被告海南海力生食品有限公司、第三人林性提交的证据均经当庭出示，各方对出示的证据均发表了质证意见。结合各当事人的法庭陈述、当事人提交的证据、证人证言，综合现场勘查指认情况及评估公司复核答复意见，本院经审理认定事实如下：

2014年8月5日，原告叶小春与被告海南海力生食品有限公司签订《租赁合同》，由承租人叶小春承租海南海力生食品有限公司拥有坐落于文昌市文清大道322号的全部厂房和土地使用权证登记范围全部场地（含加工车间、冷藏库和制冷设备设施及宿舍用房等），租赁自2014年8月5日起至2019年8月4日止，租赁期限为5年，租金按一周年计算为600，000元（含税）／年，租金支付为每年二次，每次支付300，000元。并对双方的权利、义务进行了约定。同时，在签订《租赁合同》时，双方对出租方海南海力生食品有限公司交付给承租人叶小春（由叶小春独资控股成立海南三鑫水产制品有限公司使用）的设备、车辆、工器具进行了清点，并列出了《租赁方：海南海力生食品有限公司设备、车辆、工器具清单》，确认原告承租时被告原场地内的设备情况。

原告与被告签订《租赁合同》后，对被告厂房内的相应设备、设施进行了更新、维修，还添附了500㎡的低温冷藏库等配套设施，但尚未正式投产。因原告长期未能经营投产且拖欠被告租金不能按时支付，经原告叶小春、被告海南海力生食品有限公司、第三人林性于2018年6月1日签订了《终止协议》，约定自该《终止协议》签订之日起，原、被告原签订的《租赁合同》提前到期，双方按照合同以及本协议的约定办理租赁费结算、租赁物返还等有关事项。原、被告还确认，原告应支付的租金已支付至2016年2月4日，原告尚欠被告租金1，250，000元。同时，因原、被告双方提前解除《租赁合同》后，被告海南海力生食品有限公司又将该厂房租赁给第三人林性使用，而原告叶小春又将厂房内的机器设备的使用权交由第三人林性使用，原告叶小春与第三人林性还签订了《转让机械使用权协议书》，主要内容有：1．约定使用期限为2018年6月1日到2023年5月30日；2．约定第三人林性每年向原告叶小春支付设备使用费300，000元。

另外，依照诉讼各方签订的《终止协议》，第三人林性应付给原告叶小春的设备使用费300，000元不支付给原告叶小春，而是代叶小春支付给被告海南海力生食品有限公司，具体支付方式及期限为：第一期于2018年6月1日前支付100，000元，于2018年11月1日前支付100，000元；第二期于2019年6月1日前支付150，000元，于2019年11月1日前支付150，000元；第三期于2020年6月1日前支付150，000元，于2020年11月1日支付150，000元；第四期于2021年6月1日前支付150，000元，于2021年11月1日前支付150，000元；第五期于2022年6月1日前，支付150，000元。同时还约定，若第三人林性逾期超过30日未支付租金的，被告海南海力生食品有限公司可解除与第三人林性签订的租赁合同，就此造成的损失，被告海南海力生食品有限公司可向第三人林性赔偿，若第三人林性不按协议约定进行支付偿还的，原告叶小春仍需就全部租金1，250，000元承担偿还责任。同时，为了保证履行该1，250，000元，叶小春以租赁期间自行出资购置的设备做抵押（具体抵押资产以附件形式列成《抵押资产清单》），在未清偿完拖欠的租金1，250，000元前，原告叶小春及第三人林性均不得擅自处置该批设备，由林性保管使用。

再者，各方还约定了对于原告叶小春在租赁期间投入的设备等财产，如遇政府拆迁或者他人购买时，根据政府对该财产的评估作价或他人购买时对该财产的评估作价，海南海力生食品有限公司在收到相应款项后，优先扣除叶小春所欠的租金和滞纳金，剩余部分支付给叶小春。

结合双方签订《终止协议》时所附附件《抵押资产清单》来看，原、被告双方在签订《终止协议》时均确认属于原告的资产有17项，分别有：1．新建约500㎡低温冷藏库一间；2．约100平米冰库一间；3．制冰设备一套（产能23吨）；4．鱼糜生产线（30吨／日常）；5．平板速冻机6台；6．供电系统改造（电缆、发电机一台、630KVA变压器一台）；7．制冷系统改造；8．污水治理系统改造；9．杀鱼车间及冰池加顶盖；10.1号储藏冷库加顶盖；11．搁架式速冻间2间；12．冷风机10台；13．深水井7眼；14．叉车一台（德国产）；15．排水系统改造；16．厂区填土及局部水泥路面；17.1，000平米大冷库维护。

第三人林性取得上述厂房及机器设备设施的使用权后，另行新建了部分厂房，购置、添附、改造了部分机器设备、设施，特别是按生产需要对制冷系统进行了升级改造，主要安装以氟制冷为主的制冷设备设施。改造完成后，林性陆续在该厂内进行生产经营，并已经陆续依约代原告叶小春向被告海南海力生食品有限公司支付了租金650，000元，海南海力生食品有限公司尚有租金600，000元未能受偿，原告方对此并无异议，并愿意清偿该600，000元租金。

2020年4月11日，经诉讼各方协商一致并签订了《拆除搬迁协议书》，原、被告双方及第三人林性协商约定原告叶小春的鱼糜机械设备及配套设备要拆除搬迁到别的地方，如果给被告造成损失与海南海薪食品有限公司（实际控制人为林性）无关，此前签订的质押和监管协议中涉及的设备不再属于第三人林性的监管范围，具体拆除设备清单以附件形式罗列，附件《拆除搬迁物品清单》共涉及《终止协议》所附附件《抵押资产清单》四项：1．鱼糜生产线（30吨／日常）、2．冷风机10台、3．叉车一台（德国产）、4．平板速冻机6台。

2019年，文昌市为了推动文昌国际旅游消费中心项目建设，文昌市自然资源和规划局与被告海南海力生食品有限公司签订《有偿收回国有建设用地使用权协议》，就收回该宗地国有土地使用权及其地上房屋、资产等附着物征收补偿相关事项进行了约定，后文昌市自然资源和规划局已将补偿款足额拨付至海南海力生食品有限公司指定账户。其后原告叶小春遂要求被告将相应补偿金支付给原告叶小春未果，原告叶小春遂诉请法院处理要求判令被告海南海力生食品有限公司支付拆迁补偿款2，740，794元及相应利息。反诉原告（被告）海南海力生食品有限公司即提出反诉请求判令反诉被告（原告）叶小春向其支付租金600，000元及相应利息，并请求判令反诉被告赔偿擅自破坏反诉原告损失553，757元，双方之纠纷经本院诉前调解不成遂成讼。

另查明，文昌市自然资源和规划局在征收海南海力生食品有限公司土地、地上建筑物、附着物及青苗时由相关评估机构对该公司用地范围内的物件逐一进行了评估，并制作了《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》（以下简称“评估表”），共有225项资产纳入评估估价范围，其中属于原、被告争议的资产项目罗列如下：

1．序号209、211的②号冷藏库，该②号冷藏库系原、被告双方确认的《抵押资产清单》所列第1项“新建约500平方低温冷藏库一间”，该②号冷藏库（库体：不包含制冷设备设施）的补偿金为416，754元、该②号冷藏库内部氟制冷设备设施（不含库体）的补偿金为382，025元。被告仅认可其中416，754元。

2．序号105、106、107、108、109、178共6个项目中所涉的制冰池（补偿金31，955元）、碎冰机（补偿金6，300元）、输送带机（补偿金2，520元）、电动吊机（补偿金31，500元）、250千瓦制冰泵（补偿金3，780元）、制冰池镀锌冰桶（搬迁费4，320元），该6个项目的设备设施均属于制冰生产线上的机器设备，属于《抵押资产清单》所列第3项“制冰设备一套（产能23吨）”，该6个项目的设备设施的补偿金共计为80，375元，被告对此并无异议。

3．序号66的鱼糜生产线，补偿金为200，000元，该项资产属于《抵押资产清单》所列第4项的内容“鱼糜生产线（30吨／日常）”，被告对此并无异议。

4．序号118、121、189、181、182、183、184、185、186、187共10个项目，系属于《抵押资产清单》所列第6项的内容“供电系统改造（电缆、发电机一台、630KVA变压器一台）”的内容，被告仅认可序号118即1号发电机组（搬迁费）10，000元归属于原告，对其余9个项目（补偿金共计235，424元）的归属有异议，认为其不能归属于原告所有。

5．序号83、84、85共3个项目，系属于《抵押资产清单》所列第7项的内容“制冷系统改造”，被告对序号85号补偿金80，212元无异议，被告认为83号（补偿金26，000元）、84号（补偿金43，125元）二项设备本身就属于原先就有的设备，并非属于原告所有。

6．序号110的污水处理系统设备设施（日处理800吨）（搬迁费），系属于《抵押资产清单》所列第8项的内容“污水治理系统改造”，其搬迁补偿费为50，000元，被告不予认可。

7．序号11、31的（海鱼）加工厂房（钢结构）［补偿金864，270元］以及厂房基础（补偿金297，000元）2个项目，该2个项目的补偿金共计1，161，270元。被告认为其不属于《抵押资产清单》所列第9项内容“杀鱼车间及冰池加顶盖”，不属于叶小春所有。

8．序号28即①号冷藏库顶上铁皮，属于《抵押资产清单》所列第10项“1号储藏冷库加顶盖”的内容，补偿金为117，835元，被告无异议。

9．序号212、214即5号急冻间（库体）和1、2、3、5、6号急冻间（不含库体，只含库内部氟制冷设备设施），系属于《抵押资产清单》所列第11项内容“搁架式速冻间2间”，被告仅认可212号的补偿金69，919归原告所有，序号214号中的氟制冷设备（补偿金92，293元）不属于叶小春所有。

10．序号46的机井中有8口，原告主张7口属于其所有，该项目系属于《抵押资产清单》所列第13项“深水井7眼”，补偿金为87，500元，被告对此无异议。

11．序号198、199、200、201、202、203、204、205、206、207共10个项目，系属于《抵押资产清单》所列第15项内容“排水系统改造”，补偿金为56，200元，原告计算且仅主张44，230元，被告认为不属于原告所有。

12．序号43即道路硬化，系属于《抵押资产清单》所列第16项内容“厂区填土及局部水泥路面”，序号43道路硬化（共计5，750㎡）所得补偿金为1，207，500元，原告仅主张180㎡的补偿金37，800元，被告不予认可。

13．序号27、29、32、45、48共5个项目，系属于《抵押资产清单》所列第17项内容“1，000平米大冷库维护”，被告认可序号32号（补偿金68，040元）、45号（补偿金47，700元）属于原告所有，但对27号（补偿金43，512元）、29号（补偿金2，500元）、48号（补偿金44，280元）有异议，认为该3项资产原已存在，属于被告所有。

其余《抵押资产清单》所列第2项、第5项、第12项、第14项并不属于补偿金争议范围。

在第二次庭审及质证时，原告申请由评估公司对评估表中的序号11、12、31、211、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等项目进行指认和复核，经本院函询作出《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》的评估公司海南德间房地产评估有限公司（原名称为：海南第二房地产评估事务所），该公司也向本院作出《关于海南省文昌市人民法院〈征询函〉的答复函》（以下简称《答复函》）。

认定上述事实除了原、被告及第三人的当庭陈述，还有原告叶小春提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18，被告海南海力生食品有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，第三人林性提交的证据1、2、3。上述证据均经当庭出示，以上证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。被告提交的证据10、11、12及第三人林性提交的证据4与本案不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。海南德间房地产评估有限公司作出《关于海南省文昌市人民法院〈征询函〉的答复函》系专业机构对案涉相关事项进行的说明，属于专业机构的意见，跟本案有关联性，本院也予采信作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案的争议焦点为：一、被告应向原告支付的拆迁补偿金金额；二、反诉被告是否应向反诉原告支付拖欠租金及金额。三、反诉被告是否侵权损坏反诉原告设备设施以及如何赔偿。

本院对上述争议焦点评判如下：

一、关于被告应向原告支付的拆迁补偿金金额问题。

本院认为，原、被告双方于2014年8月5日签订的《租赁合同》系经平等主体双方协商一致的真实意思表示，内容不违反法律规定，未损害第三人利益，该《租赁合同》合法有效。后经双方协商一致同意提前解除该《租赁合同》，并签订了《终止协议》，《租赁合同》第六条第9款及《终止协议》第五条中均约定对于原告叶小春添附在被告海南海力生食品有限公司厂房内的设备设施的产权归原告叶小春所有，如遇政府拆迁所得补偿金也归原告所有。因此，被告海南海力生食品有限公司应将其自文昌市自然资源和规划局取得的补偿金中属于原告叶小春的部分款项支付给叶小春。

对于原告所添附的设备设施，原、被告双方并不能达成一致意见，被告海力生公司应向原告叶小春支付的拆迁补偿款如何计算，本院认为应当以双方签订《终止协议》时的附件《抵押资产清单》中的内容及《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》中所列举的项目及补偿金来核算为宜。针对第一次庭审中有异议的部分项目，本院另行组织各方到现场逐一进行了勘验指认，在指认过程中被告方未派员参加，但在指认前向本院出具了《说明》一份，同意由林性代为指认，并对林性指认的行为和结果表示认可，且在现场勘验指认后，被告还针对现场勘查笔录发表了书面质证意见，结合庭审双方的陈述、现场勘查情况、各方的质证意见，对于被告无议的项目有评估表中所列举序号209、105、106、107、108、109、178、66、118、85、28、212、46、32、45共15个项目的补偿金共1，178，335元，本院予以确认。

对于有争议的项目序号有211、121、189、181、182、183、184、185、186、187、83、84、110、11、31、214（诉讼过程中变更为225）、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207、43、27、29、48、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等共计40个项目，本院对该40个项目的补偿金的归属及分割理由评判如下：

1．关于序号211项目即②号冷藏库内部氟制冷设备设施（不含库体）赔偿款的权属，经函询评估公司要求评估公司明确该211号项目中的评估标的对象，海南德间房地产评估有限公司在《答复函》中称：经海南海力生食品有限公司的相关工作人员及林性介绍，编号211的②号冷藏库内部有氨制冷和氟制冷两套设备设施，在估价人员现场勘查时正在使用的为氟制冷设备设施。氨制冷设备设施未使用，报告中编号211的“②号冷藏库内部为氟制冷设备设施”，故仅评估②号冷藏库内部氟制冷设备设施，并未包括氨制冷设备设施。故该序号211中“②号冷藏库内部为氟制冷设备设施（不含库体）”的赔偿款382，025元不属于叶小春所有。

2．关于序号121变压器1个的搬迁补偿金50，000元，应归属于原告叶小春所有，理由为：第一，与原告提交的《证据册》P149《收款收据》书证中所载内容相互印证，可以认定该序号121项目所指的变压器1个应属于原告所有。第二，《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》所载序号122所指的变压器2（已拆卸）（搬迁费）3，000元，该变压器2即为原海力生公司自有的设备，序号121所指的变压器1（搬迁费）系尚在使用的变压器，原告方的陈述与其提交的证据能相互印证该事实。

关于序号181、182、183、184、185五个项目，原告方在现场勘查时明确表示不属于其所有。

关于序号189，柴油发动机组至低压配电房电缆，第三人林性表示不清楚该项目的权属，原告叶小春表示属于其所有，被告海力生公司在质证意见中并未明示反对该189号的权属。同时，经现场勘查，该189号项目的电缆系从叶小春添附的发电机房连接至其他各厂区，因此认定该189号属于原告叶小春所有，该项目所得赔偿款5，400元亦归叶小春所有。

关于序号186、187共2个项目均系与供电系统有关的设备设施，原告叶小春表示诉讼三方均有投入，但第三人林性表示对此不清楚其权属，即第三人林性对该2个项目应得赔偿款并无异议，而原告叶小春仅主张30％，剩余70％归属于被告所有，本院认为因该部分项目的改造、添附是客观存在的，但在各自改造、添附前是何状态已经不可复原，原告仅主张30％的赔偿款份额，本院酌定准许，即序号186所得的赔偿款38，000元及187号所得赔偿款379，680元的30％份额共计为125，304元，应归属于原告所有。

3．关于序号83、84共2个项目属于《抵押资产清单》中第7项内容“制冷系统改造”，勘查时原告叶小春及第三人林性均表示二人均有投入，双方各占50％份额，但该“制冷系统改造”并非叶小春及林性单独添附，是基于原有的设施设备进行改造而来，因此本院酌定由原告方享有1／3份额，即序号83、84共2个项目所得赔偿款共计69，125元中有23，041.67元归原告所有。

4．关于序号110项目即污水处理系统设备设施属于《抵押资产清单》中第8项内容“污水治理系统改造”，原、被告签订的《抵押资产清单》中并未予以标注排除不属于原告的部分，应当推定为被告在签订《终止协议》时已经认可了污水治理系统改造配套设备设施的产权归属于原告。同时，依照原告提交的证据册P100、P118的条据中有关设备的名称来看，该条据与原告的陈述能相互印证，故应认定原告参与过该污水处理系统的改造。同时，在勘查时，第三人林性表示该处理系统中有其添附的部分设备设施，原告叶小春亦予以认可，因此诉讼三方均对该污水处理系统有投入，但难以区分各自投入的份额及完成的改造项目，本院酌定由原告方享有该项目搬迁费50，000元的1／3份额即16，666.67元归原告叶小春所有。

5．关于序号11、31共二个项目，属于《抵押资产清单》中所列第9项内容“杀鱼车间及冰池加顶盖”，关于该两个项目，分别认证如下：

（1）关于序号11的归属问题，本院认为序号11的赔偿款不应属于原告叶小春。经现场指认，结合海南德间房地产评估有限公司的《答复函》第3页《估价报告中对应编号的俯瞰图》（以下简称《俯瞰图》）来看，序号12钢结构厂房属于叶小春建造，序号11钢结构厂房属于第三人林性建造，因此，序号11的补偿款不属于叶小春所有。序号12鱼糜加工房（钢结构）（570㎡）属于叶小春所有，该项目所得补偿款370，500元应属于叶小春所有。

需要说明的是，在与叶小春的杀鱼车间序号12相邻的一间钢结构厂房（面积为364.56㎡），经本院组织原告叶小春、第三人林性及评估机构海南德间房地产评估有限公司工作人员进行现场复核时，评估公司工作人员现场未能从评估表225个项目中指认出其相对应的序号，但原告叶小春坚称该钢结构厂房系其所建造应享得赔偿款，本院遂将该钢结构厂房拟定编号为“A”，并要求评估公司再次复核后予以书面答复，海南德间房地产评估有限公司在《答复函》中称：经指定编号为“A”的钢结构厂房，层高约为5.8米，四周有砖墙体及铁皮围护。经评估公司复核认为“A”厂房未纳入本次评估范围，即《俯瞰图》中的“A：漏评”部分不在本次评估范围及处置分割范围内。原告表示对该“A”钢结构厂房的权属另通过其他途径解决处理。

（2）关于序号31的归属问题。在现场指认时，原告方及其当时的施工人员（证人陈金吉）指认出在海力生公司大门往右方向处所建有厂房基础，经现场查看该部分地块已经铺设多根钢筋水泥柱，地面为混凝土浇灌，整体呈“L”型，经现场测量，其面积约为735.2㎡，第三人林性表示并不清楚该部分厂房基础的权属，而被告海力生公司认为该厂房基础包含在“杀鱼车间及冰池加顶盖”这一项中，这些属于原海力生公司就有的，而非叶小春所有。经函询评估公司，评估公司在《答复函》中第3页《俯瞰图》中也标注了序号31“厂房基础”的位置，在《俯瞰图》第4页还附了序号31“厂房基础”的二张现场图片，正是叶小春所指认的“厂房基础”部位。而被告在针对《答复函》的质证意见中称该31号“厂房基础”不是海力生公司建告的。综上所述，第三人林性、被告海力生公司均表示序号31并非其所建，故该31号的所有权人为原告叶小春，该项目所得的赔偿款297，000元应属于叶小春。

6．关于序号214即1、2、3、5、6急冻间（不含库体，只含库内部氟制冷设备设施），属于《抵押资产清单》第11项内容，在庭审中及现场指认时，各方均确认该214项目并非原告叶小春所有。同时，林性指出序号225号即“4、5号冷藏库库内部氨制冷设备设施（含库体及库内部氨制冷设备设施）”应当属于叶小春所有，原告经复核后也变更确认该225号属于其所有，被告质证时表示因原告在起诉时并未将该225号作为争议标的范围并对此有异议。本院认为，因本案的争议焦点即是需确认评估报告中所载的225个项目的权属，对于原指认不明或有争议的部分应当依照客观事实进行评判分割，故该项目的补偿金107，971元归原告叶小春所有。

7．关于序号198、199、200、201、202、203、204、205、206、207共十个项目，均属于《抵押资产清单》中第15项内容“排水系统改造”，在勘查指认时，第三人林性表示诉讼三方均有投入，叶小春及林性均对其进行过改造、维修，原告叶小春亦予以认可，因此诉讼三方均对该污水处理系统有投入，但难以区分各自投入的份额及完成的改造项目，本院酌定由原告方享有该项目赔偿款44，230元的1／3份额即14，743.33元归原告叶小春所有。

8．关于序号43即道路硬化项目，属于《抵押资产清单》中第16项内容“厂区填土及局部水泥路面”，被告海力生公司确认原告叶小春对厂区部分道路进行过硬化，但硬化面积不能确认。经现场勘查，在厂区“厂房基础（序号31）”附近及至污水处理系统一带，确有两种不同路况的硬化道路，路面较为平整且有横纹的路面系海力生公司建厂房时所硬化，还有面积较大的地面比较粗糙的硬化路，其面积远超过原告主张的180㎡，而《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》序号43所载“道路硬化”确认的总面积为5，750㎡，单价为210元／㎡，虽然厂区存在光滑平整粗糙不一致的硬化路面，但评估报告并未将其进行区分，因此原告叶小春主张180㎡的道路硬化赔偿款37，800元有事实依据，应予照准。

9．关于序号27、29、48共三个项目，属于《抵押资产清单》中第17项内容“1，000平米大冷库维护”，关于该三个项目的归属，分别认证如下：

（1）关于序号27的归属。在现场指认时，原告叶小春确认该序号27不属于其所有，而属于海力生公司所有。

（2）关于序号29的归属。经证人陈金吉指认，海力生公司原装有铁制楼梯一幅，但已经拆除，后由叶小春在该铁制楼梯旁另新建一不锈钢楼梯，根据现场勘查情况来看，该不锈钢楼梯旁确有装制其他构造物的痕迹，本院对于证人陈金吉的该项陈述予以采信。同时，本次的赔偿款是支付给被拆迁人或实物所有权人，而该楼梯系叶小春搭建，其所得赔偿款2，500元应归属其所有。

（3）关于序号48的归属。根据现场勘查指认，该序号48包括厂区大门门柱、围墙栅栏、行人通行的侧门、伸缩门等，厂区原有的伸缩门已被原告叶小春更换过，第三人林性进场后对该伸缩门进行过维修。因此，序号48中，原告仅对该伸缩门的赔偿款享有权利，对大门门柱、围墙栅栏、行人通行的侧门等的赔偿款并无权属。且原告提供的证据册P158中所载的条据的设备等能证明原告确有于2015年11月20日购买电动伸缩门并支出17，500元的事实，考虑到折旧因素、林性对伸缩门进行维修、原海力生公司本身已存在有电动伸缩门的客观事实等因素，且评估报告中亦未对该电动伸缩门单独列项估价，从有利于快速解决争议减少诉讼成本（评估鉴定的费用）考虑，本院酌定由原告就其投入的电动伸缩门17，500元成本折价50％受偿8，750元。

10．关于序号215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等10个项目，因按照评估表中的“估价对象”为“①②号冷藏库氨制冷设备设施”，而“项目名称”下的“Φ32二翅片铁排管”等10项制冷设备设施经原告叶小春及第三人林性指认，该10项制冷设备设施项目名称属于氟制冷设备设施的配件，存在“估价对象”与“项目名称”不一致的情况，经函询评估公司，评估公司亦作了答复，摘录其答复意见主要为：在清点评估时，被告海力生公司未能提供该10项制冷设备设施的原始施工合同、相关付款凭证及清单，且该10项制冷设备设施于现场勘查时未正常使用，因此对于“①②号冷藏库氨制冷设备设施”涉及的设备设施，本次评估采取分项评估计算而得出结论。

本院认为，评估表中序号211项目“②号冷藏库内部氟制冷设备设施（不含库体）”赔偿款的权属本院已作出评判，且评估公司在《答复函》中对序号211的答复意见为其评估表所载赔偿款为正在使用的氟制冷设备设施的赔偿款，并未包含氨制冷设备设施。且《答复函》中序号215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等10项制冷设备设施是罗列在①②号冷藏库制冷设备设施项目名称下，且《答复函》中称该10项制冷设备设施于勘查时未正常使用，从此可以看出，能正常使用的氟制冷设备即是序号211项目“②号冷藏库内部氟制冷设备设施（不含库体）”，不能正常使用的①②号冷藏库中的氨制冷设备即是序号215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等10项制冷设备设施。在质证时，第三人林性表示其所添附的制冷设备为氟制冷设备而非氨制冷设备，因此可排除第三人林性对该215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等10项制冷设备设施补偿款的权属。

但是，①号冷藏库并非原告建设，原告叶小春只建设了②号冷藏库，而该①②号冷藏库的面积不一致，其内部制冷设备设施所用耗材也存在差异，结合①冷藏库库体面积866.7㎡，②号冷藏库库体面积463.06㎡的客观情况，序号215、216、217、218、219、220、221、222、223、224等10项制冷设备设施的赔偿款共计200，286元由叶小春享有69，745.24元［463.06㎡÷（463.06㎡＋866.7㎡）×200，286元=69，745.24元］。原告主张该10项制冷设备设施补偿款的计算方法与本院演算方法一致，但其仅主张68，711.8元，系原告的权利自治表示，本院予以照准。

综上所述，原告叶小春不但享有《海南海力生食品有限公司位于文城镇名门村委会上田坡土地收回项目土地、地上建筑物、附着物及青苗分户评估表》中所列举且被告无异议的序号209、105、106、107、108、109、178、66、118、85、28、212、46、32、45共15个项目的补偿金共1，178，335元的权属，而且还享有对涉争议的序号121（50，000元）、189（5，400元）、186、187（125，304元）、83、84（23，041.67元）、110（16，666.67元）、12（370，500元）、31（297，000元）、225（107，971元）、198、199、200、201、202、203、204、205、206、207（14，743.33元）、43（37，800元）、29（2，500元）、48（8，750元）、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224（68，711.8元）等共计33个项目的补偿金共计1，128，388.47元的权属。据此，被告海南海力生食品有限公司负有向原告叶小春支付补偿金2，306，723.47元（无争议部分金额1，178，335元＋有争议部分金额1，128，388.47元）的义务。

另外，原告主张从提起诉讼之日即2021年6月1日起按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率计算利息至实际清偿之日止的主张，本院认为双方争议的款项被告具有给付义务，被告未能按照双方签订的《租赁合同》《终止协议》中约定的内容主动将征收补偿金退还给原告，其行为构成违约，被告在反诉案件也主张按LPR计算逾期利息，而原告主张的利息计算方式目前已不再适用，本院确定由本诉被告自2021年6月1日起以本金2，306，723.47元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。

二、关于反诉被告（原告）是否应向反诉原告支付拖欠租金的问题。

依照三方签订的《终止协议》，反诉被告（原告）还应向反诉原告（被告）支付的租金为1，250，000元，第三人林性已经代为向反诉原告支付了650，000元的租金，尚有600，000元租金未支付，反诉被告亦认可反诉原告的该项诉求。在三方签订的《终止协议》第三条第（二）款中已作了明确约定，即若丙方（第三人）林性不按该《终止协议》约定进行偿还（租金）时，乙方（叶小春）仍需就全部1，250，000元租金承担偿还责任。扣除林性已经支付的650，000元，反诉被告叶小春应向反诉原告海南海力生食品有限公司继续清偿拖欠的租金600，000元。

反诉原告主张自2020年11月1日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息的主张于法有据，本院予以照准。

三、关于反诉被告是否侵权损坏反诉原告设备设施以及如何赔偿的问题。

首先，综合本案的事实来看，反诉被告自反诉原告处承租厂房后，既有对原厂房的改造、添附、维护，也有对机器设备设施的更新、改造、维护等，反诉原告应当对反诉被告在厂房内所做的维修、改造、添附、维护等要有相当的包容义务。

其次，诉讼三方在签订《终止协议》时，反诉原告与反诉被告并未在终止协议中作出特别约定关于是否有破坏反诉原告原有厂房、设备设施及如何赔偿等的内容，可视为反诉原告在与反诉被告提前终止《租赁合同》时已经接受认可了反诉被告对海南海力生食品有限公司厂房内的所有维修、改造、添附、维护的认可和验收。

第三，自诉讼三方于2018年6月1日签订《终止协议》后，反诉原告、反诉被告的租赁合同关系已经提前解除，若反诉被告因履行该《租赁合同》不符合约定内容或给反诉原告造成侵权损害的，反诉原告应当与反诉被告协商解决或诉请有权机关协调解决。直至本诉登记立案后，反诉原告才于2021年7月29日提起反诉请求裁决。反诉被告在《反诉答辩状》中称反诉原告之诉请已经超过法定诉讼时效三年的规定，应当判决驳回反诉原告的该项诉讼请求的抗辩意见成立，本院予以采信。据此，反诉原告主张反诉被告擅自破坏其生产车间及急冻间所造成的损失已超过诉讼时效，本院不予支持。

综上所述，原告叶小春与被告海南海力生食品有限公司租赁合同纠纷案件，双方解除租赁合同后，被告应依照约定支付应属于原告享有的征收补偿费，反诉被告叶小春也应当补足拖欠反诉原告海南海力生食品有限公司的租金。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十三条、第五百七十七条、第七百一十九条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告海南海力生食品有限公司应于本判决生效后十日内向原告叶小春支付拆迁补偿金2，306，723.47元，并支付自2021年6月1日起至实际偿还之日止的利息［以2，306，723.47元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算］；

二、反诉被告叶小春应于本判决生效后十日内向反诉原告海南海力生食品有限公司支付租金600，000元，并支付自2020年11月1日起至实际偿还之日止的利息［以600，000元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算］；

三、驳回本诉原告叶小春的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告海南海力生食品有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费28，726.35元，由原告叶小春负担4，596.22元，由被告海南海力生食品有限公司负担24，130.13元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

反诉案件受理费15，183.81元减半收取计7，591.9元，由反诉被告叶小春负担3，948.09元，由反诉原告海南海力生食品有限公司负担3，643.81元。

本诉原告叶小春多预缴案件受理费34，130.13元，扣缴反诉案件中应负担的案件受理费3，948.09元后，剩余30，182.04元待本判决生效后本院予以退还。

反诉原告海南海力生食品有限公司多预缴的案件受理费11，540元，抵扣其本诉应负担的案件受理24，130.13元，本院不予退还，在缴付本诉案件受理费24，130.13元时可少缴纳11，540元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

审判长 罗华伦

人民陪审员 胡彩曼

人民陪审员 金志财

二〇二一年十一月十六日

书记员 秦朋

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。