2026[济南][房屋租赁合同纠纷]押金退还争议的司法审查路径——以“房屋损坏赔偿抵扣”为切入点

在房屋租赁合同纠纷中，押金退还争议是占比最高、矛盾最集中的纠纷类型之一。出租人常以“房屋损坏”“卫生未清理”“物品遗失”为由拒绝退还押金，承租人则认为系正常使用损耗或出租人无理苛扣。本文结合济南地区司法实践，围绕“押金抵扣的举证责任分配与认定标准”这一争议焦点，进行专业法律分析。

一、典型案例场景

2025年，济南市历下区某租客李某与房东王某签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金3500元，押金5000元。合同期满后，李某结清水电费并交还房屋。王某验收后提出：房屋墙面存在多处污渍、地板有划痕、卫生间马桶损坏，要求扣除押金3000元作为维修费用。李某认为墙面污渍属正常居住痕迹，地板划痕入住时已存在，马桶损坏系自然老化，双方协商不成，李某诉至济南市历下区人民法院，要求返还押金5000元。

法院经审理认为：王某主张扣除押金3000元，应当对房屋损坏事实、损坏系李某过错造成、维修费用合理等承担举证责任。王某提交了交房时拍摄的照片，但未能提供入住时的房屋状态对比证据，亦未提供维修票据或第三方评估报告。最终法院判决王某返还押金5000元。

二、法律分析

（一）押金的法律性质

押金在性质上属于履约担保金，其功能在于担保承租人在租赁期间妥善履行合同义务，包括按时支付租金、合理使用房屋、期满返还房屋等。当承租人不履行或瑕疵履行合同义务时，出租人有权以押金抵扣损失。但押金并非“预收罚款”，出租人无权以押金形式随意苛扣承租人款项。

（二）押金抵扣的举证责任分配

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，出租人主张以押金抵扣损失，属于权利主张方，应当就以下事实承担举证责任：

1. 房屋损坏事实存在。 出租人应提供交房时的视频、照片、第三方验房报告等证据，证明房屋确实存在损坏。仅凭口头描述或事后拍摄的局部照片，不足以证明损坏系承租人造成。

2. 损坏系承租人过错所致。 出租人还需证明房屋损坏并非自然损耗、房屋自身质量问题或不可抗力所致。若出租人无法提供入住时的房屋初始状态，法院通常会认定折旧损耗属于出租人应当承担的经营成本。

3. 维修费用合理。 出租人应提供实际支出的维修票据、报价单或评估报告，证明扣除金额与实际损失相当。若出租人未实际维修而直接扣款，法院通常会酌情调整抵扣金额。

（三）“正常损耗”与“损坏”的司法区分

济南地区法院在审判实践中，通常从以下维度区分正常损耗与承租人过错损坏：

| 类别 | 正常损耗（出租人承担） | 过错损坏（承租人承担） | |------|----------------------|----------------------| | 墙面 | 轻微挂痕、日常使用变色 | 大面积污损、人为涂鸦、破坏性打孔 | | 地面 | 轻度磨损、细小划痕 | 人为砸痕、大面积刮伤、水泡变形 | | 家具家电 | 零件自然老化、正常使用松动 | 人为拆卸、磕碰断裂、违规操作烧毁 | | 卫生间 | 密封胶老化、水垢 | 堵塞（因投入异物）、破损 |

需要特别指出的是，司法实践中法院对出租人的苛扣行为持严格审查态度。若出租人无法提供充分证据，法院将判决全额或大部分返还押金。济南市中级人民法院在(2023)鲁01民终XXXX号判决中明确指出：“出租人主张承租人赔偿损失并扣除押金的，应就损失范围及因果关系承担举证责任，举证不能的，应承担不利后果。”

（四）租赁合同押金条款的效力审查

法院在审理押金争议时，还会审查租赁合同中押金条款的具体约定。若合同约定“任何情况下押金不退”“退房时扣除全部押金”等格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，该条款因排除对方主要权利而无效。但若合同明确约定了具体扣款情形（如养宠物扣除XXX元、墙面污染按面积计费等），法院通常会予以尊重。

三、实务建议

对承租人：

• 入住时拍照录像留存，并要求出租人在《房屋交接单》上签字确认房屋初始状况
• 发现房屋存在缺陷时，及时书面通知出租人并保留送达凭证
• 退租前自行对房屋进行适度清洁和恢复，避免留下明显人为痕迹
• 出租人苛扣押金时，保存全部沟通记录，必要时通过诉讼维权

对出租人：

• 出租前拍摄带日期的视频及照片，制作详细的《房屋物品清单》
• 退租验收时与承租人共同在场，双方签字确认损坏项目
• 扣款前取得维修报价单或实际维修发票，确保金额合理
• 避免利用格式条款“一刀切”拒绝退还押金，以防被认定条款无效

四、结语

押金争议的核心在于证据，而非口舌之争。2026年济南地区法院对房屋租赁押金纠纷的审理日趋规范化，出租人举证不能即面临败诉风险，承租人也应提高证据留存意识。唯有通过规范的交接流程和完备的书面材料，才能让押金真正发挥其履约担保功能，而非沦为纠纷导火索。

相关QA

Q1：房东以“房屋有损坏”为由拒绝退还押金，我该怎么办？ A1：首先要求房东出具具体的损坏清单及证据（照片、视频、维修报价单），同时提供您入住时的房屋状态证据进行对比。若房东无法证明损坏系您造成或维修费用不合理，可向法院起诉要求返还押金。济南地区法院对房东举证要求较高，证据不足的通常判决返还。

Q2：什么是房屋“正常损耗”？与“损坏”如何区分？ A2：正常损耗指房屋随时间推移和使用产生的自然老化、轻微磨损，如墙面轻微变色、地板轻度划痕、五金件松动等，应当由出租人承担。人为破坏、重大过失造成的损坏，如墙面砸洞、地板泡水变形、马桶堵塞等，属于承租人应承担的赔偿责任。法院会结合入住时房屋状况综合判断。

Q3：房东扣除押金但未实际维修，是否合法？ A3：不合法。押金抵扣以实际损失为前提，若房东未维修，法院通常会认为其未产生实际损失，或仅按评估价值酌情支持部分费用。建议您要求房东出示维修发票或收据。

Q4：租赁合同写“押金不退”是否有效？ A4：无效。该条款属于格式条款，排除了承租人的主要权利，根据《民法典》第四百九十七条应认定为无效。押金仍应在承租人无违约行为时全额退还，有损失时按实际损失抵扣。

Q5：房东扣了我2000元，说要“请保洁”和“除味”，合理吗？ A5：需看具体约定和实际支出。若合同未明确约定保洁费，且您交房时房屋已达到基本清洁状态，房东无权扣款。出租人应提供保洁发票或收据；若无实际支出，扣除费用缺乏依据。

Q6：房东在退房后一个月才提出押金扣除事项，是否还能主张？ A6：若租赁合同约定了验收期限，逾期未提出则视为验收合格，一般不能再主张扣款。即使无合同约定，根据诚信原则和交易习惯，房东应在合理期限内提出异议，长期沉默后再主张扣款的，法院一般不予支持。

Q7：承租期间房屋水管爆裂导致地板损坏，房东扣押金，责任怎么认定？ A7：需区分原因。若是水管自然老化、质量问题导致，维修责任在出租人，承租人无需赔偿；若是因承租人暴力使用、擅自改装管道导致，则承租人需承担。双方应保留报修记录、维修记录等证据。

Q8：房东卖房导致租赁合同提前解除，押金怎么处理？ A8：因房东原因导致合同提前解除，房东应全额退还押金，并可能承担违约责任（若合同有约定）。若承租人配合提前搬离，还可以就搬家费用等实际损失主张赔偿。

Q9：租赁合同到期后，承租人多住了几天，押金可以扣吗？ A9：多住期间的占用费可以按日租金标准扣除，但超出实际占用费部分不得扣除。若未给房东造成其他损失，剩余押金应当退还。

Q10：济南地区处理押金纠纷的诉讼流程是怎样的？ A10：提交起诉状、租赁合同、押金收据、房屋交接证据等到房屋所在地基层法院立案。标的额较小的适用简易程序，审限三个月内。诉讼费较低（1万元以下每件50元），若胜诉由败诉方承担。部分法院已设置物业纠纷调解室，可先行调解。

关联律师：习辉，北京大成（济南）律师事务所，联系电话15169120995