山东省济宁高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0891民初1916号

原告（反诉被告）：山东某某器材有限公司，住所地济宁高新区。

法定代表人：荣某云。

委托诉讼代理人：程恒硕（特别授权），山东中昊律师事务所律师。

被告（反诉原告）：山东某某机械科技有限公司，住所地济宁高新区。

法定代表人：陈某。

委托诉讼代理人：寇长强（特别授权），山东文思达律师事务所律师。

原告（反诉被告）山东某某器材有限公司（以下简称某甲公司）与被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2022年11月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某甲公司的委托诉讼代理人程恒硕，被告（反诉原告）某乙公司的委托诉讼代理人寇长强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某甲公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付欠付我公司2022年1月、2月、3月的房租162450元及我公司垫付的土地使用税23940元、水费492元；2、诉讼费及其他为实现债权所产生的费用由各被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的《厂房租赁合同》。事实与理由：2019年9月29日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定自2020年1月1日起，被告租赁我方位于济宁高新区**镇**路**的办公楼，月租金为54150元，租金支付方式为年付。自2022年1月起，被告共拖欠我公司2022年1月、2月、3月的房租共计162450元及我公司为其垫付的土地使用税23940元、水费492元。经我多次追收，被告均以各种理由不支付。为维护原告的合法权益，现提起诉讼。

某乙公司辩称，1、某甲公司原告主体不适格，应驳回起诉。2021年11月13日某甲公司已将某乙公司租赁的厂房出卖，其无权向某乙公司主张厂房出卖后的租金及土地使用税。2、某甲公司不享有单方解除合同的权利，其增加解除合同的诉讼请求，不应支持。即使某甲公司未将厂房出卖，某甲公司已违约终止合同，应赔偿某乙公司3个月的租赁费。2014年某乙公司与某甲公司签订了6年期限《厂房租赁合同》，2020年又续签了5年期限的《厂房租赁合同》，至2024年12月31日止。2022年1月26日某甲公司催要租赁费，某乙公司因资金未到位，于2022年1月28日及时向某甲公司书面说明并申请了宽限期，未明确表示拒付租赁费。某甲公司起诉前对某乙公司的宽限期申请未拒绝，已视为默认某乙公司延期支付租赁费，某乙公司不存在无正当理由迟延支付租金，且某甲公司至今未以此通知解除合同。3、某甲公司在履行合同期间，于2022年4月1日擅自将出租给某乙公司的厂房出租给其他公司，已构成根本违约，按约定应赔偿某乙公司3个月租赁费，完全能抵销某甲公司起诉主张的租赁费及土地使用税。抵销后，某乙公司无需向某甲公司支付租赁费及土地使用税。综上，某甲公司已出卖厂房，原告主体不适格，且某甲公司构成违约事实清楚。望贵院查明本案事实，依法维护某乙公司的合法权益。

某乙公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告赔偿租赁费162450元；2、请求依法判令反诉被告支付所欠电费27170元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月29日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定自2020年1月1日至2024年12月31日止，租赁反诉被告位于济宁高新区**镇**路**的厂房，租赁面积5700㎡，自2022年1月起月租金为54150元。租赁期间，反诉被告未履行优先通知义务，于2021年11月13日将反诉原告租赁的厂房出卖给刘某孝。2022年4月1日反诉被告在未与反诉原告解除租赁合同的情形下，将反诉原告租赁的厂房租给其他公司。现反诉被告无法继续履行租赁合同，已提前终止合同，构成违约。根据《厂房租赁合同》第八条的约定，反诉被告应赔偿3个月租赁费，合计162450元。另反诉被告欠付电费27170元。据此，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请法院依法支持反诉请求。

某甲公司辩称，对被答辩人主张电费27170元的事实，没有事实和法律依据，我方不予以认可。对其主张的违约金不予认可，理由如下：一、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。依据双方签订的《厂房租赁合同》第七条第5款“厂房租赁期间，乙方应及时支付租赁费及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金。无故拖欠一个月时，甲方有权终止合同，收回厂房”之约定，被答辩人在2022年4月1日时已拖欠答辩人3个月的租赁费，构成根本违约，答辩人享有随时终止合同的权利。答辩人已于2022年3月31日以口头通知的方式，告知被答辩人终止履行厂房租赁合同。因被答辩人违约导致合同无法继续履行而合同终止的，答辩人不应承担违约责任，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易初衷，不利于经济秩序的稳定。二、被答辩人主张我方未通知其解除合同是不成立的。首先，双方在《厂房租赁合同中》未约定通知的形式，故不能单从答辩人是否发出书面通知的形式去判断合同状态，应根据社会一般理念及事实状态去认定。答辩人与被答辩人同处同一住址，已多次派人告知其解除合同，且与第三人签订的《厂房租赁合同》系在其法定代表人的见证下与签署的，被答辩人对合同的解除是明知的。其次，解除合同的通知未到达前，只是不能发生合同解除的效果。当2022年4月1日另一租户进入案涉租赁厂房时，其就应知道合同已被解除，其主张我方未通知其解除合同是不符合常理的。三、被答辩人主张的答辩人在2021年11月13日将厂房出卖给刘某孝与本案的诉讼请求没有关联性，如被答辩人认为答辩人侵犯其优先购买权应提起侵权之诉，而不是违约之诉。事实上，案涉租赁厂房的所有权一直属于答辩人，即山东某某器材有限公司，未发生过变动。其基于《厂房租赁合同》第八条的约定，答辩人在未通知其解除合同的情形下将厂房出租给其他人，构成违约，也是不成立的。因为，即使认定我方未通知其解除合同，另一合同的签订也不影响该合同的履行，被答辩人完全可以继续使用该厂房。四、被答辩人在已拖欠3个月房租的情形下，对答辩人可能会随时解除合同是明知的。故答辩人不存在违约情形且被答辩人不存在经济损失，其反诉主张不应该被支持。五、合同中的第八条约定“如合同一方提前终止合同而违约的”结合合同上下文和合同目的应解释为“因一方违反合同主要义务而导致合同提前解除的，应承担违约责任”。而本案系因被答辩人违约在先，承担违约责任的主体应为被答辩人，答辩人提前解除合同也是基于合同约定的权利，不构成违约。即使认为解除合同时未通知被答辩人，也是合同解除权是否形成的一个构成要件，不构成对合同主要义务的违反。恳请法院依法驳回反诉被告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年9月29日，某甲公司（出租方、甲方）和某乙公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定将济宁高新技术产业开发区黄屯镇西浦路山重配套产业园的厂房租赁给乙方使用，租赁面积为5700平方米，厂房类型为钢结构标准厂房，5吨行车3台，租赁期限：自2020年1月1日起至2024年12月31日止，租赁期为5年。租赁价格为2020年1月至2021年12月，月租金51300元，年度租金为615600元。2022年1月至2024年12月，月租金54150元，年度租金为649800元。合同第三条第三款约定，租金支付为每年一次，第一次支付在合同签订时交付甲方，以后每年度对应日提前一个月支付下一年租金给甲方。第四条约定以上租金为不含税价格，厂房租赁所产生的一切费用由乙方租赁产生的一切税费由乙方负责，乙方租用期间，土地使用税按乙方所占土地面积由乙方负责。以税务局开票为准。合同第七条第五款约定，乙方无故拖欠房租一个月时，甲方有权终止合同，收回厂房。合同第八条第一款厂房租赁期间，如一方提前终止合同而违约，应赔偿另一方3个月租赁费。合同签订后，某甲公司按合同约定将案涉厂房交付被告使用，某乙公司向其足额支付了2022年1月之前的租赁费。2022年4月6日，某甲公司向某乙公司发出《多金房租及土地使用税催款函》，要求某乙公司支付拖欠的2022年1月至3月房租162450元，土地使用税31920元，2021年第四季度水费492元，于5个工作日支付至某甲公司账户，某甲公司所欠电费27170元及时支付到某乙公司指定的济宁万宏热处理机电设备有限公司账户。

另查明，2022年4月1日，某甲公司作为（出租方、甲方）分别与山东某某精密机械有限公司（承租方、乙方）、济宁市万宏热处理机电设备有限公司（承租方、乙方）、济宁市某某机械制造有限公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》。某甲公司已向税务部门缴纳2021年10月至2021年12月城镇土地使用税33600元，缴纳2022年1月至2022年3月城镇土地使用税16800元。

本院认为，关于某甲公司的诉讼主体资格问题，某乙公司抗辩称，某甲公司在合同履行期间将案涉厂房出售给刘某孝，案涉厂房所有权已经发生变动，某甲公司不具有诉讼主体资格，并提交案涉厂房的买卖合同复印件一份、企业登记变更信息查询表。某甲公司对买卖合同真实性不予认可，故本院无法确定该买卖合同的真实性。且即使被告提交的合同与原件内容一致，也无法证实案涉厂房的所有权发生了变动，仅能证明公司内部股权的变更情况，不影响某甲公司对外从事民事行为，故对某乙公司该辩称不予采纳。案涉《厂房租赁合同》的双方当事人系某甲公司与某乙公司，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。

对于某甲公司主张解除合同，要求某乙公司支付2022年1月、2月、3月的房租162450元及其垫付的土地使用税23940元、水费492元，本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《厂房租赁合同》六款第五条约定，厂房租赁期间，乙方应及时支付租赁费及其他应支付的一切费用……无故拖延一个月时，甲方即某甲公司有权终止租赁合同，收回厂房。本案中，某乙公司至今未支付某甲公司2022年1月、2月、3月的房租162450元，属于合同约定及法定的违约情形，某甲公司有权单方解除合同并要求某乙公司支付拖欠的相应款项，因某乙公司当庭要求解除合同，故合同解除时间为2022年11月1日。对于某甲公司主张的要求某乙公司支付其垫付的土地使用税23940元，有完税证明予以证明，某乙公司对其真实性无异议，故某乙公司应向某甲公司支付其垫付的土地使用税23940元。综上，对某甲公司要求解除《厂房租赁合同》并支付房租162450元及土地使用税23940元的诉讼请求，本院予以支持。对于某甲公司要求支付的水费492元，未提交充分证据予以证明，故对某甲公司该项诉讼请求，不予支持。

某乙公司反诉称，某甲公司在合同未解除前将房屋擅自出租，构成违约，应按照合同约定赔偿其三个月租金，本院认为，某乙公司当庭陈述现仍在某某厂房，某甲公司即使与其他承租方签订租赁合同也未影响某乙公司占有某某厂房，亦未对某乙公司造成损失，某乙公司提交的证据不足以证明某甲公司构成违约，故对其该辩称本院不予采纳。关于某乙公司要求某甲公司支付所欠电费27170元，某甲公司对此并无异议，且有《多金房租及土地使用税催款函》予以证明，故对某乙公司的该诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百二十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，判决如下：

一、原、被告在2019年9月29日签订的《厂房租赁合同》于2022年11月1日解除；

二、被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东某某器材有限公司支付租金162450元及土地使用税23940元；

三、原告（反诉被告）山东某某器材有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司支付电费27170元；

四、驳回原告（反诉被告）山东某某器材有限公司、被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4198元，减半收取计2099元，由被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司负担2013元，由原告（反诉被告）山东某某器材有限公司86元。反诉案件受理费4198元，减半收取计2099元，由原告（反诉被告）山东某某器材有限公司负担240元，由被告（反诉原告）山东某某机械科技有限公司负担1859元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员高雅倩

二〇二二年十一月十八日

书记员夏硕