海南省三亚市城郊人民法院 民事判决书 （2021）琼0271民初4604号 原告：陈祖山，男，1958年9月26日出生（公民身份号码XXX），汉族，住三亚市天涯区。 委托诉讼代理人：钟鸿伟，海南中海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖全新，海南中海律师事务所实习律师。 被告：三亚鸿源房地产开发有限公司。住所地：三亚市吉阳区迎宾路阳光金融广场1303单元。统一社会信用代码91460200583906946R。 法定代表人：郭荣生，该司总经理。 委托诉讼代理人：张宏，北京京师（三亚）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡妲琦，北京京师（三亚）律师事务所律师。 被告：三亚市自然资源与规划局。住所地：三亚市吉阳区三亚市河东路182号。统一社会信用代码91460200MA5T1OR854。 法定代表人：林芳俊，系该局局长。 委托诉讼代理人：陈松，该局干部。 委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。 原告陈祖山被告三亚市自然资源与规划局（以下简称资源规划局）、三亚鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）拆迁安置协议纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈祖山及其委托诉讼代理人钟鸿伟、廖全新，被告鸿源公司的委托诉讼代理人张宏、蔡妲琦，被告资源规划局的委托诉讼代理人陈松、林祖才，到庭参加诉讼。在诉讼中，原告陈祖山申请诉讼财产保全，本院做出了裁定。本案现已审理终结。 原告陈祖山向本院提出诉讼请求：（1）判令鸿源公司向陈祖山支付逾期交房违约金约37.68万元（工程总造价6880万元×1%×23个月×1/42户），资源规划局承担连带责任；（2）判令鸿源公司向陈祖山支付逾期拆迁过渡租房费3.6万元（3000元/月×最终实际拖欠月数）及利息（利息以3.6万元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，自2020年4月1日起计算至被告实际清偿之日止），资源规划局承担连带责任；（3）本案陈祖山委托律师的代理费1万元、诉讼费用、诉讼保全费用（若有）等由资源规划局、鸿源公司承担。 事实和理由：2011年12月16日，资源规划局、鸿源公司签订《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》，约定将原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼（1996年建设的一栋钢混结构8层集资房，42户，含陈祖山1户，占地1205.75平方米）拆除，与资源规划局自有地2112.65平方米整合开发建设，并经三亚市人民政府同意资源规划局、鸿源公司合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房。2016年10月21日，资源规划局、鸿源公司与陈祖山签订《拆迁安置协议书》，约定将陈祖山在三亚市土地房产管理局职工宿舍楼房屋建筑面积103.77平方米（套内建筑面积92.85平方米）在原址新建的楼房中按套内建筑面积1∶1的比率进行置换；并约定自集资房正式拆除之日起（或陈祖山等42户业主全部搬离后）24个月内完成工程建设并交付房屋使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，鸿源公司必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山等42户业主；还约定自本协议签订之日起，鸿源公司按3000元/月向陈祖山支付拆迁过渡租房费，两年共计7.2万元，若因工程原因租房费顺延。为确保按时保质完成建设任务，鸿源公司向资源规划局交纳保证金2000万元。2016年10月底，陈祖山搬迁开始租房居住。2017年4月鸿源公司正式拆除涉案楼房。但截至2021年3月10日（自2017年4月拆除涉案楼房至2019年4月，约定24个月内完成工程建设并交付房屋使用），资源规划局、鸿源公司仍未按合同约定完成工程建设并交付房屋使用，且自2020年4月1日起，鸿源公司未按合同约定每月支付陈祖山拆迁过渡租房费长达12个月。陈祖山就交房使用、租房费等事宜多次与资源规划局、鸿源公司协商未果，故诉至法院，请求依法支持陈祖山全部诉讼请求。 被告鸿源公司辩称，（一）资源规划局不配合办理项目用地增名及报建手续，根据我司与资源规划局签订的合作建设国土环境合同书约定资源规划局的主要义务有两点：（2）是办理项目用地增加我司名称的手续及项目完成后办理土地分摊和办理过户手续；（2）项目用地在没有登记在我司名下之前资源规划局为项目建设单位，应依法办理报建手续，在本案中截至目前项目土地仍登记在资源规划局名下，我司多次请求增名，资源规划局均不理，截至目前资源规划局仍为项目土地的项目权人并未办理相关的报建手续，项目存在问题是资源规划局不作为所致，责任应由资源规划局承担。（二）项目已经建设完工，资源规划局拒绝分配房屋给回迁户，根据拆迁安置协议第2条第1款第14条和第12条规定涉案房屋的交付义务人是资源规划局，而不是我司，我司于2017年1月与拆迁公司签订拆迁协议，项目于2017年5月拆迁完毕，拆迁完毕我司组织设备和人员进场施工。截至2019年7月，我司已投入近八千万的成本，房屋已经建设完毕，我司多次发函给资源规划局要求分割房屋权属，但资源规划局至今未允许房屋分割，资源规划局也没有按照合同约定采取抽签的方式给回迁户分配房屋，故本案的违约责任应由资源规划局承担。（三）从项目完善角度来讲，拆迁安置协议第14条明确约定了如无特殊原因及不可抗力造成不能按时完工的才需要支付违约金，可以理解为本案存在特殊原因或不可抗力不能完工的才不要承担违约责任，此处约定的特殊原因不仅指不可抗力原因也包括不可抗力其他特殊原因，而本案中已经出现特殊情况，主要体现在资源规划局不配合我司办理增名手续，资源规划局不履行建设单位的法定职责，不依法办理报建手续，不为拆迁户办理抽签分配手续，故本案的违约责任不在我司而在资源规划局。（四）即便我司存在违约情形，但陈祖山主张的违约金明显高于其实际损失，请求法院予以调整，陈祖山在收房前其实际损失仅为过渡期间的房屋租金，陈祖山在本案的诉求中已经要求被告向其支付过渡费用，该诉求已经弥补陈祖山的全部损失，该损失的性质应认定为违约金，根据民法典第584条、585条的规定内容，陈祖山在已经主张每个月3000元的过渡费的前提下另行主张违约金，其主张明显高于其损失不应得到法庭支持。（五）涉案项目建设过程中建设成本均由我司承担，与资源规划局有不作为行为，不积极完善相关手续，导致我司仍需继续承担回迁户的过渡费和大量的运营成本，大大加重了我司的经济负担，为改善三亚市的营销环境，建议人民法院协调资源规划局尽快履行合同义务妥善涉案项目的遗留问题，综上请求人民法院考虑我司实际情况依法查明事实公正判决。 被告资源规划局辩称，（一）陈祖山诉求我局对鸿源公司应支付的违约金等费用没有事实和法律依据，本案中双方签订的合同来看无论是逾期交房违约金还是支付过渡租房费均没有约定我局承担任何的支付义务或责任，合同中也没有约定我局承担保证责任，因此陈祖山诉求我局承担连带责任没有事实及法律依据；（二）本案的房屋合作开发建设是我局应包括陈祖山在内的70多户的业主参与进行所谓房屋开发，在期间我局不享有任何的收益，根据权利义务对等原则，没有享有权利就不应承担义务，故陈祖山诉求我局承担连带责任违反对等原则，应不成立；（三）从我局和鸿源公司及陈祖山签订的各项合同看，均约定逾期交房的违约金承担主体和过渡租房费的主体是鸿源公司，因此发生应当承担责任的情形应由鸿源公司向陈祖山承担责任，综上请求法院驳回对我局的诉求。 本院经审理认定事实如下：2011年12月16日，资源规划局与鸿源公司签订一份《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》，约定资源规划局将位于三亚市迎宾路35号原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼（1996年建设的一栋钢混结构8层42户包括陈祖山1户的集资房）拆除后的土地1205.75平方米与自有土地2112.65平方米整合共计3318.40平方米的土地开发建设，并经三亚市人民政府同意资源规划局、鸿源公司合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房；资源规划局负责提供3318.40平方米的土地及4916.55平方米建筑面积的完整文件、资料，负责向市政府和相关部门对该项目的申报及审批的文件、资料；鸿源公司以货币资金投入项目全过程作为合作条件，负责对项目改造、开发建设全过程的主导地位的工作，如项目设计方案、施工设计图纸、规划、消防、人防、环保、国土、工程招标、管理工程建设施工、工程质量、设备购置等方面的主导作用，负责配合资源规划局做好项目的申报和审批工作。2016年10月21日，资源规划局、鸿源公司与陈祖山签订一份《拆迁安置协议书》，约定：陈祖山同意其在原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼房屋建筑面积103.77平方米（套内建筑面积92.85平方米）在原址新建的楼房中按套内建筑面积1∶1的比率进行置换，即陈祖山在新建楼房有权获套内建筑面积94.06平方米、建筑面积126.04平方米；鸿源公司将选择房屋置换的权利人的房屋整体交由资源规划局，由资源规划局以抽签的方式分配给陈祖山；自集资房正式拆除之日起24个月内交房；交房条件为：陈祖山获得补偿的房屋毛坯房，水、电、天然气管道、有线电视、电话线路安装到户，端口到户的费用由鸿源公司负责；自本协议签订之日起，鸿源公司按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，两年共计7.2万元，若因工程原因租房费顺延；陈祖山应在2016年10月30日之前将拟拆除房屋腾空并搬离，交资源规划局和鸿源公司拆除处置；鸿源公司的责任：与资源规划局协调规划报建的一切事宜并报政府审批，负责拆迁补偿资金的发放，负责建设资金及时到位，成立公共账户并交保证金2000万元，按时、保质完成建设任务，两年内完工并验收交付使用；鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。协议约定后，陈祖山于2016年10月底开始搬迁，并在外租房居住。2017年4月鸿源公司正式拆除集资楼房。协议约定的交付房屋期限届满，鸿源公司没有完成工程建设并交付房屋给资源规划局分配。2019年7月19日，鸿源公司向资源规划局发出《关于呈请三亚市自然资源和规划局解决有关问题的函》，载明要求资源规划局协调解决因施工许可证等手续不齐、未报先建面临处罚问题；因未能办理施工许可证等手续，基础、主体两大分部未验收，后续工作无法进行问题；回迁户期限于2019年7月15日到期，需申请延期、并对回迁户予以告知等问题。自2020年4月1日起，鸿源公司没有按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费。2020年11月11日，鸿源公司向资源规划局发出《关于申请对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”权益进行分割的函》，载明目前项目已经全部完工，达到毛坯交房标准，申请资源规划局尽快对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”进行权益分割。2020年11月10日，陈祖山聘请律师代理起诉本案，支出律师服务费1万元（按件收费）。2021年3月12日，陈祖山向本院起诉。案经本院调解，双方未能达成调解协议。 查明，“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”目前已完成土建施工，但该项目的水、电、天然气管道、有线电视、电话线路等并未完成施工。资源规划局与鸿源公司并无办理交房手续。2018年11月8日，资源规划局作为委托方、鸿源公司作为受托方与施工方海南第五建设工程有限公司签订一份《委托付款协议》，约定资源规划局委托鸿源公司直接向施工方支付工程款，施工方不向资源规划局主张工程款和结算款。 以上事实有《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》、《拆迁安置协议书》、租房合同、《关于呈请三亚市自然资源和规划局解决有关问题的函》、《关于申请对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”权益进行分割的函》、律师服务费发票、《委托付款协议》及当事人的陈述等材料佐证，并经质证，足以认定。 本院认为，陈祖山与资源规划局、鸿源公司签订的《拆迁安置协议书》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，对各方当事人都有法律约束力，应当遵照履行。本案的争议焦点在于： 第一，关于合同约定的违约金的计算是否过高、是否应当调整的问题。《拆迁安置协议书》约定：鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。也就是说按月计工程总价的1%除以42户作为每户的违约金，每月1%就是每年12%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，陈祖山诉求的违约金不应超过造成利息损失的百分之三十。由于鸿源公司没有按约定时间完成涉案项目的施工，导致资源规划局无法向陈祖山分配房屋，造成陈祖山未取得房屋的损失明显就是同期利息损失或租金损失，除此之外，陈祖山没有举证证明还有其他实际损失，相比于利息损失，2019年5月同期银行贷款年利率为4.35%，协议约定的违约金计算明显过分高于利息实际损失，因此依法应当予以调整，违约金调整为按银行公布的一年期贷款基准利率基础上增加30%的利率计算违约金。 第二，关于在合同履行中资源规划局、鸿源公司是否存在违约行为并应由谁承担违约责任的问题。《拆迁安置协议书》约定：交付时间为自集资房正式拆除之日起24个月内交房；交房条件为陈祖山获得补偿的房屋毛坯房，水、电、天然气管道、有线电视、电话线路安装到户，端口到户的费用由鸿源公司负责；鸿源公司将选择房屋置换的权利人的房屋整体交由资源规划局，由资源规划局以抽签的方式分配给陈祖山；同时约定鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。鸿源公司于2017年4月正式拆除集资楼房，根据上述协议的约定，鸿源公司应在2019年4月30日前完成重建工作，将符合交房条件的房屋交付资源规划局分配给陈祖山。但交房期限届满后，鸿源公司目前仍未完成重建工作，涉案项目的水、电、天然气管道、有线电视、电话线路等并未完成施工。虽然鸿源公司在2020年11月11日发函申请资源规划局对房屋进行分割，但此时房屋尚未达到交付条件，资源规划局与鸿源公司之间也未办理交付手续。由此可见，鸿源公司、资源规划局未按协议约定期限向陈祖山交房的行为构成了违约。虽然资源规划局未能将房屋分配给陈祖山的行为构成违约，但其原因是鸿源公司尚未完成重建工作，房屋尚未具备交付条件造成的，根据协议约定，应当由鸿源公司承担向陈祖山支付违约金的责任。因此，鸿源公司、资源规划虽存在违约行为，应承担违约责任，但承担支付违约金的责任应由鸿源公司承担。 第三，关于资源规划局是否应承担连带责任的问题。《拆迁安置协议书》约定：鸿源公司负责拆迁补偿资金的发放，负责建设资金及时到位；鸿源公司按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，若因工程原因租房费顺延；还约定鸿源公司未在期限内完成工程建设并交付使用则向陈祖山支付违约金。可见，不管是涉案项目建设的资金投入，还是拆迁资金、违约金的承担支付，协议均约定由鸿源公司承担，协议并未约定由资源规划局承担或承担连带责任。因此，陈祖山主张资源规划局承担连带责任，没有合同根据，本院不予采纳。 根据上述的分析，虽然鸿源公司、资源规划局在合同履行中存在违约行为，鸿源公司应承担支付违约金的责任，但目前涉案项目尚未完成重建工作，鸿源公司与资源规划局也尚未对涉案项目的工程造价进行结算，涉案项目的工程总造价和包括陈祖山在内的42拆迁户分配房屋的造价均未确定，陈祖山主张按6880万元作为计算违约金的依据，既不是涉案项目的结算工程造价，也不是42拆迁户分配房屋的造价，计算违约金应以42拆迁户分配房屋的造价为依据，故陈祖山该主张不成立，本院不予认定。可见陈祖山要求鸿源公司支付逾期交房违约金的计算基础依据尚未具备，致使逾期交房违约金数额无法确定，因此，陈祖山诉求鸿源公司支付逾期交房违约金37.68万元不成立，本院不予支持。鸿源公司应按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，事实上，鸿源公司从2020年4月份未再向陈祖山支付拆迁过渡租房费，其行为已构成违约，应承担违约责任，向陈祖山支付至2021年4月份的拆迁过渡租房费共计3.9万元及逾期付款利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。因此，陈祖山诉求鸿源公司支付拆迁过渡租房费3.9万元及利息，符合法律规定，本院予以支持。因陈祖山诉求资源规划局承担连带责任不成立及诉求的律师服务费1万元没有合同依据，也没有法律规定，本院予以驳回。至于逾期交房的责任在于鸿源公司还是资源规划局造成的，或者二者兼有，因本案审理的是关于三方拆迁安置协议纠纷，鸿源公司与资源规划局之间的关系属于另一法律关系，不宜在本案中审理，应由鸿源公司与资源规划局另行处理，明晰责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八十五条之规定，判决如下： 一、被告三亚鸿源房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告陈祖山支付尚欠的拆迁过渡租房费3.9万元（从2020年4月份算至2021年4月份期间）并支付利息（从2020年5月1日起，以每月1日为起算点、每月3000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分别计算）； 二、驳回原告陈祖山的其他诉讼请求。 本案受理费3846元（减半收取，原告已预缴），由被告鸿源公司负担。保全费3020元（原告已预缴），由被告鸿源公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员 谭光华 二〇二一年五月十二日 法官助理 高卡莉 书记员 蒋靖 附相关法律条文: 1、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 …… 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。

海南省三亚市城郊人民法院

民事判决书

（2021）琼0271民初4604号

原告：陈祖山，男，1958年9月26日出生（公民身份号码XXX），汉族，住三亚市天涯区。

委托诉讼代理人：钟鸿伟，海南中海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：廖全新，海南中海律师事务所实习律师。

被告：三亚鸿源房地产开发有限公司。住所地：三亚市吉阳区迎宾路阳光金融广场1303单元。统一社会信用代码91460200583906946R。

法定代表人：郭荣生，该司总经理。

委托诉讼代理人：张宏，北京京师（三亚）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡妲琦，北京京师（三亚）律师事务所律师。

被告：三亚市自然资源与规划局。住所地：三亚市吉阳区三亚市河东路182号。统一社会信用代码91460200MA5T1OR854。

法定代表人：林芳俊，系该局局长。

委托诉讼代理人：陈松，该局干部。

委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。

原告陈祖山被告三亚市自然资源与规划局（以下简称资源规划局）、三亚鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）拆迁安置协议纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈祖山及其委托诉讼代理人钟鸿伟、廖全新，被告鸿源公司的委托诉讼代理人张宏、蔡妲琦，被告资源规划局的委托诉讼代理人陈松、林祖才，到庭参加诉讼。在诉讼中，原告陈祖山申请诉讼财产保全，本院做出了裁定。本案现已审理终结。

原告陈祖山向本院提出诉讼请求：（1）判令鸿源公司向陈祖山支付逾期交房违约金约37.68万元（工程总造价6880万元×1%×23个月×1/42户），资源规划局承担连带责任；（2）判令鸿源公司向陈祖山支付逾期拆迁过渡租房费3.6万元（3000元/月×最终实际拖欠月数）及利息（利息以3.6万元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，自2020年4月1日起计算至被告实际清偿之日止），资源规划局承担连带责任；（3）本案陈祖山委托律师的代理费1万元、诉讼费用、诉讼保全费用（若有）等由资源规划局、鸿源公司承担。

事实和理由：2011年12月16日，资源规划局、鸿源公司签订《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》，约定将原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼（1996年建设的一栋钢混结构8层集资房，42户，含陈祖山1户，占地1205.75平方米）拆除，与资源规划局自有地2112.65平方米整合开发建设，并经三亚市人民政府同意资源规划局、鸿源公司合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房。2016年10月21日，资源规划局、鸿源公司与陈祖山签订《拆迁安置协议书》，约定将陈祖山在三亚市土地房产管理局职工宿舍楼房屋建筑面积103.77平方米（套内建筑面积92.85平方米）在原址新建的楼房中按套内建筑面积1∶1的比率进行置换；并约定自集资房正式拆除之日起（或陈祖山等42户业主全部搬离后）24个月内完成工程建设并交付房屋使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，鸿源公司必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山等42户业主；还约定自本协议签订之日起，鸿源公司按3000元/月向陈祖山支付拆迁过渡租房费，两年共计7.2万元，若因工程原因租房费顺延。为确保按时保质完成建设任务，鸿源公司向资源规划局交纳保证金2000万元。2016年10月底，陈祖山搬迁开始租房居住。2017年4月鸿源公司正式拆除涉案楼房。但截至2021年3月10日（自2017年4月拆除涉案楼房至2019年4月，约定24个月内完成工程建设并交付房屋使用），资源规划局、鸿源公司仍未按合同约定完成工程建设并交付房屋使用，且自2020年4月1日起，鸿源公司未按合同约定每月支付陈祖山拆迁过渡租房费长达12个月。陈祖山就交房使用、租房费等事宜多次与资源规划局、鸿源公司协商未果，故诉至法院，请求依法支持陈祖山全部诉讼请求。

被告鸿源公司辩称，（一）资源规划局不配合办理项目用地增名及报建手续，根据我司与资源规划局签订的合作建设国土环境合同书约定资源规划局的主要义务有两点：（2）是办理项目用地增加我司名称的手续及项目完成后办理土地分摊和办理过户手续；（2）项目用地在没有登记在我司名下之前资源规划局为项目建设单位，应依法办理报建手续，在本案中截至目前项目土地仍登记在资源规划局名下，我司多次请求增名，资源规划局均不理，截至目前资源规划局仍为项目土地的项目权人并未办理相关的报建手续，项目存在问题是资源规划局不作为所致，责任应由资源规划局承担。（二）项目已经建设完工，资源规划局拒绝分配房屋给回迁户，根据拆迁安置协议第2条第1款第14条和第12条规定涉案房屋的交付义务人是资源规划局，而不是我司，我司于2017年1月与拆迁公司签订拆迁协议，项目于2017年5月拆迁完毕，拆迁完毕我司组织设备和人员进场施工。截至2019年7月，我司已投入近八千万的成本，房屋已经建设完毕，我司多次发函给资源规划局要求分割房屋权属，但资源规划局至今未允许房屋分割，资源规划局也没有按照合同约定采取抽签的方式给回迁户分配房屋，故本案的违约责任应由资源规划局承担。（三）从项目完善角度来讲，拆迁安置协议第14条明确约定了如无特殊原因及不可抗力造成不能按时完工的才需要支付违约金，可以理解为本案存在特殊原因或不可抗力不能完工的才不要承担违约责任，此处约定的特殊原因不仅指不可抗力原因也包括不可抗力其他特殊原因，而本案中已经出现特殊情况，主要体现在资源规划局不配合我司办理增名手续，资源规划局不履行建设单位的法定职责，不依法办理报建手续，不为拆迁户办理抽签分配手续，故本案的违约责任不在我司而在资源规划局。（四）即便我司存在违约情形，但陈祖山主张的违约金明显高于其实际损失，请求法院予以调整，陈祖山在收房前其实际损失仅为过渡期间的房屋租金，陈祖山在本案的诉求中已经要求被告向其支付过渡费用，该诉求已经弥补陈祖山的全部损失，该损失的性质应认定为违约金，根据民法典第584条、585条的规定内容，陈祖山在已经主张每个月3000元的过渡费的前提下另行主张违约金，其主张明显高于其损失不应得到法庭支持。（五）涉案项目建设过程中建设成本均由我司承担，与资源规划局有不作为行为，不积极完善相关手续，导致我司仍需继续承担回迁户的过渡费和大量的运营成本，大大加重了我司的经济负担，为改善三亚市的营销环境，建议人民法院协调资源规划局尽快履行合同义务妥善涉案项目的遗留问题，综上请求人民法院考虑我司实际情况依法查明事实公正判决。

被告资源规划局辩称，（一）陈祖山诉求我局对鸿源公司应支付的违约金等费用没有事实和法律依据，本案中双方签订的合同来看无论是逾期交房违约金还是支付过渡租房费均没有约定我局承担任何的支付义务或责任，合同中也没有约定我局承担保证责任，因此陈祖山诉求我局承担连带责任没有事实及法律依据；（二）本案的房屋合作开发建设是我局应包括陈祖山在内的70多户的业主参与进行所谓房屋开发，在期间我局不享有任何的收益，根据权利义务对等原则，没有享有权利就不应承担义务，故陈祖山诉求我局承担连带责任违反对等原则，应不成立；（三）从我局和鸿源公司及陈祖山签订的各项合同看，均约定逾期交房的违约金承担主体和过渡租房费的主体是鸿源公司，因此发生应当承担责任的情形应由鸿源公司向陈祖山承担责任，综上请求法院驳回对我局的诉求。

本院经审理认定事实如下：2011年12月16日，资源规划局与鸿源公司签订一份《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》，约定资源规划局将位于三亚市迎宾路35号原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼（1996年建设的一栋钢混结构8层42户包括陈祖山1户的集资房）拆除后的土地1205.75平方米与自有土地2112.65平方米整合共计3318.40平方米的土地开发建设，并经三亚市人民政府同意资源规划局、鸿源公司合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房；资源规划局负责提供3318.40平方米的土地及4916.55平方米建筑面积的完整文件、资料，负责向市政府和相关部门对该项目的申报及审批的文件、资料；鸿源公司以货币资金投入项目全过程作为合作条件，负责对项目改造、开发建设全过程的主导地位的工作，如项目设计方案、施工设计图纸、规划、消防、人防、环保、国土、工程招标、管理工程建设施工、工程质量、设备购置等方面的主导作用，负责配合资源规划局做好项目的申报和审批工作。2016年10月21日，资源规划局、鸿源公司与陈祖山签订一份《拆迁安置协议书》，约定：陈祖山同意其在原三亚市土地房产管理局职工宿舍楼房屋建筑面积103.77平方米（套内建筑面积92.85平方米）在原址新建的楼房中按套内建筑面积1∶1的比率进行置换，即陈祖山在新建楼房有权获套内建筑面积94.06平方米、建筑面积126.04平方米；鸿源公司将选择房屋置换的权利人的房屋整体交由资源规划局，由资源规划局以抽签的方式分配给陈祖山；自集资房正式拆除之日起24个月内交房；交房条件为：陈祖山获得补偿的房屋毛坯房，水、电、天然气管道、有线电视、电话线路安装到户，端口到户的费用由鸿源公司负责；自本协议签订之日起，鸿源公司按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，两年共计7.2万元，若因工程原因租房费顺延；陈祖山应在2016年10月30日之前将拟拆除房屋腾空并搬离，交资源规划局和鸿源公司拆除处置；鸿源公司的责任：与资源规划局协调规划报建的一切事宜并报政府审批，负责拆迁补偿资金的发放，负责建设资金及时到位，成立公共账户并交保证金2000万元，按时、保质完成建设任务，两年内完工并验收交付使用；鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。协议约定后，陈祖山于2016年10月底开始搬迁，并在外租房居住。2017年4月鸿源公司正式拆除集资楼房。协议约定的交付房屋期限届满，鸿源公司没有完成工程建设并交付房屋给资源规划局分配。2019年7月19日，鸿源公司向资源规划局发出《关于呈请三亚市自然资源和规划局解决有关问题的函》，载明要求资源规划局协调解决因施工许可证等手续不齐、未报先建面临处罚问题；因未能办理施工许可证等手续，基础、主体两大分部未验收，后续工作无法进行问题；回迁户期限于2019年7月15日到期，需申请延期、并对回迁户予以告知等问题。自2020年4月1日起，鸿源公司没有按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费。2020年11月11日，鸿源公司向资源规划局发出《关于申请对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”权益进行分割的函》，载明目前项目已经全部完工，达到毛坯交房标准，申请资源规划局尽快对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”进行权益分割。2020年11月10日，陈祖山聘请律师代理起诉本案，支出律师服务费1万元（按件收费）。2021年3月12日，陈祖山向本院起诉。案经本院调解，双方未能达成调解协议。

查明，“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”目前已完成土建施工，但该项目的水、电、天然气管道、有线电视、电话线路等并未完成施工。资源规划局与鸿源公司并无办理交房手续。2018年11月8日，资源规划局作为委托方、鸿源公司作为受托方与施工方海南第五建设工程有限公司签订一份《委托付款协议》，约定资源规划局委托鸿源公司直接向施工方支付工程款，施工方不向资源规划局主张工程款和结算款。

以上事实有《合作建设国土环境资源局干部职工保障性住房项目合同书》、《拆迁安置协议书》、租房合同、《关于呈请三亚市自然资源和规划局解决有关问题的函》、《关于申请对“国土局保障性住房（鸿源公馆）项目”权益进行分割的函》、律师服务费发票、《委托付款协议》及当事人的陈述等材料佐证，并经质证，足以认定。

本院认为，陈祖山与资源规划局、鸿源公司签订的《拆迁安置协议书》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，对各方当事人都有法律约束力，应当遵照履行。本案的争议焦点在于：

第一，关于合同约定的违约金的计算是否过高、是否应当调整的问题。《拆迁安置协议书》约定：鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。也就是说按月计工程总价的1%除以42户作为每户的违约金，每月1%就是每年12%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，陈祖山诉求的违约金不应超过造成利息损失的百分之三十。由于鸿源公司没有按约定时间完成涉案项目的施工，导致资源规划局无法向陈祖山分配房屋，造成陈祖山未取得房屋的损失明显就是同期利息损失或租金损失，除此之外，陈祖山没有举证证明还有其他实际损失，相比于利息损失，2019年5月同期银行贷款年利率为4.35%，协议约定的违约金计算明显过分高于利息实际损失，因此依法应当予以调整，违约金调整为按银行公布的一年期贷款基准利率基础上增加30%的利率计算违约金。

第二，关于在合同履行中资源规划局、鸿源公司是否存在违约行为并应由谁承担违约责任的问题。《拆迁安置协议书》约定：交付时间为自集资房正式拆除之日起24个月内交房；交房条件为陈祖山获得补偿的房屋毛坯房，水、电、天然气管道、有线电视、电话线路安装到户，端口到户的费用由鸿源公司负责；鸿源公司将选择房屋置换的权利人的房屋整体交由资源规划局，由资源规划局以抽签的方式分配给陈祖山；同时约定鸿源公司在陈祖山全部搬离后，必须在两年内完成工程建设并交付使用，如无特殊原因（不可抗力）造成不能按时完工的，必须支付工程总价的1%（按月计）作为违约金付给陈祖山（共计42户）。鸿源公司于2017年4月正式拆除集资楼房，根据上述协议的约定，鸿源公司应在2019年4月30日前完成重建工作，将符合交房条件的房屋交付资源规划局分配给陈祖山。但交房期限届满后，鸿源公司目前仍未完成重建工作，涉案项目的水、电、天然气管道、有线电视、电话线路等并未完成施工。虽然鸿源公司在2020年11月11日发函申请资源规划局对房屋进行分割，但此时房屋尚未达到交付条件，资源规划局与鸿源公司之间也未办理交付手续。由此可见，鸿源公司、资源规划局未按协议约定期限向陈祖山交房的行为构成了违约。虽然资源规划局未能将房屋分配给陈祖山的行为构成违约，但其原因是鸿源公司尚未完成重建工作，房屋尚未具备交付条件造成的，根据协议约定，应当由鸿源公司承担向陈祖山支付违约金的责任。因此，鸿源公司、资源规划虽存在违约行为，应承担违约责任，但承担支付违约金的责任应由鸿源公司承担。

第三，关于资源规划局是否应承担连带责任的问题。《拆迁安置协议书》约定：鸿源公司负责拆迁补偿资金的发放，负责建设资金及时到位；鸿源公司按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，若因工程原因租房费顺延；还约定鸿源公司未在期限内完成工程建设并交付使用则向陈祖山支付违约金。可见，不管是涉案项目建设的资金投入，还是拆迁资金、违约金的承担支付，协议均约定由鸿源公司承担，协议并未约定由资源规划局承担或承担连带责任。因此，陈祖山主张资源规划局承担连带责任，没有合同根据，本院不予采纳。

根据上述的分析，虽然鸿源公司、资源规划局在合同履行中存在违约行为，鸿源公司应承担支付违约金的责任，但目前涉案项目尚未完成重建工作，鸿源公司与资源规划局也尚未对涉案项目的工程造价进行结算，涉案项目的工程总造价和包括陈祖山在内的42拆迁户分配房屋的造价均未确定，陈祖山主张按6880万元作为计算违约金的依据，既不是涉案项目的结算工程造价，也不是42拆迁户分配房屋的造价，计算违约金应以42拆迁户分配房屋的造价为依据，故陈祖山该主张不成立，本院不予认定。可见陈祖山要求鸿源公司支付逾期交房违约金的计算基础依据尚未具备，致使逾期交房违约金数额无法确定，因此，陈祖山诉求鸿源公司支付逾期交房违约金37.68万元不成立，本院不予支持。鸿源公司应按3000元/月的标准向陈祖山支付拆迁过渡租房费，事实上，鸿源公司从2020年4月份未再向陈祖山支付拆迁过渡租房费，其行为已构成违约，应承担违约责任，向陈祖山支付至2021年4月份的拆迁过渡租房费共计3.9万元及逾期付款利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。因此，陈祖山诉求鸿源公司支付拆迁过渡租房费3.9万元及利息，符合法律规定，本院予以支持。因陈祖山诉求资源规划局承担连带责任不成立及诉求的律师服务费1万元没有合同依据，也没有法律规定，本院予以驳回。至于逾期交房的责任在于鸿源公司还是资源规划局造成的，或者二者兼有，因本案审理的是关于三方拆迁安置协议纠纷，鸿源公司与资源规划局之间的关系属于另一法律关系，不宜在本案中审理，应由鸿源公司与资源规划局另行处理，明晰责任。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八十五条之规定，判决如下：

一、被告三亚鸿源房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告陈祖山支付尚欠的拆迁过渡租房费3.9万元（从2020年4月份算至2021年4月份期间）并支付利息（从2020年5月1日起，以每月1日为起算点、每月3000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率分别计算）；

二、驳回原告陈祖山的其他诉讼请求。

本案受理费3846元（减半收取，原告已预缴），由被告鸿源公司负担。保全费3020元（原告已预缴），由被告鸿源公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

审判员 谭光华

二〇二一年五月十二日

法官助理 高卡莉

书记员 蒋靖

附相关法律条文:

1、《中华人民共和国民法总则》

第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

2、《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

……

第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

3、《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

……

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。

当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。

第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。