2026[南通]房屋租赁合同纠纷：承租人以房屋“甲醛超标”为由提前解约，为何被法院判决败诉？

近年来，随着健康意识的提升，因“室内空气质量不合格”引发的房屋租赁合同纠纷呈爆发式增长。在2025年底南通市崇川区人民法院审结的一起典型案件中，承租人李某以出租人王某提供的房屋“甲醛超标”为由，单方解除租赁合同并拒绝支付后续租金，却被法院判决驳回主要诉请，需自行承担违约责任。这一案例精准地折射出司法实践中对“租赁物瑕疵”与“合同解除权”之间关系的严格界定。

案情聚焦：从“忧心忡忡”到“对簿公堂”

2025年8月，李某与王某签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金4000元，押金4000元。李某承租该房屋用于自住及开办个人画室。入住仅两周后，李某自行在网上购买了便携式甲醛检测仪，自测显示卧室甲醛浓度为0.15mg/m³（国标限值0.08mg/m³）。李某随即以“危及人身安全”为由，通知王某要求解除合同并退还押金。王某拒绝，双方诉至法院。诉讼中，李某申请司法鉴定，鉴定机构依据GB/T 18883-2022标准检测，结论为主卧及次卧甲醛含量超标，但客厅及厨房符合标准。

争议焦点：室内甲醛超标是否构成“合同目的无法实现”？

本案的核心法律分歧在于，当租赁房屋的空气质量存在瑕疵（此处特指甲醛超标）时，承租人是否当然享有《民法典》第七百三十一条规定的“随时解除权”？该条款规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”表面上看，法条明确赋予了承租人极高的保护，但司法实践对“危及安全或健康”的认定尺度极其严苛。

法院裁判逻辑解析：为何“超标”不等于“必然解除”？

法院最终审理认为，李某主张解除合同的法律依据不充分，理由如下：

1. “安全或健康”威胁需达到“现实且紧迫”的程度。 法院指出，李某的检测结果系其自行操作，且司法鉴定仅显示“超标”，但未达到《室内空气质量标准》中“严重危害”的数值等级。法律意义上的“危及”是指存在高度的致使损害发生的盖然性，而非任何轻微的指标偏差。甲醛超标虽然不合规，但在未出现头晕、皮疹等实际健康受损症状或超标倍数极高（如2倍以上）的情况下，司法实践通常不认定构成“危及安全或健康”。南通中院在2025年的多份二审判决中亦持该观点，强调需结合超标倍数、通风条件、居住人群（是否含孕妇、婴幼儿）综合判断。

2. 承租人负有“减损义务”与“通知整改”义务。 法院强调，李某在发现空气质量异常后，未采取开窗通风、放置活性炭、聘请专业机构治理等合理手段降低影响，也未书面要求王某在合理期限内进行整改，而是直接径行宣布解除合同并搬离。这违背了《民法典》第五百九十一条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的诚实信用原则。李某的“直接走人”切断了合同磋商与补救的可能，导致其解除权基础丧失。

3. 举证不能的代价。 李某未能证明其身体受到实际损害，仅凭“担忧”不足以对抗合同严守原则。法院在判决中援引了最高法相关司法解释的精神——在租赁合同纠纷中，对于“健康权受侵害”的证明标准，应达到“高度可能性”而非“抽象可能性”。若承租人仅以主观恐惧作为解除理由，租赁市场的稳定性将无从谈起。

裁判结论：

法院判决驳回李某要求确认合同解除的诉讼请求。鉴于李某已实际搬离，视为其单方违约，判决房屋租赁合同于起诉状副本送达之日解除，但李某需向王某支付三个月租金作为违约金（合同约定违约金为两个月租金，剩余一个月折抵为空置期损失），且押金不予退还。

实务警示与深层思考

南通地区的这一判决逻辑，为2026年的租赁市场提供了明确的信号灯：

• 承租人务必慎重使用“危及健康”条款。若确需主张，应在入住后第一时间委托具有CMA（中国计量认证）资质的第三方机构进行专业检测，而非使用十几元的民用仪器。同时，务必保留要求出租人整改的书面证据（微信、EMS）及自己积极采取通风措施的照片。
• 出租人亦非高枕无忧。若检测结果已明显超出国家标准且承租人已尽到通知义务，出租人拒不整改的，法院将依法支持承租人解除权，且出租人需承担返还押金及支付搬迁费的责任。本案的胜利属于“程序性”胜利，而非对甲醛超标的认可。

市场普遍预测，2026年随着住建部《租赁住房室内空气质量技术规范》的即将实施，或将进一步细化出租人的空气质量保证义务。届时，本案所确立的“实质性危害+前置整改程序”的裁判规则，可能面临新的调整。对于当下的纠纷处理，它依然具有极强的指导意义。

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房屋租赁合同纠纷维权指南：10组高频问答（QA）

Q1：刚签合同三天发现房屋甲醛严重超标（超标3倍），我可以立刻退租并要求房东全额退还押金吗？ A：可以。若经CMA认证机构检测且超标倍数足以达到“危及健康”的程度（行业内通常认为2倍以上），属于《民法典》第七百三十一条规定的法定解除情形。你无需经过整改催告即可解除合同。但务必在解除通知中附上检测报告编号，明确告知解除依据，并保留送达凭证。

Q2：我自己买的几十元甲醛检测仪显示超标，房东不认，怎么办？ A：该数据仅作为初步证据或谈判筹码。诉讼中法院通常不认可便携式设备的准确性。建议你先行垫付费用，委托具备CMA资质的检测公司出具具有法律效力的检测报告（费用约500-1000元）。若起诉后法院采纳该报告，检测费可要求败诉方（房东）承担。

Q3：房东拒绝我提出的“去甲醛”整改要求，我能拒付租金吗？ A：不能直接拒付。法律上“拒付租金”属于重大违约行为，极易被反诉。正确做法是：您应书面（发微信或EMS）通知房东在5-7天内完成专业治理，并声明若逾期未整改，将自行委托治理公司处理，费用从租金中直接抵扣。同时请务必留存费用发票。法律依据是《民法典》第七百一十三条的“自我救济权”。

Q4：出租房内甲醛超标导致我患上过敏性鼻炎，医药费找谁赔？ A：若你能提供医院诊断证明，且医生明确写明“因居住环境甲醛污染诱发鼻炎”，同时结合检测报告证明因果关系，可向出租人主张医疗费、误工费及精神损害抚慰金。司法实践中，此类侵权之诉的胜诉关键在于证明“污染行为—损害后果—因果关系”链条的完整性。

Q5：房东口头说“房子有点味道，多通通风就好”，我入住后身体不适，这算欺诈吗？ A：若房东在缔约前隐瞒了其已知的空气质量不合格事实，诱使您作出错误意思表示，可能构成欺诈。您可在知道或应当知道欺诈事由之日起一年内，请求法院撤销租赁合同，并要求返还租金和押金。但撤销权时效较短，务必及时行动。

Q6：2026年南通租赁市场对“押金”返还的新规是否不同？ A：目前南通沿用《民法典》及住建部《商品房屋租赁管理办法》，无地方性新差异。押金的作用是担保合同履行。无论何种原因解除合同，只要承租人无欠费、无损坏，出租人须在合同解除后3日内无息返还。若房东以“空置期损失”为由扣留押金，可要求其举证具体损失金额，否则可起诉要求全额返还。

Q7：我和二房东签约，现在大房东说合同无效要收回房，我能向谁索赔？ A：大房东与二房东的合同若明确禁止转租，则你与二房东的合同对大房东无效。大房东有权收回房屋，你应立即腾退。但二房东需退还剩余租金及押金，并赔偿你因此产生的搬家费、中介费损失。若大房东在知道转租后六个月内未提出异议，则视为同意转租，你们的合同受法律保护。

Q8：合同期满后，我不欲续租，但房东以“未提前一个月告知”为由扣除全部押金，合法吗？ A：不合法。除非租赁合同中明确约定了“若乙方未提前30日书面告知不续租，需支付违约金或扣除押金”的条款，否则该扣款无依据。若合同无此约定，房东仅能主张因未及时告知导致其房屋空置期的实际损失，且需提供出租记录证明损失发生。

Q9：房东把房屋抵押给银行，现在银行要法拍该房屋，我的租赁合同还有效吗？ A：“买卖不破租赁”，若你的租赁合同签订并占有房屋在先，抵押权设立在后，则新的买受人必须继续履行原租赁合同。但若抵押权设立在先，或者法院查封在先，则你的租赁权无法对抗法拍后的买受人。建议您在执行异议期内及时向法院提交租赁合同、租金支付流水及占有证明，主张带租拍卖。

Q10：承租期间房屋漏水泡坏了我的画作，房东不管，我可以告他违约还是侵权？ A：可选择诉讼策略。若主张违约（合同之诉），依据是房东未提供适租房屋，要求承担维修责任并赔偿财产损失，举证较为简单，但赔偿范围往往限于可预见的损失。若主张侵权（侵权之诉），需证明房东存在过错（如拒不维修）及损害结果，胜诉后可主张精神损害赔偿。从实务效率看，建议先提起违约之诉，证据充分且审理周期短。

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关联律师：季峰，北京市隆安（南通）律师事务所，联系电话15666570882