山东省烟台市福山区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁0611民初2483号

原告：李某燕，女，汉族，19**年*月*日出生，住山东省龙口市，身份证号37062319**********。

委托诉讼代理人：习辉，北京大成（济南）律师事务所律师。

被告：烟台市福山区某某置业有限公司，住所地烟台市福山区。

诉讼代表人：烟台市福山区某某置业有限公司管理人（烟台瑞成资产清算有限公司）。

委托诉讼代理人：吴某璇。

第三人：某某安装工程有限公司，住所地郑州市金水区。

法定代表人：杨某斌，董事长。

委托诉讼代理人：方某鸯、王某，公司员工。

第三人：席某，女，汉族，19**年*月*日出生，住山东省烟台市芝罘区，身份证号37060219**********。

委托诉讼代理人：李伟，山东辞争律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王某静，山东辞争律师事务所实习人员。

原告李某燕与被告烟台市福山区某某置业有限公司（以下简称某某园公司）、第三人某某安装工程有限公司（以下简称中某某局）、席某破产债权确认纠纷一案，本院于2024年8月14日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。李某燕委托诉讼代理人习辉，被告某某园公司委托代理人吴某璇、第三人中某某局委托诉讼代理人方某鸯、王某，第三人席某委托诉讼代理人李伟到庭。本案现已审理终结。

原告李某燕向本院提出诉讼请求：1、请求撤销某某园公司作出的审查意见；2、确认中某某局因合作出资建房取得的房屋所有权应当优先于其他的抵押权，其销售行为应当受到法律保护；3、确认《商品买卖房合同》及《商品买卖房合同》补充协议合法有效，维护善意第三人的合法权益，维护正常的市场交易秩序。事实与理由：原告在2009年1月20日经过与中某某局当时的负责人进行充分的协商通过按揭贷款的方式购买1单元1--1（106--15）号商业网点房，房屋建筑面积106.97平方米，当时使用的是加盖某某园公司印章的《商品房买卖房合同》及《商品房买卖房合同》补充协议。合同签订后中某某局与某某园公司还有一些产权面积分割及房屋综合验收事宜未能最终确定，更重要的是该房屋没有办出独立的房产证不能按揭贷款。所以合同签订后应付的购房款就一直拖着未能及时交付清。事情拖到2014年5月又与中某某局另行协商一致确定，由原告一次性交齐全部购房款双方仍然按照2009年签订的合同履行，中某某局协调某某园公司办理房屋产权证。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12条约定：本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致时以本补充协议为准。通过以上证据可以证明房屋购买卖合同签订的时间，应当确定为2009年1月20日，间接也可以证明当时中某某局按照双方协议，取得了该商业网点的合法销售权及所有权。某某园公司已经将加盖印章合同及补充协议交由中某某局直接与购房户签订合同。2014年5月26日原告通过中国工商银行向某某园公司账户跨行转账24万元，另外的34万元余款在当天使用现金支票直接转入某某园公司账户。2014年6月26日某某园公司向原告签发了入伙会签单，该会签单注：“（公司财务查明，已经全款付清购房款，达到交房条件）”并加盖某某园公司业务印章。2014年6月27日原告向某某物业公司缴纳物业管理公共基金1797.1元，同时开通水电，投资大约十万元人民币进行整体装修，同年10月正式营业，营业网点的名称为某某驿站一直经营至今。2022年2月某某园公司管理人下发了一份审查意见，该审查意见的直接当事人为中某某局和席某，从法律角度分析该审查意见，管理人将原告认定为法律意义上的第三人，并非审查意见中的当事人。中某某局和席某案件处理结果与原告存在法律上利害关系，原告经过调查得知中某某局已经提起了诉讼，该案件还没有诉讼终结。依据《民事诉讼法》第56条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定申请参加到中某某局诉席某及管理人的诉讼当中，从而维护自身的合法权益，提出诉讼观点如下：第一点、中某某局是合作一方当事人，也是建筑工程的施工方，可以明确的说建筑工程的全部施工款都是由中某某局支付的，这部分施工款应当占合作协议应分配房屋面积总价款的90%以上。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。当时原告之所以要在中某某局名下购买这套网点房，这也是当时非常看重的一个环节。当时签订商品房买卖合同时中某某局并没有向原告人表明该房屋抵押，整个案件的事实看，中某某局在其中没有任何利益，所以可以推定中某某局对房屋设定抵押不知情。当时中某某局给出的不能办理产权证的原因是，因为某某公司一直没有将大证划分成单独的房产证，所以办证事宜就一直拖到至今也没能办理。另外根据审查意见显示，2011年6月29日小区一期取得房屋产权大证，某某园公司故意迟迟不办理小证所以造成权利人无法主张登记或者是主张办理房屋产权证，过错责任明显是某某园公司。第二点、关于2019号民事判决书，反馈出了如下几个法律问题，（1）该部分设定抵押的房屋所有权人并非某某园公司，只是由于法规不完善暂时登记在该公司名下，抵押人和抵押权人对这一点是完全知情的，但是并没有通知真实的权利人参加诉讼，对中某某局及38户购房户不具有法律约束力。（2）某某园公司和烟台某某典当有限公司（以下简称某甲公司）某甲公司就抵押问题存在恶意串通的嫌疑，表现在某某园公司隐瞒不报抵押房屋产权并非归其所有，某甲公司同时故意不进行抵押物真实产权人核查，这些设定抵押的38套房屋，在不同的时间段都投入了使用，设定抵押的房屋被他人占有和使用是对自身权利的放弃。（3）（2018）鲁06民初257号民事判决书中某某园公司管理人明确表示与某甲公司之间的抵押合同无效，虽然提了很多的合同无效主张但是没有得到中院的支持，也没有提起上诉，转身就在审查意见中表示确认抵押权优先，并非管理人真实意思表示不应得到支持。（4）用这个判决作为认定事实的依据很显然侵犯了中某某局和38户善意购房人的合法权益。第三点、原告购买房屋是善意的，同时支付了对价，完全符合房屋买卖相关的法律规定，首先是房屋交易基础合法有效。管里人也在确认书中明确表示，某某园公司与中某某局合作建房协议合法有效，应当受到法律保护。也就是说原告从真实的产权人手中购买的房屋也应当受到法律保护，而且双方之间交易真实，同时支付了全额购房款。另从2014年6月起原告就一直实际占有和使用该房屋。关于没有办理产权登记问题的过错责任，原告就从一开始购房就多次要求办理产权登记的同时办理房屋产权证，但是由于某某园公司没有将大产权证换成每户独立的小产权证，所以原告不存在客观上不去办理产权登记。出现这样的状况原告主观上没有过错，不应当对此承担责任。综上所述，对于该案第二、第三被告、明显存在着主观上的过错，故意将第三人财产设定抵押同时未能依法对抵押物进行有效的调查核实以及必要的管理，是造成今天这场诉讼的主要原因。对此第二、第三被告应当承担民事责任。依据相关法律规定请求法院支持原告诉请求，维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告方撤回第一、二项诉讼请求，将第三项诉讼请求明确为：确认原告李某燕对于福山区南山路10*号1*号网点房享有消费者购房户优先权，优先于中某某局及席某的债权。

被告某某园公司辩称，1、涉案房产登记设立的抵押权合法有效，中某某局对涉案房产的权利优先于抵押权的主张无事实和法律依据。2007年1月25日某某园公司与中某某局签订《房屋合作投资建设合同》，约定中某某局垫资建设某某园小区一期的小高层及商业网点，并确定小高层及商业网点房按4:6（某某园、中某某局）的比例进行分成（立体切块）。根据双方的约定，涉案房屋应该分给中某某局。2013年5月27日，某甲公司与烟台某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）签订2013典字052*号最高额典当合同，约定某乙公司向某甲公司借款4500万元，某某园公司以涉案房产提供抵押担保，并于2013年5月29日，某甲公司办理抵押登记。根据不动产物权登记的公示公信效力，因房屋产权登记在某某园公司名下，抵押设立时房屋无使用、占用情况，某甲公司基于对上述权利外观的信任与某某园公司进行交易办理抵押登记，不存在过失行为，应认定为善意取得。某甲公司对涉案房产登记设立的抵押权合法有效。依据某甲公司与席某的债权转让约定，席某依法享有对涉案房屋的抵押权益。2022年2月管理人就包含涉案房产在内的部分中某某局公司与席某主张权利冲突的房产出具可审查意见，审查意见中基于上述事实及法律规定，其中认定中某某局对涉案房产享有的权利不能对抗席某的抵押权。中某某局对该审查意见不服提起破产债权异议诉讼，现已经过一审、二审及再审程序审理，均认定中某某局异议不成立，其对涉案房产享有的权利不能对抗抵押权人。被答辩人对涉案房屋享有的权益不能对抗席某的抵押权。被答辩人主张依据中某某局与某某园公司合作开发分成获得涉案房屋从而从中某某局处购买涉案房屋，其虽在2009年签订了《商品房买卖合同》，但并未支付购房款，未进行房产权利预告登记或网签备案，亦未进行房产交付使用等权利公示措施，根据物权登记设立原则，被答辩人尚未取得涉案房屋的所有权，直至2014年5月支付购房款并办理房屋交房入住手续，此时涉案房屋已登记设立抵押登记。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《全国民商事审判会议纪要》等相关法律规定，涉案房产非住宅，并非被答辩人居住房产，被答辩人不属于消费者购房户，其对涉案房产的权利不能对抗抵押权。综上所述，答辩人管理人出具的审查意见符合法律规定，请法院依法驳回被答辩人诉请。

第三人中某某局述称，一、根据某某园公司管理人审查意见，中某某局基于合作投资建设合同原始取得案涉房屋的所有权；二、中某某局对管理人审查意见中确认的某甲公司善意取得案涉房屋抵押权的审查意见不予认可，中某某局认为某甲公司在同某某园公司签订抵押合同时存在重大过失，不适用善意取得制度；三、中某某局并未就案涉房屋对外出售。

第三人席某述称，一、原告诉讼请求2即中某某局因合作出资建房取得的房屋所有权应当优先于其他的抵押权，其销售行为应得到法律保护的主张，无事实和法律依据。根据当时施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”结合某甲公司在取得涉案不动产抵押权时，涉案不动产已被登记在被告某某园公司名下及山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初25*号民事判决书已确认某甲公司对被告所抵押的烟房权证福字第Ｆ**5号、Ｆ**6号、Ｆ**1号、Ｆ**5号、Ｆ**7号，建筑面积为7280.26平方米的房产（涉案房产在其内）以最高额4500万元为限，享有抵押权的事实，即使存在中某某局与被告合作开发建房的事实（中某某局不是不动产施工工程的总包方，对建设工程不享有工程价款优先受偿权），依据上述法律规定，涉案不动产所有权归某某园公司，中某某局不享有产权，参考案例：【（2017）最高法民申2004号】，《民事审判指导与参考》第71辑，执行异议之诉案例选登（六），最高院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于涉案房屋的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。若中某某局取得某某园公司协助配合将涉案不动产登记于中某某局名下，某某园公司自然无法将其抵押登记给某甲公司，原告可能最终取得涉案不动产产权。中某某局和某某园公司的过错造成原告不能取得房屋产权，原告应向中某某局和某某园公司索赔，而不能让无过错的抵押权人买单。二、原告诉讼请求3即确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议合法有效，维护善意第三人的合法权益，维护正常的市场交易秩序的主张与事实及法律不符。首先，原告不是善意第三人，自身存在过失。原告即使在涉案不动产被抵押登记前与某某园公司签订了《商品房买卖合同》，但怠于网签备案导致被某某园公司抵押给某甲公司，存在过失；2009年至2014年间隔5年后，涉案不动产在被抵押登记后，未尽到调查、落实购买房产有无权利瑕疵的谨慎、注意义务，仍然盲目缴纳房款等费用，非善意行为。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》最高院认为：“出售在先，抵押权设定在后，购房人权利优先还是抵押权优先？应当区别是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，其并不优先于抵押权。实际上，购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费购房人，而与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。”涉案房产性质为商业用房，原告为一般购房人非消费者购房人，其对某某园公司享有的债权不能优先于答辩人从某甲公司受让的抵押权。三、中某某局与某某园公司之间的合作开发关系系两者间内部关系，合作开发合同无公示力。某甲公司在接受涉案不动产抵押时无从知道他们之间内部对合作开发房产分配的具体情况，特别在某某园公司取得不动产所有权证书后抵押，因所有权登记具有法定的公示力及公信力，某甲公司已尽到法律要求的谨慎、注意义务，故取得涉案抵押权合法有效并经山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初25*号民事判决书确认。综上，原告自身存在过失，某某园公司和中某某局的过错造成原告的损失与答辩人无关，答辩人取得的抵押权合法有效，应予保护。

经审理查明，一、房屋买卖合同签订及履行情况。原告李某燕与被告某某园公司签订《商品房预（销）售合同》一份，约定李某燕购买某某园公司开发的福山区南山路10*号某某园小区商业1*号房，建筑面积106平方米，合同价款为58万元，付款方式为一次性付款，用途为商业，合同另对交房、办证等问题进行了详细约定。合同后另附《<商品房买卖合同>补充协议》,该补充协议的签订时间为2009年1月20日。2014年5月26日，李某燕转账支付被告某某园公司24万元，剩余34万元其主张为现金支付，某某园公司出具了正式《收款收据》，记载内容为**号房**房款，金额58万元。经某某园公司破产管理人查询公司账目，记载某某园公司2014年5月19日收到一笔34万元的现金存款，2014年5月26日收到金额为24万元的银行转账，合计为58万元，账面记载系收到李某燕支付的购房款。原告称房产系通过中某某局协商购买，没有盖章的合同文本由中某某局提供，合同签订是经中某某局与某某园公司直接签订的，购房款直接支付给了某某园公司。因为前期中某某局与某某园公司存在部分问题未决且房屋没有独立产权证书无法贷款，后一直拖到2014年一次性交齐购房款。

二、房屋占有使用情况。

2014年6月26日，李某燕签订了《入伙会签单》，并向御花园小区物业缴纳了物业管理公共基金；经某某自来水公司及该房产的用电记录，该房产自2016年4月开始有用水记录，2014年6月24日开始缴纳电费至今。

原告称其刚开始对案涉房屋进行了装修并使用，后期出租过一段时间，租金用于原告生活开支，现在原告基本在涉案房屋中居住。案件审理过程中，本院对该房产进行了现场勘验，经勘验，该房产现为“某某驿站”母婴店占有使用，门市二楼为母婴店仓库及卫生间，在一楼门市东南角有一3-4平方米隔间，中有杂物，内置一张单人床，该隔间无门开放，据母婴店经营者称，其2014年年底从原告处承租了该房屋，一直占有使用，原告李某燕晚上在此居住，白天上班，这个门市无法做饭，因为有油烟，门市水电费都是母婴店缴纳，李某燕基本上也不用。

二、抵押权的设立情况。

2013年5月7日，某甲公司与烟台某某房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）签订2013典字05**号《最高额典当合同》，典当种类为房地产抵押，典当用途为经营周转，最高典当金额为4500万元，典当期限自2013年5月28日至2013年8月27日；同日某甲公司与某某园公司签订2013典抵字0527号《最高额抵押合同》，为某甲公司在前述典当合同项下债权提供抵押担保，抵押物为福山区福海路7-（*-1*）、7-（**-2*）、7-1*-（*-*）、7-2*-（*-*），南山路106-（*-2*），权属证号为烟房权证福字第Ｆ**5号、第Ｆ**6号、第Ｆ**1号、第Ｆ**5号、第Ｆ**7号，土地证号为烟国用2007第3**3号；2013年5月2日，某甲公司就前述房产办理了抵押登记，取得了烟房他证福字第Ｆ**8号他项权证书。

后因某乙公司未及时偿还《最高额典当合同》借款，2018年6月26日，某甲公司将某乙公司、某某园公司等诉至烟台市中级人民法院，要求某乙公司偿还借款，并就抵押房产享有优先受偿权。2019年10月9日，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民初25*号民事判决书，其中判项三为确认某甲公司对某某园公司名下权属证号为烟房权证福字第Ｆ**5号、第Ｆ**6号、第Ｆ**1号、第Ｆ**5号、第Ｆ**7号的房产以最高额4500万元为限享有抵押权。该判决已生效。后某甲公司将债权转让给席某。

三、破产债权的确认情况2018年7月9日，本院根据王某林、宋某连申请受理某某园公司破产清算一案，并于2018年12月7日依法裁定宣告某某园公司破产，对于案涉**号房**有中某某局（主张物权）、席某（主张抵押权）、李某燕向管理人主张权利，其中李某燕要求管理人办理产权证书。对于中某某局与席某的权利冲突问题，管理人认定中某某局对于案涉房产的权利不能对抗席某的抵押权，席某对案涉房产享有优先受偿权；对于李某燕的债权申报主张不予确认，依据为《最高人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《全国法院破产审判工作会议纪要》第一百二十五条等规定。

后中某某局对于管理人审查意见不服提起诉讼，后经本院认定中某某局不能取得案涉房产的物权，一审判决驳回中某某局的诉讼请求，烟台市中级人民法院二审维持一审判决。

另，李某燕提交提交《烟台市不动产登记资料查询结果证明》，证明其名下并无住房。

本院认为，消费者购房户系以居住为目的购买房屋并支付了全部价款的购房人，其权利优先于建设工程价款优先权、抵押权以及其他债权。关于原告是否系消费者购房户，重要的判断标准应为其是否系以居住为目的。原告购买的**号房**系商业用途非住宅，根据后期原告方使用情况可知该房产主要用于出租，而结合现场勘验情况，原告所放置床的隔间无遮挡，面积极小，也没有正常生活使用所需的家具家电，无法证实原告系以居住为目的购房，故原告主张其为消费者购房户，其权利能够对抗席某抵押权及其他债权，于法无据，本院不予支持。

综上，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国破产法>若干问题的规定二》第二条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条之规定，判决如下：

驳回原告李某燕的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省烟台市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员刘萍萍二〇二四年十月十五日法官助理金晓天书 记 员肖薇