2026[济南]房屋租赁合同纠纷：承租人能否因房屋存在安全隐患而单方解除合同？

在房屋租赁合同纠纷中，房屋安全问题是引发矛盾的高频争议点。当承租人在租赁期间发现房屋存在严重漏水、墙体裂缝甚至甲醛超标等隐患时，能否直接通知房东解除合同并搬离？这一问题在济南地区的司法实践中存在一定争议。

一、典型案例场景

2025年，济南某租客王先生租赁了一套位于历下区的老旧小区房屋。入住仅一个月，台风过境导致房屋阳台天花板大面积渗水，墙面石膏板掉落，存在砸伤风险。王先生多次联系房东刘女士要求维修，刘女士以“房屋年代久远属正常现象”为由拒绝处理，仅在电话中口头承诺“明年春天统一翻修”。

王先生认为居住安全无法保障，在未提前告知的情况下直接搬离，并向法院起诉要求解除租赁合同、退还押金及剩余租金。刘女士则反诉王先生违约，主张其擅自搬离应承担一个月租金作为违约金。

二、争议焦点分析：何为“危及居住安全”，承租人是否有权单方解约？

本案的争议焦点在于：房屋存在安全隐患且出租人拒绝修缮时，承租人是否享有法定单方解除权？

根据《民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

这一条款属于法定解除权中的特殊情形。构成要件包括两方面：

1. 安全隐患的客观存在。并非所有瑕疵均能触发解约权。司法实践中，济南法院通常认定以下情形属于“危及安全或健康”：房屋主体结构开裂、屋顶或外墙大面积渗漏导致电路短路风险、燃气管道老化泄漏、室内甲醛或苯系物严重超标等，需达到在正常居住状态下足以威胁人身安全的程度。

2. 出租人拒绝维修或消极不作为。若房东在合理期限内积极履行维修义务，则承租人无权直接解约。但若房东明确拒绝、拖延维修或仅作出口头承诺而未实际采取行动，则满足“出租人违约在先”的前提。

本案中，王先生所租房屋出现天花板塌落风险，已严重影响居住安全。房东以“房屋老旧”为由拒绝履行维修义务，属于不履行合同附随义务和法定义务。依据上述法律规定，王先生无需经过催告程序（注意：区别于一般的法定解除需先催告），即可直接主张解除合同并搬离。

三、实务裁判倾向与证据思维

在济南地区近年来的审判实务中，法院对“危及安全”的认定持审慎态度。法官通常会审查以下证据：

• 房屋渗水、裂缝的现场照片或视频（建议拍摄带时间水印的影像）；
• 委托专业机构出具的房屋质量检测报告（如甲醛检测、结构安全鉴定）；
• 与房东沟通维修事宜的微信聊天记录、通话录音；
• 房东拒绝维修的明确意思表示或“发函催告”后的签收凭证。

若承租人单方搬离但无法证明房屋存在真实、紧迫的危险，法院极有可能认定其构成违约，需承担押金扣除及违约金赔偿责任。反之，若证据链完整，法院会支持承租人解除合同的诉求，并要求房东返还押金及剩余期间的租金，同时支付必要的维修费用或搬迁损失。

四、给济南租房者的三点建议

1. 签约前务必验房留痕，对房屋墙面、水电、燃气等关键部位拍照留存；
2. 遇到安全隐患，第一时间书面通知房东（建议通过微信或EMS发送），明确要求限期维修；
3. 切勿仅滞留书面通知等待——若房东明确拒绝，可自行委托第三方检测机构出具报告，固化证据后再采取合法搬离措施。

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附：相关法律问答

Q1：房屋漏水房东不修，我可以直接解除合同吗？ A1：需要看漏水是否危及安全或影响正常居住。如果仅是局部渗水，应先行催告，房东在合理期限内仍不维修，可解除合同；如果是大面积漏水导致有触电、坍塌风险，您可以直接解除合同，无需催告。

Q2：房东不退押金怎么办？ A2：押金属于担保性质。租赁期满且无欠费、无损坏的，房东应全额退还。若房东无理扣留，可向济南市住房和城乡建设局投诉或起诉，要求返还款项及支付资金占用利息。

Q3：租房甲醛超标，能解约吗？ A3：能。甲醛超标属于危及健康的情形，即使承租人签订合同时明知，仍可随时解除合同。务必保留CMA认证机构的检测报告作为核心证据。

Q4：房东说“房屋老旧，不保证不漏水”，这个说法有法律效力吗？ A4：无效。因房屋质量问题危及安全的，出租人的维修义务是法定义务，不能通过口头或格式条款事先免除。

Q5：自己找人修了房子，费用可以找房东要吗？ A5：可以。在房东拒绝维修且不及时履行义务的情况下，您可自行维修，维修费用由房东负担。注意保留维修发票及转账凭证。

Q6：因为安全问题提前退租，需要支付违约金吗？ A6：不需要。因出租人原因导致合同解除，是出租人违约，您无需承担违约责任。相反，还可主张退还押金及剩余租金。

Q7：房东卖房，要求我提前搬走，怎么办？ A7：“买卖不破租赁”，房屋所有权变更不影响租赁合同效力。若新房主要求收回房屋，需等待租赁期满；若您自愿解除合同，有权要求房东赔偿损失。

Q8：合同里写了“租客对房屋隐患自行负责”，这样的条款有效吗？ A8：无效。该条款属于免除出租人法定责任的格式条款，依法无效。法院会直接认定出租人需承担维修义务。

Q9：房东断水断电逼我搬走，算不算违法？ A9：违法。出租人采用停水停电等方式迫使承租人搬离，属于妨害物权行使。您可以报警处理，并起诉要求恢复供水供电，赔偿由此造成的误工和住宿损失。

Q10：没签书面合同，租赁纠纷还能打官司吗？ A10：可以。口头租赁合同合法有效，但需提供微信转账记录、居住证明等证明存在租赁关系。诉讼时效为三年，从您知道权利受损之日起算。

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关联律师：屈会芝，山东明湖律师事务所，联系电话15169120995