山东省淄博市张店区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0303民初6218号

原告（反诉被告）：淄博市好未来课外教育学校有限公司，住所地淄博市张店区马尚街道办事处共青团西路268号二楼202房。

法定代表人：冯星星，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：公维强，山东析权律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付双龙，山东析权律师事务所律师。

被告（反诉原告）：刘凡，女，1972年7月27日生，汉族，住淄博市张店区。

委托诉讼代理人：代雪飞，山东三齐律师事务所律师。

原告淄博市好未来课外教育学校有限公司（以下简称好未来公司）与被告刘凡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告提起反诉，本院依法受理。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告好未来公司的委托诉讼代理人公维强，被告刘凡的委托诉讼代理人代雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告好未来公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年10月31日解除；2、依法判令被告返还租房保证金16万元及自2021年11月8日至实际付清之日止的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率4倍计算；3、依法判令被告退还原告已支付未使用的租金20万元（2021年11月1日至2021年12月31日）及自2021年11月8日至实际付清之日止的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率4倍计算；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月8号，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告所有的淄博市张店区××路××号××房屋。合同期限为2017年8月1日至2023年12月31日，2017年8月1至2017年12月31日为装修免租期。因新冠疫情及《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》出台，导致该租赁合同目的已无法实现，租赁合同继续履行对原告显失公平。合同的基础条件发生了在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告一方明显不公平的，符合法定的情势变更事由。2021年9月2日原告向被告送达《退租通知函》，并于2021年10月27日发送《告知函》告知于2021年10月31日腾空房屋交还钥匙，并将钥匙邮寄退还被告，原被告双方之间的房屋租赁合同实际于2021年10月31日解除。原告方经营陷入严重困难，原告多次与被告协商合同解除以及费用退还事宜，被告对此置之不理，为减少双方损失，原告无奈之下依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。

被告刘凡辩称：第一，原告所述与事实不符，原被告未就房屋租赁合同的解除达成一致意见，双方合同仍然有效，对双方仍然有约束力。原告提出解除合同的理由不符合双方合同明确约定的解除条件，原告的诉讼请求应当予以驳回。同时被告提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿单方解除合同约定违约金1018736.31元；2、依法判令反诉被告继续履行2017年8月8日所签房屋租赁合同中约定的全部义务；3、依法判令反诉被告将租赁房屋修复至可正常使用状态；4、依法判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2022年6月，反诉被告向贵院提起了解除房屋租赁合同之诉，反诉被告提起的诉讼缺乏事实和法律依据，不符合双方2017年8月8日所签房屋租赁合同第十条第二款明确约定的乙方单方解除合同条件，应予驳回。同时，依据双方所签房屋租赁合同第十一条第四项的明确约定：“在本合同期限内，若乙方提前终止本合同，需提前六个月向甲方提出，将年租金结算至终止日，并向甲方支付当年租金标准6个月租金作为违约金”，反诉被告应赔偿单方解除合同约定违约金1018736.31元。另反诉被告在单方撤出房屋时将出租房屋破坏性拆除，致使房屋无法对外营运和使用，反诉被告显然有义务将租赁房屋修复至可正常使用状态，反诉被告并有义务继续履行房屋租赁合同中约定的租赁费支付等全部义务。

原告好未来公司针对被告的反诉辩称：反诉请求没有事实与法律依据，且计算金额错误，请依法驳回。一、其第一项诉求不成立，没有事实及法律依据。“双减”意见的出台，属于《民法典》第533条规定的情势变更事由，反诉被告有权依法解除合同，无需承担违约责任。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发“双减”意见出台；2021年8月30日，教育部会同民政部、市场监管总局印发通知，要求面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构，培训机构在完成非营利性机构登记前应暂停招生及收费行为。反诉被告是学而思好未来集团美国上市公司的一个品牌，主营业务就是学科类培训，主要运营时间就是国家法定节假日、休息日及寒暑假。反诉被告正是国家上述政策意见指向的教育培训机构，急需清理整治。上述国家政策的出台，是在签订合同时不能预见、不属于商业风险的重大变化，构成民法典533条规定的情势变更事由。且反诉被告退租停止相关招生办学业务，属于积极相应国家政策的举动，依法有权解除合同，无需承担违约责任。反诉被告作为校外培训机构，外部制度环境发生根本性的变化，继续承租案涉房屋已不能实现合同目的，依据民法典533条情势变更原则解除合同，于法有据，无需承担违约责任。另外，根据2020年7月3日双方签订的《房屋租赁合同补充协议》，双方已经将年租金变更为120万元/年（2021年1月1日-2023年12月31日）。二、反诉原告要求继续履行合同的诉求无事实及法律依据，依法应予驳回。首先，反诉被告以合同基础条件发生重大变化且不属于商业风险的情势变更事由，依法解除合同。其次，反诉被告腾退、交还房屋及房屋钥匙，本案合同已于2021年10月31日实质性解除，继续履行合同已不能实现合同目的，没有继续履行的事实基础及法律依据。三、反诉请求被告修复租赁房屋无任何事实及法律依据。首先，涉案房屋由反诉被告自行装修，在搬离时并未对房屋的主体结构造成任何损坏，不影响房屋的再次出租。其次，依据房屋租赁合同第八条第四款，租赁期满或提前解除本合同的，反诉被告有权拆除安装的监控设备、分体空调等可拆除设备，因此反诉被告退租后交付的房屋现状符合合同约定，且对房屋的再次出租没有造成任何的影响。四、全国各地法院已有多个类似判例，均认定好未来集团旗下的场地因为双减意见解除租赁合同，依法应认定为情势变更，无需承担违约责任。综上，国家“双减政策”的出台导致合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，构成法律规定的“情势变更”事由，双方的合同已经实质性解除，被告的反诉请求不成立且没有法律依据，应当驳回。

在诉讼中，原被告提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认，对有争议的事实和证据认定如下：

2017年8月8日，甲方刘凡与乙方淄博乐读乐考教育咨询有限公司（以下简称乐读乐考公司）签订房屋租赁合同，约定由乙方租赁甲方所有的位于淄博市张店区××路××号××房屋作为乙方办公教学及经营使用；期限自2017年8月1日至2023年12月31日止（2017年8月1至2017年12月31日为装修免租期）；年租金为1959108.3元，第三年起房租递增……；租金按年计算，先交租金后使用每年一次；乙方向甲方支付保证金16万元；甲方定于2017年8月15日交付房屋；租赁期满或提前解除本合同时，乙方应将添建及改造的设施设备无偿移交给甲方并按其装修后依附于房屋的状态将房屋交付至甲方（乙方安装的监控设备、分体空调等可拆除设备除外）；在本合同期限内，若乙方提前终止本合同，需提前六个月向甲方提出，将年租金结算至终止日，并向甲方支付当年租金标准6个月租金作为违约金，甲方需在合同终止后10日内返还乙方全额保证金、已支付未发生的房屋租金及其他相关费用。上述合同签订后，甲方即将租赁房屋交付使用，乙方按约定支付了保证金16万元及2018年的房屋租金。

2019年3月27日，原被告及乐读乐考公司签订房屋租赁合同补充协议，约定自2019年1月1日起乐读乐考公司在原租赁合同中的权利义务全部转让给好未来公司，乐读乐考公司已向刘凡交纳的保证金16万元自动转为好未来公司交纳的保证金。2020年7月，原被告签订房屋租赁合同补充协议，约定双方一致同意剩余合同租期内（2021年1月1日至2023年12月31日）房屋租金按照每年120万元计算，好未来公司根据淄博市中级人民法院协助执行通知书要求向法院执行账户支付租金，且租期内租金不再递增。好未来公司已向刘凡交纳了2019年至2021年12月31的房屋租金。

2021年9月2日，好未来公司向刘凡邮寄退租通知函，告知因疫情及国家“双减”政策的出台，导致租赁合同目的无法实现，继续履行合同显失公平，提出2021年12月31日解除合同并交还房屋，请对方安排人员办理房屋交接手续，上述函件刘凡已签收。2021年10月27日，好未来公司又向刘凡邮寄告知函，告知于2021年10月31日提前解除合同，并于当日双方办理房屋交接。好未来公司于2021年10月31日腾空涉案房屋不再使用，并再次向刘凡邮寄场地交接及租赁合同解除告知函以及租赁房屋钥匙，载明其已于2021年10月31日将房屋腾空，并将房屋上锁后将钥匙邮寄退还给对方。上述函件及房屋钥匙，刘凡拒收退回。

2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”意见），载明：各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构；学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；严格执行未成年人保护法有关规定，校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训；不再审批新的面向学龄前儿童的校外培训机构和面向普通高中学生的学科类校外培训机构；对面向普通高中学生的学科类培训机构的管理，参照本意见有关规定执行。2021年8月，有关部门又发布《教育部办公厅等三部门关于将面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构的通知》。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案中，涉案房屋租赁合同及补充协议系原被告双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应依约履行。好未来公司租赁涉案房屋系用于经营校外培训，但由于2021年7月24日中共中央办公厅、国务院办公厅印发“双减”意见，国家“双减”政策的出台，对学科类校外培训机构的影响显而易见，对原被告双方合同的履行，构成情势变更事由。在此情况下，若再要求房屋租赁合同必须履行下去，则好未来公司会出现无人可招、无生可培的局面，其订立合同的目的无法实现。因此，好未来公司发出退租通知函、告知函等要求解除合同，并于2021年10月31日将房屋全部腾退返还，后又再次向刘凡发送场地交接及租赁合同解除告知函，并将房屋钥匙邮寄退还，不构成违约，且属支持国家“双减”政策落地实施的实际行动。基于上述情形，好未来公司已经履行了提前告知义务，案涉租赁房屋实际已于2021年10月31日腾退交还，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议已于2021年10月31日解除。刘凡反诉要求继续履行房屋租赁合同，本院不予支持。因涉案租赁合同的解除有正当理由，好未来公司不存在违约行为，故其诉求刘凡返还保证金16万元并承担相应利息损失，本院依法予以支持；刘凡诉求赔偿单方解除合同约定违约金1018736.31元，本院依法不予支持。但是涉案租赁合同的提前解除，客观上的确会给出租人造成一定经济损失，如房屋另行出租前的空置损失等；但刘凡经好未来公司多次通知仍怠于办理房屋退还交接手续，其对损失的扩大负有过错，亦应对扩大的损失自行承担责任。综上，按照法律的公平原则，本院认为涉案房屋2个月的租金20万元即可弥补刘凡的经济损失，故对好未来公司诉求退还2021年11月1日至2021年12月31日的租金20万元及利息损失，本院不再支持。涉案合同约定租赁期满或提前解除本合同时承租人安装的监控设备、分体空调等可拆除，好未来公司腾退交还的房屋现状符合合同约定，刘凡反诉要求将租赁房屋修复至可正常使用状态缺乏依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）淄博市好未来课外教育学校有限公司与被告（反诉原告）刘凡之间的房屋租赁合同及补充协议于2021年10月31日解除；

二、被告（反诉原告）刘凡于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）淄博市好未来课外教育学校有限公司租房保证金16万元及利息损失（以16万元为基数，自2021年11月8日起按同期一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；

三、驳回原告（反诉被告）淄博市好未来课外教育学校有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）刘凡的反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6700元、反诉案件受理费6984元，由原告（反诉被告）淄博市好未来课外教育学校有限公司负担3200元，被告（反诉原告）刘凡负担10484元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省淄博市中级人民法院在线提交上诉状。

审判长胡维丽

人民陪审员翟娜

人民陪审员黄广杰

二〇二二年十一月七日

书记员张煜

附：上诉风险提示书

淄博市张店区人民法院上诉风险提示书

您好：

当您收到判决书、裁定书时，您的诉讼请求可能得到支持，也可能没有得到支持。但是请您相信，“明辨是非、定分止争、案结事了”始终是人民法院审判工作的目标和方向。

人民法院居中裁判，每一份判决都是慎重作出的。法官审理案件，要面对双方或多方当事人的评价，受到法律、纪律、规则的约束，接受内部各类监督考评，法官对案件作出判决时，定会认真审核证据，仔细归纳事实，准确适用法律。对于疑难复杂案件，更要经过合议庭、法官专业委员会甚至审判委员会讨论研究后作出判决，以上各方面的流程管控，保证案件判决不会偏袒任何一方。

请您理性看待判决！如果您不满意我们的判决结果，请您在决定是否上诉时谨慎听取我们的意见，慎重评估以下上诉风险。

一、下列上诉风险请注意：

1.上诉发回重审、改判的概率比较低。从统计情况看，二审案件发回重审、改判率大约5%左右。因为，对同一件事情的分析判断及处理，共读一本法律书的法官，一般不会出现较大的偏差和误差，所以，改变判决、发回重审的几率较小。

2.您可能需要承担上诉费用。如果您提出上诉，要根据国家规定缴纳上诉费用。二审期间，如果上诉请求得不到支持而败诉，您需要承担上诉费用，加重您的经济负担。

3.承担律师代理费用。上诉案件在事实认定、适用法律方面较为复杂，仅依靠您的法律知识恐怕难以应对，通常要聘请律师，又要支付一笔不菲的律师费用。该费用不管上诉胜败都是不予退还的。

总之，在帮助您了解了上述的上诉风险之后，希望您在上诉之前多找几个法律专业机构、专业人士咨询，不要偏听偏信，不要轻信一家之言，不要轻信“包赢”等承诺，不要轻信“诉讼掮客”的承诺，影响您对案件的判断分析能力。

二、下列上诉原因不可取：

1.借上诉拖延时间不可取，也办不到。因为通常当事人要求支付违约金或利息损失，是从应付款逾期之日计算至清偿之日止。因此，在上诉期间内的经济损失依然计算在内。所以，当事人依靠上诉手段拖延偿还债务时间，是不可取的，不划算的。

2.“置气、赌气”提起上诉，更是不可取。俗语讲“和气生财”“和为贵”，您可能还有更多的事情去做，还有比“诉讼”更有意义的事情要做。“置气、赌气”只会使您更生气，丧失更多和解、调解以及化解矛盾的机会，实无必要。要明辨是非，把握时机，体现诚意，主动和解、调解，彻底消除诉讼矛盾纠纷。

3.“无视事实”硬上诉、“试一试、撞侥幸”的上诉，只会让您再次败诉。尊重客观事实，诚实信用是民事诉讼的基本要求，如果您无视事实，坚持上诉；或者抱着“试一试，万一能改判”的心态，您的诉讼请求也无法得到二审法院支持，最终败诉，得不偿失。

4.对于“鼓动上诉”、“大包大揽”、“包赢”的律师或其他代理人，要大胆提出质疑，问一问“如果败诉以后，能否把二审的代理费退还？能否代为承担上诉费用？”。

最后，我们需要说明的是，本提示书仅为风险提示，并不能左右您的决断，也不能构成您是否上诉的决定性依据，上诉权还在您的手里，我们只是希望您在上诉时慎重考虑，避免您的诉讼风险，避免加重您的经济负担，避免不必要的损失。