姜清东：从银川案看预约合同解除权与疫情逾期交房纠纷处理

一、核心案情回顾：逾期交房引发的解除权之争

2022年9月，赵某与银川某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定2023年12月31日前交房，逾期超180日业主有权解除合同。2023年12月，开发商以“总包更换+疫情影响”为由发《延期交付通知》，将交房时间推迟至2024年7月。2024年10月，开发商通知交房，但赵某认为逾期已超180天，于12月邮寄《解除合同告知函》（开发商拒收），随后诉至法院要求：

解除《商品房买卖合同》及《房屋按揭借款合同》；
开发商返还首付款、维修资金，赔偿已还贷款本息及违约损失；
剩余贷款由开发商向银行偿还。

一审法院以“疫情属不可抗力、合同目的可实现”为由驳回诉请，赵某上诉后，二审法院维持原判，但纠正了一审法律适用瑕疵（混淆约定解除与法定解除）。

二、争议焦点拆解：业主最关心的5个痛点问题

1. 开发商以“疫情”抗辩逾期，法院会认可吗？

关键细节：合同签订于2022年9月（疫情常态化阶段），但房屋开工于2021年7月（疫情防控期）。
法院认为：疫情及防控措施对建筑行业的“次生影响”（如施工单位清算、劳动力短缺）属于不可抗力，符合合同“除不可抗力外逾期超180日可解除”的约定前提。
业主痛点：若开发商以“疫情余波”为由拖延，需举证“疫情与工期延误直接关联”，而非仅口头主张。

2. 逾期超180天，业主能直接发函解除吗？

关键细节：赵某未催告直接发《解除合同告知函》，开发商拒收。
法院认为：

若行使约定解除权（合同明确“逾期超180日可解除”），无需催告；
若行使法定解除权（《民法典》第563条），需先催告并给予合理期限。
本案赵某主张的是约定解除权，但因开发商违约“非故意且房屋已具备交付条件”，法院从“维护交易稳定”角度未支持解除。
业主痛点：约定解除权≠必然解除，需结合“违约程度是否显著轻微、合同目的是否能实现”判断。

3. 开发商用“储藏间抵违约金”，能阻却合同解除吗？

关键细节：开发商提出用逾期违约金抵顶储藏间费用，赵某曾同意但因“优先选储藏间”未兑现而反悔。
法院认为：双方未达成正式补充协议，储藏间争议属“履行瑕疵”，不影响合同目的（房屋已验收备案）。
业主痛点：口头承诺无法律效力，需签订书面协议明确抵顶细节（如储藏间位置、面积、交付时间）。

4. 银行按揭贷款能随商品房合同解除而解除吗？

关键细节：赵某要求解除《房屋按揭借款合同》，由开发商偿还剩余贷款。
法院认为：商品房合同未解除，按揭合同作为从合同亦不能解除。
业主痛点：若商品房合同最终解除，需依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条，由开发商向银行返还剩余贷款。

5. 类案判决能作为本案裁判依据吗？

关键细节：赵某提交3份同区法院判决（均支持业主解除合同），主张“类案同判”。
法院认为：我国是成文法国家，判例非正式法律渊源；且另案房屋未竣工验收，与本案“房屋已交付”事实不同，无参考性。
业主痛点：类案检索需关注“案情一致性”（如房屋是否具备交付条件、违约原因），优先引用指导性案例。

三、律师提示：业主维权的3个核心动作

固定违约证据：保存《延期交付通知》、邮寄解除函的快递底单（注明“解除合同告知函”）、与开发商的沟通记录（微信/短信/录音）；
区分解除权类型：若合同有“逾期超X日可解除”约定，直接行使约定解除权（无需催告）；若无约定，需先催告开发商在3个月内履行；
主张损失赔偿：即使合同未解除，可另行起诉要求开发商支付逾期交房违约金（按合同约定的“日万分之一”或LPR标准）。

四、一句话问答

开发商逾期交房超180天，业主必须催告才能解除合同吗？
答：若合同约定“逾期超180日可解除”，无需催告；若依法定解除，需先催告。
疫情导致的逾期交房，开发商能完全免责吗？
答：需举证疫情与工期延误直接关联，且已采取合理措施减少损失，否则仍需承担部分责任。
开发商用储藏间抵违约金，业主能反悔吗？
答：未签订书面协议前可反悔，口头约定无强制执行力。
商品房合同解除后，剩余按揭贷款谁来还？
答：由开发商向银行偿还，业主无需继续还款。
类案判决能强制法院“同案同判”吗？
答：不能，但可作为法官裁判的参考，需确保案情与类案高度一致。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民事判决书
（2025）宁01民终2231号
上诉人(原审原告)：赵某1，男，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：赵某2（系赵某1父亲），男，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：张振杰，宁夏诚托（西夏）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银川某置业有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。
法定代表人：赵某3，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜佳，宁夏言成律师事务所实习律师。
原审第三人：某银行股份有限公司新市区支行，营业场所宁夏回族自治区银川市新市区。
负责人：郭某，该行行长。
委托诉讼代理人：齐某，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：金某，男，该公司律师。
上诉人赵某1因与被上诉人银川某置业有限公司、原审第三人某银行股份有限公司新市区支行商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2025）宁0121民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月9日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人赵某1及其委托诉讼代理人赵某2、张振杰，被上诉人银川某置业有限公司的委托诉讼代理人蒋海山，原审第三人某银行股份有限公司新市区支行的委托诉讼代理人齐某、金某到庭参加诉讼。因审理中发现本案不宜由审判员独任审理，本院依法裁定将本案组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵某1的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人原审诉讼请求，即解除《商品房买卖合同》《房屋按揭借款合同》，判令被上诉人返还首付款、协助办理物业专项维修资金退费手续，并支付已偿还贷款本息及违约损失等合计136711.94元（暂计算至2024年12月20日），剩余房屋贷款由被上诉人向第三人偿还；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“疫情构成不可抗力”错误，被上诉人逾期交房不存在法定免责事由。疫情非持续影响合同的履行，案涉合同签订于2022年9月22日，此时全国疫情防控已进入常态化阶段，被上诉人未举证证明疫情（或防控措施）直接导致工期延误或无法交房。根据被上诉人2023年发布的《延期交付通知》，其明确承认因“总包更换与清退”等内部管理问题导致延期，与疫情无关，故系被上诉人自身过错导致逾期交房，远超合同约定的180日解除权行使期限。二、原审判决错误适用《商品房买卖合同司法解释》第十一条，剥夺上诉人约定解除权。催告程序非当事人“约定解除权”行使前提。根据《民法典》第五百六十三条，当事人可不经催告直接解除合同，仅需满足“迟延履行主要债务+合理期限未履行”即可。上诉人于2024年12月20日通过邮寄《解除合同告知函》主张权利，被上诉人拒收后未采取补救措施，视为拒绝履行合同义务，解除权已成就。三、案涉合同目的因被上诉人根本违约已无法实现。房屋虽于2024年12月27日完成验收，但此时距合同约定的交房日已逾期1年，且被上诉人未提供证据证明逾期后采取合理措施缩短工期，使得装修补贴协议落空，贷款利息损失持续扩大，被上诉人应承担全部赔偿责任。四、原审判决违背诚实信用原则，助长开发商违约行为。五、本案与永宁县人民法院已经生效的（2025）宁0121民初×号民事判决书在案件基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有较强的相似性，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，一审法院应当参照该案裁判。六、被上诉人未按照约定按期交付案涉房屋，且已逾期超过180日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条1.（2）约定，解除合同的条件已经成就，上诉人依法享有合同解除权。上诉人一审主张符合合同约定和法律规定。
被上诉人银川某置业有限公司辩称，疫情的影响不是在疫情发生时，而是疫情结束后的次生灾害，即整个建筑行业恢复建设的难题。本案确实因疫情造成工程施工单位的清算和更换，逾期交房与疫情有密切的关系。被上诉人在2024年12月份以及2025年1月份都明确表示合同继续履行、房屋能交付，上诉人也明确表示接收房屋，在此期间仅仅是因为储物间的位置选择发生了分歧，但储物间最终是能够妥善解决的，并不影响合同目的的实现，因此不存在上诉人所述的合同目的落空，被上诉人也不存在根本违约。被上诉人逾期交房，上诉人完全可以通过要求赔偿违约金而弥补其损失。综上，一审法院从维持合同效力、保护交易稳定、促进交易安全的交易原则出发，判决继续履行合同完全符合双方的真实意思表示。原审法院认定事实清楚，判决结果正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人某银行股份有限公司新市区支行述称，上诉人提出解除《房屋按揭借款合同》无理无据，应当驳回其诉讼请求。一、《商品房买卖合同》的根本目的已经实现。案涉商品房经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签章“同意验收”，永宁县某监督站收讫竣工验收备案文件并办理备案登记，具备办理产权证的条件，案涉房屋已符合合同约定的交付条件，继续履行并不影响合同目的的实现。对于银川某置业有限公司迟延交付房屋给上诉人造成的损失，双方已围绕通过储藏间抵顶进行补偿达成了方案。据此来看，《商品房买卖合同》的根本目的已经实现。二、上诉人赵某1与被上诉人银川某置业有限公司就迟延履行补偿方式已达成一致，解除合同不利于维护交易秩序的稳定。案涉房屋在具备交付条件后，被上诉人银川某置业有限公司通知上诉人赵某1办理房屋交接手续，赵某1同意办理交接手续，被上诉人银川某置业有限公司承诺用延迟交房补偿款抵顶上诉人欲购买的储藏间费用，双方就此达成了合意，但后续因上诉人优先挑选的诉求未实现，进而提出要求解除《商品房买卖合同》。上诉人赵某1与被上诉人银川某置业有限公司沟通储藏间抵顶事项在前，发出《解除合同告知函》在后，可以进一步印证这一事实。由此可知，本案中上诉人赵某1与被上诉人银川某置业有限公司实则形成两个民事法律关系，且二者互相独立、互不影响。三、原判认定疫情构成不可抗力并无不当。新冠病毒感染调整为“乙类乙管”实行全面放开的时间是2023年1月。在此之前，疫情反复对于全社会的运行发展都造成了影响。案涉房屋开工时间2021年7月20日和双方签订合同的时间是2022年9月22日，均在疫情期内。被上诉人银川某置业有限公司受疫情防控措施影响导致的逾期交房，属于典型的不可抗力情形。四、原审判决符合《民法典》的立法目的。原审判决在合同目的已经实现的前提下，判决驳回上诉人的诉讼请求，体现了民法维护社会经济秩序的目的，有利于维护交易安全，保护交易的稳定性。五、上诉人赵某1所称一审应当参照另案判例的理由无法律依据。首先，我国是成文法国家，判例并不是正式的法律渊源，法官判决需适用我国现行的成文法，另案判决仅为个案裁判结果，不能作为本案裁判的依据。其次，《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》中明确法官仅在“缺乏明确裁判规则”时需进行类案检索，且需优先参照指导性案例。而上诉人主张的判例并非指导性案例，并没有参考的价值与意义。本案法律关系明确，无需通过类案填补法律漏...