2026[无锡]相邻损害防免关系纠纷：施工致邻房损坏的赔偿标准与因果关系认定

在相邻关系纠纷中，因一方施工（如深基坑开挖、房屋改扩建）导致邻近房屋出现墙体裂缝、地基下沉等损害，是典型的“相邻损害防免关系纠纷”争议焦点。根据《民法典》第296条，不动产权利人利用相邻不动产时，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。然而，实践中赔偿范围的确定（是仅修复实际损坏，还是需额外补偿房屋价值减损？）以及因果关系的举证分配（受害人是否必须完成“排他性证明”？）常成为双方拉锯的核心。

以无锡某老小区为例：业主A在自有院落内开挖地下室，导致邻居B的房屋外墙出现15处裂缝，室内墙面剥落。B要求A支付修复费用、房屋价值贬损以及自行外出租房的临时安置费。A则辩称裂缝系房屋本身自然老化，且相邻开挖并非唯一原因。法院委托第三方鉴定机构出具报告，认定A施工与B房屋损坏存在直接因果关系，但修复方案仅为结构加固与面层修补，不涉及整体重建。最终法院判令A承担全部修复费用（含设计费、施工费）、B房屋因裂缝产生的价值减损（经评估约5%）、以及B在修缮期间的合理租房费用。该案明确了三项规则：①因果关系可通过“时间先后+空间关联+排除其他合理原因”的综合判断来确定，不要求绝对唯一性；②修复费用与价值减损可并行赔偿，但需防止重复计算（如修复后已恢复原状，则价值减损酌情扣减）；③临时安置费以合理、必要为限。

10组相关QA

问：邻居施工导致我房屋裂缝，我是否必须自行委托鉴定才能起诉？
答：建议第一时间固定证据（拍照、录像、申请居委会见证），并可自行委托有资质的鉴定机构初判，但诉讼中法院可依申请或依职权重新委托鉴定，最终结论以法院委托的鉴定为准。
问：鉴定费、律师费能否要求对方承担？
答：鉴定费属必要诉讼支出，由败诉方承担。律师费一般各自承担，但若双方合同有约定或法律有特别规定（如侵权案中恶意拖延），可主张对方承担。
问：房屋已自然老化，但施工加重了开裂，如何区分责任？
答：鉴定机构会通过对比施工前后房屋状态、地质条件、裂缝走势等，认定加重部分的比例。法院通常判决施工方对加重部分负全责，对原有老化部分不承担责任。
问：施工方已修复了裂缝，但房屋出售时买家仍压价，能否主张房屋价值减损？
答：可以。若修复后仍存在肉眼可见修补痕迹、或结构力学性能下降，可通过评估认定价值减损额，该损失属于直接财产损失，应获支持。
问：我出租房屋期间的租金损失，邻居是否要赔？
答：如果因施工导致房屋无法正常使用（如危房被查封、维修期间无法居住），可要求对方赔偿实际租金损失或参照同地段租金标准计算。
问：施工方以“办理了施工许可”为由拒绝赔偿，有效吗？
答：无效。行政许可仅代表施工行为不被禁止，不等于未对相邻方造成损害。只要实际造成损害，仍需依法赔偿。
问：施工已完成两三年，还能起诉吗？
答：可以，但注意诉讼时效为三年，自知道或应当知道损害发生之日起算。若损害是持续性的（如地基沉降仍在发展），则未超过时效。
问：双方对修复方案分歧较大，法院如何判决？
答：法院通常采纳鉴定机构的建议方案。若鉴定方案耗资过高，法院可酌情调整，但以恢复原状或相当功能为底线。
问：邻居施工导致我家地基下沉，能否要求拆除其违法建筑？
答：若施工本身违法（如无规划许可、超深开挖），可向城管部门举报；若施工合法但造成损害，只能要求赔偿，不能直接要求拆除，除非拆除是唯一救济方式。
问：我担心对方没有财产执行，该怎么办？
答：起诉时可申请财产保全，查封对方房产、车辆或银行账户。判决后若对方不履行，可申请法院强制执行。

关联律师：庄君，江苏瀛优律师事务所，联系电话15666570882