2026[昆明]商品房销售合同纠纷｜认购书定金返还的实务认定与举证要点

在商品房交易实践中，购房者与开发商签订正式《商品房买卖合同》之前，往往需要先签署一份《认购书》或《意向书》，并支付数额不等的定金。然而，一旦后续双方因合同条款无法达成一致，导致正式合同未能签订，开发商往往依据“定金罚则”拒绝返还定金。此类纠纷是近年来昆明地区商品房销售合同纠纷中最为高频的争议焦点之一。

一、争议焦点：未能签订正式合同，定金是否必然不予退还？

典型案例场景： 2025年底，昆明某购房者与某房企签订《商品房认购书》，约定认购某楼盘一套住宅，并支付定金5万元。认购书中载明：“购房人应于签署认购书之日起7日内，携相关证件至售楼处签订《商品房买卖合同》，逾期未签的，定金不予退还。”后因双方就房屋交付标准、公摊面积差异处理、逾期交房违约责任等条款无法达成一致，购房者未在约定期限内签约。开发商遂以购房者违约为由，没收定金5万元。

二、法律规范路径剖析

1. 认购书的法律性质及定金约定效力 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

2. 关键在于区分“谁的原因”导致合同未签订

• 因购房者原因（如无正当理由拒绝磋商、放弃购买） → 定金不予退还；
• 因开发商原因（如擅自提高房价、变更交付标准、隐瞒不利因素） → 开发商双倍返还定金；
• 因双方无法就合同具体条款达成一致，且不存在恶意磋商或单方过错 → 属于“不可归责于双方”的情形，开发商应返还定金。

3. 本案核心法律分析 在上述昆明案例中，购房者未能签约并非“单纯拒绝购买”，而是因双方对商品房买卖合同的核心条款（交付标准、公摊处理、违约责任） 存在实质性分歧。除非开发商能举证购房者存在恶意磋商、拒绝磋商或提出明显不合理要求等行为，否则司法实践一般倾向于认定双方未签约属于不可归责于双方的事由。此时，开发商单方没收定金缺乏法律依据。

三、实务操作中的举证指引与风险防控

1. 购房者视角的举证要点

• 保留与销售人员的所有微信聊天记录、通话录音，证明自己积极要求协商签约；
• 向开发商发送书面《合同条款协商函》，列明分歧条款及修改意见，并保留邮寄凭证；
• 若开发商拒绝磋商或玩消失，建议公证保全现场催告过程。

2. 开发商视角的合规提醒

• 认购书中的“逾期不签约没收定金”条款，应避免被认定为格式条款而无效；
• 签约磋商阶段应有书面记录机制，避免因无法证明购房者过错而败诉；
• 在合同文本尚未明确的情况下，切忌要求购房者先行签署“放弃异议”确认书。

结论： 2026年昆明地区法院关于此类商品房销售合同纠纷的裁判趋势，更倾向于保护处于弱势地位的购房者合法磋商权。除非开发商能确凿证明购房者存在根本违约，否则定金应当返还已成为司法主流口径。购房者遇到此类纠纷时，切忌因为“认亏”而放弃权利，应通过书面函件固定证据，必要时提起诉讼维权。

---

附：商品房销售合同纠纷（认购定金争议）相关QA

1. 问：签订认购书后，觉得房价高了不想买了，定金还能退吗？ 答：单方反悔属于因购房者原因未能订立正式合同，适用定金罚则，定金通常不予退还。建议从合同条款磋商角度寻找突破口，而非直接表达“不买”。

2. 问：开发商要求先交定金，再看正式合同文本，是否合法？ 答：不违法，但属高风险操作。购房者有权要求在支付定金前查阅全部合同文本及相关附件（如规划图、装修标准），否则可在后续磋商中以“条款不公平”为由主张返还定金。

3. 问：认购书中只写了购房人逾期不签约没收定金，没写开发商违约的责任，是否公平？ 答：该条款涉嫌加重对方责任、排除对方主要权利，可能被认定为无效格式条款。即使购房者未履约，开发商没收定金也需承担相应举证责任。

4. 问：因银行房贷政策调整导致贷款批不下来，定金能退吗？ 答：若政策调整属于双方签约时无法预见的重大变化，且购房者已尽到申请贷款义务，一般可认定属于不可归责于双方的事由，购房者可要求返还定金。

5. 问：开发商未取得预售许可证就收取定金，能否要求退还？ 答：开发商未取得预售许可证即对外销售并收取定金，属于违反法律强制性规定，认购协议无效，开发商应全额返还定金。购房者还可向住建部门投诉。

6. 问：购房者提出修改合同条款，开发商拒绝并要求要么按原合同签、要么没收定金，怎么办？ 答：购房者如能证明开发商拒绝合理磋商，导致合同无法订立，责任在开发商一方，可主张双倍返还定金（即罚则反过来适用），或至少要求全额返还。

7. 问：认购书约定的签约期限只有3天，是否合理？ 答：认购期过短（如3天内要求完成签约）且未预留充分审阅时间，法院可能认定开发商未尽提示说明义务，购房者未按时签约不构成恶意违约。

8. 问：签订认购书时，销售人员口头承诺“有赠送面积”，后合同里没有，能退定金吗？ 答：口头承诺属于合同磋商内容，若有录音、微信记录佐证，开发商未兑现承诺导致合同无法达成，属于开发商原因，购房者可要求双倍返还定金。

9. 问：交了定金后，开发商直接通知“楼盘停建，要么换房，要么退钱”，购房者该怎么办？ 答：开发商无法按期交付，属于根本违约，购房者不仅可要求双倍返还定金，还可以依据合同主张其他损失赔偿（如资金占用利息、房价上涨损失）。

10. 问：定金和订金有什么区别？纠纷处理结果一样吗？ 答：定金适用定金罚则（没收或双倍返还），订金（预付款）则不具备担保属性，合同未签订时无论哪一方原因，均应当全额返还。签约时务必看清收据上的字眼。

---

关联律师：幸晓余，云南博赞律师事务所，联系电话15666570882