江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）苏09民终2678号

上诉人（原审原告）：杨某某，女，1977年9月19日生，汉族，住盐城市亭湖区。

上诉人（原审原告）：袁某，男，1980年10月29日生，汉族，住盐城市亭湖区。

委托诉讼代理人:杨某某，女，1977年9月19日生，汉族，住盐城市亭湖区，系袁某妻子。

被上诉人（原审被告）：江苏袁某置业有限公司，统一社会信用代码:913209025884914872,住所地盐城市文港北路171号。

法定代表人：时某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人:张某某，该公司工程部经理。

委托诉讼代理人：夏爱军，江苏治端律师事务所律师。

上诉人杨某某、袁某与被上诉人江苏袁某置业有限公司（以下简称：“袁某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2023)苏0902民初6708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨某某，上诉人袁某委托诉讼代理人杨某某，被上诉人袁某公司委托诉讼代理人张林军、夏爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨某某、袁某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审的全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由袁某公司承担。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同签订于2020年7月4日，而新冠疫情在2019年12月已经爆发。袁某公司在合同中承诺2022年10月30日前交房，说明其对疫情可能给工程建设进度造成的影响有充分预见，且有信心克服该因素的影响按时交房。迟延交房的真正原因是中梁集团撤资，开发商内部存在矛盾导致工期延误。袁某公司主张其迟延交房系不可抗力造成，不符合客观事实。2.案涉合同约定袁某公司应当在交付日期届满前10日书面通知买受人收房。袁某公司工作人员电话通知我方收房，明显不符合合同约定。应当以我方收到袁某公司《交房通知书》的时间即2023年1月8日作为案涉房屋的实际交付时间。

袁某公司辩称，案涉房屋买卖合同签订时新冠疫情虽然已经爆发，但疫情蔓延到何种程度、何时封某、何时解封均无法预见。房地产行业，牵涉钢材、水泥、砂石等多个上下游产业，涉及消防、验收等多个环节，受到疫情影响较大，住房和城乡建设部等职能部门已经发文确认新冠疫情属于不可抗力，一审判决据此酌情给予我方90天的合理逾期交房期，合情、合理、合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

杨某某、袁某向一审法院起诉请求：1.判令袁某公司支付逾期交房的违约金8590.5元；2.袁某公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2020年7月4日，袁某公司（出卖人）与杨某某、袁某（买受人）签订《商品房买卖合同（预售版）》一份，载明：“……第三条商品房基本情况：在水一方悦府17幢702号，建筑面积131.85平方米，套内面积107.65平方米……第六条计价方式及价款：该合同总价款为1245000元；第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在2020年6月17日前支付首期房价款人民币38万元，余款865000元向银行申请贷款支付；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2022年10月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任：……2.详见本合同附件十一补充协议第五条的约定。……”。合同附件十一补充协议载明：“第四条关于该商品房交付条件及交付手续……2、双方确认如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付，不适用本合同约定的有关出卖人逾期交付的违约责任条款：（1)买受人存在违约行为；（2)遭遇不可抗力，导致出卖人不能按时交付该商品房的且出卖人在不可抗力发生之日起90日内书面告知买受人的，如不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担告知义务；……注：本合同所称“不可抗力”包括但不限于发生以下事件：（1）地震、火灾、海啸、暴雨及极端恶劣天气、洪水等自然灾害现象或意外事件：（2）战争、武装冲突、暴动、暴乱、动乱、罢工、游行、示威等社会异常现象；（3）法定××或者其他重大流行性××；（4）其他不能预见、不能避免或不能克服的客观情况。发生上述不可抗力事件而影响工程进度或房屋交付的，该商品房的交付期限可顺延。……第五条关于逾期交付责任。（按照逾期时间，不作累加）。（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付次日起，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达成基础合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同和书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之日起，出卖人按照向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%”。杨某某、袁某按合同约定方式支付了购房款。

2022年12月2日，袁某公司取得盐城在水一方悦府（1#地块）11#、12#、17#、18#楼的竣工验收备案证明书。

2023年1月1日，袁某公司向杨某某、袁某邮寄《交房通知书》，载明：“尊敬的17-702业主：您好！您所购买的在水一方·悦府（首府壹号二期）第二批次已于2022年12月2日取得工程竣工验收备案文件，达到交付条件，我司已电话通知全体业主前来分批次交付，但您未来办理交房手续。因本项目即将可办理房屋不动产权证，现再次书面通知您，请接到本《交房通知书》后，尽快前来办理入住及办证手续。……”。杨某某、袁某于2023年1月8日签收该邮件。

另查明，江苏省人民政府于2020年1月24日发布通知，决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月25日，江苏省人民政府通知将疫情防控一级响应调整为二级响应。

庭审过程中，1.关于通知交房时间，袁某公司陈述2022年12月2日其销售人员已经电话通知包括杨某某、袁某在内的业主来收房，为证明该陈述，袁某公司提交以下证据：（1）电话通知回访结果表，载明：12-1302，已通知，时间不确定。（2）部分业主的交房确认单，显示从2022年12月3日起有业主陆续收房。（3）确认交房群微信聊天记录，显示从2022年12月3日起工作人员陆续在群里通报交房进展情况。（4）首府一号二期业主群微信聊天记录，2022年12月2日有业主在群里说“刚刚一个电话打给我，说手续全部齐全了，明天可以交房”。杨某某、袁某陈述，我没有接到电话通知，只有在书面通知之前不到一个月的时间，当时是半夜十一、二点的时候，有人打电话，自称是售楼部的人员，通知我们去拿房，当时我们还问他们三证（验收合格证、房屋交接证书）有无取得，他们说没有。之后我们也到小区去看了，小区水电、绿化都没有弄好，我们就没有去办理交房手续，而且我认为应当以书面形式通知我们去交房。

2.关于迟延交付原因，袁某公司陈述因疫情、台风、高考等不可抗因素，为证明该陈述，袁某公司提交以下证据：（1）多份申请顺延工期的工程联系单，施工单位江苏中柢建设集团有限公司以受疫情影响施工人员不能正常出勤、外地材料不能及时到场导致工期暂停为由申请顺延工期；涉疫情微信聊天记录及政府相关部门发布的涉疫情通告及提醒、《房屋建筑和市政基础设施工程施工现场新冠××疫情常态化防控工作指南》等通知、盐城住建局等七部门联合发布的《关于有效应对疫情影响促进市区房地产市场健康发展的八项政策》等文件，证明因新冠军××疫情不可抗力的因素，延误的工期为117天；（2）多份工程联系单，施工单位以台风、寒潮冰冻等恶劣天气印象为由申请暂停施工和顺延工期；涉高温、台风微信聊天记录、盐城市气象局发布的涉天气文件，证明因台风恶劣天气等不可抗力因素，停工延误的工期19.5天；（3）工程联系单、2021、2022年中高考期间政府发布的文件及统计表，证明因高考影响施工13天。杨某某、袁某质证意见为：袁某公司应当提交政府发布的关于疫情期间要求停工停产的文件，现有证据不能证明疫情影响导致迟延交房，对于袁某公司提出的台风的证据都是公司内部通知，没有政府的要求停工的通知，而且都是预警信息，也没有正式的停工文件，中高考停工并不能导致逾期交房的情况。

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售版）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

关于案涉房屋交房时间的问题。杨某某、袁某主张其系在2023年1月8日签收交房通知书，故交房时间为2023年1月8日。袁某公司辩称其在2022年12月2日已电话通知杨某某、袁某收房。对此该院认为，袁某公司在取得涉案工程的竣工验收备案表及房屋测绘报告后，于2023年1月1日根据合同约定的通讯地址向杨某某、袁某邮寄了交付通知书，杨某某、袁某于2023年1月8日签收该邮件，结合杨某某、袁某自述在收到书面通知前不到一个月的时间曾接到过收房通知电话，但其查看小区情况后认为未能达到交房条件，故未去办理收房手续的情况，可见杨某某、袁某在2023年1月8日前已明确知晓可以办理收房手续，结合双方签订的合同中约定的交房时间为2022年10月30日，可以确定袁某公司逾期交房的天数不超过70天。

关于袁某公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。袁某公司抗辩因新冠疫情影响主张工期顺延117天。该院认为，因疫情导致无法按照合同约定履行非金钱债务，债务人主张不可抗力免责的，应根据疫情对合同履行程度的影响，全部或部分免除债务人责任。在案涉房屋买卖合同中，双方约定因不可抗力导致不能按时交付商品房且出卖人在不可抗力发生之日起90日内书面告知买受人的（如不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担告知义务）出卖人可据实予以延期交付；新冠××疫情属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力。袁某公司提交的相关行政部门发布的通知提醒、出台的《关于有效应对疫情影响促进市区房地产市场健康发展的八项政策》等文件，可以证实2020-2022年期间案涉楼盘存在受疫情及地方管控措施影响，无法正常有效组织施工，致使工程进度迟延的实际情况。因此，无论是从疫情防控的客观事实、政府的相关文件精神还是根据双方的合同约定，应给予袁某公司一定的交房延展期。本案综合袁某公司施工期间盐城地区疫情形势和防控措施以及对楼盘施工人员和建筑材料进出实际影响等因素的考量，酌情在房屋买卖合同约定的交房日期基础上顺延90天，本案中杨某某、袁某知晓收房时间并未超过90天的延期期限，故袁某公司无需向杨某某、袁某支付逾期交房的违约金。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回杨某某、袁某的诉讼请求。案件受理费50元，由杨某某、袁某负担。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

二审中，杨某某、袁某向本院提交以下证据：证据1.我方与袁某公司的购房合同以及该公司与薛季春、韩义梅购房合同部分内容的复印件，证明在两份合同签订时间不同的情况下，袁某公司承诺的交房时间却是一样的，说明该公司有把握按照合同约定的时间交房。证据2.盐城首府一号的公众号信息，证明袁某公司未能及时交房是其内部矛盾所致，并非疫情所导致。证据3.网页资料一份，证明袁某公司的三期项目正常推进，并未受到疫情影响。经庭审质证，袁某公司对证据1的真实性无异议，但证明目的不认可，商品房是按照楼栋统一交付的，而买受人签订商品房买卖合同的时间却各不相同，所以两者不一致并不矛盾。对证据2的真实性无法核实，且该证据与本案无关，商品房开发企业发生股权变动是正常的经营行为，不影响案涉房屋买卖合同的履行。对证据3的真实性不予认可，建筑施工有其程序安排，不可能存在先施工三期而停止二期建设的情况。本院经审核，对证据1、2、3的真实性予以确认，但其内容与待证事实无关，故对其证明目标不予认可。

本案二审的争议焦点为：袁某公司是否应承担逾期交房的违约责任。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”因各地人员流动控制、政府要求延期复工等新冠疫情防控措施或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的，具有不可预见、不可避免、不可克服性，属于法律规定的不可抗力的情形。案涉房屋买卖合同履行时新冠疫情及防控措施正处于持续状态，客观上导致案涉楼盘无法正常有效组织施工，工程进度迟延。该事实有袁某公司提交的施工单申请顺延工期的工程联系单、政府职能部门发布的疫情通告提醒以及疫情防控政策文件等证据予以证实。袁某公司依据合同约定向杨某某、袁某在内的众多买受人送达了《顺延交付通知书》，告知了上述情况，将案涉房屋交付时间顺延至2023年1月30日，并于该期限届满前向杨某某、袁某交付了案涉房屋。杨某某、袁某主张新冠疫情不属于不可抗力，于法无据，本院不予支持。其主张案涉房屋迟延交付系袁某公司自身因素所致，但并未提供充分的证据予以证实，本院对其该项主张亦不予采信。

《中华人民共和国民法典》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，袁某公司不应承担逾期交房的违约责任。杨某某、袁某以袁某公司实际交房时间晚于案涉房屋买卖合同原定交房时间为由向该公司主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。

综上所述，杨某某、袁某的上诉事实和理由均不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨某某、袁某负担。

本判决为终审判决。

审判长钟红梅

审判员周陇

审判员李兆勇

二〇二四年五月三十日

书记员张跃