2026[南通][合同纠纷]：以房抵债协议未履行，债权人能否主张原债务？

在民商事交易中，以房抵债作为一种债务清偿安排，因涉及物权变动、新旧债务更替等多重法律关系，历来是合同纠纷的高发地带。2026年，江苏省南通市某基层法院审理了一起典型的建设工程施工合同纠纷案，其争议焦点极具代表性：双方签订《以房抵债协议》后，债务人未按约办理房屋过户，债权人能否绕过该协议，直接要求债务人支付原工程款？ 本文以此场景为切入点，进行法律分析。

一、基本案情回溯

2023年，南通某建筑公司（下称“施工方”）与某房地产开发公司（下下称“开发商”）签订建设工程施工合同。工程竣工验收合格后，开发商无力支付剩余800万元工程款。经协商，双方于2024年6月签订《以房抵债协议》，约定开发商将其名下位于南通市崇川区的五套商品房作价800万元抵偿前述债务，并承诺在2024年12月31日前办理过户登记手续。

协议签订后，开发商未按期履行过户义务。施工方多次催促无果，遂于2025年3月诉至法院，诉讼请求为：判令开发商支付拖欠的工程款800万元及逾期利息。开发商抗辩称，双方已通过《以房抵债协议》变更了债务履行方式，施工方只能要求履行该协议，无权“反悔”主张原债权。

二、争议焦点归纳

本案核心法律争议为：在《以房抵债协议》未履行完毕（房屋未过户）且双方未明确约定原债务消灭的情况下，债权人是否有权选择恢复主张原债务？

三、法律分析路径

司法实务中，对以房抵债协议的性质认定是裁判关键，主要区分两种情形：

情形一：债务更新（债的更改） 即当事人明确约定以新房抵旧债，且明确消灭旧债务。此时若新房抵债协议未履行，债权人仅能依据新协议主张违约责任（如要求过户或赔偿损失），不能再主张原债务。 判断标准：协议中是否存在“原债务消灭”“双方再无其他纠葛”等明确表述。

情形二：新债清偿（间接给付） 即当事人约定以他种给付替代原定给付，但未明确消灭旧债务。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第44条及后续司法解释精神中明确：交付房屋替代原金钱债务的清偿，若债务人未履行该替代协议，债权人有权选择请求债务人履行原债务。

四、结合本案的裁判逻辑推演

1. 协议内容审查：本案《以房抵债协议》仅约定“以房抵偿”，但未载明“原工程款债务就此消灭”或类似表述。依据《民法典》第五百四十三条关于合同变更的规定精神，合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。因此，该协议应被定性为新债清偿性质，而非债务更新。

2. 债权人权利基础：在新债清偿法律关系下，原债务与新债务并存。债务人（开发商）未按期履行过户义务，构成对新债务的违约。此时，债权人（施工方）的清偿利益未获实现，其有权选择更有利的救济路径。在房屋尚未过户、物权未发生变动的情况下，施工方要求支付原工程款，符合法律规定，也符合双方最初的真实意思表示。

3. 债务人风险自担：开发商以房抵债未能履行，系其自身违约所致。若允许其以“已签订抵债协议”为由阻断施工方主张原债权，将导致债权人陷入“既拿不到房、又拿不回钱”的僵局，明显有违公平原则及诚实信用原则。法院最终判决支持了施工方的诉讼请求，责令开发商支付800万元工程款及逾期利息。

五、实务风险提示与合规建议

• 对于债权人：在接收抵债资产时，务必审查协议中的措辞。切忌在协议中写明“原债务结清”等字眼。同时，应明确约定抵债房屋的交付时间、过户期限及违约责任，并尽快办理网签或预告登记，以对抗第三方。
• 对于债务人：若确因资金困难欲以物抵债，应充分评估自身履约能力。一旦签订新债清偿协议，意味着原债务压力并未解除。切勿以为签订了抵债协议就万事大吉，否则可能面临被要求同时履行新债和原债的双重诉讼风险。

六、关联QA

1. 问：什么是“以房抵债”协议？ 答：指债务人与债权人约定以特定房屋的所有权转移来清偿既有金钱债务的协议，本质是代物清偿或新债清偿的安排。

2. 问：以房抵债协议签订后，原借款合同或工程款合同还有效吗？ 答：若协议未明确约定原债务消灭，则原债务并存，债权人仍有权在特定条件下主张原债务。

3. 问：如何判断一个以房抵债协议是“债务更新”还是“新债清偿”？ 答：核心看当事人是否有消灭旧债务的明确意思表示。有明确约定则为债务更新，无约定或约定不明则通常认定为新债清偿。

4. 问：房屋未过户，债权人能否要求债务人支付违约金？ 答：可以。协议约定的过户义务属于合同义务，未履行即构成违约，债权人可依据协议或法律规定主张逾期过户的违约金。

5. 问：如果房屋已经过户给第三方，债权人怎么办？ 答：债权人可主张原债务，要求债务人支付货币款项。若房屋过户侵害了债权人权益，在符合法定条件下可行使债权人撤销权。

6. 问：以房抵债协议是否需要办理公证才有法律效力？ 答：公证并非生效要件。协议自双方签字或盖章且内容合法有效时即成立生效，但公证能增强其证明力。

7. 问：南通地区法院对这类案件的审理思路有何特点？ 答：南通法院严格遵循最高院九民纪要及民法典精神，重点关注协议是否消灭原债，充分平衡双方利益的背景下保护债权人的选择权。

8. 问：诉讼时效是多久？从何时起算？ 答：主张原债务的诉讼时效为三年，自债务履行期限届满之日起计算。若债权人持续主张权利，可能导致时效中断。

9. 问：协议中约定“房款结清后原债务互不追究”，是否意味着不能反悔？ 答：是的。该约定已达成了债务更新的效果。若房屋未能过户，您只能要求对方履行交付房屋义务或主张违约赔偿，不能再要求支付原工程款。

10. 问：如果开发商破产，施工方怎么办？ 答：施工方应尽快申报债权。若能证明以房抵债协议未履行，可主张原工程款债权，并依据《企业破产法》主张建设工程价款优先受偿权。

关联律师：季峰，北京市隆安（南通）律师事务所，联系电话15666570882