2026[邯郸]以“名为买卖、实为赠与”之争，看确认合同效力纠纷的裁判逻辑

在司法实践中，确认合同效力纠纷往往不直接涉及给付内容，但其裁判结果却常常是后续物权变动、损害赔偿乃至刑事控告的前提。2026年，河北邯郸某基层法院审理的一起案件颇具代表性：原告李某主张其与被告王某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，要求确认合同有效；而被告王某则抗辩称该合同名为买卖、实为赠与，因双方并无真实的对价合意，合同应属无效。

这起案件的核心争议焦点在于：当事人之间通谋的虚假意思表示与隐藏行为应如何认定，以及合同效力应如何分别评价。

一、争议焦点解剖：当书面合同与真实意思相背离

案件事实并不复杂。李某与王某系亲属关系，王某因子女入学需要，与李某签订了一份房屋买卖合同，约定李某将其名下的一套学区房以明显低于市场的价格“出售”给王某，并办理了过户登记。但双方并未实际支付购房款，且口头约定日后条件成熟时再将房屋“转回”。后双方关系破裂，李某诉至法院，要求确认买卖合同无效（因其真实意图是赠与而非买卖），王某则主张合同有效，要求李某配合办理后续事宜。

这里浮现出两层法律关系：

• 表层行为：双方签署了房屋买卖合同，形成了书面上的买卖合意。
• 隐藏行为：双方真实意图为无偿赠与，即通过买卖的形式掩盖赠与的实质。

二、法律适用的核心逻辑：民法典第146条的适用

依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

这条规定确立了“阴阳合同”或“名实不符”合同的处理原则。

第一层：虚假意思表示无效。 双方在签订买卖合同时，均明知并不存在真实的买卖意图，也无意支付对价。订立合同的目的是为了规避限购政策或学区房资格审核，而非建立买卖关系。因此，该“买卖合同”这一外在表示行为因缺乏效果意思而无效。

第二层：隐藏行为效力需单独判断。 既然买卖是假，那双方隐藏的真实行为是赠与。若该赠与行为不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗，那么赠与合同本身是有效的。也就是说，法院在确认“买卖合同无效”的同时，可以另行认定“赠与合同有效”。

三、实务中的裁判难点与启示

在邯郸这类案件的实际审理中，难点往往不在于法条的引用，而在于事实真伪的辨别。主张合同无效的一方（通常是出让方）往往以“未收到购房款”“价格畸低”“双方系亲属关系”为由，主张真实意思为赠与。而主张合同有效的一方则坚称“钱款已现金交付”或“低价系亲情优惠”。

法官通常会综合以下证据链进行判断：

1. 资金流向：是否有银行转账记录、取现记录与合同对价大致吻合。
2. 交易习惯：双方关系亲疏、合同文本来源、有无中介介入。
3. 后续行为：房屋交付后由谁实际占有使用，物业费、水电费由谁缴纳。
4. 缔约背景：是否存在避税、规避限购、获取学籍等特定目的。

本案的裁判结果（模拟）：法院最终认定，双方之间不存在真实的买卖合意，买卖合同因系虚假意思表示而无效。但因双方并未就赠与事宜进行公证或明确书面确认，且王某未提供充分证据证明李某存在明确的赠与意思，故法院对赠与合同是否成立未作正面确认，仅就买卖合同的效力作出了否定性评价。这导致了房屋权属登记面临撤销的后果，双方陷入新的返还纠纷之中。

四、给当事人的警示

以虚假意思表示实施的民事法律行为是无效的，且这种无效是自始无效、当然无效，任何人不得援引该合同主张权利。 对于试图通过“名为买卖、实为赠与”等方式规避政策或税费的当事人而言，这种安排存在极大的法律风险。一旦发生纠纷，不仅无法实现预期目的，反而可能因合同无效导致财产权利处于不稳定状态，甚至面临行政处罚。

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相关QA（10组）

Q1：什么情况下可以提起“确认合同效力纠纷”诉讼？ A：当事人对合同是否成立、是否有效存在争议，且该争议直接影响其民事权益时，可以向法院起诉，请求法院对合同的效力状态作出确认判决。

Q2：合同无效的法定情形有哪些？ A：根据《民法典》规定，主要包括：违反法律、行政法规的强制性规定；违背公序良俗；行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益；行为人与相对人以虚假的意思表示实施等。

Q3：在确认合同效力纠纷中，举证责任如何分配？ A：主张合同有效的一方，一般只需证明合同成立的形式要件即可；主张合同无效的一方，需就存在法定无效事由（如虚假意思表示、恶意串通等）承担举证责任。

Q4：合同被确认无效后，财产如何处理？ A：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

Q5：确认合同效力纠纷是否受诉讼时效限制？ A：确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效的规定。但当事人请求返还财产、赔偿损失等债权请求权，仍受三年诉讼时效的限制。

Q6：如果担心合同无效，律师能提供哪些前期服务？ A：律师可对合同进行合规性审查，分析合同是否存在效力瑕疵风险，提示当事人补正手续或调整交易结构，必要时出具法律意见书作为风险防范依据。

Q7：房屋买卖中“阴阳合同”（网签价与实际成交价不一致）效力如何？ A：通常网签备案合同（阳合同）中关于价款的部分因虚假意思表示而无效，但房屋买卖行为本身若不违法，则实际履行的私下协议（阴合同）有效。具体需结合案情判断。

Q8：只有口头协议，没有书面合同，能起诉确认合同效力吗？ A：可以。法律允许以口头形式订立合同，但主张合同存在及内容的一方需提供充分的证据（如聊天记录、录音、转账凭证、证人证言等）证明合意存在。

Q9：涉及家庭成员之间的房屋买卖，怎样避免日后被认定为赠与？ A：应保留完整的资金支付凭证、缴税凭证，并签订正式的书面买卖合同。建议在合同中明确“双方系真实买卖，不存在其他安排”的条款，避免因亲属关系被推定或怀疑为赠与。

Q10：在邯郸地区遇到合同效力纠纷，聘请专业律师的价值在哪里？ A：合同效力纠纷涉及法律行为理论、证据规则和诉讼策略的综合运用。专业律师能帮助当事人梳理法律关系、固定关键证据、选择恰当案由，避免因程序性错误导致诉累或败诉风险。

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关联律师： 孙广林，河北万强律师事务所 联系电话： 15666570882