广东省佛山市顺德区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤0606民初10455号

原告：陈某。

委托诉讼代理人：谭文娟，广东金舵律师事务所律师。

被告：佛山市顺德区某甲有限公司。

法定代表人：黄某。

委托诉讼代理人：温某，公司员工。

委托诉讼代理人：姚文豪，广东东方大卫律师事务所律师。

被告：佛山市顺德区某乙有限公司。

法定代表人：黄某。

原告陈某诉被告佛山市顺德区某甲有限公司（以下简称某甲公司）、佛山市顺德区某乙有限公司（以下简称为某乙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2024年4月7日立案后，依法适用简易程序于2024年5月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭文娟，被告某甲公司的委托诉讼代理人姚文豪到庭参加诉讼。被告某乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带返还原告交付的保证金、押金合计96821.64元；2.两被告连带赔偿原告损失465292元；3.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与某甲公司签订《场地租赁合同》，原告租赁某甲公司位于某位置用于餐饮品牌“某”经营，原告为此向某甲公司缴纳了综合管理费、押金、诚意金等费用合计96821.64元，投入了餐饮品牌加盟使用、员工培训、设备等费用，并在装修方案经过某甲公司审批后安排装修公司进行装修施工。2022年8月6日某甲公司工作人员告知政府不准施工，要求包括原告在内的租户停止施工，等某甲公司通知后再施工，但一直未落实恢复施工时间。为减少损失，原告及其他租户多次与某甲公司沟通交涉，某甲公司一直表示已经递交材料给相关部门很快就有批复、目前项目已在公示阶段等，并在2022年9月9日向所有街铺租户发函表示，某甲公司仍在积极推动，在此期间，如果装修计划迟滞延岩或未能于合同约定开业日营业，承诺提供免租期并保障原告在合同项下的权益直至街铺顺利对外运营。2022年9月14日，某甲公司仍对外表示政府同意商场的营运方案，仅是装修需要再稍作调整所以未能施工。某甲公司一直以各种理由拖延及承诺。直至2023年3月9日，某综合执法办工作人员以未取得建设规划许可证在某甲公司出租场所张贴《限期自行拆除通知书》，而此时某甲公司并未履行前期承诺协商赔偿原告的损失，反而违信背约于2023年3月23日向原告发出开业催告函，要求原告开业并支付租金。2023年4月23日，原告委托律师发函要求某甲公司践行2022年9月9日承诺，并恢复原告装修施工条件，某甲公司未予理会。2023年5月4日，原告再次委托律师发函解除合同，并要求某甲公司退回原告支付的款项，赔偿损失。案涉租赁场所有人为某乙公司，其委托某甲公司对案涉场地进行经营管理，应与某甲公司共同作为本案被告，承担连带责任。

被告某甲公司辩称，一、原告提供的损失所基于的基础材料都是单方制作的，原告部分的损失没有相关事实依据；二、案涉合同是无效合同，案涉地上建筑物为违章建筑，且原告在租赁案涉场地时是清晰知道场地的性质和风险，导致的损失应当自行承担；三、原告至今拖欠占用费用和租金，根据合同相关约定，应当依法没收保证金及押金。

被告某乙公司未作答辩。

原告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。结合证据审查及庭审陈述，本院对以下法律事实予以确认：

一、合同的订立及约定。

某甲公司是由某乙公司某有限公司。原告为乙方（承租方），某甲公司为甲方（出租方），双方签订《场地租赁合同》（品牌：某），约定：某甲公司将某位置的30平方米场地租赁给原告经营使用；原告向某甲公司支付销售数据采集服务费5000元、租赁保证金48600元、公用事业费保证金2000元、装修押金5000元、装修管理费1500元、质量保证金10000元；租赁期限为2022年7月16日至2024年7月15日，第一年保底租金为每月13800元，第二年保底租金为每月14490元，每月综合管理费2400元；原告根据向某甲公司当月发出账单支付上月水电费、公用事业服务费；场地用途为经营餐饮品牌某（原告拥有所经营品牌合法经营权）。

合同订立后，原告向某甲公司支付了2022年7月16日至2022年8月31日期间的租金21059.18元与综合管理费3662.47元、数据采集设备费5000元、装修期综合管理费1500元、租赁保证金48600元、公用事业费保证金2000元、装修押金5000元、质量保证金10000元，合计96821.65元，原告实际支付96821.64元。

二、原告订立合同后的经营行为。

1.2022年6月8日，原告与湖南某有限公司订立《某品牌服务合同》，原告于该合同项下向湖南某有限公司支付了品牌使用费60000元、管理费20000元、外卖运营费3000元、保证金10000元，合计93000元。

2.2022年7月11日，原告与广东某有限公司订立《某店装饰工程施工合同》，为案涉商铺建设钢结构混合砖墙结构主体。原告通过转账支付了工程款145000元。因某甲公司对上述施工合同附件显示的工程量及工程造价有异议，经原告申请，本院委托某有限公司对上述工程造价进行鉴定。该鉴定机构出具的鉴定意见中所显示的土建装饰、安装工程造价以及现场建筑材料价值，与原告实际支付的工程款数额并无过大差异。原告为此垫付鉴定费18720元。

3.因装修需要统一设置围档，原告委托他人为案涉商铺围档，支付费用19300元。

4.2022年7月12日，原告应被告要求，向中国某有限公司投保建筑施工人员团体意外伤害险及建筑工程一切险，支付保险费用1150元。

5.2022年8月1日，原告为开展员工培训，通过微信向“南千”汇付款项4500元，并留言“顺德大融城培训押金”；通过微信向“青，大融城员工女”、“巴比龙”汇付款项合计816元，转账说明：“7天伙食费+核酸”。之后，原告向某店、某乙、滴滴出行多次支付款项，但未显示款项与案涉商铺经营有关联。

6.2022年12月2日，原告支付案涉商铺办证费用750元。

7.原告提供银行电子回单等支付凭证显示其为购买以下物品产生支出：不锈钢类物件34000元、某平台（原告述称为品牌方摄像机、收银设备）13190元、设备小件52753元、装修物料82215元、电视及吊架3868元、排气扇388元、空调7045元。不锈钢类物件、大融城智慧门店平台、设备小件、装修物料等未有具体指向，鉴定机构出具的鉴定意见中显示，现场剩余物料中除建筑材料（蓝色瓷砖、灰色瓷砖）外的电动伸缩楼梯、各类发光字（环）、点餐牌、亚克力罩等价值16520元。

8.2022年7月20日，原告向某汇付款项350元，但未显示款项性质；佛山市某有限公司开具510元发票给佛山市顺德区某店，显示服务名称为“刻章”，但未备注是何内容印章，未显示与案涉商铺经营有关联。

9.原告主张被告赔偿首批物料费用损失50722元、消毒用品费用损失2117元、工服损失1750元，但其陈述上述费用尚未实际支付。

三、合同履行阻碍。

2023年11月，某甲向原告发出《限期自行拆除通知书》，通知原告立即停止违法建设行为，限期原告拆除案涉商铺、恢复原貌。

原告与某甲公司一致确认，案涉商铺实际位于商场露天外围停车场位置，于2024年1月被强制拆除。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。现对本案分析如下：

一、关于合同效力问题。案涉租赁合同虽然载明某甲公司向原告出租的是场地，但同时约定原告只可用于经营特定品牌餐饮店，而且也对装修、用水、用电等方面进行了约定，可见某甲公司实质向原告出租的仍是搭建在案涉场地上的临时建筑，只是将搭建事宜交由原告自行完成。因此，案涉租赁合同本质上仍然属于某甲公司向原告出租临时建筑，双方之间成立房屋租赁合同关系。案涉场地上的建筑物搭设并未取得建设工程规划许可证，已被某甲通知限期拆除，因此案涉租赁合同应属无效。

二、关于财产返还问题。因案涉租赁合同无效，原告及某甲公司应各自返还因该合同取得的财产。某甲公司因案涉租赁合同取得原告支付的租金21059.18元与综合管理费3662.47元、数据采集设备费5000元、租赁保证金48600元、公用事业费保证金2000元、装修押金5000元、质量保证金10000元，合计95321.65元，原告实际支付95321.64元。因案涉租赁合同无效，且某甲公司未能举证其已向原告交付了数据采集设备，故某甲公司应将上述款项95321.64元返还原告。

原告主张向某甲公司支付的装修期综合管理费1500元也应予以返还。但原告已经进行了装修，某甲公司已经实际进行相应的综合管理工作，故该1500元应认定为原告的费用支出损失，而非某甲公司应向原告返还的财产。对于该1500元损失的处理问题，本院在下文中再作论述。

因此，对于原告的第1项诉讼请求，本院仅支持某甲公司向原告返还款项95321.64元，超出部分不予支持。

三、关于损失承担问题。某甲公司实质以案涉场地上的临时建筑进行出租，但未取得由相关行政职能部门对于在该案涉场地上搭建临时建筑的批准，对案涉租赁合同无效负有过错。原告未确认案涉场地是否已经取得批准搭建临时建筑，即与某甲公司签订合同，并在案涉场地搭建钢结构混合砖墙结构形成违法建筑，对合同无效亦负有过错。综合双方的过错情形，对于因案涉租赁合同无效导致的损失，合同双方应按1﹕1的比例各自承担。

关于原告的损失，本院认定如下：

1.原告主张因加盟特定品牌店支付相关费用，有加盟服务合同、费用支出凭证及收据相佐证，故对原告主张的加盟费用损失93000元及营业执照办证费750元，本院予以认可。

2.原告主张因建设钢结构混合砖墙结构主体，支出工程款145000元、围挡费用19300元，原告围绕上述支出所举证据能够形成证据优势，且本院委托的鉴定机构出具的鉴定意见显示，前述费用支出符合市场同类建筑工程造价支出，故本院对原告主张的前述费用损失予以认可。

3.原告主张的保险费用1150元，是应某甲公司要求而支出，且某甲公司对此无异议，本院予以认可。

4.原告主张支出员工培训费11773元，因餐饮店的经营需要，对员工进行业务培训符合常理，因此对支付凭证中能够显示关联性的费用支出5316元，本院予以认可，但其他超出部分的费用原告所举证据未能显示与本案存有关联，本院不予采纳。

5.原告主张的购买不锈钢类物件、大融城智慧门店平台、设备小件、装修物料等的费用支付，未指向具体的物件名称，本院以鉴定机构列明的现场剩余物料中除建筑材料（蓝色瓷砖、灰色瓷砖）外的物料价值16520元作为损失认定，而原告购买的电视及吊架、排气扇、空调等，原告可以重复利用，不能认定所支出款项为原告的损失。

6.原告于经营期间向某甲公司支付的装修期综合管理费1500元亦属于损失，纳入原告损失的范畴。

7.因某甲公司不认可案涉商铺建设工程造价而导致本案鉴定程序启动，原告为此预付的鉴定费18720元应纳入原告损失的范畴。

上述损失合计301256元，根据前述认定的分担比例，应由原告与某甲公司各自承担150628元。对于原告主张的办理食品安全员证费用以及印章费，原告所举证据未显示与本案租赁存有关联，本院不予采纳。对于原告主张的首批物料费用、消毒用品费用以及工服费用，原告并未实际支付，损失未实际产生，本院不采纳。

四、关于某乙公司的责任认定问题。某乙公司是某甲公司的一人股东，某乙公司与某甲公司并无举证证明某甲公司的财产独立于股东某乙公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，原告诉请某乙公司对某甲公司的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、被告佛山市顺德区某甲有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈某返还款项95321.64元；

二、被告佛山市顺德区某甲有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈某赔偿损失150628元；

三、被告佛山市顺德区某乙有限公司应对被告佛山市顺德区某甲有限公司的上述债务承担连带清偿责任；

四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为4710.57元（原告已预交），由原陈某仪负担2649.57元，由被佛山市顺德区某甲有限公司司佛山市顺德区某乙有限公司司负担2061元（该款由两被告迳付原告，本院不再另行收退）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或本院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。在执行程序中，人民法院将依法采取限制消费、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制消费和被列入失信名单等信息将通过中国执行信息公开网向社会公开。

审判员刘舒婷

二〇二四年六月二十四日

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