山东省淄博市周村区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁0306民初4305号

原告：淄博某某有限公司，住所地：淄博市周村区。

法定代表人：沙某。

委托诉讼代理人：代雪飞，山东三齐律师事务所律师。

被告：胡某，女，汉族，住淄博市。

原告淄博某某有限公司与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博某某有限公司委托诉讼代理人代雪飞、被告胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告淄博某某有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告胡某向原告支付拖欠房屋租金641353元，支付拖欠电费37949元；2.依法判令被告胡某按“房屋租赁合同”约定标准赔偿原告损失1282706元；3.依法判令被告胡某立即交还并退出租赁房屋场地，同时判令被告胡某从2024年7月1日起至实际搬出之日止的实际天数按“房屋租赁合同”约定的每天5000元罚金标准向原告承担逾期退房违约金；4.依法判令被告胡某承担本案诉讼费、申请费，财产保全担保费。事实和理由：原被告有长期业务关系。2022年6月1日，原被告经友好协商签订了“房屋租赁合同”，合同约定了双方的权利义务和违约责任等内容。合同明确约定：“租金每年55万元，先交后干，按月平均缴纳”，“租赁期限：2022年7月1日至2024年6月30日”，“乙方违约，须承担甲方合同租金2倍的损失（按天计算）”，“乙方不按时退出，每超时一天罚金5000元”。上述约定合法有效，双方应当严格遵照执行。被告承租房屋后，未按合同约定按时缴纳房租，拖欠的电费也未及时结清。原告多次督促，甚至发出书面通牒，亦无效果。至起诉之日，被告仅交纳房租458647元，尚欠原告房租本金641353元。被告既不按时缴纳房租，也不承担合同约定违约赔偿且拒不退出并交还租赁房屋场地，被告的行为已严重损害原告利益，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告胡某辩称，我欠房租属实，至2024年6月底，尚欠房租641353元，我和原告协商一致，再需要交纳房租45万元即可。但因为经营不好，资金困难，未能及时交纳房租。欠电费37949元属实，同意交纳。

本院经审理查明，被告长期租赁原告的房屋进行经营，2022年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：经充分协商，甲方将商厦一至三楼营业室出租给乙方作为营业场地，达成如下协议：一、租赁期限：自2022年7月1日至2024年6月30日，共计2年。二、租金：每年55万元，租金实行先交后干，按月平均交纳。三、各项条款：1、乙方在承租期内，自主确定经营商品，……。3、用电由甲方套表管理，所有用电管理，全部由公司电工负责，禁止用外单位电工。电费由乙方负担，乙方每月按实际用电量上交电费，不准拖欠。……。6、乙方存在下列情况之一的，视同单方违约，并承担违约责任及相应损失：（1）不按期缴纳租金和电费的；（2）擅自转租或出借场地的；……。8、甲乙双方应爱护经营设施，期满一切设施包括乙方自建设施及装修部分要完好无损无偿交给甲方，归甲方所有。乙方不得破坏所有设施，否则甲方将按损坏程度追究乙方责任。租赁期满前三个月，乙方自行决定处理商品，期满乙方必须无条件退出场地，甲方不再为乙方留出时间处理。如乙方不按时退出，每超时一天罚金5000元。由甲乙双方协商，共同努力解决。如遇政策性变化或不可抗因素造成合同无法履行，甲乙双方均不担责，由甲方按天数平均退还乙方多交的租金。四、违约责任：任何一方违反合同都必须承担对方的直接和间接损失，即甲方违约，影响乙方正常经营，须承担乙方合同租金2倍的损失（按天计算），并由乙方决定是否终止合同；乙方违约，须承担甲方合同租金2倍的损失（按天计算），并由甲方决定是否终止合同。五、未尽事宜，需经甲乙双方协商解决，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。原告在甲方栏内加盖了公章，被告胡某在乙方栏内签字。合同签订后，被告占有使用原告的房屋，未按合同约定的期限足额交纳租赁费，经原告催要，被告于2023年6月27日给原告出具《保证书》一份，内容为：“房租安排：每月20号准时交给公司五万元整，剩余部分联（连）带交齐”，但被告仍未按保证履行。2024年4月28日，原告给被告发送《告知函》，内容为：胡某：贵我双方于2022年6月1日签订了房屋租赁合同，合同约定了贵方租赁我淄博某某有限公司商业楼的相关权利义务。鉴于贵方租金交纳严重逾期，目前尚欠2023年3月1日至今的房租未交，我公司已多次催促你方，但没有进展。为此，我淄博某某有限公司特此书面函告贵方：一、请贵方接本函十日内结清所有拖欠租赁费。二、贵我双方签订的房屋租赁合同2024年6月30日到期后，我公司将不考虑将房屋租赁与你方，请你方在2024年6月30日到期前及时按合同约定清空租赁房屋，交还我方。否则，我方将用以下两种方式或其他方式收回出租房屋并要求你方承担合同约定违约租金和罚金：一、以提交法院诉讼方式。二、以直接收回房屋管理权和经营权的方式。我公司同时提醒贵方，双方合同明确约定了如下内容：“乙方违约，须承担甲方合同租金二倍的损失（按天计算）”、“如乙方不按时退出，每超时一天罚金5000元”，上述约定合法有效，望贵方立即履行合同所定义务。被告在《告知函》上书写“收到”并签名。截至2024年6月11日，被告共向原告交纳租金458647元，尚欠原告租金641353元。合同约定的租赁期限于2024年6月30日到期后，被告未再交纳租金，也未将租赁房屋交还给原告，继续占有使用案涉房屋。

另查明，截至2024年10月1日，被告尚欠原告电费43187元未交。

上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、被告交款的明细、被告书写的《保证书》、原告通知被告交费及限期搬出的《告知函》、电费明细，以及原被告的陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，原被告是在平等自愿的条件下签订的《房屋租赁合同》，合同的内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”。合同签订后，原告按合同约定履行了交付租赁房屋的义务；合同约定“租赁期限自2022年7月1日至2024年6月30日共计2年，租金每年55万元，租金实行先交后干，按月平均交纳”，被告应当在2024年6月1日前将租金110万元交清，截至2024年6月11日被告共向原告支付租金458647元，尚欠原告租金641353元。被告拖欠第1年的租金尚未交清，也未履行“房租安排：每月20号准时交给公司五万元整，剩余部分联（连）带交齐”的保证承诺。被告在庭审后提交的对方微信名为“沙姐”的1页微信聊天记录中，“沙姐”陈述的“上年度欠租金50万，分期付款方式及制约措施待议，下一年度签约为期一年，租金40万，缴纳方式待议”内容，不能证明被告提出的“我和原告协商一致，再需要交纳房租45万元即可”的答辩意见。故原告要求被告支付租金641353元的诉讼请求，本院予以支持。

截至2024年10月1日，被告尚欠原告电费43187元未交，原告主张要求被告支付电费37949元的诉讼请求，本院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。被告未按合同约定期限支付租金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，双方约定“乙方违约，须承担甲方合同租金2倍的损失(按天计算)”的违约金过分高于造成的损失，本院酌定由被告按照拖欠租金641353元的30%即192406元承担违约责任，超出部分的违约金不予支持。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。租赁期限届满后，被告应当将租赁的房屋返还给原告，对于房屋的返还期限，原被告在合同中约定“租赁期满前三个月，乙方自行决定处理商品，期满乙方必须无条件退出场地，甲方不再为乙方留出时间处理”；2024年4月28日，原告给被告发送的《告知函》中第二条的内容为“贵我双方签订的房屋租赁合同2024年6月30日到期后，我公司将不考虑将房屋租赁与你方，请你方在2024年6月30日到期前及时按合同约定清空租赁房屋，交还我方”，即原告已明确告知被告租赁期限届满后，不再将案涉房屋租赁给被告使用，被告应当按照合同约定在租赁期限届满后立即搬出，将租赁的房屋返还给原告，原告无需再为被告留出合理期限。

租赁期限届满后，在原告明确通知不再将房屋租赁给被告使用的情况下，被告未按合同约定期限将租赁房屋返还给原告，应当按照合同约定支付实际占用房屋期间租金，并按照合同约定支付罚金。合同约定每年租金55万元，即每日租金为1507元（以元为单位计算），双方在合同中约定的“如乙方不按时退出，每超时一天罚金5000元”数额，为每日租金的3.3倍，过分高于实际租金损失，本院酌定由被告按照每日租金1507元的30%即452元支付罚金承担违约责任，超出部分的罚金不予支持，即被告自2024年7月1日起至实际返还房屋之日止，按每日1959元的标准（租金1507元+罚金452元）向原告支付逾期占用房屋期间的租金。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付给原告淄博某某有限公司2024年6月30日之前的租金641353元；

二、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付给原告淄博某某有限公司违约金192406元；

三、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付给原告淄博某某有限公司2024年10月1日之前的电费37949元；

四、被告胡某于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋（商厦一至三楼营业室）返还给原告淄博某某有限公司，返还房屋的标准按照合同约定执行；

五、被告胡某于本判决生效之日起十日内支付给原告淄博某某有限公司逾期占用房屋期间的租金（自2024年7月1日起至实际返还房屋之日止，按每日1959元的标准计算）；

六、驳回原告淄博某某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计11229元，由被告胡某负担。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省淄博市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员李继波

二〇二四年十月十八日

书记员余梦怡