河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）冀04民终2983号

上诉人（原审原告）：任某刚，男，1971年6月2日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。

委托诉讼代理人：孙广林，河北万强律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：张某增，男，1953年1月15日出生，汉族，住石家庄市。

上诉人任某刚因与上诉人张某增房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2024）冀0402民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

任某刚上诉请求：一、撤销（2024）冀0402民初2175号民事判决第三项，改判张某增赔偿任某刚违约金10万元；二、诉讼费由张某增承担。事实与理由：一、案涉协议明确约定了违约金条款，张某增自协议签订至今长达六年未完成过户，已构成根本违约，其违约行为也具有明显可归责性，且该约定是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，一审法院以“利息覆盖损失”为由否定违约金条款，系以司法权凌驾于当事人意思自治之上；二、根据民法典第五百八十五条规定，违约金与损害赔偿可同时主张，仅在违约金“过分高于损失”时方可调整，而本案约定的违约金数额仅为总房款的20%，远低于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“违约金一般不超过实际损失30%”的标准。本案中，利息系资金占用期间的法定孳息损失，而违约金系双方对违约责任的预先约定，二者性质不同，均应支持，一审法院否定违约金条款错误；三、六年来，任某刚因无法取得产权丧失房屋使用、交易、增值等核心权益，且长期承担诉讼成本及精神压力，实际损失远超利息范围，一审判决将违约金与利息混为一谈，无视违约金兼具补偿与惩罚功能，仅支持利息有违公平原则。

张某增辩称意见与其上诉意见一致。

张某增上诉请求：一、撤销（2024）冀0402民初2175号民事判决，改判驳回任某刚的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由任某刚承担。事实与理由：一、张某增妻子孙某云生前是河北工程大学教师，1995年左右，以妻子孙某云名义参加房改，取得了一套50平方的房子并办理了私有产权，2006年6月左右，张某增将上述房屋交回原产权单位河北工程大学，补交了购房款，购得了这套房屋，原产权单位河北工程大学也出具了相应证明，证实房产证正在办理中，《邯郸市现有公有住房出售管理办法》也规定按成本价购买的公有住房，购房人拥有全部产权，可以依法转让、继承。任某刚购房的目的是居住，改变现有的居住条件，没有证据证实其购房是为了买卖交易，为了盈利。一审已经查明，双方自购房合同签订之日起，张某增就已经将争议房屋交由任某刚占有、使用，任某刚也明知争议房屋的来源，故签订购房协议时并未约定具体的过户时间。张某增目前未能办理产权证的行为不构成根本违约，是可以采取补救措施的，张某增目前也已经通过诉讼、信访正在积极推进办理产权证的进程，一审以“任某刚购房的目的无法实现”而判决解除合同错误；二、自购房合同签订之日起，张某增就已经将争议房屋交由任某刚占有、使用，任某刚取得房屋后，自己使用会节省自己的租金损失，其用于出租会有租赁费收益，且案涉房屋一直是重点学校学区房，该房的租金收益远大于利息收益，本案也没有任何证据证实任某刚有法律上的过错，一审不考虑房屋早由任某刚占有、使用的事实而对利息损失予以认定错误，且解除合同张某增也有重大损失，这也不符合公平原则。

任某刚辩称意见与其上诉状意见一致，任某刚认可一审解除合同，返还房款的判决，但应按合同约定另支付10万元的违约金。

任某刚向一审法院起诉请求：1、解除任某刚与张某增配偶2018年12月24日签订的《关于河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号房屋买卖的协议》；2、张某增返还购房款47万元及利息（利息以本金47万元为基数，自2018年12月24日起至实际清偿之日止，按同期银行贷款利率4.9%计算，暂计至2023年9月29日利息为111375.64元）；3、张某增赔偿违约金10万元。以上合计681375.64元；4、诉讼费、保全费等费用由张某增承担。

一审法院查明事实，2018年12月24日，任某刚与张某增配偶孙某云签订《关于河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号房屋买卖的协议》：孙某云拥有河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号单元楼房一套，以50万元的价格出售给任某刚，孙某云负责配合任某刚把该单元房的所有房产手续过户给任某刚，孙某云同意任某刚在付购房款时留3万元作为押金，在完成单元房产权交易的同时，任某刚将押金支付给孙某云，协议签订后，双方共同遵守，如一方违反本协议条款该方应向对方付10万元整违约金。合同签订当日，任某刚按约定向孙某云支付了购房款47万元。后任某刚要求办理过户登记手续，至今未办理，双方产生争议，导致诉讼。

另查明，张某增与孙某云系夫妻关系，孙某云于2020年1月19日去世，两人有一子张颖翘，张颖翘2024年5月30日出具声明一份：声明其对案涉房产不主张任何权利，不参与该诉讼，没有继承孙某云的任何遗产。

一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张某增辩称案涉房产属于其所有，依据相关法律规定，不动产登记系确定不动产产权的依据，对于张某增辩称案涉房产证正在办理中并已提起诉讼，但张某增诉河北工程大学要求确认案涉房产属于张某增所有并要求工程大学及时办理案涉房产至张某增名下的买卖合同纠纷一案，本院已作出（2024）冀0402民初3838号民事裁定书，以张某增与河北工程大学之间属于因单位内部分房等引起的房产纠纷，不属于人民法院受理的范围，驳回张某增的起诉。（2024）冀0402民初3838号民事案件虽在上诉中，但依据法律规定，房产所有权的归属系以不动产登记为准，不动产登记的所有人享有处分所有物的权利，但至今张某增对其抗辩称案涉房产系其所有、其是房产单独所有人现仍无证据证实。张某增配偶孙某云与任某刚签订的《关于河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号房屋买卖的协议》因案涉房产不在张某增方名下、现仍无法办理房产过户至任某刚名下。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房产属于不动产，不动产的转移以不动产登记为转移所有权，张某增方自合同签订日2018年12月24日至今不能将案涉房产过户至任某刚名下，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条任某刚购房的目的无法实现，其要求解除合同，依法应予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。任某刚无证据证实何时通知张某增解除合同，依法自起诉状副本送达对方时2024年5月27日解除合同。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。任某刚主张的已付的47万元的购房款应予返还，予以支持，张某增应返还。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。任某刚支付47万元，期间的利息损失张某增应承担：2018年12月25日至2019年8月19日期间的利息，以本金47万元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日至付清全部款项之日止的利息，以本金47万元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准计算利息损失。对于任某刚主张的违约金，因任某刚实际损失系利息损失，已予以支持，任某刚也未提供其他损失证据，故对违约金不再予以支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十三条、第五百八十四条、第五百九十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告任某刚与被告张某增配偶孙某云于2018年12月24日签订的《关于河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号房屋买卖的协议》;二、被告张某增于本判决生效之日起二十日内返还原告任某刚购房款47万元并支付利息损失（利息损失如下：以本金47万元为基数：2018年12月25日至2019年8月19日期间的利息，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日至付清全部款项之日止的利息，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准计算利息损失。）三、驳回原告任某刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10614元，由被告负担。

二审中，张某增表示案涉房产河北工程大学正在积极办理房产证，一直未能办证的原因不在其一方，且正因如此双方才未约定具体办证时间。为证明其所称提交河北工程大学出具的《关于河北工程大学职工孙某云房产证办理情况说明》，该说明内容为：“经核实，诉求人张某增是我校文法学院教师孙某云爱人，孙某云生于1957年3月9日，于2013年3月退休，2020年1月19日因病去逝。依据《河北建筑科技学院公有住房出售实施办法》（院政1996［48］号）精神，孙某云购得河北建筑科技学院（现河北工程大学）家属院××号楼××单元××号住房，面积50.16平方米，并取得房屋所有权证书。2003年4月，根据《河北省人民政府住房制度改革领导小组关于加强集资合作建房管理的通知》精神以及已购公有住房上市交易的有关规定，依据《河北建筑科技学院2003年集资建房、调房办法》（院政2003［12］号）文件有关条款，为改善教职工居住条件，提高教职工生活质量，促进教学科研发展，学校对校内空余房源进行公示，经报名、积分排队、选房等环节，进行住房调购。2006年6月，孙某云退购原住房××号楼××单元××号（50.16平方米），原住房调购给我校其他职工，但该住房房产证现仍为孙某云。按规定补齐差价后，孙某云新调购××号楼××单元××号（69.69平方米）住房，该住房房产证现仍为河北工程学院（河北工程大学前身）。按照1998年国务院房改政策的规定，一对夫妇只能享受一套房改房，故孙某云应将其名下的××号楼××单元××号住房产权过户给其购房职工（现未过户）。学校再将××号楼××单元××号产权过户给孙某云，由于××号楼××单元××号产权现为河北工程学院（河北工程大学前身）。由于××号楼××单元××号属于公有产权，学校积极跑办省市有关部门，解决职工的急难愁盼。现在邯郸市房管局正在核查核准孙某云和张某增夫妇名下房改房面积，核准后，按政策履行过户手续。”任某刚质证对该说明的形式不认可，表示除河北工程大学印章外，应有经办人或负责人签字，但对证明中所载办不了证的原因任某刚认可，从该证明内容看，2006年就办不了证的情形下，对方在2018年卖房，存在欺诈行为。本院对此认为，张某增提交的该证据真实客观，来源合法，本院对该证据的真实性予以确认。

本院二审查明，任某刚与张某增配偶孙某云20**年12月24日签订《关于河北工程大学15号楼2单元4楼西户7号房屋买卖的协议》后，孙某云即将房屋交付给任某刚，任某刚表示：“买房的原因是为了便于孩子上大学，后来孩子没考上，并且工程大学也搬迁了，任某刚买房的目的不能实现”，张某增二审中表示：“工程大学为本案房产相同情形的教职工专门成立了一个小组，协调办证事宜，根据我方提交的说明，应该很快就能办下来。因为房子是我妻子生前卖给的原告（任某刚），如能办证的话，现在需要先把产权证过户到我名下，然后过户到原告（任某刚）名下，现在继承公证我也办理了，等着能符合办证条件后，我会及时把房产证过户给原告（任某刚）。”

其他事实，与一审所查事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于本案所涉房屋买卖合同能否解除的问题。本案根据查明的事实，2018年12月24日任某刚与张某增配偶孙某云签订房屋买卖协议，房屋买卖协议中，双方未约定办理过户手续的具体时限，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。……”的规定，任某刚有权随时要求孙某云或张某增履行过户义务，作为不动产物权，协助办理过户登记手续是房产买卖合同的重要合同义务，但至2020年1月19日孙某云死亡，再至本案诉讼，无论是在孙某云生前还是去世后，一直未能将房产过户至任某刚名下，而依据河北工程大学出具的情况说明看，孙某云或张某增就此无法协助任某刚办理过户义务的原因在于相关政策限制，该情形虽不是孙某云或张某增自身原因引起，但作为购房人任某刚而言，其在此过程中亦无过错，但任某刚长时间不能就其所购房屋办理产权证件，有违其签订房屋买卖合同的真实意思表示，致使其合同目的难以实现，故一审综合本案案情并依据相关法律规定，认定本案房屋买卖合同应予解除并无不当，张某增主张合同不应解除的上诉意见无事实和法律依据，本院不予采信。

任某刚在上诉中，要求张某增作为孙某云合同权利义务的继受人，应按照合同约定支付10万元违约金，在案涉房屋买卖协议中，约定：“本协议签订后，双方共同遵守，如一方违反本协议条款，该方应向对方付10万元整违约金”，但依据上述，本案无论是作为房产买方的任某刚还是作为卖方的孙某云、张某增，对于房产长时间未能办理过户登记手续均非其个人因素，即本案合同解除的原因不能归责于任一方，且一审综合案情已对任某刚的资金占用损失部分予以了支持，任某刚也未能提供存在其他损失的证据，故任某刚该上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，任某刚、张某增的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费合计10650元，由任某刚负担2300元、张某增负担8350元。

本判决为终审判决。

审判长徐海燕

审判员马超山

审判员白燕

二〇二五年八月十二日

书记员侯煜