山东省临沂高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2023)鲁1391民初2535号

原告（反诉被告）：山东某某投资有限公司（曾用名：山东某某投资管理有限公司），住所地：临沂市兰山区。

法定代表人：黄某伟。

委托诉讼代理人：侯延彬，山东宇澄律师事务所律师。

被告（反诉原告）：山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会，住所地：临沂高新技术产业开发区。

法定代表人：顾某军。

某某村委负责人：顾某宝。

委托诉讼代理人：贾秀任，山东文康（临沂）律师事务所律师。

原告（反诉被告）山东某某投资有限公司（以下简称“某某公司”）与被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会（以下简称“某某村委”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2023年11月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员张汉卿独任审理。原告（反诉被告）某某公司的法定代表人黄某伟及其委托诉讼代理人侯延彬、被告某某村委的委托诉讼代理人顾某宝、贾秀任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某某公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院拍卖兴隆社区沿街**楼（面积6993.28平方米），并对拍卖价款进行分割（被告应得7553277元，其余归属原告）；2.请求诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告被告双方于2011年10月20日签订《投资合作协议书》，由被告提供“某某社区沿街**楼”项目，以及项目的建设用地、规划、审批等各项手续，原告负责出资。合作协议约定项目建成后，原告按总建筑面积每平方米400元计算被告的有偿收益，被告所得收益按原告确定的销售价格置换充抵价格相等的沿街**楼（见证据一）。《投资合作协议书》签订后，被告向原告提供了各项建设手续（见证据二），被告与勘察、设计、监理、施工等单位签订合同实施建设（见证据三），所需费用全部由原告承担。沿街楼建成后，以被告名义进行出售，仅剩科教路与社区北街交汇处**楼待清算处置。至2018年1月26日，原、被告签订《兴隆社区沿街楼清算协议》，清算结果：项目总建筑面积20722.87平方米，被告村委应得收益8289148元。置换充抵的沿街**楼的建筑面积为5006.08平方米，双方协商充抵价格为每平方米1960元，该标的建筑总价款981.2万元。被告应付原告差价款152.28万元，连同被告借原告款项535871元，被告应给付原告款项2058671元。结算时，被告因本村实际情况，自愿放弃合作协议中商定的沿街综合楼充抵部分的产权所有权。据此，原告应给付被告款项7753277元。清算协议约定，履行协议过程中，如因被告的原因致使清算进度不能按约定时间保证，被告负全责（见证据四）。清算协议签订后，被告因向发放村民节日福利财务紧张，村委向原告支取沿街楼收益款20万元（见证据五）。在清算协议履行期间原告方多次联系意向购房人洽谈**楼出售事宜，但均遭到被告方的恶意阻挠和诋毁，更有甚者被告还采取在**楼外墙及门窗上张贴告示、派人蹲守看护等手段阻挠原告行使所有权。2019年2月28日，原告向被告邮寄律师函，对被告的行为予以谴责，提议按市场价4000元／平方米的价格将案涉**街**楼**平方米出售给被告（见证据六）。2019年6月26日，被告在沿街**楼张贴《告知书》，称以村委名义出售沿街楼房屋买卖行为无效，继续阻挠原告出售案涉房屋履行清算协议（见证据七）。2019年6月27日，原告委托律师寄送律师函，明确指出双方签订的清算协议合法有效，如村委继续不配合原告处置沿街楼而导致原告不能按协议支付价款的责任全在村委方。原告提议双方可以协商变更清算协议加以补充，原告愿意与被告沟通磋商至达成共识（见证据八）。2020年6月15日，被告向原告发送声明，要求继续按合作协议中约定的合作收益条款置换充抵**楼的执行，主张按1960元／平方米的价格拥有5006.08平方米的**楼所有权（见证据九），原告认为沿街**楼五层共计6993.28平方米，其中被告村委已使用658.56平方米，剩余6334.72平方米（见证据十）。原告同意将案涉沿街**楼所有权让渡给被告，但认为一、二层商超部分价格市场价不低于4000元／平方米，对被告提出的1960元／平方米的价格不予认可。根据原被告达成的清算协议，沿街**楼产权归属原告，但被告事后反悔阻挠原告出售房屋，形成僵局。被告2020年6月15日又提出同意按投资合作约定履行利润分配及抵充价格结算约定继续执行，由此形成双方共同对沿街**楼拥有产权的局面。鉴于案涉沿街**楼价值巨大，原、被告均无力支付全部价款，且因双方对价格及分割区域意见不一致，无法对**楼产权进行分割。只能根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条的规定进行拍卖处置，对拍卖处置价款进行分割，其中被告应得7553277元，剩余归属原告。庭审中，某某公司向法庭申请变更诉讼请求为：确认案涉**社区**街**楼**号楼所有权归被告所有，被告补偿原告6560423.40元及利息。

被告（反诉原告）某某村委辩称，第一、关于本案案由。根据原告的诉讼请求，其认为本案为共有物分割纠纷，但根据民事案件案由规定及本案相关证据，原被告之间并不存在按份共有或者共同共有关系。案涉商业楼为被告单独享有所有权，其产权属于全体村民所有，原告作为投资方并不享有任何形式的所有权。第二、原告诉求所依据的协议效力分析。根据原被告双方签订的《投资合作协议书》及《清算协议》，案涉**楼**社区规划建设用地，但在用地过程中并未取得县级以上政府部门的批准，对于规划建设的商铺未办理相关建设规划、工程规划手续。而清算协议书内容主要为处置被告享有所有权的商业楼，而该内容未经过被告村民会议集体讨论通过，无论从协议内容还是从协议签订过程，均违反法律的强制性效力性规范，均属于无效协议，原告无权据此向被告主张权利。第三、原被告权利义务关系性质分析。原告公司注册成立于2010年7月22日，其经营范围包含以自有资金从事对外活动，企业管理咨询，注册资本仅为500万元，对外并无建筑、房地产开发等资质。根据原被告签订的投资合作协议，对于案涉商业楼的开发，应由原告以自有资金投资建设，对于开发所利用的土地均由被告负责，而根据协议约定的投资来源、投资收益、楼房销售、销售价款的处置等，双方之间更符合合作开发房地产进行利益分配的形式，但在开发建设过程中，对外签署建设、勘察、设计、监理等均已被告的名义进行，而出售的商业楼款项确由原告支配，即原告在少量投资的情形下即可获得超额的回报，但该种回报却严重损害被告集体组织的合法权益。参照最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释［2005］5号）第十九条、第二十四条之规定，原告的起诉应当依法予以驳回。综上所述，原告对于被告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告的起诉。

被告（反诉原告）某某村委向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令反诉被告支付反诉原告售楼收益及利息，其中利息以8382488元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2013年1月1日起至反诉被告实际付清之日止。2、本案反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告合同纠纷案，因根据双方合同约定，在项目建成后，按总建筑面积每平方米400元计算反诉原告的有偿收益。案涉项目在2012年底即建成，但反诉被告并未按照约定履行付款义务，没有向反诉原告支付有偿收益。而案涉项目的总建筑面积为20956.22平方米，据此计算，反诉被告应向反诉原告支付收益款20956.22x400元/m2即8382488元。现案涉项目已经基本被反诉被告销售完毕，未销售完毕也尤其占有使用，反诉原告的合法权益未得到有效维护。为此，反诉原告特提起上述反诉请求。

原告（反诉被告）某某公司辩称，一、因本诉原告诉讼请求变更为案涉**村委并主张补偿款，村委要求收益的主张不能成立。鉴于案涉房屋占用土地为集体土地，且原被告双方之间矛盾难以调和，为发挥物的最大效用和避免房地权利主体不一致引发纠纷，山东某某投资有限公司变更诉讼请求要求案涉**村委，由村委折价补偿。二、导致案涉房屋迟迟未能清算分割的原因在于村委一方，村委要求利息的主张不能成立。因为村委负责人几次更迭导致清算协议直至2018年才最终达成，但随后村委方又撕毁清算协议阻挠答辩人变现处置房屋，村委利益未能实现的过错不在答辩人。综上，村委的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。

原告（反诉被告）某某公司为证实自己的主张，提供了如下证据：证据一、原、被告双方于2011年10月20日签订的《投资合作协议书》；证据二、被告提供的规划、建设审批相关手续，证明被告认可案涉沿街楼为原告投资建设；证据三、勘察、设计、监理、施工合同；证据四、原被告于2018年1月26日签订的《兴隆社区沿街楼清算协议》；证据五、收款收据、收款证明；证据六、律师函，证明被告恶意阻挠原告对外出售沿街楼；证据七、被告在沿街**楼张贴的《告知书》，证明被告继续阻挠原告出售案涉房屋履行清算协议；证据八、原告向被告邮寄律师函；证据九、被告向原告发送的声明；证据十、房屋分层分户平面图，证明因双方分割意见不一致，只能进行拍卖处置，对拍卖价款进行分割。

被告（反诉原告）某某村委为证实自己的主张，提供了如下证据：投资合作协议一份。

经庭审质证，被告（反诉原告）某某村委对原告（反诉被告）某某公司提交的证据提出以下质证意见：证据一，真实性无异议，但该协议书为无效协议，首先根据该协议建设项目的用地为**社区规划建设用地，但该项目建设并未取得相关用地审批及规划手续，违反了土地管理法（2004版）第四十三条、六十一条之规定，而上述规定为法律的强制性效力性规范，根据合同法第五十二条第五款，该协议为无效协议，另根据协议书第一条项目概况建筑面积为27050平方，而案涉的商业楼双方明确约定所有权归被告。对于商业楼的出售，系被告授权原告以被告的名义对外销售，即对外销售属于被告委托原告实施，对于销售收入应当属于被告所有。证据二中的2018年1月19日的批复证明，该证明由村委加盖公章，对于印章的真实性无异议，但此证明的落款没有相应经办人的签名，不能作为有效的书证使用，对于后附的相关文件均为复印件，且形成的文件时间已超过十年，真实性暂时无法确认，另根据上述复印件载明的内容，上述内容并未说明案涉商业楼有正规的批复手续，仅仅证实当时的东朱隆村旧村改造占用的土地符合总体规划，并无相关商业楼批复手续。证据三，对于勘查、设计、监理、施工，上述合同真实性无异议，原告欲证实其按照合同约定进行投资，除提供合同之外应当提供其向勘查、设计、监理、施工相关单位付款的证据，以证实其履行投资义务。证据四，清算协议，对于该证据的真实性无异议，但其关联性与合法性有异议，首先该清算协议的内容其主要内容为处置被告享有所有权的商业楼，而根据村民委员会组织法第二十四条的规定，处分村集体财产属于涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，而该清算协议并未经过被告村民会议或者村民代表会议讨论决定，没有任何相关会议记录及决议文件，而上述商业楼涉及到被告村委600余户、超过1600人村民的切身利益，因此该协议违反合同法五十二条第五项属于无效协议。原告无权根据该协议向被告主张权利；根据清算协议中的测绘面积，原告从未向被告进行出示，与投资合作协议中载明的27050平方相去甚远，无法证明原告的证明目的。证据五，真实性无异议，根据双方的投资合作协议，在项目建成后，原告应向被告支付有偿收益，但直到双方签订清偿协议，原告也未履行付款义务，因测绘面积无法确认，且投资合作协议无效，原告应当支付给被告的款项数额暂无法确认。证据六，真实性无异议，但律师函中内容的合法性有异议，案涉协议为无效协议，根据房地一体原则，案涉**楼**村委所有，原告无权对外出售，另案涉**楼**村委负责，根据2012年楼房的建造成本，原告单方提出以4000元／平方的价格向被告出售商业楼无法律依据。证据七，真实性无异议，但不能证实原告的证明目的，因案涉的清算协议签订过程及内容均违法，其内容侵犯集体及村民的切身利益，如原告对外出售，则会进一步损害被告权利，被告及时采取止损措施，并非阻挠原告履行清算协议。证据八质证意见同证据七，真实性无异议，但不能证实原告的证明目的，因案涉的清算协议签订过程及内容均违法，其内容侵犯集体及村民的切身利益，如原告对外出售，则会进一步损害被告权利，被告及时采取止损措施，并非阻挠原告履行清算协议。证据九系复印件，真实性无法确认。证据十真实性无异议，对于该平面图中商业楼层数以及商业楼的轮廓无异议，但对平面图后附的面积我方无法确认。另根据物权法九十三条我方与原告也不存在共有关系，案涉商铺为被告单独所有，原告无权要求分割。

原告（反诉被告）某某公司对被告（反诉原告）某某村委提交的证据提出以下质证意见：真实性无异议，质证同反诉答辩意见，根据合同约定，村委应得收益为8382488元扣除双方往来款项735871元，实际应得7646617元。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日，原告（反诉被告）某某公司作为乙方与被告（反诉原告）某某村委作为甲方签订《协议书》，该协议约定“甲方：某某街道东某某村民委员会乙方：山东某某投资管理有限公司……一、项目概况1、项目名称：**社区沿街**楼2、项目地址：**路**路**路**：约20亩4、建筑面积：27050平方米5、土地性质：**社区规划建设用地6、项目性质：兴隆社区配套沿街商业店铺二、双方商定的议项如下：经甲、乙双方议定，甲方提供该项目的建设用地并负责土地清理、规划、审批等各项手续。乙方负责投资建设。合作的具体事宜及双方的责任、权利、义务细则如下：1、甲方有偿提供该项目建设用地及各项建设规划手续（以甲方批复该项目建设规划用地及规划审批手续为依据），乙方同意待该项目建成后，按总建筑面积每平方米400元计算甲方的有偿收益，甲方所得收益按乙方确定的销售价格置换充抵价格相等的沿街**楼（位置待确定），该产权归甲方所有（税费由甲方承担）。2、甲、乙双方议定本项目在建设及销售过程中，甲方授权乙方以甲方的名义实施建设及销售等工作。3、乙方负责组建本项目的筹建项目部，本项目建设过程中甲方积极协助乙方的工作，规划、建设、城管、土地、税收等主管部门由甲方负责协调办理。4、甲方协助乙方本项目商铺的销售工作，乙方负责受理购房协议的签订，甲方出具印章、签章。5、乙方设有本项目财务管理机构，建设资金及销售收入由乙方全权支配，甲方不得干涉乙方的财务所有权。6、甲方负责本项目建成后的物业管理。7、本项目实施期间，甲方确保本村村民和外界无任何对乙方及本项目的干扰阻挠和无理取闹现象发生，如发生此类事情由甲方出面解决，造成的损失由甲方承担赔偿。8、甲、乙双方自签订本协议后，应认真遵守不得违约，否则违约方承担全部违约责任并追究违约方本项目工程造价10%的违约赔偿。9、本协议在履行过程中若有其它未尽事宜，双方协商解决，补充协议具有同等法律效力。10、本协议在履行中发生的任何纠纷，均应通过协商解决，协商不成，提交人民法院裁决。11、本协议正式文本一式二份，甲、乙双方各执一份。12、签约生效时间2011年10月20日。本协议自本项目开发建设完善、销售完成后，且双方按照协议的规定履行各自权利义务后自行失效。”该协议落款甲方处有吕某某亮签字并有临沂某某区某某街道东某某村民委员会盖章，乙方处有黄某伟签字并有山东某某投资管理有限公司盖章。经查明，吕某亮是合作协议签订时某某村委的村主任。双方在庭审中均确认协议中约定的上述建筑物均已建成。

2018年1月26日，某某村委作为甲方与某某公司作为乙方签订《**社区沿街楼清算协议》，协议约定“……二、清算要求依据甲、乙双方协议第二项第一条约定：甲方有偿提供该项目建设用地及各项建设规划手续（以甲方批复该项目建设规划用地及规划审批手续为依据），乙方同意待该项目建成后，按总建筑面积每平方米400元计算甲方的有偿收益，甲方所得收益按乙方确定的销售价格置换充抵价格相等的沿街**楼，该产权归甲方所有（税费及所产生的一切费用由甲方承担）。依据双方协议约定和该项目的实际测绘资料数据，甲方的收益所得经核算为8289148元人民币。乙方依据协议书约定承诺，经甲、乙双方友好协商，确定以沿街**楼宾馆部分的产权（以下简称“该标的”）置换充抵甲方收益的方案；（一）乙方开发建设的沿街商铺及沿街**楼的测绘面积资料为乙方经得甲方同意，委托测绘部门测绘所得。如甲方对测绘面积资料存有疑义，可另行委托测绘，所产生费用由甲方承担。（二）置换充抵的该标的建筑面积为5006.08平方米。经甲、乙双方协商达成共识，约定充抵价格为每平方米1960元，总价值为981.2万元。（三）甲方因急用于村委开支，分别于2013年2月22日和2015年9月25日向乙方借款共计27万元人民币（有借条和调解书为证）。（四）2017年11月1日经调解，甲方从顾某波应付给黄某伟的房款中转借265871元，并签定调解协议书。（五）综上所述：依据协议约定，甲方所得收益为8289148元人民币，但是甲方涉及充抵的房产总价值为981.2万元人民币，按甲方实际收益核算，该标的超出152.28万元人民币。另外甲方预借乙方款535871元，所以充抵清算后，甲方应实付给乙方2058671元人民币。三、清算处置约定（一）甲方因本村实际情况，自愿放弃合作协议中商定的该标的产权所有权，不再主张其所有，产权归属乙方，乙方可全权处置。（二）乙方自愿承接该标的产权的处置所有权，双方达成共识如下：1、乙方自签定本清算协议起，有权主张处置该标的。2、乙方依据清算各项数据汇总，乙方应支付给甲方7753277元。3、甲、乙双方约定，无论乙方能否处置得了该标的，设定期限为：2018年1月1日至2019年1月1日止。4、届时乙方如处置了该标的，应全部清算甲方所得。如若乙方未能处置该标的，双方约定：乙方无条件的于2019年1月9日支付给甲方叁佰万元，余款475.3277万元定于2019年6月日结清。4、甲、乙双方约定：该清算协议合法有效，如甲方对本清算协议中的产权建筑面积有疑问，自签定本协议之日起60天内可提出复检测绘的要求，但测绘费用由提出复测绘方支付，依据测绘结果据实多退少补给受益方。”该协议落款甲方处顾某山签字并有临沂某某区某某街道东某某村民委员会盖章，乙方处黄某伟签字并有山东某某投资管理有限公司盖章。经查明，顾某山是清算协议签订时某某村委的村书记。后双方就案涉**楼的交付使用及款项支取多次发生争议。某某村委于2019年1月23日向某某公司发送《催款函》，督促某某公司尽快支付村委收益；于2019年2月21日在沿街楼张贴《告知书》，告知某某公司以村委名义销售沿街楼行为无效。某某公司于2019年2月28日向某某村委发送《律师函》，要求其配合处置案涉**楼。因案涉五层**楼至今未处置，原告遂诉至法院。

另查明，原告（反诉被告）山东某某投资有限公司曾用名山东某某投资管理有限公司。被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会曾用名临沂某某区某某街道东某某村民委员会。

再查明，2018年9月21日被告（反诉原告）某某村委向原告（反诉被告）某某公司出具收款收据一张，载明“收款项目沿街楼收益款金额200000元”，该收据上临沂某某区某某街道东某某村民委员会盖章，经办人处吕某军签字，另有黄某伟、吴某华签字。同日，出具收款证明一张，载明“我村委今收到山东某某投资管理有限公司转来**沿街项目款（我村收益款）200000元整，大写贰拾万元整。注明：此款和村委2018年9月21日收到的是同一笔款经办人顾某山”，该证明上顾某山签字捺印，另有吴某华签字。

本案审理过程中，原告（反诉被告）某某公司申请对案涉**街**楼**层**楼面积进行测绘，本院依法委托山东某某房地产评估咨询有限公司进行测绘，2023年12月25日，山东某某房地产评估咨询有限公司出具ＬＤＣ20231207号《房产测绘成果报告书（实测）》。该报告载明“某某区**社区Ａ号楼总建筑面积2074.97㎡分类明细1.功能区名称商业用房建筑面积2074.97套内面积2074.97分摊面积0”；“某某区**社区Ｂ号楼总建筑面积1844.60㎡分类明细1.功能区名称商业用房建筑面积1844.60套内面积1844.60分摊面积0”；“某某区**社区Ｃ号楼总建筑面积8858.06㎡分类明细1.功能区名称办公建筑面积656.91套内面积503.93分摊面积152.982.功能区名称酒店建筑面积4548.65套内面积3843.69分摊面积704.963.功能区名称商业用房建筑面积1609.57套内面积1580.50分摊面积29.074.功能区名称超市建筑面积2042.93套内面积1995.51分摊面积47.42”；“某某区**社区Ｄ号楼总建筑面积2089.54㎡分类明细1.功能区名称商业用房建筑面积2089.54套内面积2089.54分摊面积0”；“某某区**社区Ｅ号楼总建筑面积6089.05㎡分类明细1.功能区名称商业用房建筑面积6089.05套内面积6089.05分摊面积0”。原告（反诉被告）某某公司为此支付25000元测绘费。

本院认为，本案原告以共有物分割纠纷为由诉至本院，但经审理查明，双方系对共同开发的某某村委沿街商业楼项目的产权归属及利润分配存在争议，因此本案应为合资、合作开发房地产纠纷，且争议焦点为：一、双方签订的《协议书》、《**社区沿街楼清算协议》是否合法有效；二、案涉沿街楼的产权归属问题；三、各方是否在履行过程中违约，如何承担违约赔偿责任。

关于案涉《协议书》、《**社区沿街楼清算协议》是否合法有效问题。原告（反诉被告）某某公司主张案涉《协议书》系双方真实意思表示，为有效协议。被告（反诉原告）某某村委认为该协议无效，理由为案涉商业楼占地为规划建设用地，而在用地过程中并未取得县级以上政府部门的批准，规划建设的商铺也未办理相关建设规划、工程规划手续。对此，本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。第四十三条第一款规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。本案中，根据原被告双方提供的证据，案涉沿街商业楼虽系在某某社区旧村改造过程中利用经批复许可使用的建设用地所建，但被告（反诉原告）某某村委并未依据上述规定办理乡村建设规划许可证等手续，亦未在建设时向上级主管部门提出变更申请，故协议约定合作建设沿街楼因违反上述强制性规定而无效。但该协议的无效，不妨碍双方基于该协议对案涉沿街楼建成后进行利益分配。后双方签订《**社区沿街楼清算协议》，该清算协议均有双方负责人签字及单位盖章，符合协议成立的形式要件。同时，根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，被告（反诉原告）某某村委负有举证证明协议内容未经被告村民会议集体讨论的义务，但其仅以未查询到村民会议记录为由辩称该事实，证据不足，本院不予采信。故本院认为，案涉《**社区沿街楼清算协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方应根据上述协议履行各自的义务。

关于案涉沿街楼的产权归属。案涉沿街楼建成后由原告某某公司以某某村委名义对外销售，双方对已销售完毕的沿街楼产权无争议，本院予以确认。双方仅对未出售的Ｃ号楼部分产权存在争议。根据《**社区沿街楼清算协议》约定“置换充抵的该标的建筑面积为5006.08平方米。经甲、乙双方协商达成共识，约定充抵价格为每平方米1960元，总价值为981.2万元……充抵清算后，甲方应实付给乙方2058671元人民币。”经查明，协议中置换充抵的5006.08平方米为测绘报告中Ｃ号楼中的3、4、5层，经本院委托鉴定机构进行测绘，Ｃ号楼中的3、4、5层建筑面积分别为1787.09平方米、1717.14平方米、1204.73平方米，以上共计4708.96平方米。清算协议约定“某某村委自愿放弃合作协议中商定的该标的产权所有权，不再主张其所有，产权归属某某公司”，某某村委负有协助某某公司办理相关手续的义务。同时，某某公司应支付某某村委7753277元，支付期限为2018年1月1日至2019年1月1日止。但自该协议签订后，某某公司未按约支付上述款项，某某公司与某某村委在案涉Ｃ号楼的交付使用及协助办理相关手续等问题上也多次发生纠纷，致使案涉Ｃ号楼至今仍闲置无法使用，产权无法实现变更。对此，本院认为，在清算协议履行过程中，双方均存在违约行为，才致使案涉Ｃ号楼长期闲置、无法处置，合同目的已不能实现，而原告（反诉被告）某某公司请求确认案涉Ｃ号楼产权归被告所有，有利于继续发挥案涉Ｃ号楼的价值，故本院对原告（反诉被告）某某公司该项诉求依法予以支持。

关于各方是否在履行过程中违约，如何承担违约赔偿责任问题。基于双方在协议履行过程中均有违约情形，在**号楼**村委所有后，双方应对对方的损失分别予以赔偿。关于某某公司的损失问题。某某公司主张应当按照协议中每平方米1960元的充抵价格计算其损失，某某村委主张应当按照2013年建成时的成本价每平方米1049元进行折抵。对此，本院认为，清算协议中的价格约定系双方真实意思表示，因某某村委存在违约行为，某某公司要求依据合同价款计算违约损失符合法律规定，本院予以支持。经测绘，案涉Ｃ号楼总计5层，总面积为8858.06平方米，经双方确认，其中有1609.57平方米已经出售，现剩余7248.49平方米，以此计算某某公司的损失为14207040.4元（7248.49平方米×1960元／平方米）。另，根据清算协议及收款收据，某某村委尚欠某某公司各类款项共计735871元，以上各项损失共计14942911.4元（14207040.4元＋735871元）。关于某某村委的损失问题。某某村委主张某某公司应支付其售楼收益8382488元及利息，某某公司也认可应支付某某村委售楼收益8382488元，本院对此予以确认。某某公司主张对应向某某村委支付的售楼收益在本案中一并予以扣减，符合法律规定，本院依法予以支持。故，根据双方各自的损失结果计算，某某村委应支付某某公司损失共计6560423.4元（14942911.4元-8382488元）。关于利息问题。双方在本案中均存在违约情形，利息损失应分别计算。关于某某公司的利息损失，本院酌定自其向村委发送律师函之日即2019年2月28日为村委违约之日，故其利息损失应以6560423.4元为基数，自2019年2月28日起至被告某某村委实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。关于某某村委的利息损失，根据清算协议约定，某某公司应于2019年6月前向某某村委支付7753277元，故对某某村委的利息损失应以7753277元为基数，自2019年7月1日起至反诉被告某某公司实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。关于本案鉴定费，系某某公司为证明其主张而支付费用，应由某某公司自行承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十三条的规定，判决如下：

一、确认案涉**社区**街**楼**号楼（除已销售的1609.57平方米外）归被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会所有；

二、被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东某某投资有限公司支付各项损失共计6560423.4元及利息（利息以6560423.4元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、原告（反诉被告）山东某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会支付利息损失（以7753277元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

四、驳回原告（反诉被告）山东某某投资有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费64673元，由山东某某投资有限公司负担8510元，由山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会负担56173元；反诉案件受理费35239元，由山东某某投资有限公司负担。上述案件受理费折抵后，山东省临沂某某区某某街道某某新村村民委员会需于本判决生效之日起十日内支付山东某某投资有限公司20934元（56173元-35239元）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员张汉卿

二〇二四年四月三日

书记员张凯丽