山东省济宁高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0891民初1195号

原告：济宁创投资产管理有限公司，住所地济宁高新区。

法定代表人：李兆勋，执行董事。

委托诉讼代理人：楚建设(特别授权），山东盈广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙业富(特别授权），山东盈广律师事务所律师。

被告：山东依国服装有限公司，住所地济宁高新区。

法定代表人：朱庆梅，执行董事。

委托诉讼代理人：李倩(一般代理)，山东中昊律师事务所律师。

第三人：靳某某，男，1985年6月16日出生，汉族，住济宁市任城区。

原告济宁创投资产管理有限公司与被告山东依国服装有限公司、第三人靳某某返还原物纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁创投资产管理有限公司的委托诉讼代理人楚建设、被告山东依国服装有限公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼，第三人靳某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

济宁创投资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即返还被告占有的原告所有的位于高新区，不动产权号鲁（2020）济宁市不动产权第0044787号的房地产及不可拆除附属设施，并搬离腾空房屋；2、请求判决被告向原告支付2020年8月18日至2021年1月25日期间的不动产占用费48000元，2021年1月26日至被告山东依国服装有限公司返还不动产、搬离腾空房屋，不动产占用费按照每天每平方米0.3元计算；3、请求诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月24日，济宁创投资产管理有限公司竞拍得位于济宁市高新区黄屯镇327国道南、黄金路西，第七工业园内不动产权三宗（第一宗不动产权的土地证号：济宁国用（2010）第0812100006号土地，房产证号：兖州字第××号；第二宗不动产权的土地证号：济宁国用（2009）第0812090016号土地，房产证号：兖州字第××号；第三宗不动产权的土地证号：济宁国用（2009）第0812090017号土地，房产证号：兖州字第××号）。2020年8月18日，山东省济宁高新技术产业开发区人民法院出具（2014）济高新区破字2号之十二民事裁定书，确认上述不动产三宗所有权归济宁创投资产管理有限公司所有。2020年12月8日，济宁创投资产管理有限公司取得上述不动产权证书，证号为鲁（2020）济宁市不动产权第004784号、鲁（2020）济宁市不动产权第004787号。2020年8月18日起，济宁创投资产管理有限公司为上述不动产所有权人，山东依国服装有限公司未经济宁创投资产管理有限公司许可，擅自占用济宁创投资产管理有限公司上述不动产，济宁创投资产管理有限公司多次要求山东依国服装有限公司返还房地产，山东依国服装有限公司拒不搬离。山东依国服装有限公司非法侵占济宁创投资产管理有限公司房地产，严重侵害济宁创投资产管理有限公司合法权益，给济宁创投资产管理有限公司造成巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。

山东依国服装有限公司辩称，一、答辩人不存在违法占用原告房地产及附属设施的情况，原告无权要求答辩人搬离。1.在原告取得涉案不动产产权之前，答辩人已合法占有该房屋。2020年3月18日答辩人与案外人靳某某签订《房屋租赁合同》，约定由答辩人租赁涉案不动产，租赁期限为2020年3月16日至2025年3月25日，2020年3月16日至4月30日为免租期。2.在答辩人与靳某某签订《房屋租赁合同》时，靳某某提供证据证明：涉案不动产原所有权人系高新区黄屯镇人民政府，后因招商引资项目，与圣花集团合作建厂，将房产登记在圣花集团名下，圣花集团经黄屯镇政府的批准，将该不动产租赁给山东博瑞通塑业有限公司，租期为20年，后因山东博瑞通塑业有限公司欠靳某某工程款，将涉案房屋抵给靳某某使用10年，折抵部分工程款。因此，靳某某取得涉案房屋使用权，答辩人与靳某某签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予以保护。根据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。靳某某与答辩人签订租赁合同在原告拍卖取得涉案不动产所有权之前，原告无权要求答辩人搬离。二、答辩人不应向原告支付占有使用费。答辩人基于与靳某某签订的《房屋租赁合同》，已向靳某某支付26000元房租，不应就同一处不动产支付两份租金。答辩人系小微企业，于新冠疫情期间租赁涉案房屋，2020年受新冠疫情影响，公司经营困难，更无力承担双倍的房屋使用费。三、原告要求答辩人按照每天每平米0.3元计算占用费无任何合同及法律依据。答辩人租赁涉案厂房时，厂房破旧、卷帘门损坏、房顶漏雨严重，答辩人租赁该房屋后，更换了卷帘门，修补了房顶，并对地面、墙面等进行了全面的修缮，投入了大量资金。租赁如此破旧的厂房，租金不可能高达每天每平米0.3元。原告要求答辩人支付每天每平米0.3元占用使用费，应就该价格承担举证责任。综上，原告诉求无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。四、被告不存在原告所称多次要求被告返还房屋，被告拒不搬离的情况，实际情况是原告向被告送达第一份搬离通知时，被告就找到原告，协商搬离事宜，但原告说你先用着，后期再继续谈使用的相关细则，因此被告不存在拒不搬离的情况。

第三人靳某某未到庭，提交书面答辩意见，述称，1、原告起诉的被告返还房地产，原告起诉的是被告，原告没把答辩人列为第三人，更没列被告人。只是被告申请追加答辩人为第三人参加诉讼。答辩人认为，答辩人根本没有占用该处房产，对答辩人无关，被告申请追加第三人参加诉讼是没有道理的。2、本案原被告所争议的该宗厂房，最初是在2001年9月由圣花集团开始使用，使用权为70年。到了2013年2月，由圣花集团租赁给山东博瑞通塑业有限公司，租期为20年。又由于山东博瑞通塑业有限公司在租赁期间，欠答辩人200万元的工程款无力偿还，农民工工资逼着给答辩人要劳务费，答辩人只有向山东博瑞通塑业有限公司催要所欠的200万元的工程款，博瑞通塑业有限公司无奈，只得把他租用20年的济宁黄屯工业园区第七工业园车间一套免费给答辩人使用10年，抵扣部分工程款40万元。实际上，答辩人用40万元的价款租用了使用十年的第七工业园车间一套。并征得了原出租人的同意。并且在2018年4月12日由济宁高新区黄屯镇政府出具的《土地使用权证明》所证实。为了归还部分农民工工资，答辩人在征得原出租人的同意下，又与本案被告签订了《厂房租赁合同》，可万没想到，两家的租期没用几年，就拍卖了山东博瑞通塑业有限公司租给答辩人的该宗厂房，这是违法的。一是因为出租的厂房是合法的，且租期不到，根据买卖不破租赁的原则，租赁物不到期是不能买卖的。二是博瑞通所欠答辩人工程款40万元，且大部是农民工工资，导致多次XX，如工程款还不上，那只有长期用XX的方式解决欠款了。实际上，本案列答辩人为第三人参加诉讼，实际上答辩人也是个受害者，这是实际事实。

本院经审理认定事实如下：涉案不动产原属山东圣花实业有限公司所有，后该公司进行破产清算，对涉案不动产等破产财产进行司法拍卖，拍卖公告中并未载明涉案不动产存在租赁情况。后原告通过司法拍卖取得该涉案不动产。2020年8月18日，山东省济宁高新技术产业开发区人民法院出具（2014）济高新区破字2号之十二民事裁定书，裁定如下：

“一、确认位于济宁市高新区黄屯镇327国道南、黄金路西的第七工业园内不动产权三宗（第一宗不动产权的土地证号：济宁国用（2010）第0812100006号土地，房产证号：兖州字第××号；第二宗不动产权的土地证号：济宁国用（2009）第0812090016号土地，房产证号：兖州字第××号；第三宗不动产权的土地证号：济宁国用（2009）第0812090017号土地，房产证号：兖州字第××号）的所有权归买受人济宁创投资产管理有限公司所有。该宗不动产所有权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人济宁创投资产管理有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”原告于2020年9月3日签收该裁定书。2020年12月8日，原告办理涉案不动产产权证书，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。房屋结构：混合结构，房屋总层数：2所在层数：1-2层。原告委托济宁京杭土地房地产资产评估有限公司对涉案不动产房屋租赁价格进行评估，评估结果为每天每平方0.3元。被告对该评估结果有异议，未申请重新评估。

另查明，2020年3月18日，第三人与被告签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房（济宁高新区第七工业园A区-2号厂房，建筑面积约1000平方米，厂房类型为钢混结构）出租给被告使用，房屋租赁日期为自2020年3月16日至2025年3月15日止。合同签订后，第三人靳某某将涉案厂房交付给被告使用。被告自2020年3月占有使用涉案不动产1000平方米至今。

本院认为，被告主张其合法占有涉案不动产，提交《土地使用权证明》和《证明》各一份，该两份证据均为复印件，且上述两份证据上并无单位负责人及制作证明材料人员签名或者盖章，故对该上述两份证据，本院不予采信。结合第三人答辩意见，第三人称其取得涉案不动产占有使用权，是基于山东博瑞通塑业有限公司以涉案不动产免费给第三人使用十年的方式抵偿部分工程欠款。该合同之债不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，与法律规定的房屋租赁合同名实不符。且原告是基于法院强制拍卖取得涉案不动产的所有权，涉案不动产拍卖公告中未有租赁情况的相关标注，涉案不动产在法院的执行拍卖过程中，被告及第三人亦未有证据证明提出过执行异议，故在现有证据不足以证明山东博瑞通塑业有限公司和第三人对涉案不动产享有合法使用权的前提下，本案不适用“买卖不破租赁”规则。被告与第三人的租赁合同关系对原告不具有约束力。

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据本院（2014）济宁高新区破字2号之十二民事裁定书，涉案不动产的所有权于2020年9月3日转移给原告所有，原告有权对占有使用涉案不动产的被告提起诉讼。原告有权请求无权占有人返还其物，故对原告要求被告返还原物的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”在没有合同约定的情况下，被告占有原告司法拍卖取得所有权的涉案不动产，侵害了原告的物权，根据民事活动的等价有偿原则，涉案不动产使用人被告应当向涉案不动产所有人原告支付使用期间的占用费。被告占有涉案不动产，未向房屋所有权人原告支付对价的占用费，因此原告与被告之间形成债权债务关系。原告有权主张自取得涉案不动产之后被告占用涉案房屋期间的占有费。关于占有使用费的数额，参照涉案不动产评估的租赁价格，按每天每平方米0.3元计算。被告占有的涉案不动产面积为1000平方米，本院认定涉案不动产占用费，按照每天每平方米0.3元计算，自2020年9月3日起至被告返还涉案不动产及不可拆除附属设施之日止。对于被告因不能使用涉案不动产造成的损失，因原告竞拍涉案不动产时已存在修缮的事实，针对该部分费用问题，被告可另行主张权利。

综上所述，原告济宁创投资产管理有限公司要求被告返还占有的位于高新区，不动产权号为鲁（2020）济宁市不动产权第0044787号的房地产（面积1000平方米）及不可拆除附属设施并搬离腾空房屋的诉求，本院予以支持。原告要求被告支付占用费的诉求，本院亦依法认定予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告山东依国服装有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告济宁创投资产管理有限公司位于济宁高新区黄屯镇、327国道南，不动产权号为鲁（2020）济宁市不动产权第0044787号的不动产（面积1000平方米）及不可拆除附属设施；

二、被告山东依国服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济宁创投资产管理有限公司占用费，自2020年9月3日起至被告实际返还上述涉案不动产及不可拆除附属设施（1000平方米）之日止，按照每天每平方米0.3元计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计500元，财产保全费920元，由被告山东依国服装有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员张欣丽

二〇二一年六月二十五日

书记员杜若菡