2026[中山][房屋租赁合同纠纷]：承租人擅自转租，出租人能否直接解除合同并收回房屋？

一、案情引入：一场因“转租”引发的拉锯战

2025年底，中山市某商业区一栋临街商铺的出租人陈先生发现，自己出租给李某的店铺实际经营者变成了陌生人王某。经查，李某在未征得陈先生书面同意的情况下，于2025年10月将商铺擅自转租给王某，并一次性收取了王某半年租金。陈先生随即以“承租人擅自转租”为由，向李某发出解除合同通知书，要求李某限期腾退房屋。李某却辩称：“我不过是将店铺交给朋友打理，并未变更租赁合同主体，且王某经营良好，未损害出租人利益，你无权解除合同。”双方争执不下，陈先生诉至法院。

二、法律焦点分析：擅自转租的界定与法律后果

本案争议焦点在于：承租人未经出租人同意将租赁物交由第三人使用，是否构成法律意义上的“转租”？出租人能否据此行使法定解除权？

1. “转租”的法律认定

根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

司法实践中，法院认定“转租”不单纯依据是否签订转租合同，而更注重实质审查：承租人是否将租赁物的占有、使用权转移给第三人，并从中获取收益。本案中，李某将商铺实际交付王某经营使用，并收取王某支付的租金，虽未签订书面转租合同，但已形成事实上的转租关系。李某辩称“朋友代管”缺乏证据支撑，且其收取钱款的行为明显区别于无偿委托管理，应认定为转租。

2. 出租人解除权的行使边界

《民法典》第七百一十八条同时规定了出租人解除权的“默示同意”限制：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”这意味着，出租人并非随时可以“翻旧账”。若出租人在得知转租事实后六个月内未提出异议，则丧失该项解除权。

本案中，陈先生于2025年11月发现转租事实，随即在当月发出解除通知，完全在六个月的异议期内，其解除权并未消灭。但需要注意，若转租行为发生在租赁合同期间，而出租人早已在数月前即知晓却未作表示，则可能被视为默示同意。

3. 解除权的行使程序

即便享有解除权，出租人仍需履行前置程序。虽然《民法典》未明确规定解除前必须催告，但司法裁判倾向认为：若转租行为未对租赁物造成实质性损害，出租人宜先行催告承租人纠正；只有在承租人拒不纠正或转租行为严重损害出租人利益时，解除合同方属合理。但针对“未经同意转租”这一行为本身，《民法典》第七百一十六条已直接赋予出租人解除权，无需另行催告。两者如何衔接？中山地区法院近年的判决倾向认为：擅自转租本身就是对双方信任基础的动摇，出租人径行解除，法院一般予以支持。

4. 次承租人（王某）的权益如何保障？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，因承租人拖欠租金导致出租人请求解除合同，次承租人可代偿租金及违约金以抗辩解除。但此条仅针对“拖欠租金”之情形，而不适用于“擅自转租”而解除合同之情形。换言之，在出租人以擅自转租为由解除合同时，次承租人王某不能通过代付租金来阻却合同解除，其只能依据合同相对性，另案向李某主张违约责任。

三、中山地区司法实践参考

中山市第一人民法院、第二人民法院在近年审理的同类案件中形成如下共识：

• 承租人以“代管”“借用”为由抗辩转租的，法院从严审查：占有、使用、收益三项权能是否完全转移至第三人，是核心判断标准；
• 出租人曾收取第三人支付的租金（哪怕是代收）的，可视为对转租事实的知情，但“知情”不等于“同意”，仍需审查是否超过六个月的异议期；
• 租赁合同明确约定“不得转租”的，出租人解除权更为明确，基本无抗辩空间。

因此，本案中陈先生若能在诉讼中提供证据证明李某将商铺移交王某经营并收取钱款，且其已在法定期限内提出异议，法院大概率会支持其解除合同的诉讼请求。

四、结语与实务建议

“擅自转租”虽是租赁纠纷中的常见情形，却牵涉承租人、出租人、次承租人三方复杂关系。于出租人而言，发现转租事实后应第一时间固定证据（如现场照片、询问记录、收租流水），并在六个月内提出书面异议；于承租人而言，切勿想当然地认为“朋友代管”不构成转租，否则可能面临合同解除、押金扣除甚至赔偿损失的被动局面；于次承租人而言，签约前务必核实出租人是否知情并同意，避免因原合同解除而被迫腾退的尴尬。

房屋租赁无小事，一纸转租协议，可能牵动三方权益。谨慎对待每一次合同变更，方为长治久安之策。

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附：相关法律咨询问答（QA）

Q1：承租人未经出租人同意转租，出租人解除合同是否必须经法院判决？ A1：不需要。出租人可依据《民法典》第七百一十六条直接向承租人发出解除通知，通知到达即发生解除效力。若承租人拒绝腾退，出租人再向法院起诉确认解除效力并要求返还房屋。

Q2：出租人知道转租后，一直没表态，过了多久就不能解除合同？ A2：六个月。依据《民法典》第七百一十八条，出租人知道或应当知道转租事实后六个月内未提出异议的，视为同意转租，丧失解除权。

Q3：次承租人能否代替承租人支付租金来阻止出租人解除合同？ A3：仅限因承租人拖欠租金导致解除合同的场景，次承租人可代偿租金及违约金以抗辩。若解除原因是擅自转租本身，则次承租人无权代偿阻却解除。

Q4：承租人称“朋友代管”而非转租，法院如何认定？ A4：法院一般综合判断：第三人是否实际使用房屋、是否支付对价、承租人是否完全退出经营管理。若第三人自主经营并盈利，承租人仅收取固定款项，通常认定为转租。

Q5：租赁合同到期后出租人才发现转租，还能追究责任吗？ A5：合同到期后双方权利义务终止，但若转租行为发生在合同期内，出租人仍可在发现后六个月内主张因违约造成的损失，但解除合同已无必要。

Q6：承租人擅自转租，出租人可否同时主张解除合同和违约金？ A6：可以。解除合同属于法定权利，违约金属于违约救济。若租赁合同约定“擅自转租需支付违约金”，出租人可一并主张，但违约金过高可请求法院酌减。

Q7：承租人与第三人签订的转租合同是否有效？ A7：有效。转租合同本身不因未经出租人同意而无效，只是该转租行为可能触发出租人解除原租赁合同，导致次承租人无法继续使用房屋。

Q8：出租人解除合同后，次承租人拒不搬离，出租人能否直接换锁？ A8：不建议自行换锁，可能引发冲突或治安问题。出租人应通过诉讼取得生效判决后申请法院强制执行腾退；但若情况紧急，可申请诉前财产保全先查封房屋。

Q9：中山地区房屋租赁合同是否需要备案登记？不备案是否影响转租认定？ A9：房屋租赁合同备案是行政管理要求，不备案不影响合同效力，也不影响对转租事实的认定。法院以实际履行行为作为判断标准。

Q10：签约时出租人要求“不得转租”，但之后口头同意过转租，是否有效？ A10：口头承诺同样有效，但举证难度较大。建议出租人和承租人就转租事宜签署书面补充协议，避免日后争议；若能保留微信聊天记录或录音，亦可作为证据。