山东省济宁高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0891民初698号

原告：山东某宁公司。

委托诉讼代理人：刘某某，山东佳仕特律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：田某某，山东佳仕特律师事务所律师，特别授权。

被告：济宁某农业公司。

委托诉讼代理人：刘某某，山东文思达律师事务所律师，代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：岳某某，山东文思达律师事务所律师，代理权限：一般代理。

原告山东某宁公司与被告济宁某农业公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月15日立案后，被告提出管辖权异议，本院于2022年3月29日出具裁定书驳回管辖权异议申请，后被告上诉，本院中止审理。济宁市中级人民法院出具（2022）鲁08民辖终105号裁定，驳回上诉维持原裁定。本院恢复审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告里能山东鲁某公司的委托代理人刘某某、田某某，被告济宁某农业公司的委托代理人刘某某、岳某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济宁某农业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法返还原告四至为西邻洸府河东河堤、东临洸伏电站、北临十里营土地及塌陷区、南临南外环路1265.62亩土地，并恢复原状；2、判令被告支付租金8658903.78元(截止到2021年12月31日)及逾期违约金，并继续支付自2022年1月1日至实际返还土地之日的土地使用费；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月26日，原告与被告签订《土地租赁合同》(合同编号：2012-TD-ZC-005)，合同约定：被告承租原告四至范围为西邻洸府河东河堤、东临洸伏电站、北临十里营土地及塌陷区、南临南外环路1265.62亩土地；租赁期间为2012年10月16日至2032年10月15日；第一年至第五年租金为1100元/亩/年，第六年至第十年为1300元/亩/年，第十一年至第十五年为1600元/亩/年，第十六年至第二十年为1900元/亩/年，原涝洼地、已复垦地、道路按耕地租金的50%交纳，原内水沟、塌陷水面按耕地租金的10%交纳；租金支付时间为每年按照合同签订日期同日前10内交清当年租金；承租方逾期不支付租金，按照每日0.5%向出租方支付违约金；承租方不支付或不按规定支付租金的，出租方有权单方解除合同。合同签订后，被告未完全履行合同约定的租金支付义务，未再支付自2015年10月之后的租金，且将耕地转租他人搞建设、经营。根据合同约定，原告于2021年12月31日向被告通知解除合同，后被告另案起诉，确认原告的解除行为无效。现该案在二审阶段尚未开庭审理，在本案中，原告主张暂计算至2021年12月31日期间的欠付租金和逾期违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如请。诉讼中，变更诉讼请求为：变更诉讼请求为：1、判令被告支付自2015年10月16日至2021年12月31日期间欠付的租金本金8781779.75元、逾期违约金6040171.18元（暂计算至2021年12月31日，按照日万分之五分段计取违约金，详见租金明细表），并继续支付违约金至偿清之日；2、判令被告承担本案的诉讼费用。

被告济宁某农业公司辩称，一、答辩人与原告签订《土地租赁合同》租赁案涉土地是用于生态农业种植、养殖、餐饮、观光、休闲娱乐等项目开发。2012年12月26日，答辩人与原告签订《土地租赁合同》时，案涉土地已经纳入十里营湿地公园等规划，且耕地部分属二号井采煤塌陷区，存在塌陷不确定因素。双方在合同中约定的土地租赁用途为用于生态农业种植、养殖、餐饮、观光、休闲娱乐等项目开发。项目开发的用途不同于单纯的农业种植用途，因此在当时的土地状况下，为进行项目开发，双方在合同中约定了远远高于市场价格的租金标准，且每五年调整提高租金。二、自2016年4月起合同的基础条件发生了在订立合同时无法预见的重大变化，继续按照合同第三条约定的租金标准支付租金对答辩人明显不公平。合同签订后，按照双方事前的约定，原告购买王某某30%股权作为答辩人的股东，并进行了变更登记。原告派驻人员担任财务人员，并对答辩人财务进行审核。租赁土地后，答辩人投入1200余万元对荒地、沼泽、芦苇荡等进行改造、复垦。为更好地进行项目开发，答辩人于2013年6月21日完成了建设相关设施登记备案。但自2016年4月起，公司引进的项目（木材市场）被政府通知拆除。2019年3月，滨湖农庄被强制拆除，答辩人一千余万元的投资被损毁。答辩人租赁土地用于餐饮、观光、休闲娱乐等项目开发的用途彻底无法实现。并且，2018年6月十里湖项目施工过程中，济宁高新区接庄街道办事处违法占用案涉土地中近20亩用于排水的土地（内水沟），造成近100亩土地被淹，地上附着物损毁，耕地变为水面或涝洼地，合同约定的土地面积及土地类型均发生实质性变化。答辩人公司得以成立是因为原告作为公司股东且开发案涉土地。原告与答辩人双方在《土地租赁合同》中明确约定了土地租赁用途，基于该土地租赁用途约定了对应的租金标准。但合同在履行过程中木材市场、滨湖农庄项目被政府拆除，同时答辩人至今无法收回木材市场的租金。双方在合同中原约定的开发用途无法实现，只能用于农业种植，继续按照合同约定的租金标准支付租金对于答辩人明显不公平。三、因情势变更，原告与答辩人双方同意变更合同并一直对租赁价格重新协商。自2016年4月，原告与答辩人双方认识到约定的项目开发用途受阻，遂同意对案涉土地租赁价格进行调整。因原告需向上级主管部门汇报，导致租赁价格迟迟没有确定。双方于2019年6月4日召开济宁某农业公司后续经营处置会议，决定通过招标第三方对答辩人进行清算，并签署会议纪要，答辩人支付了相关费用。该项工作最终未完成清算，原告要求答辩人于2021年10月19日与该第三方解除委托合同，终止清算程序。后双方再次达成一致意见，继续履行2012年签订的土地租赁合同，同意由资产清算项目招标时投标人之一山东盈广律师事务所处理后续事宜，并签署《会议纪要》，答辩人支付了相关费用。根据该会议纪要的安排，双方于2021年10月8日共同与山东广发永正价格评估咨询服务有限公司签订《价格评估业务委托合同书》，委托该机构对案涉土地市场价格进行评估。答辩人支付了约定评估费用后，该评估机构开始相关工作，现评估工作已完成。但因原告未按照约定支付后续费用，评估机构未交付该评估报告。四、在双方就新租赁价格协商过程中，答辩人享有中止支付租金的权利，且不属于违约。因情势变更，原告与答辩人双方在2016年4月之后处于持续进行重新协商的过程中。双方多次口头协商的同时，答辩人根据原告的要求，也多次提交书面材料，便于原告向主管机关汇报。原告要求通过委托第三方清算、主持协商和委托评估机构，并要求答辩人支付相关费用，答辩人无条件配合。在情势变更的情况下，正是因为继续履行会对利益受损方造成显失公平的后果，法律才规定了再协商义务，以期调整当事人之间失衡的权利义务关系，使债务人免于承担不公平的法律后果。在因发生情势变更双方进行协商再交涉的过程中，租金数额不能确定，答辩人可以中止租金的支付，且答辩人不支付租金的行为不属于违约。综上所述，《土地租赁合同》成立后，自2016年4月起合同的基础条件发生了双方在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续按照合同约定的租金履行合同对于答辩人明显不公平，双方对合同价格已经进行重新协商，且已经多次为此开展相关工作并支付多项费用。在双方未对租赁价格达成新的合意或人民法院裁决前，答辩人可以中止租金的支付，且不属于违约。故原告要求答辩人支付巨额租金和违约金，无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租金明细表》、被告支付部分租金的凭证7份，对被告已经实际支付租金的金额予以认定，其他系原告单方制作，不予认定。2.被告提交的交接表、收据、借据、费用报销单、收据、费用报销单、工资表、福利表、工资及劳务费等，仅能证明原告派出会计参与财务工作，不能证明原告同意被告暂不支付租金的证明目的。3.对原告与案外人程兆清签订的土地租赁合同，被告与案外人交运公司、某村委会与刘某某等7份《土地承包（租赁）合同》，租赁费用有租赁期间、租赁土地类型和面积、租赁位置等多种元素的影响，与原被告之间的租金价格并不必然具有参考性，本院不予认定。4.被告提交的土地租金付款明细，已经缴纳的金额与事实相符，但其计算的多付租金金额不予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2001年11月21日，原告（曾用名某某农场）经过济宁市任城区土地管理局批准取得《国有土地使用证》，记载原告拥有1923981.35平方米的划拨土地。2012年12月18日，王某某等三人为发起人，成立了被告济宁某农业公司，注册资本999万元，其中王某某认缴649.35万元，持股65%，王某某为公司法定代表人。2012年12月26日，原告山东鲁某公司（甲方）与被告济宁某农业公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于济宁市任城区的一宗土地：土地四边为西邻洸府河东河堤、东临洸伏电站、北临十里营土地及塌陷区、南临南外环路，土地总面积1265.62亩土地，其中耕地1078.92亩，涝洼地、道路（南北东西主干道）已复垦地100.52亩，内水沟、塌陷水85.18亩，此宗地块西面23.17亩已对外租赁，待2014年2月28日到期后一并纳入总租赁范围开发，同时按耕地计算租金；租赁期限为20年，自2012年10月16日至2032年10月15日；租金：第一年至第五年租金为1100元/亩/年，第六年至第十年为1300元/亩/年，第十一年至第十五年为1600元/亩/年，第十六年至第二十年为1900元/亩/年，原涝洼地、已复垦地、道路按耕地租金的50%交纳，原内水沟、塌陷水面按耕地租金的10%交纳等；合同签订生效之日起，土地租赁金开始充抵合作项目的30%股份，最长充抵年限不超过五年，投资达到合作对应的30%后每年按合同签订日期同日前10日内一次交付清当年租金；土地租赁用途：租赁土地由原告和济宁市东方大酒店有限责任公司成立的股份有限责任公司用于生态农业种植、养殖、餐饮、观光、休闲娱乐等项目开发；乙方逾期不向甲方支付租金，除如数补交外，还应支付应付金额每天0.5%的滞纳金；乙方所租赁的耕地、塌陷地及水面区域已纳入济宁市十里营湿地公园等规划，现耕地部分属二号井采煤塌陷区，存在塌陷不确定因素，如遇不可抗力因素被政府征（租）用或二号井采煤塌陷时，甲方的基本政策性经济补偿或赔偿归甲方所有，乙方投资所建地面附着物引起的赔偿部分属乙方所有。

2013年2月22日，被告济宁某农业公司的法定代表人王某某与原告签订《股权转让协议》，约定王某某将持有的阳光城30%的股权，以299.7万元转让给原告，原告同意按此价格购买上述股权。2013年3月15日，原告持股30%的股东身份进行了工商变更登记，原告派出一名会计参与被告公司经营。

被告租赁上述合同约定土地后，在所租赁的土地上进行种植、养殖、餐饮、休闲娱乐等项目，并建设了部分建筑、设施等。2013年6月21日，被告取得农业休闲观光项目的登记备案，项目建设地点为任城区南外环北侧、火炬路东侧。

2013年6月24日，被告支付原告租金833604元；2014年2月14日，原告出具“某某生态园”收据，金额为四分场地租417863.80元；2015年2月13日，被告支付1100000元；2015年3月9日，被告支付100000元；2015年6月4日，被告支付67397.18元；2016年4月8日，被告支付500000元；2016年7月26日，被告支付500000元；2016年8月7日，被告支付400000元；以上租金合计3501001.18元。

2016年5月22日，济宁高新区街庄街道办事处通知原告限期于5月27日前自行拆除非法建设的地上建筑物、构筑物及附着物，恢复耕种条件等。2018年9月5日，济宁市政府发布关于清理整治“大棚房”的通告（通告〔2018）2号），对以设施农业项目为名，擅自改变农用地性质、违法占地进行非农业建设的“大棚房”进行全面清理整治工作，对“私人庄园、私人会所”依法拆除、恢复土地原貌，拆除棚内非农建筑，恢复农业用途。2019年3月6日，济宁高新区管委会对某某农场发函，告知某某农场辖区内滨湖农庄、桥头堡饭店违法违规建设等，疑似存在大棚房问题，应对违法违规用地整改。2019年3月12日，济宁高新区街庄街道办事处、济宁市国土资源局开发区分局联合向王某某下发通知，对擅自占用某某农场集体土地建设滨湖农庄、建设房屋行为涉嫌“大棚房”，要求限期整改。2019年3月22日，原告向被告发送《关于清理整治违法违规建筑的通知》，要求积极配合接庄街道办事处“大棚房”清理整治工作，三日内清除整改到位。

2018年1月3日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于2018年1月15日前支付截至2017年12月31日的欠款262万元。1月9日，被告向原告发出催款函回执，提出未交付原因及公司经营状况受大环境的影响，自2016年开始亏损，请求双方共同协商结局。2018年1月15日，原告作出复函，答复了被告提出的问题，并提出按照租赁协议，被告应于2018年1月25日前将2017年10月至2018年10月土地租赁费交于原告。2018年3月6日，原告向被告送达了《解除土地租赁合同函》，提出解除土地租赁关系。当日，被告回函，认为被告公司属于双方合作公司，原告公司的资本金未到位，也未作出解释，解除合同事宜应滞后。2018年7月16日，被告向原告送达《询问函》、《土地租金减免申请》，询问双方于2018年5月7日协商土地租赁事宜，希望原告给出函复或继续协商。并申请称，租赁土地面积构成，与约定发生变化，约定租金偏高，土地类型及面积应据实确认，应根据租赁现状和市场行情予以减免租金。

2019年6月4日，被告召开公司后续经营处置工作会议，公司股东就后续运营达成决议，同意合资公司即被告济宁某农业公司终止合作，以合资公司名义聘请第三方法律机构主导后续工作。同月25日，被告公司股东形成《会议纪要》，决议成立资产清算小组，双方共同选出一个招标公司，由招标公司招标律师事务所主导公司资产清算核销等各项工作，资产清算的时间节点为2018年11月30日，招标公司的劳务费、律师事务所劳务费由被告公司支付，清算期间的公司运营、财务管理支付需由双方股东签字确认。2019年7月19日，被告公司股东又达成决议，决定采取“股权转让”的形式终止阳光生态园的合作经营，即原告将持有阳光生态园30%的股份全部转让给另一股东王某某；由阳光生态园选聘招标公司招标律师事务所，由律师事务所主导阳光生态园资产清算交接、股权转让等相关事宜。经招标，山东恒正律师事务所中标。2019年8月至2021年8月20日期间，被告股东之间、原、被告与山东恒正律师事务所之间就股权的价值与转让方式、公司资产价值的确认等进行了多次开会、协商、沟通，未形成一致意见。

2021年9月8日，原、被告及各自法律顾问召开会议，并形成《会议纪要》，就对租赁土地租赁价格的评估达成一致意见，同意从山东省高级人民法院公布的价格评估机构入库名单中选定本次评估机构，双方共同委托，并共同与选定的机构签署委托评估合同，所需费用双方各承担50%。双方经讨论，共同选定山东广发永正价格评估咨询服务有限公司为本次评估的评估机构。2021年10月8日，三方签订了《价格评估业务委托合同书》，原、被告共同委托山东广发永正价格评估咨询服务有限公司对所租赁土地的租赁价格进行评估，为委托方变更租赁合同提供依据，评估的基准日为2021年9月30日，评估费为70000元，原、被告各承担50%，被告预支付评估费35000元，评估公司收到预付款后三日内开展相关评估工作，可以出具价格评估报告书时，评估公司通知原告足额支付剩余评估费35000元后，方可提交评估报告。

2022年3月5日，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司出具《证明》，证实对土地租赁合同范围内的土地租金价格的评估工作已完成。同月23日，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司又出具了《价格评估工作情况说明》，证明：2021年10月8日，原被告公司共同与其公司签订《价格评估业务委托合同书》，委托其对济宁阳光城都市生态农业有限公司租赁的山东某宁公司土地进行租金价格评估。接受委托后，该公司指派评估人员开展相关工作。2021年10月25日，在山东某宁公司人员、济宁某农业公司人员、山东盈广律师事务所律师的共同参加下，通过现场座谈进一步明确了评估事项范围等，并在此基础上进行了实地现场勘验调查。山东某宁公司要求之后相关工作直接与山东盈广律师事务所孙业富律师联系沟通，由孙律师与山东鲁某公司沟通，并由孙律师代表山东鲁某公司与评估机构沟通。2021年11月1日，评估公司向两委托人、山东盈广律师事务所律师孙业富律师发送“土地测绘影像及分类图”核实确认相关范围情况。两委托人均给予回复。2021年11月17日，根据两委托人相关回复，评估公司向两委托人、孙业富律师发送修改后的“土地测绘影像及分类图”。两委托人均给予回复。经初步确认后，2021年12月6日，评估公司向两委托人发送初步鉴定意见稿征求意见。2021年12月8日，孙业富律师召集评估公司评估人员及济宁某农业公司代理人员在山东盈广律师事务所办公室对初步鉴定意见稿进行了沟通。根据沟通情况，2021年12月13日，评估公司向两委托人发送了修改后的初步鉴定意见稿征求意见。至此，评估公司已完成本次评估事项。后在多次与山东某宁公司人员联系未果的情况下，评估公司于2022年02月23日向山东某宁公司邮寄了交费通知书。原告未向评估公司交评估费。本案立案后，被告缴纳了剩余35000元的评估费。山东广发永正价格评估咨询服务有限公出具了《价格评估报告书》。该评估报告书记载，价格评估基准日期为2021年9月30日，结论为评估基准日期的租金价格为485469.4元/年，其中耕地为266948.5元/年，涝洼地、复垦地为168678.25元/年，水面、沟渠为9627.15元/年，道路为40215.5元/年，不包含电力塔占地及清淤占地。

2019年1月20日，济宁仁诚有限责任会计师事务所出具[2019]第1001号审计报告，记载济宁某农业公司注册资本999万元，里能公司认缴299.7万元，股权比例30%，王某某认缴349.65万元，股权比例35%等，公司经营场所性质为租赁，租赁山东鲁某公司土地1265.62亩，租期20年；公司在租赁场地内投资建设“滨湖农庄”餐饮项目，建设项目为土建工程、餐饮设备，济宁某农业公司与济宁交运驾驶员培训有限公司等25家单位和个人签订场地租赁服务合同，每年度合同租金收入371.11万元，目前正常履行的场地租赁合同16份，年合同租金收入1440698元；原告收取被告租金明细表中2012年10月16日至2015年10月15日应付租金和已付租金均相同，2015年10月16日至2016年10月15日应付租金1276954.8元，已付租金123045.2元等。

2021年8月20日，原告（甲方）、被告（乙方）派人对股权、租金等事项协商，并形成了书面《会议纪要》，记载双方达成以下会议意见：1、经甲方同意，乙方终止与山东恒正律师事务所签订的专项法律服务合同。2、同意聘任本项目招标时投标人之一山东盈广律师事务所处理后续工作，由乙方同山东盈广律师事务所签订专项法律服务合同。3、2012年12月，甲方与济宁市东方大酒店有限责任公司签订《农业生态园项目合作协议》，但双方未实际履行.2012年12月18日，乙方公司成立。2013年2月22日，公司股东王某某将其持有的30%股权转让给甲方山东鲁某公司。现在《农业生态园项目合作协议》已无履行必要及可能，双方同意解除该协议。4、甲乙双方同意继续履行双方2012年签订的《土地租赁合同》。在经营过程中，2016年政府通知乙方拆除非农建设；2018年政府又通知拆除“大棚房”。乙方园区内建筑物于2019年3月被政府强行拆除，并被法院判决不予赔偿。现园区内北侧排水沟。被政府占用导致部分租赁土地水淹并造成乙方严重损失，该土地无法实现原协议用途，乙方已于2018年书面向甲方申请要求减免租金。基于情势发生重大变化，本着减少损失的目的，双方同意按照有关规定对租金价格进行调整。另，目前济宁某农业公司基本无对外偿债能力，甲方同意乙方原欠租金412.8.万元随后期变更协议中应付租金一并分期偿还。5、鉴于鲁宁发展公司在同王某某签订《股权转让协议》后未实际支付转让款，且根据目前政策该协议已无法继续履行。双方同意土地租赁变更协议签订后，同时解除原签订的《股权转让协议》，山东鲁某公司不再是乙方股东，并对登记信息进行变更。6、本次会议形成的意见为框架协议内容，各项意见落实均应另行签订书面协议，并最终以双方签订的合同内容为准。另，第3/4/5项内容相应合同应同时签署。7、如2021年10月31日各方未就上述事项完成协议签署，本纪要自动作废，并同时解除对山东盈广律师事务所的委托。

2022年5月9日，原告向被告发送《不予调价通知函》，记载因2021年10月31日前未能达成补充协议，《会议纪要》作废，公司不同意调整土地租赁价格。

2019年，被告起诉济宁市自然资源和规划局高新技术产业开发区分局，要求其赔偿强制拆除造成的损失给予赔偿，济宁市兖州区人民法院出具（2019）鲁0811行赔初2号XX判决书，驳回济宁某农业公司的诉讼请求。济宁某农业公司不服判决上诉，济宁市中级人民法院出具（2020）鲁08行赔终66号XX判决书，驳回上诉，维持原判。

2022年2月8日，被告向济宁市任城区人民法院提起XX诉讼，要求法院确认济宁高新区街庄街道办事处侵占被告租赁的部分土地XX行为违法，恢复原状并予以赔偿，济宁市任城区人民法院出具（2022）鲁0811行初5号判决书，判决确认济宁高新区街庄街道办事处修建案涉排水管道的XX行为程序违法。

2022年1月24日，被告济宁某农业公司起诉原告山东鲁某公司，要求确认山东鲁某公司解除合同行为不产生法律效力，济宁市任城区人民法院出具（2022）鲁0811民初1256号民事判决书，任城法院认为，双方于2021年8月20日达成《会议纪要》，鉴于双方之间存在股权转让、因国家政策原因导致所租赁土地用途变化、所租赁土地部分被水淹造成济宁某农业公司严重损失等原因，山东鲁某公司同意继续履行土地租赁合同、被告原欠租金随后期变更协议中应付租金一并分期偿还、并同意对土地租金进行评估，此会议纪要约定的内容，应认定为是对原租赁合同中租金缴纳方式的变更。虽然会议纪要中约定，如2021年10月31日各方未完成协议签署，该纪要自动作废，并同时解除对山东盈广律师事务所的委托，但原、被告在超过会议纪要限定的签署协议时间即2021年10月31日后，双方仍多次与评估机构就租金价格的评估进行沟通、交流，且在2021年12月8日，山东鲁某公司法律顾问曾召集济宁某农业公司工作人员、评估机构的评估人员对初步鉴定意见稿进行沟通。原、被告此过程中的交流、沟通等行为，应认定为对会议纪要中限定签署协议时间的变更。故判决确认山东鲁某公司于2021年12月31日解除《土地租赁合同》的行为无效。山东鲁某公司不服判决上诉后，济宁市中级人民法院维持一审判决。

2022年1月24日案外人王某某起诉原告，要求山东鲁某公司支付股权转让款299.7万元及逾期利息，济宁市任城区人民法院出具（2022）鲁0811民初1254号民事裁定书，驳回王某某的起诉。

本案审理中，被告申请对《土地租赁合同》项下的土地各类型面积测量，评估2016年4月至2021年12月31日的租金市场价格。原被告经本院组织共同委托山东永联价格评估有限公司进行评估，该公司出具《价格评估意见书》，评估结论为，耕地406.94亩，租赁单价800元/亩，涝洼地、已复垦地551.1亩，租赁单价为800元/亩*50%=400元/亩，道路169.77亩，租赁价为800元/亩*50%=400元/亩，内水沟45.23亩，租赁价为800*10%=80元/亩，塌陷水面为99.34亩，租赁价为800*10%=80元/亩，以上总计1272.97亩，租赁总价为625513.6元/年，总租赁期为2016年4月至2021年12月31日，总租赁费：625513.6/12*69=3596703.2元。被告为该次评估支付评估费130328元。

经与当事人共同确认，本案有以下几个争议焦点问题：1、关于被告实际租赁面积的认定；2、被告支付租金条件是否成就？3、被告已付租金及欠付金额的认定？4、被告是否存在违约情形及违约金金额的认定。

对于焦点问题一，《土地租赁合同》约定，“土地总面积1265.62亩土地，其中耕地1078.92亩，涝洼地、道路（南北东西主干道）已复垦地、100.52亩，内水沟、塌陷水85.18亩，此宗地块西面23.17亩已对外租赁，待2014年2月28日到期后一并纳入总租赁范围开发，同时按耕地计算租金；”，被告在《有关土地面积费用情况》中说明“合同界定面积为1265.62亩，另有23.17亩因合同尚未到期，按合同规定待合同到期后并入面积”，系被告自认，且经山东广发永正价格评估咨询服务有限公司（1280.6亩）、山东永联价格评估有限公司（1272.97亩）先后的评估勘验测量，面积均大于1265.62亩，故23.17亩包含在1265.62亩中与事实并不相符。故本院认定，合同签订时租赁的土地总面积为1265.62亩，自2014年3月1日起，租赁土地总面积为1288.79亩。但随着自然环境及实际形势变化，土地面积也发生相应变化，原被告对山东永联价格评估有限公司评估的土地面积均予认可，故在2016年5月27日之后的租赁土地总面积为1272.97亩。

关于焦点问题二，虽然《土地租赁合同》约定租金充抵合作项目30%股份款，投资合作达到30%后按签约时间前10日支付当年租金，但原告未在签订合同五年内缴纳股东投资款，双方在2021年签订《会议纪要》，对股权转让事宜、租金及支付方式达成新的意见，应视为双方对租金约定的变更。虽然会议纪要约定未完成签署视为该会议纪要自动作废，但（2022）鲁0811民初1256号民事判决书认定对会议纪要中限定签署协议时间的变更。被告实际使用租赁土地多年并交纳了部分租赁费，后期因租金支付的标准产生争议，被告欠付原告租金的事实成立，因双方的多次协商沟通，对租金支付已经变更《土地租赁合同》的支付条件，故被告支付租金条件成就。

关于焦点问题三，被告转账支付原告租金3501001.18元，原被告均认可2015年10月15日之前的租金3377955.98元被告全部支付完毕，被告于2017年8月7日支付40万元中剩余123045.2元作为2015年10月16日之后的部分租金，以上金额均在《审计报告》中记载，双方予以确认。关于原告出具收据417863.80元，记载交款单位系阳光生态园并非被告，被告在提交的《土地租金明细表》中记载为租赁户处收取，审计报告中亦没有记载被告支付过该笔款项，本院对被告主张的该笔款项不予认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”，现被告租赁土地用途无法完全实现，符合情势变更情形，原被告在《会议纪要》中均认可土地租赁情况发生情势变更对租金予以调整，虽然双方未对变更租金标准达成一致，后期仍多次沟通协商，原告主张全部按《土地租赁合同》约定计算租金，缺乏事实依据也显失公平。因情势变更系在2016年发生变化，但被告提交的证据中，卫星影象图并非直接证据，也不能证明被告拆除时间，不能认定为2016年4月就被拆除木材市场；2016年5月22日接庄街道办事处下发的《关于限期清除违法占地、违法建设的通知》，要求于2016年5月27日前自行拆除完毕，故从2016年5月28日开始计算情势变更发生的时间。2015年10月16日至2016年5月27日期间的应付租金仍按合同约定计算，金额为1276954.8元/365*224天=783665.41元。被告已支付123045.2元，还欠付660620.21元。年租金价格系鉴定机构组织双方工作人勘验后进行的分析研判，双方虽均对评估金额存有异议，原告以其他租赁合同的租金有高于评估单价的理由抗辩，但不同的租赁合同签订的背景、受影响的因素并不相同，原被告对评估机构的评估方法未提出明确的异议，不能完全参照其他租赁合同来否定评估结论，故本院对山东永联价格评估有限公司的评估结论，土地类型面积和年租赁价格为625513.6元/年，予以采纳。本院组织委托评估，虽然原告申请的系从2016年4月开始计算评估的租金，但根据查明的事实，应从2016年5月28日开始计算，根据山东永联价格评估有限公司鉴定的年租赁价格为625513.6元/年，至2021年12月31日，年租赁价格应为625513.6/366*217+625513.6*5=3498432.62元。被告欠付原告的租金总计为4159052.83元。

关于焦点问题四，《土地租赁合同》约定“土地租赁金开始充抵合作的30%股份，最长充抵年限不超过五年，投资达到合作对应的30%后每年按合同签订日期同日前10日内一次交付清当年租金；投资达到合作对应的30%后每年按时交纳租金；”，但因原告未在合作的5年内支付转让股权的金额，双方存在争议并于2021年签订《会议纪要》，对股权转让事宜和支付期限达成变更意见，且《审计报告》中记载2015年10月16日之前均应付尽付，原告主张的违约金起算之日，不能成立；王某某提起民事诉讼，济宁市任城区人民法院认为支付股权转让金条件未成就，驳回王某某的起诉。故在原告没有支付股权转让金的情况下，不能认定被告前期存在违约情形；双方共同委托山东广发永正价格评估咨询服务有限公司进行评估，但在该公司评估工作已完成后，原告以《会议纪要》作废为由不再交纳另一半的评估费，导致评估报告未能及时收到，租金标准亦未明确，原告应负有相应责任；原被告一直未签订新的土地租赁变更协议，但双方确有多次协商并组织评估变更租金标准的事实，在未达成一致的情况下，不宜认定被告违约；结合被告长期欠付租金的事实存在，故原告主张的违约金从起诉之日起计算；原告主张的违约金按日0.5%标准过高，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，原告未提供充分证据证明其因违约产生的损失数额，故本院对违约金标准酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍作为计算标准。被告因本案支付评估费130328元，系双方不能达成一致后为确定租金标准支付的必要费用，应由双方平均分担，为减少诉累，在本案被告欠付的租金中予以扣减。被告支付的山东广发永正价格评估咨询服务有限公司的35000元评估费，系原被告在组织清算时共同选定的评估机构，系原告未支付的情况下被告的付款，与本案系不同法律关系，本院不予扣减，被告可另行主张。原告在本案中支出了保全担保费，该费用应由投保人支付，且并非必然支出，原告要求被告赔偿无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订《土地租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效。被告承租了原告的土地，应依法缴纳租赁费。对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。案涉法律事实持续至民法典施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，依法适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》及相关法律规定进行审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条之规定，判决如下：

一、限被告济宁某农业公司于本判决生效之日起十日内向原告山东某宁公司支付租金4093888.83元及违约损失(以未付款为基数，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2022年1月19日起计算至实际付清之日止)。

二、驳回原告山东某宁公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计36206元，保全费5000元，被告济宁某农业公司负担21879元，山东某宁公司负担19327元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员李倩倩

二〇二二年十二月十五日

书记员胡召雯