2026[中山][房屋租赁合同纠纷]：租客退租时，房东以“房屋有损耗”为由拒退押金，法院怎么判？

在房屋租赁合同纠纷中，押金退还问题堪称“高发地段”。很多租客都遇到过这样的场景：退租时，房东指着墙面说“这里有划痕”，指着地板说“这里有磨损”，然后大手一挥，押金不退。那么问题来了——房屋的正常使用损耗，到底该由谁买单？ 房东能否以此为由全额扣押押金？本文结合司法实践，以中山地区为例，对该争议焦点进行专业分析。

一、争议焦点：正常损耗 vs 人为损坏的界定

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条的规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。换言之，租客只要正常使用房屋，即使造成了一定程度的墙面污渍、地板磨损、家具老化，也无需赔偿。

但在实践中，房东与租客对“正常损耗”和“人为损坏”的界定往往存在巨大分歧。例如：

• 墙面因家具长期靠放产生的压痕，属于损耗还是损坏？
• 地板因日常走动产生的划痕，属于损耗还是损坏？
• 窗帘因日晒褪色，属于损耗还是损坏？

二、案例分析：中山某小区租赁合同纠纷

2024年，中山市第一人民法院审理了一起典型案件。租客张某租住一套精装房，租期两年。退租时，房东李某以“地板有明显划痕、墙面有磕碰痕迹”为由，扣除全部押金8000元。张某诉至法院。

法院审理后认为：

1. 涉案房屋地板的划痕深度较浅，未破坏地板表层结构，属于日常行走和家具挪动造成的正常损耗，不属于承租人过错。
2. 墙面磕碰痕迹直径约1.5厘米，位置位于客厅沙发后方，属于家具搬移时难以避免的轻微碰撞，未达到影响房屋价值的程度。
3. 法院最终判决房东全额返还押金，并承担诉讼费。

三、法律依据深度解析

1. 正常损耗免责的法律逻辑 租赁合同的本质是使用权的让渡，房屋在使用过程中必然产生损耗。如果要求承租人承担一切损耗的赔偿责任，相当于让租客为房屋折旧买单，显然有违公平原则。

2. 押金的性质与功能 押金（或称保证金）的用途在于担保承租人履行合同义务，包括支付租金、水电费以及赔偿因过错造成的损失。押金不是房东的“预期收益”，更不是可以随意扣押的“违约金”。

3. 房东的举证责任 在诉讼中，主张扣款的房东须承担举证责任，需证明：

• 房屋确实存在损坏；
• 该损坏超出了正常使用损耗的范围；
• 损坏系承租人过错行为导致；
• 维修或更换费用合理。

如果房东仅提供现场照片，却无法证明损坏发生的时间点、原因，或无法排除正常损耗的可能，法院通常不予支持。

四、规避风险的实务建议

对租客而言：

• 签订合同时，拍照或录像留存房屋原始状态，双方签字确认；
• 退租前，自行检查并修复明显的、确属自己造成的损坏，保留收据；
• 若房东无理扣押押金，保留沟通记录，及时起诉。

对房东而言：

• 出租时明确告知房屋使用规范，书面记录交付状态；
• 区分“折旧”与“损坏”——家具家电的使用寿命缩短属于经营风险，不应转嫁给租客；
• 扣押押金前，出具书面扣款明细及对应票据，否则可能面临反诉风险。

五、结语

司法实践中，法院对“正常使用损耗”的认定尺度较宽，对房东擅自没收押金的行为持负面评价。在2026年，随着《民法典》适用日益成熟，中山地区的裁判方向更加明确：房屋折旧由房东承担，租客仅为过错损坏负责。

租客维权不应畏首畏尾，房东扣款亦须有理有据。

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相关QA

Q1：房东以“房子旧了”为由要求租客重新刷墙，合法吗？ A：不合法。房屋因时间推移自然老化、褪色属于正常损耗，租客仅需恢复原状至正常使用状态，无需承担翻新费用。

Q2：地板上有大量深色划痕，房东扣押金1000元合理吗？ A：需看划痕程度。若划痕深可见木芯，或系拖动尖锐物品造成，则属于人为损坏；若为细微浅痕，法院通常认定属于正常使用损耗。

Q3：租客养宠物导致沙发有异味和抓痕，房东能否扣押金？ A：可以。宠物抓痕和不可去除的异味属于超出正常使用范围的损害，租客应承担清理或更换费用，但房东需提供维修报价单。

Q4：合同约定“退租时无论损耗与否均不退押金”，该条款有效吗？ A：无效。该条款属于排除承租人主要权利的格式条款，违反《消费者权益保护法》及《民法典》公平原则，法院不予认可。

Q5：房东拖延验房，半个月后才提出扣押金，租客如何应对？ A：租客可主张房东已放弃查验权利。建议租客退租当日全程录像，要求房东当场出具验收意见并签字，否则视为验收合格。

Q6：房屋因管道老化漏水，导致墙面起皮，租客需要赔偿吗？ A：不需要。管道老化属于房屋自然折旧，且非租客过错引发，维修费用由房东承担。

Q7：租客自行改装窗帘杆，墙上留下多个螺丝孔，算不算损坏？ A：算。打孔改变了房屋结构外观，属于人为改动，退租时应恢复原状或赔偿相应修复费用。

Q8：房东口头同意租客养宠物，退租时反悔扣押金，怎么办？ A：租客需提供证据（微信记录、录音等）证明房东同意。若无法举证，则应按合同约定处理，违约风险由租客承担。

Q9：押金抵扣水电费后剩余部分，房东一直拖延不退，租客能索要利息吗？ A：可以。押金属于金钱债务，房东逾期返还的，租客可主张按同期贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用利息。

Q10：房东拒绝退还押金，租客能否直接报案诈骗？ A：一般不属于刑事诈骗，属于民事纠纷。但若房东以非法占有为目的、虚构损坏事实且金额较大，可能涉嫌诈骗罪，建议先民事诉讼再视情况报警。

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关联律师：刘珍彬，广东昌联律师事务所，联系电话13824954661