山东省青岛市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）鲁02民再38号

上诉人（原审被告）：青岛兆基置业有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海尔路南段凯旋商务中心。

法定代表人：施维德，总经理。

委托诉讼代理人：高伟，北京恒都（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：万静，北京恒都（青岛）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：崔盛宽，男，1956年3月31日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。

委托诉讼代理人：习辉，北京大成（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李长柱，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

原审第三人：赖可桐，女，1994年10月11日出生，汉族，中国香港籍，住广东省深圳市。

原审第三人：元美，女，1973年4月30日出生，汉族，中国香港籍，住广东省深圳市。

上诉人青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）因与被上诉人崔盛宽、原审第三人赖可桐、元美商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初19927号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款之规定，不开庭进行了审理，并于2022年2月18日组织当事人进行证据和事实核对。本案现已审理终结。

兆基公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0212民初19927号民事判决，改判驳回崔盛宽的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由崔盛宽承担。事实与理由：1.崔盛宽与兆基公司签订的《商品房买卖合同》中约定的回购条款证明双方之间并非以取得房屋所有权及使用权为目的，而是仅为借款提供担保，属于典型的“名为买卖，实为借贷”，应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。《商品房买卖合同》中关于房屋价格的约定明显低于合理的市场价格，足以证明双方签订的合同并非具有真实的买卖合意，已经超出了正常的交易习惯。2.一审法院认定涉案房屋设立了预售商品房预告登记，与事实不符。涉案房屋在购买后设立了合同备案登记，并非预告登记，不产生物权效力，仅具有债权效力。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。

崔盛宽辩称，1.生效法律文书已经认定双方系房屋买卖关系，兆基公司在庭审中已经认可《商品房买卖合同》的真实性、有效性，并自愿继续履行交房义务，且明确自认已收到涉案购房款305万元。2.涉案房屋已经设立预告登记，依法产生对抗效力，本案第三人并非善意取得涉案房屋。3.本案不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，崔盛宽于2010年提起诉讼，作为尚未审结的一审案件，不能适用上述规定。4.兆基公司上诉中所称的回购条款依法不能认定是流押条款，合同的回购条款是附期限、附条件的民事法律行为，根据当时的法律规定合法有效，涉案房屋买卖合同条款完备，属于有效合同，依据当时《物权法》的规定，办理了预告登记，崔盛宽享有物权期待权和物权请求权。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。

赖可桐、元美未到庭陈述意见。

崔盛宽向一审法院起诉请求：1.判令兆基公司立即向崔盛宽支付逾期交房违约金572,790元（计算至2010-05-28日）；2.依法判令兆基公司自2010年5月29日起按崔盛宽已付款项的日万分之二向崔盛宽支付逾期交房违约金至实际交房之日；3.诉讼费由兆基公司承担。

一审认定事实：2007年4月13日，崔盛宽与兆基公司签订《商品房买卖合同》，约定兆基公司将其开发的崂山区xx小区第xx幢楼x单元xxx户房屋出售给崔盛宽，房屋建筑面积332平方米，房屋按套计算总价款305万元，付款方式及期限为2007年4月13日前一次性付款，交房时间为2007年10月31日前，逾期超过90日仍不能交付房屋，兆基公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按崔盛宽已付房款的万分之二向崔盛宽支付违约金。合同第二十条约定，出卖人（兆基公司）自合同签订之日起四个月内享有回购权；出卖人没有在约定的四个月期限内回购此房屋，回购权自动失效，该合同继续履行。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同落款处有崔盛宽、兆基公司分别签名、盖章确认。

同日，兆基公司又分别与崔盛宽签订购买xx小区xx号楼x单元xxx户房屋、与案外人崔键签订购买xx小区xx号楼x单元501、502户房屋《商品房买卖合同》。连同本案所涉xx小区第xx幢楼x单元xxx户房屋，上述四套房屋共计约定房款1160万元（305+295+280+280）。

上述合同签订当日，兆基公司向崔盛宽及案外人崔键分别出具收据两张，载收到该二人交来上述四套房屋购房款共计1160万元（295万+280万+280万+305万），其中收到崔盛宽交来的涉案的xx号楼x单元xxx室购房款项305万元。同日，青岛建飞产业有限公司向兆基公司出具收据一份，载明：收到兆基公司还借款160万元。

2007年4月13日和16日，青岛建飞房地产有限公司分两笔550万元和450万元共计1000万元，汇入青岛青少年营地置业有限公司。

庭审中，崔盛宽提交了记账凭证、收款收据、汇兑凭证、借条、汇款凭证及青岛建飞房地产有限公司出具的说明，欲证明青岛建飞房地产有限公司向被兆基公司关联企业青岛青少年营地置业有限公司汇款550万元系代崔盛宽支付兆基公司的购房款。经质证，兆基公司对该证据真实性和证明内容均不予认可，认为该属崔盛宽与青岛建飞房地产有限公司之间的借款纠纷，无法证明该系代崔盛宽支付的购房款。

另查明，崔盛宽、兆基公司双方已就涉案房屋设立了预售商品房预告登记。被兆基公司至今未将涉案房屋交付给崔盛宽，亦未将上述其他房屋交付合同相对人。

再查明，2009年6月22日，兆基公司与第三人赖可桐、元美签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定兆基公司将xx号楼x单元xxx室即涉案房屋出售给赖可桐、元美，房屋售价为843.5万元。兆基公司认可第三人赖可桐、元美交齐全部房款，并于2013年9月26日将涉案的xx号楼x单元xxx室房屋交付给第三人居住至今。

2015年，第三人赖可桐、元美曾以商品房预售合同纠纷起诉兆基公司及第三人至青岛市中级人民法院，请求确认享有涉案xx号楼x单元xxx房屋的所有权，并要求判决兆基公司为其办理涉案房屋权属证书并支付逾期办证违约金。2017年12月14日，青岛市中级人民法院以（2015）青民一初字第106号民事裁定驳回第三人的起诉。

又查明，根据兆基公司提交的工商信息显示：1.青岛建飞产业有限公司、青岛建飞房地产有限公司，两公司的法定代表人都是崔盛宏。2.崔盛宽既是青岛建飞产业有限公司监事，又是青岛建飞房地产有限公司股东、监事。3.崔键是青岛建飞产业有限公司股东、经理。

一审认为，本案的争议焦点在于：一、崔盛宽与兆基公司之间是商品房买卖合同关系还是借贷合同关系；二、崔盛宽与兆基公司签订的涉案《商品房买卖合同》的效力；三、第三人是否属于善意受让人。

一、崔盛宽与兆基公司之间是商品房买卖合同关系还是借贷合同关系。本案中，兆基公司主张其与崔盛宽签订的《商品房买卖合同》中约定了回购条款——兆基公司在四个月内享有回购权，且购房合同中显示的房屋售价与真实售价相差巨大，故该涉案合同并非双方真实买卖房屋的意思表示，仅是对借款提供的担保，崔盛宽对此不予认可。一审法院认为，崔盛宽与兆基公司双方签订的《商品房买卖合同》具备房屋买卖合同的主要条款，虽然合同中双方同时约定了回购条款，但该回购约定仅系双方就该次房屋买卖设定的附带条件，该附带条件并未否定双方之间的房屋买卖意思表示，且附带条件中约定为“回购权”恰是双方对房屋买卖关系的确认，故该回购条款的设定并不影响双方之间房屋买卖关系的成立，该不足以认定双方形成了借贷合同关系；关于房屋的售价，因崔盛宽与兆基公司签订《商品房买卖合同》时不存在无权处分或善意第三人的认定问题，故在房屋买卖本身属于市场行为的情况下，兆基公司以合同约定房屋售价过低否定双方买卖合同关系，没有法律依据。因此，兆基公司关于双方系借贷合同关系的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予采信，本案中崔盛宽与兆基公司之间应属商品房买卖合同关系。

二、崔盛宽与兆基公司签订的涉案《商品房买卖合同》的效力。本案中，崔盛宽与兆基公司签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定之处，兆基公司亦未举证证明该合同存在一方欺诈、双方恶意串通或其他无效或可撤销情形，故崔盛宽与兆基公司签订的涉案《商品房买卖合同》应属有效。

三、赖可桐、元美是否属于善意受让人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，崔盛宽与兆基公司2007年4月13日就xx小区第xx幢楼x单元xxx户房屋签订《商品房买卖合同》，且双方就涉案房屋设立了预售商品房预告登记，在此之后兆基公司又于2009年6月22日与赖可桐、元美签订《商品房买卖合同》，并于2013年9月26日将涉案房屋交付给赖可桐、元美，由此可见，兆基公司在就涉案房屋在不动产交易机关已设立预告登记权利人为崔盛宽的产权预告登记的情况下，未经崔盛宽同意，再行与赖可桐、元美签订涉案房屋的《商品房买卖合同》并将房屋交付给其，显属无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百六十条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，本案中赖可桐、元美虽先于崔盛宽接收并入住涉案房屋，但赖可桐、元美签订涉案《商品房买卖合同》的时间和其主张支付涉案房款的时间均晚于崔盛宽签约和付款的时间，在涉案房屋已设立预告登记的情况下，赖可桐、元美购买售价高达843.5万元的涉案房屋，未查询相关房产登记情况，不属善意受让人。

综上，崔盛宽与兆基公司签订的涉案《商品房买卖合同》合法、有效，双方应及时全面履行其约定义务，兆基公司逾期交付房屋，崔盛宽要求其自约定交房日2007年10月31日之次日即2007年11月1日起至实际交付之日止，每日按崔盛宽已付房款305万元的万分之二计付逾期交房违约金，于法有据，予以支持，故兆基公司应支付崔盛宽截至2010年5月28日的逾期交房违约金为572,790元，自2010年5月29日之日起至实际交房之日止的违约金，应以305万元为基数，按日万分之二计付。

赖可桐、元美经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，应当视为对自己陈述、质证权利的放弃，不影响一审法院依据查明的事实依法进行裁判。

一审根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百六十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、兆基公司于判决生效起十日内支付崔盛宽截至2010年5月28日的逾期交房违约金572,790元；二、兆基公司于判决生效起十日内支付崔盛宽自2010年5月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以305万元为基数，按日万分之二计算）。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9528元，由兆基公司承担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案的争议焦点为：兆基公司与崔盛宽之间法律关系的性质。

首先，兆基公司与崔盛宽签订的《商品房买卖合同》中第二十条约定兆基公司享有四个月内回购权，该约定不符合商品房买卖正常的交易习惯。其次，合同签订当日，兆基公司向崔盛宽及案外人崔键分别出具两张收据，载明收到该二人交来四套房屋购房款共计1160万元，但崔盛宽仅提交了由青岛建飞房地产有限公司向兆基公司转账1000万元的证据，对于剩余款项的支付崔盛宽未提交证据证明。再次，签订合同当日，青岛建飞产业有限公司向兆基公司出具收据一份，载明：收到兆基公司还借款160万元。崔盛宽作为青岛建飞产业有限公司监事、青岛建飞房地产有限公司股东、监事，对此未作出合理解释。综合上述理由，本院认为，尽管兆基公司未能提交双方之间的借款合同，但本案的基础事实与崔盛宽主张的以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同的法律特征不符，而与民间借贷中以签订房屋买卖合同并进行预告登记的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合，据此本案应认定为民间借贷法律关系。因一审重审期间经法院释明，崔盛宽不同意变更诉讼请求，故本案应裁定驳回其起诉。

综上，兆基公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审再审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条之规定，裁定如下：

一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初19927号民事判决；

二、驳回崔盛宽的起诉。

一审案件受理费9528元，退还崔盛宽；二审案件受理费9528元，退还青岛兆基置业有限公司。

本裁定为终审裁定。

审 判 长蒲娜娜

审 判 员刘述明

审 判 员杜凤

二〇二二年三月二十四日

法官助理杨坤

书 记 员高嘉慧