山东省禹城市人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁1482民初2841号

原告：贾某磊，男，1986年2月12日出生，汉族，住山东省禹城市辛寨镇先锋村259号。

原告：刘某岭，女，1989年9月16日出生，汉族，住山东省禹城市辛寨镇先锋村259号。

共同委托诉讼代理人：刘荣才，山东律雨人律师事务所律师。

被告：禹城市某某某房地产开发有限公司，住所地山东省德州市禹城市禹迹路以东彭南路北侧。

法定代表人：薛某奎，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李某，女，该公司员工。

原告贾某磊、刘某岭与被告禹城市某某某房地产开发有限公司（以下简称禹城某某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾某磊及两原告的共同委托诉讼代理人刘荣才，被告禹城某某某公司的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

贾某磊、刘某岭向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金20299.84元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2020年4月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的XXX·天御12号楼XXX商铺。原告按照合同约定向被告交付了房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋，构成违约，且未向原告支付违约金，损害了原告的合同利益，原告为维护自身合法权益，诉至法院。

禹城某某某公司辩称，一、禹城某某某公司不存在逾期交房的情形，不应赔偿逾期交房违约金。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定了2022年8月30日前交付商品房，但根据合同附件十一补充协议第4条第1款第3项的约定，遭遇不可抗力、发生非出卖人所能控制的因素等导致商品房不能按期交付的，禹城某某某公司有权将交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任。因新冠疫情影响、重污染天气应急响应以及中高考政府指令停工等不可抗力因素的发生，导致未能按期交付，禹城某某某公司已于合同约定的交付期限届满前向原告书面告知了因受前述不可抗力等非禹城某某某公司所控因素，案涉房屋的交付时间将相应顺延，原告未提出任何书面异议。案涉项目施工过程中因新冠疫情影响停工超过116天、重污染天气应急响应停工超过133天以及中高考政府指令停工超过65天，以上共计停工超过314天，这些情况都是被告无法预见和克服属于合同约定和法律规定的可据实予以延期交付而无需承担任何责任的情况，因此，案涉房屋的交付时间也应当顺延至2023年7月10日之后。被告已于2023年3月31日向原告交付房屋，因此被告并不存在逾期交付行为，自然也无需支付逾期交付违约金。二、即便最终法院无法完全支持前述非被告所控因素导致的顺延交付的天数，也请法院充分考量近几年新冠疫情及疫情管控政策导致项目发生多次、长期、大面积停工的事实情况，在疫情反复的情况下，政府相关部门虽未发布书面的停工通知或者管控通知，但确实采取了各项管控措施，各项管控措施严重制约了人员密集型建筑行业的正常建设进度。另外，如在扣除疫情、重污染天气应急响应及中高考等因素后被告仍存在逾期交付情形，根据双方合同第十二条关于逾期交付责任的约定，被告承担的违约金最高不超过已付购房款的1%。三、即使被告存在逾期交房情形，原告诉请的逾期交房违约金数额过高，远超其实际损失，应依据其实际损失进行认定。如原告未能举证证明其实际损失，请求法院根据最终认定的逾期交房天数在涉案房屋同面积同地段租赁标准（1300-1500元/月）并以原告已付购房款的1%为上限对原告诉请的违约金依法予以调低。

综上，受疫情及多种市场因素叠加影响，目前整个房地产市场一直处于下行的趋势，被告公司目前已经举步维艰。即便如此，被告还是竭尽全力完成了项目的建设并向包括原告在内的广大购房业主交付了商品房，极大了维护了禹城当地的社会稳定，请法院在充分考虑被告对禹城当地经济发展所做出的贡献及当前面临的实际困难，充分调查本案事实，结合本案的实际情况依法公正作出裁决，以维护被告的合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1.原告贾某磊、刘某岭与被告禹城某某某公司于2020年3月25日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于禹城市XXX·天御小区12号楼0单元XXX商铺，合同总价款为740870元，原告依约向被告支付了全部购房款。合同约定的交房时间为2022年6月30日前，被告实际交房时间为2023年3月31日。

2.案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付的，逾期时间分别处理：(1)逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按第(1)项规定向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的1%。附件十一、补充协议第四条第1款第（3）项约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付该商品房及基础设施设备而无需承担任何责任，顺延时间相当于该等因素持续的期间：遭遇不可抗力；因政府原因导致不能按期交付;发生非出卖人所能控制的其他因素（包括但不限于交通管制、市政停水/停电、因扬尘/空气治理等原因政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府拆迁、公共卫生事件、重大会议活动、其他突发事件等）致使不能按期交付的；其他非因出卖人自身原因影响施工、验收进度而导致不能按期交付的。

3.因新冠疫情影响，山东省人民政府于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年3月7日24时起调整为二级，一级响应时间44天，二级响应时间59天。2022年3月11日，禹城市委统筹疫情防控和经济运行工作领导小组（指挥部）办公室发布通知，对禹城市所有居民小区实行封闭管理；3月12日，禹城市有关政府部门通知全部建筑工地进行停工。同年3月24日，禹城市委统筹疫情防控和经济运行工作领导小组（指挥部）办公室发布关于逐步恢复生产生活的通知，要求建筑企业向住建局审批后方可复工。2022年疫情防控导致案涉项目停工计13天。

4.根据德州市重污染天气应急指挥部发布的重污染天气应急响应文件计算，自原被告签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之日（2020年3月25日）至合同约定交房之日（2022年6月30日）期间，重污染应急响应天数共53天。

5.案涉项目位于禹城一中附近，根据被告提交的证据，2020年7月，禹城市教体局下发通知要求禹城一中周边500米范围内禁止有噪声的建筑施工，具体时间为7月3日至10日，共8天；2021年6月，禹城市招生考试委员会办公室下发通知要求考试期间（包括正式考试前一天）禹城一中周围1000米内的建筑企业禁止施工，具体时间为：高考6月6日至10日，中考6月12日至15日，共9天；2022年6月，禹城市住建局下发通知要求禹城一中周边500米内在建工程禁止施工，具体时间为：高考6月7日至10日，中考6月13日至15日，春节高考6月18日至19日，夏季学考6月26日至7月2日（因合同约定交房日期为2022年6月30日，故计算至6月30日），共14天。以上因考试致使案涉项目无法施工时间共计31天。

本院认为，原被告签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同对买受人逾期付款责任、出卖人交房时间、出卖人逾期交房责任均作出了明确约定。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告也应当按照合同约定于2022年6月30日前交付案涉房屋，否则应当承担违约责任。现原告诉请被告依约向其支付逾期交房的违约金，于法有据，本院依法予以支持。

关于逾期交房的违约天数，案涉合同附件十一：补充协议第四条中对出卖人逾期交房的免责事由进行了约定，结合本案实际，本院具体分析如下：

一、关于新冠疫情因素。在2020年及2022年新冠疫情形势较为严峻的时期，包括被告在内的部分企业被停工停产，应归属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力范畴，应当免除被告相应的违约责任。但是，在政府降低管控措施或发布恢复生产生活的通知后，被告就具备了复工复产条件，在此情况下，再主张以“不可抗力”扣除违约时限不予支持。本案，双方合同签订于2020年3月25日，此时2020年的新冠疫情一级响应的影响已经消除，被告完全有条件、有权利根据疫情实际影响，在订立合同时对交房时间作出变更，但被告未行使此权利，故该一级响应期间不应扣除。2022年因新冠疫情政府指令居民小区实行封闭管理的期间，即2022年3月11日至2022年3月24日的13天，系在双方合同签订后发生，依法应予扣除。

二、关于重污染天气因素。重污染天气相应通知系德州市生态环境局发布，系因扬尘、空气治理等原因政府发布指令暂停施工，符合合同补充协议中约定的免责情形，应予扣除。自原被告签订合同之日（2020年3月25日）至合同约定交房之日（2022年6月30日）期间发生的重污染天气应急响应天数应从违约天数中扣除，经计算为53天。

三、关于中高考等重要考试因素。根据被告提交证据，禹城市教体局、禹城市招生考试委员会办公室及住建局在2020年至2022年期间下发通知，要求中考、高考、艺术统考等重要考试期间，部分区域禁止施工。案涉项目位于禁止范围之内，确实受到了影响。上述情况同样系政府行为所致，符合合同补充协议约定的免责情形，亦应当予以扣除。经计算，自双方合同签订之日至约定交房之日，因上述重要考试停工天数共计31天。

自合同约定的交房日期次日（2022年7月1日）至被告通知交房日期（2023年3月31日），被告逾期交房天数为273天，扣除新冠疫情影响天数13天、重污染天气应急响应天数53天、重要考试停工天数31天，被告对原告实际违约天数为176天。被告应向原告承担的逾期交房违约金为（四舍五入保留至整数）：740870元×0.1‰×176天＝13039元。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。双方合同约定违约金总额最高不超过买受人已付购房款的1%，上述金额已超过约定范围，因此被告应支付的违约金应按买受人已付购房款的1%计算，即7408.7元，超出部分本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

被告禹城市某某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贾某磊、刘某岭支付逾期交房违约金7408.7元。

案件受理费减半收取计154元，由原告贾某磊、刘某岭负担98元，被告禹城市某某某房地产开发有限公司负担56元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省德州市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员王金花

二〇二四年九月九日

法官助理马鲁

书 记 员姜丽丽