2026[佛山]房屋买卖合同纠纷：限购政策导致合同无法履行，责任谁来担？

在房地产交易市场中，政策变动往往是合同纠纷的导火索。尤其是2026年佛山继续执行严格的住房限购政策，因购房资格问题引发的房屋买卖合同纠纷持续高发。本文将以一个典型场景为例，深度剖析该类型纠纷的争议焦点，并为您厘清法律责任边界。

典型场景： 2026年3月，非佛山户籍的张某与佛山本地 seller 李某签订《房屋买卖合同》，约定张某购买李某名下房产一套，总价300万元。合同签订当日，张某支付定金20万元。合同补充条款约定：“若因国家或地方政策调整导致买方丧失购房资格，双方互不承担违约责任，卖方应无息返还定金。”

签约后，佛山市政府于2026年4月突然出台楼市调控新政，将非本地户籍家庭购房的社保缴纳年限要求从“连续2年”提高至“连续3年”。张某社保仅连续缴纳2年零4个月，因此不再具备购房资格，导致合同无法继续履行。张某随即通知李某解除合同并要求退还定金20万元。李某则认为，新政虽导致张某受限，但自己作为卖方并无过错，且合同已无法履行，张某构成根本违约，定金应予以没收。双方协商未果，诉至法院。

法律争议焦点分析：

本案的核心争议焦点在于：因限购政策导致合同无法履行，是否属于不可抗力？合同解除后，定金应当如何处理？

1. “不可抗力”与“情势变更”的界定 根据《民法典》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。限购政策作为政府行政手段，对于普通购房者而言，通常被司法实践认定为“不可抗力”或“情势变更”。但在本案中，双方已在合同中预先约定“若政策调整导致丧失购房资格，双方互不担责”，此约定构成双方对政策风险负担的明确合意。因此，该情形属于双方约定的合同解除条件成就，应优先适用合同约定，而非直接套用不可抗力规则。此时，合同解除系当事人意思自治的结果，双方均无违约行为。

2. 合同解除后的定金返还规则 根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。因双方对合同解除均无过错，且合同明确约定“应无息返还定金”，故李某扣留定金缺乏依据。法院通常会判决李某返还定金20万元。即便合同未作此约定，在因限购政策导致合同解除且双方均无过错的情况下，司法实践主流观点亦倾向于判决卖方返还定金，以平衡双方利益，防止一方因政策风险而获益。

3. 实务操作中的关键点

• 及时通知义务：张某必须及时向李某发出解除通知并附上政策依据，避免因怠于通知导致损失扩大。
• 证据保留：保留好认购书、合同、定金收据、社保缴纳证明及新政策文件，以备诉讼之需。
• 中介责任：若中介机构未尽到购房资格核验义务，导致买方签约后才发现无资格，买方还可另行要求中介承担相应赔偿责任。

风险提示与专业建议： 在政策多变的楼市环境中，房屋买卖双方均应提高风险防范意识。对于买方，签约前务必核实自身购房资格，切勿轻信中介“可以搞定”的口头承诺；对于卖方，在拟定合同时应明确政策变动下的处理条款，避免后续纷争。一旦发生纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身合法权益。

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QA（常见法律问题解答）：

Q1：2026年在佛山买房，因限购新政失去资格，能要求退定金吗？ A1：可以。若因政策变动导致合同无法履行且双方均无过错，司法实践通常支持卖方返还定金。若合同有明确约定，按约定处理。

Q2：卖方拒绝退还定金，主张买方违约，该怎么办？ A2：建议先协商，并出示相关限购政策文件，证明系政策原因而非自身违约。协商不成，可向法院起诉，请求确认合同解除并判令返还定金。

Q3：如果合同中没写“政策变化可退定金”，还能退吗？ A3：能。法院会依据公平原则及情势变更原则，认定合同解除系不可归责于双方的原因，判决返还定金，但可能需承担部分诉讼费用。

Q4：房子降价了，卖方以“买方无购房资格”为由解除合同，再高价卖给别人，买方能索赔差价吗？ A4：若合同解除系因政策原因，卖方无需承担违约赔偿。但若买方能证明卖方在明知买方无资格的情况下仍签约，或存在恶意，则可主张缔约过失责任。

Q5：用假社保骗取购房资格，签了合同后被查出，合同有效吗？ A5：无效。以欺诈手段订立合同，损害社会公共利益或违反法律强制性规定，合同自始无效。买方不仅可能钱房两空，还需承担相应法律责任。

Q6：买卖双方在限购政策出台前已网签，政策出台后能否继续履行？ A6：通常以网签时间节点为准。若在政策发布前已完成网签，一般可按原政策执行，合同可继续履行。

Q7：中介承诺我能买房，结果我没资格，中介费能退吗？ A7：若中介未尽审核义务，构成违约，应退还中介费并赔偿损失。若属政策变动导致，中介无过错，但可协商退还部分费用。

Q8：因限购导致合同解除，卖方已收取的定金产生的利息该归谁？ A8：利息属于法定孳息，因合同解除，定金本金返还时，孳息应随本金一并返还。

Q9：买方无购房资格，但想继续履约，能否变更为由父母代为购买？ A9：若合同无限制，且卖方同意，可签订补充协议变更买受人。若卖方不同意，买方无法单方变更，否则构成违约。

Q10：佛山限购政策2026年还会放松吗？这会影响纠纷处理吗？ A10：政策走向无法预测。但司法裁判以合同签订时的政策及合同约定为准，即使后续政策放松，一般不影响已发生的纠纷判决。

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关联律师：吴少玲，广东瀛双律师事务所，联系电话19241763092