辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民再84号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨巨校，男，1980年10月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。

委托诉讼代理人：于淑芝，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：吴勇，男，1966年7月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。

委托诉讼代理人：吴秀丽，辽宁申扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王闻达，辽宁申扬律师事务所律师。

被申请人（一审被告）：王金龙，男，1964年10月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。

被申请人（一审被告）：沈阳房勇物业有限公司。住所地沈阳市皇姑区荆江街92号2-3-2。

法定代表人：吴艳春，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴铁军，男，1956年4月4日出生，锡伯族，沈阳房勇物业有限公司工作人员，住沈阳市沈河区。

再审申请人杨巨校因与被申请人吴勇、王金龙、沈阳房勇物业有限公司（以下简称房勇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）辽01民终9147号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2021年1月25日作出（2020）辽民申4756号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨巨校及其委托诉讼代理人于淑芝，被申请人吴勇及其委托诉讼代理人吴秀丽、王闻达，被申请人王金龙，被申请人房勇公司的委托诉讼代理人吴铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨巨校申请再审称，请求：1.撤销（2020）辽01民终9147号民事判决，维持（2019）辽0106民初5857号民事判决。事实和理由：杨巨校于2018年4月8日与吴勇签订一份《房屋租赁协议》，时间一年，租金50000元，押金5000元。2018年4月21日案外人李某找来，告之此房权属不明，房勇公司无权出租他人。由于此房有争议，杨巨校找到吴勇协商，经其同意搬出，并答应退还租金。杨巨校于2018年5月3日将租赁房屋腾空，委托孙某把该房钥匙交给吴勇，门卡交给王金龙。由于迟迟不退租金，杨巨校于2018年7月3日到法院起诉。在本案发回重审中，李某出庭作证，证明2018年4月底杨巨校腾空租赁房屋，5月初交还钥匙和门卡。一审法院作出（2019）辽0106民初5857号民事判决正确。被申请人在二审中提供两个证人出庭作证，其中李某某有犯罪前科，且证人均是房勇公司雇佣的员工，证言都是按被申请人意思出具的假证，两个证人所说内容一致，不应是新证据。报警开锁更是假的，因为钥匙早已交还。二审法院对证人证言没有详细询问，没有交代证人做假证要负法律责任。

吴勇再审辩称，沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决认定事实不清，适用法律错误，二审改判正确。杨巨校没有证据证明将钥匙交给我，也从未搬出过案涉房屋，租赁合同没有解除。本案租赁合同不存在合同目的无法实现的情形，杨巨校不享有合同解除权。杨巨校在合同期限届满后仍然占有房屋，无权要求返还租金及押金。杨巨校提供的证人作伪证，要求法院追究其法律责任。

王金龙再审未提出意见，请求按照租赁合同履行。

房勇公司再审辩称，杨巨校与吴勇签订的《房屋租赁协议》合法有效。杨巨校所称其与吴勇已协商退租，并将房屋返还一事根本不存在。沈阳房实万郦物业服务有限公司（以下简称房实公司）法定代表人李某在2018年4月21日到案涉房屋主张权利要求杨巨校腾房，但未出示房屋的有效证件。房勇公司工作人员到场后即制止了李某的无理行为，李某以后也没有再出现。房勇公司在二审期间提供了证人证言，可以确定截止2019年3、4月份杨巨校一直占有使用租赁房屋。杨巨校未提供证明吴勇同意退租退还租金的证据，其提供的证据不能证明其将房屋提前交还给吴勇，故杨巨校应承担举证不能的不利后果。杨巨校提供的另案（2020）辽01民终4441号民事判决与本案无关，本案涉及的房屋租赁合同是2018年4月8日至2019年4月8日，而另案房实公司与房勇公司签订的《房产物业移交协议书》是2016年10月28日，也就是说房勇公司从2016年10月开始对怡园小区内所有物业用房包括案涉房屋持有合法经营管理权。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨巨校的再审请求。

杨巨校向一审法院起诉请求：1.判决解除《房屋租赁协议》，返还租金50000元及押金5000元；2.判决吴勇、房勇公司、王金龙赔偿搬货运输费5000元；3.诉讼费由吴勇、房勇公司、王金龙承担。后杨巨校在询问笔录中明确要求吴勇返还房屋租金、押金，并赔偿运输损失，王金龙和房勇公司承担连带责任。

沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决查明，2018年4月8日，杨巨校（租用方、乙方）与吴勇（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议载明，租赁位于沈阳市铁西区房屋一处，租赁期间自2018年4月8日至2019年4月8日，年租金50000元，押金5000元，合同落款处有杨巨校及吴勇签字及捺印，同日，吴勇出具收条一张，其中载明收到铁西区保工南街34-2、2018年至2019年（4月8日）房款50000元。关于上述50000元房屋租金及押金5000元的支付方式，杨巨校与吴勇均认可，杨巨校于2018年4月5日向王金龙银行转账支付10000元，2018年4月8日，杨巨校向吴勇微信转账支付10000元，同日向吴铁军银行转账支付35000元，房屋租金及押金已于2018年4月8日全部付清。

关于涉案房屋的实际承租情况，杨巨校称，2018年4月，刚刚承租涉案房屋，案外人李某即到房屋处找到杨巨校，以涉案房屋权属存在争议、吴勇无权对外出租为由，要求将房屋腾空。杨巨校找到吴勇，吴勇答复已经解决，杨巨校联系李某，李称并未解决，其与房勇公司在皇姑区法院存在诉讼，纠纷尚未处理，吴勇无权私自对外出租，杨巨校即与吴勇协商退租事宜，吴勇表示同意退还租金，杨巨校于2018年4月29日将涉案房屋全部清空，并于2018年5月初委托朋友孙某将房屋钥匙和房屋电卡退还吴勇，但吴勇并未依其承诺返还租金，庭审中，杨巨校申请证人李某以及孙某出庭作证，证人证言与杨巨校陈述一致，证人孙某在庭审中提供了其与杨巨校的聊天记录截图一张，其中载明2018年5月3日，证人已将钥匙交还吴勇，杨巨校同时委托证人将电卡交还吴勇，证人称一两日后，其到王金龙的住处将电卡交还。吴勇、王金龙、房勇公司称，房屋已向杨巨校出租，租期一年，在此期间房屋是否经营使用不清楚，吴勇直至租赁期限届满收房时找不到杨巨校，才于2019年5月报警将房门打开，收回了房屋。

关于吴勇、王金龙、吴铁军以及房勇公司的关系，吴勇、王金龙、吴铁军均系房勇公司的工作人员，吴勇与吴铁军系叔侄关系。

关于涉案房屋的性质，杨巨校称房屋为物业用房，权属有争议，房勇公司与案外人李某在皇姑区人民法院有纠纷；吴勇称房屋是物业用房，没有产权的登记，归小区物业管理，该小区物业公司就是房勇公司，该物业用房自2001年开发竣工以后交给物业管理至今一直由房勇公司经营管理，房屋一直处于出租状态。

关于杨巨校提供的证人李某与房勇公司之间的纠纷问题，吴勇在庭审过程中提供了（2017）辽0105民初6778号民事判决书，该案原告为沈阳房实万郦物业服务有限公司（公司法定代表人为李某），被告为沈阳房勇物业有限公司及吴铁军，原告诉讼请求为确认双方签订的房产物业移交协议书无效，该院判决驳回了原告的诉讼请求，宣判后原告上诉至沈阳市中级人民法院，该案尚在审理过程中。

沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决认为，依据相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨巨校与吴勇于2018年4月8日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，协议有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。

关于杨巨校请求解除合同的问题，结合杨巨校提供的证人证言及庭审查明的事实，可以认定案外人李某在杨巨校承租期间，以房屋存在权属纠纷为由要求腾房的事实以及杨巨校已于2018年4月末将涉案房屋腾空、5月初将房屋钥匙及电卡返还吴勇的事实。吴勇作为出租人应当保证承租人在租赁期限内对涉案房屋的正常使用，案外人在杨巨校承租房屋之初即对房屋的权属提出权利主张、要求腾退房屋，影响房屋的合理使用，致使租赁合同目的无法实现，故杨巨校有权解除双方的租赁合同并要求返还租金。因杨巨校未提供证据证明其向吴勇行使合同解除权的书面证据，杨巨校主张的吴勇承诺向其返还全部房屋租金亦未提供相应证据证明，故一审法院将杨巨校退还房屋钥匙的时间（2018年5月3日）认定为行使合同解除权的时间，因杨巨校承租房屋的起始时间为2018年4月8日，而杨巨校及证人称在退还钥匙的一两日后交还电卡，未提供确切时间，故一审法院认为吴勇扣除一个月房屋租金、返还11个月房屋租金及押金为宜，则吴勇应返还房屋租金45833元（50000元÷12个月×11个月）及押金5000元。关于三被告的责任承担问题，因房屋租赁协议系吴勇与杨巨校签订，房屋租金的收条亦为吴勇出具，故杨巨校主张由吴勇向其承担返还义务，予以支持，因杨巨校主张其他被告承担连带责任，于法无据，不予支持。

关于杨巨校主张的运输费5000元的问题，因未提供充分证据予以证明，故对该项主张，不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、杨巨校与吴勇于2018年4月8日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月3日解除；二、吴勇于判决发生法律效力后十日内向杨巨校返还房屋租金45833元；三、吴勇于判决发生法律效力后十日内向杨巨校返还房屋押金5000元；四、驳回杨巨校的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由杨巨校承担229元，由吴勇承担1071元。

吴勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨巨校的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨巨校承担。

本院二审对一审查明的事实予以确认。

本院二审认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第九十一条规定：人民法院应当按照下列原则确定举证责任的承担，但法律另有规定的除外：…（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。杨巨校主张案涉房屋租赁合同已经提前解除，在此应由杨巨校承担举证证明责任。

杨巨校主张在2018年4月末将案涉房屋腾空，就此提供一名代替杨巨校向吴勇送还案涉房屋钥匙的两名证人证言，考虑其中一名证人证言陈述内容存在矛盾之处，另一名证人证言属于“孤证”；杨巨校提供的证人李某与吴勇存在案涉房屋的纠纷，即李某与吴勇存在一定的利害关系；吴勇提供的两名证人证言证明杨巨校在2018年3、4月尚未搬离案涉房屋；故杨巨校提供的证人证言不能证明杨巨校向吴勇提出解除案涉房屋租赁合同的时间。杨巨校陈述已经通过电话向吴勇提出提前解除案涉房屋租赁合同、吴勇对此表示同意，但吴勇对此予以否认，杨巨校就此并未提供明确证据；杨巨校提供运费凭证证明其提前搬离案涉房屋的时间，但该凭证上并未注明搬运的货物名称、是否系案涉房屋内的全部货物，且吴勇对此不予认可；杨巨校陈述搬离案涉房屋时未取得房勇公司的签字确认。通过上述事实的分析，可以确定杨巨校并未充分举证其提前搬离案涉房屋的时间并已经在提前搬离时与吴勇达成解除案涉房屋租赁合同的合意，在此应由杨巨校承担举证不充分的不利后果。吴勇提供的沈阳市公安局铁西分局的《接报案回执》可以确定吴勇通过公安机关介入打开案涉房屋房门的时间为2019年5月15日，杨巨校并未提供充分的相反证据否定吴勇提供的该项证据。

杨巨校在案涉《房屋租赁协议》到期后仍未搬离案涉房屋，故对于杨巨校主张的确认提前解除案涉《房屋租赁协议》已经无实际意义，故不予支持。

综合以上内容，确定吴勇接收案涉房屋的时间为2019年5月15日，杨巨校在该时间节点已经超出案涉《房屋租赁协议》约定的租赁期限一个月零八天，杨巨校在此已经构成违约。杨巨校应按照案涉《房屋租赁协议》的约定向吴勇支付案涉房屋租赁期限内的年租金伍万元以及超过租赁期限的案涉房屋占用费。则杨巨校向吴勇主张返还租金以及房屋押金依据不足，不予支持。

综上所述，吴勇的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初5857号民事判决；二、驳回杨巨校的诉讼请求。一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，均由杨巨校负担。

本院再审对原审查明的事实予以确认。

本院再审认为，本案的争议焦点：1.案涉《房屋租赁协议》应否解除；2.吴勇应否承担返还租金和押金的责任。

关于案涉《房屋租赁协议》应否解除的问题。2016年10月28日，沈阳房实万郦物业服务有限公司（甲方）与房勇公司（乙方）签订《房产物业移交协议书》，约定甲方将《保工怡园》转让乙方实行房产物业管理，被申请人主张该份协议书中包括本案房屋，其依据该份协议书有权出租案涉房屋。针对《房产物业移交协议书》是否有效、应否解除的问题，房实公司多次起诉房勇公司。2018年4月21日《报警情况登记表》记载当事人为吴铁军、李某，因房产及出租问题发生纠纷。原审期间，房实公司法定代表人李某作为证人出庭亦证实其在2018年4月到案涉房屋处主张权利，要求杨巨校腾房搬离。被申请人对于上述事实均予以认可，虽然主张其与房实公司之间的诉讼与本案无关，以及李某只到案涉房屋主张一次权利后即由被申请人处理完毕，李某没有继续影响杨巨校使用案涉房屋。但本院认为，被申请人主张其有权出租案涉房屋的依据即为其与房实公司签订的《房产物业移交协议书》，而该协议的效力问题直接影响到房勇公司是否有权出租给杨巨校，而且在杨巨校使用案涉房屋十余天后，李某即到案涉房屋处主张权利要求杨巨校腾房搬离，而且从2018年6月房实公司的起诉行为来看，房实公司及李某并未放弃对案涉房屋主张权利。出租人应保证承租人在租赁期限内对案涉房屋的正常使用，鉴于案涉房屋在出租给杨巨校时存在权属争议，在杨巨校使用案涉房屋之初房实公司法定代表人李某即到案涉房屋处主张权利，要求杨巨校腾房搬离的事实，影响了杨巨校对案涉房屋的合理使用，致使杨巨校签订《房屋租赁协议》的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项之规定，杨巨校有权解除《房屋租赁协议》，并要求返还剩余租金和押金。

杨巨校提供的证人孙某出庭证实因李某到案涉房屋处主张权利要求杨巨校腾房，故杨巨校腾房搬离并委托孙某把钥匙和电卡还给吴勇和王金龙；证人李某出庭证实杨巨校在2018年4月20日左右将案涉房屋腾空并电话通知李某后，李某2018年4月25日左右去案涉房屋查看属于空置状态；结合孙某与程小欧、杨巨校的微信聊天记录，以及杨巨校与案外人李芳于2018年4月13日签订的《出库出租协议》约定租赁期为2018年4月25日至2019年4月25日，再结合2018年4月25日杨巨校租赁大型厢货搬运物品支付118元运费的订单信息，以及杨巨校就本案第一次起诉的时间是在签订《房屋租赁协议》的三个月后即2018年7月3日，综合上述事实及证据，本院认为杨巨校提供的证据形成了完整的证据链条，可以认定案外人李某在2018年4月21日到案涉房屋处主张权利要求杨巨校腾房搬离，杨巨校于2018年4月末将案涉房屋腾空、5月初将房屋钥匙和电卡交还吴勇的事实。在李某证实“杨巨校腾房之后李某找开锁公司打开过房子，并换了锁，之后房勇公司又找开锁公司把锁换了，又把房子对外出租了”的情况下，2019年5月15日被申请人报警开锁不足以证明杨巨校一直未搬离继续使用案涉房屋的事实。且在租赁协议期满，杨巨校不欠付租金，而未得到返还押金的情况下，杨巨校没有必要私自锁门离开，而不把钥匙交还。且被申请人提供的其他证人证言不足以证明杨巨校一直使用案涉房屋至合同期满。因杨巨校未提供证据证明其向被申请人提出解除合同的书面证据，亦未提供吴勇承诺向其返还全部房屋租金的书面证据，故根据杨巨校提供的现有证据应以杨巨校退还房屋钥匙的时间2018年5月3日认定为杨巨校行使合同解除权的时间。因杨巨校承租房屋的起始时间是2018年4月8日，杨巨校及其证人称在退还钥匙的一两日后交还电卡，未提供确切时间，故应扣除一个月房屋租金后，向杨巨校返还11个月房租45833元（50000元÷12个月×11个月）及押金5000元。

关于吴勇应否承担返还租金和押金责任的问题。虽然吴勇和房勇公司均主张吴勇是代表房勇公司与杨巨校签订的《房屋租赁协议》，但吴勇作为出租方与杨巨校作为租用方于2019年4月8日签订《房屋租赁协议》，协议上出租方均为吴勇签订并按手印，且吴勇给杨巨校出具《收条》记载收到房款5万元，协议及收条上均未加盖房勇公司公章。对于租金5万元及押金5000元共计55000元的去向，各方当事人均认可按照吴勇的指示2018年4月5日转给王金龙1万元，2018年4月8日转给吴铁军35000元、转给吴勇1万元，均未入房勇公司账户。上述事实说明与杨巨校签订《房屋租赁协议》的主体是吴勇，因此吴勇应承担返还杨巨校租金和押金的责任。

综上所述，杨巨校的再审请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销本院（2020）辽01民终9147号民事判决；

二、维持沈阳市铁西区人民法院于（2019）辽0106民初5857号民事判决。

一审案件受理费1300元，由杨巨校承担229元，由吴勇承担1071元；二审案件受理费1300元，由杨巨校承担229元，由吴勇承担1071元。

本判决为终审判决。

审判长王曌鋆

审判员戈利利

审判员安一凌

二〇二一年六月七日

法官助理高聪

书记员郭丹丹

本判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。

原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。