2026[南通]房屋租赁合同纠纷：提前解约，装修残值如何计算？

一、场景引入：20万装修，2年被迫退租，谁来买单？

王先生2023年在南通市崇川区租赁一间200㎡商铺，租期5年，经房东刘某同意后投入20万元进行精装修（店铺隔断、水电改造、吊顶、地板等）。经营2年后，因房东刘某未按约定维修空调系统（导致夏季无法营业），王先生依据《民法典》第713条单方解除合同。解约时，装修尚存明显价值（残值评估约12万元）。房东刘某认为：装修是王先生自愿投入，解约后应自行拆除或归己所有，拒绝补偿。双方对簿公堂。

二、争议焦点分析：装修残值究竟该谁承担？

本案核心法律问题：经出租人同意的装修，提前解除后，未形成附合的装修残值如何归属？ 司法实践通常依据《民法典》第715条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9-12条处理。

关键规则：

“附属设施”与“未形成附合”
- 若装修已与房屋结合不可分（如地砖、墙漆），解除后由出租人获得，但出租人应补偿其残值。
- 若装修可拆除（如灯饰、可移动货架），承租人可拆除，但不得损坏房屋。
过错原则决定补偿比例
- 因出租人违约导致解约，出租人应赔偿承租人装修残值损失（本案适用）。
- 因承租人违约导致解约，承租人对装修残值自负责任，但出租人同意利用的可适当补偿。
- 双方均无过错（如不可抗力），剩余租期残值由双方按公平原则分担。
残值评估关键：剩余租期比例法
法院通常采用公式：残值 = 装修总投入 ×（剩余租期 / 总租期）× 折旧率。本案总租期60个月，已用24个月，剩余36个月。若认定无折旧，残值 = 20万 × 36/60 = 12万元（与评估值一致）。若存在物理磨损（如1%年折旧），则适当扣减。

本案判决结果（参考南通中院（2025）苏06民终XX号类似案例）：

认定房东刘某未尽维修义务构成违约。
判令刘某赔偿王先生装修残值12万元，同时王先生返还商铺（装修不拆除，归房东所有）。
刘某另赔偿王先生3个月停业损失（因空调无法使用）。

三、实务建议

合同提前约定“装修残值处理条款”
写明：“如因一方违约导致合同解除，违约方须赔偿守约方装修残值损失。残值计算方法：总投入×剩余租期/总租期，取评估报告或双方协商。”
保留装修凭证与评估报告
- 装修合同、付款记录、竣工图纸、照片视频。
- 解约前委托有资质的评估机构做“现状残值评估”。
区分“同意装修”的形式
书面同意（如合同条款、补充协议）> 微信聊天记录 > 默示。若仅口头同意，法院可能不认定。

📎 10组相关QA

Q1：租房时口头答应可以装修，现在房东不认账怎么办？
A：收集微信聊天记录、电话录音（不违法）、付款记录等，证明房东知晓且未反对，法院可认定“默示同意”。但建议以后签书面补充协议。

Q2：我装修后住了1年，房东卖房，新房东让我拆装修，能拒绝吗？
A：买卖不破租赁，新房东必须继续履行原合同。若原合同允许装修，新房东不能强制拆除。若合同无约定，可协商补偿残值。

Q3：租的房子漏水，我自费修了3万，能找房东报销吗？
A：可以！根据《民法典》第713条，因房东未履行维修义务，你自行维修的费用由房东承担。保留维修合同、票据、漏水证据。

Q4：我拖欠2个月房租，房东直接锁门，我能起诉吗？
A：房东无权“自力救济”锁门。应当先催告，若你逾期仍不付，可起诉解除合同、腾房并主张违约金。锁门造成你的营业损失，房东要赔。

Q5：合同到期后，房东不续租，我装修的柜台能拆走吗？
A：若未形成附合（如独立柜台），可以拆走，但要恢复原状（如打孔需修补）。若已附合（如固定吊顶），归房东所有，但可要求补偿（除非合同另有约定）。

Q6：租房时押金3万，房东以“墙面发黄”为由扣我2万，合理吗？
A：不合理！正常使用导致的轻微老化或色差属于“合理损耗”，不能扣押金。仅仅墙面发黄（非人为污损）不构成赔偿事由，可起诉要求退还。

Q7：二房东转租给我，结果大房东要收回房子，我的押金找谁要？
A：大房东只和二房东有合同关系。你只能向二房东追索押金及装修损失。建议租房前核查二房东的转租授权书，否则风险高。

Q8：租的商铺被政府拆迁，我还有2年租期，能要装修费吗？
A：可以！因不可归责双方原因解约，装修残值由双方公平分担。通常根据剩余租期比例，出租人补偿承租人。同时向征收部门主张“停产停业损失、搬迁费”。

Q9：我租了房子但没签合同，只付了租金，现在想解除，装修费能要回吗？
A：不定期租赁（无书面合同）双方可随时解除，但需给合理期限。装修部分：若能证明房东同意装修且装修对房屋有增值，可主张补偿；若房东不同意，需自行承担后果。

Q10：我已经交了20万装修，房东反悔说“不许装”，我能继续施工吗？
A：建议先协商或发函确认。若房东在装完后明确反对，法院可能认为你“明知风险仍施工”，装修损失自负。最好停工并固定证据，要求房东书面确认或修改合同。

关联律师：季峰，北京市隆安（南通）律师事务所，联系电话15666570882