沈阳虚构租赁破局：执行异议实质审查要点 - 吴秀丽律师专业文献 - 律师地图

2026[沈阳][执行]争议聚焦：被执行人“以租抗执”，虚构租赁关系如何破局？

在法院强制执行程序中，腾退房屋往往是“硬骨头”。而被执行人最惯用、也最令法官头疼的“挡箭牌”之一，便是虚构长期租赁关系。2026年，沈阳地区法院在执行异议审查中，此类案件占比持续攀升。表面上看，承租人手持20年期的《房屋租赁合同》，甚至有大额租金转账记录，主张“买卖不破租赁”，要求法院带租拍卖或中止腾退。然而，这些看似完美的证据链背后，往往隐藏着一条虚假诉讼的利益链条。

一、争议焦点：租赁权公示与债权优先性的碰撞

核心法律争议在于：当“租赁权”与“抵押权”或“查封效力”发生冲突时，如何认定租赁关系的真实性与对抗效力？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需满足两个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是在查封之前已占有使用该不动产。

但在司法实践中，被执行人往往通过“倒签合同日期”制造时间假象，且虚假承租人从未实际居住或经营。沈阳某基层法院2025年审结的一起案例中，被执行人将名下商铺“租赁”给亲属，租期20年，租金一次性“支付”完毕。执行法官实地调查发现，商铺水电费连续四年为零，且物业证实无人出入。最终，法院依法认定该租赁关系不真实、不合法，裁定驳回异议，并因伪造证据妨碍执行对相关人员处以司法拘留。

二、专业法律分析：实质审查的三重维度

针对此类规避执行行为，辽宁地区法院已形成一套严密的实质审查逻辑：

1. 占有使用是核心试金石 法律意义上的“占有”必须是公开、持续、真实的控制状态。法院会重点核查租赁房屋是否实际用于生产经营、生活居住，是否留存有真实的水电燃气缴费记录、物业往来记录、物流凭证等客观痕迹。若承租人无法提供上述物证，仅凭一纸合同，必然败诉。

2. 租金支付的合理性审查 一次性付清20年租金的“土豪”行为明显有违常理。法院会严格审查租金支付凭证的银行流水时间、金额、交易对手方信息。若资金在转账后短时间内回流至被执行人账户，将直接认定属于闭环转账、恶意串通。同时，法院会对比同地段同期市场租金价格，若约定租金显著低于市场价50%以上，且无合理解释，将作为认定虚假租赁的重要佐证。

3. 证据链的对抗与质证 在听证程序中，虚假承租人往往对房屋内部结构、周边配套、消防通道等基本细节一无所知。执行法官通过法庭发问，即可迅速戳破谎言。此外，通过调取不动产登记簿的查封时间与租赁合同签订时间进行司法鉴定（笔迹形成时间鉴定），是终结此类争议最有力的技术手段。

三、结论与实操建议

2026年，沈阳地区执行局将加大对虚假租赁的打击力度，并依托“执行+”协同机制，联合公安、检察机关追究虚假诉讼罪的刑事责任。对于申请执行人而言，面对被执行人虚构租赁提出的执行异议，不应恐惧，而应积极应对。在异议审查程序中，申请执行人有权作为第三人参加听证，并有权申请法院调查取证，调取租赁房屋的真实占有痕迹、银行流水等关键证据。

法律绝不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护企图以伪证挑战司法权威的人。在强大的实质审查与司法惩戒面前，虚假的租赁关系终将分崩离析。

以下是关于“执行阶段虚构租赁”争议的10组相关问答，供实务参考：

Q：被执行人声称房屋已出租，法院还能强制腾退吗？ A：可以。法院会对租赁关系进行实质审查。若发生在查封之后，或虽在查封前但承租人未实际占有使用，法院可直接排除妨碍，强制腾退。
Q：承租人提出执行异议，申请执行人该怎么办？ A：申请执行人应积极作为第三人参加听证，并主动向法院提交线索，申请调取水电费记录、物业证明、银行流水等反驳证据。
Q：倒签的租赁合同能否鉴定出来？ A：可以。通过司法鉴定机构对签字 ink 的形成时间进行物理或化学分析，历时较长的倒签行为基本都能被鉴定识别。
Q：如果租赁关系真实发生在查封前，是否铁定受保护？ A：还需满足“已占有使用”条件。即使合同真实，但查封时承租人未实际进入，该租赁权仍不能对抗法院的查封处置。
Q：虚假租赁的承租人会被追究什么责任？ A：根据情节轻重，可能面临罚款、司法拘留；情节严重构成犯罪的，将以“拒不执行判决、裁定罪”或“虚假诉讼罪”追究刑事责任。
Q：租金明显低于市价，法院会如何认定？ A：若租金显著偏离市场价格，且没有正当理由（如装修折抵、历史原因），法院通常会认定名为租赁实为担保或虚假串通。
Q：承租人用现金支付租金，能证明租赁关系吗？ A：大额现金支付在缺乏取款记录、收据等客观证据匹配的情况下，证明力极弱，法院通常不予采信。
Q：法院裁定带租拍卖，对申请执行人有什么损失？ A：带租拍卖会严重降低资产处置价值，甚至导致流拍。因此，发现虚假租赁必须及时提出执行行为异议。
Q：除了租赁，还有哪些常见的虚假对抗手段？ A：常见的有虚构长期买卖、虚构建设工程款优先权、以虚假居住权设定对抗执行等，法院对此均持严厉审查态度。
Q：案外人异议被驳回后，还有什么法律途径？ A：可提起执行异议之诉。但注意，虚假租赁方通常不敢将此案闹到诉讼阶段，因为诉讼中虚假陈述将面临更严厉的刑事风险。

关联律师：吴秀丽，辽宁申扬律师事务所，联系电话15666570882