姜清东：开发商变更核心条款下商品房预约合同解除纠纷维权要

一、案件背景：95万购房款交了，合同却签不了？

2020年1月，张鹏与徐桂置业公司签订《贾汪南湖湾项目商品房认购书》（预约合同），约定购买贾汪碧桂园公司开发的24幢102号房，优惠后总价249.8万元。张鹏当天支付95.8万元首付款，此前（2019年6月）交的5万元“金牌会员费”被销售人员口头承诺为定金（因当时未取得预售证，以会员费名义收取）。

然而，到了约定签正式《商品房买卖合同》的时间，开发商却“变卦”了：

交房时间推迟1年：从2020年12月30日改为2021年12月31日；
违约责任“缩水”：原样板合同约定“逾期交房按日万分之三付违约金，超90日可解除合同”，新样板合同却改为“逾期210日才有权解除，违约金上限仅为已付房款的5%”。

张鹏无法接受这两项核心条款的变更，双方未能签订正式合同。最终，张鹏起诉要求解除预约合同、返还购房款并赔偿利息——法院支持了他的全部请求。

二、核心法律问题：预约合同的“诚信缔约义务”

1. 认购书是“预约”，不是“本约”，但同样受法律保护

本案中，《商品房认购书》属于预约合同——它的目的是“锁定交易机会”，约定双方在未来某个时间签订正式的《商品房买卖合同》（本约）。根据《民法典》，预约合同合法有效，双方都要遵守“诚实信用原则”，积极履行“磋商义务”。

2. 开发商变更核心条款，构成“预约合同违约”

一审、二审法院均认定：

张鹏已按约定支付定金（5万元会员费转化为定金）和首付款，无违约行为；
开发商在签订认购书时，曾向张鹏出示样板合同1（明确交房时间、违约责任），让张鹏产生“合理信赖”；
后续开发商单方面变更交房时间、降低自身违约责任，属于“提出不合理条件”，违背了预约合同的缔约基础，导致张鹏无法实现签订本约的目的。

3. 购房者的救济：解除预约+返还房款+利息赔偿

根据《民法典》第五百六十三条，因对方违约导致合同目的无法实现的，守约方有权解除合同。合同解除后，开发商应返还已收房款，并赔偿资金占用期间的利息（本案按LPR4.15%计算）。

三、购房者关注的痛点及维权细节

痛点1：“会员费”“诚意金”是否算定金？

关键判断：看双方是否有“定金性质的约定”（如抵房款、违约不退等）。本案中，销售人员证言、认购书约定（“定金5万元须于签署时付清”）均证明5万元会员费是定金，即使开发商后来退款，也不影响定金性质。
维权提示：交款时要求明确写“定金”，保留销售沟通记录（录音、微信）。

痛点2：开发商拖延签正式合同，怎么办？

核心证据：预约合同约定的签约时间、开发商催告函（注意时间是否超期）、双方沟通记录（证明是开发商原因导致无法签约）。
本案细节：开发商2020年7月才发催告函，比约定的1月13日晚了半年，且变更核心条款，属于“拖延+违约”。

痛点3：样板合同与正式合同不一致，能拒签吗？

法律依据：预约合同中若明确“已出示本约样板并认可”，开发商变更样板核心条款（交房时间、违约责任、面积误差等），购房者有权拒签并要求解除预约。
本案细节：样板1和样板2的违约责任差异巨大，开发商拒绝修改，法院认定其“违背公平原则”。

痛点4：两个开发商（徐桂置业+贾汪碧桂园），谁来担责？

责任认定：若两个公司共同出具收款收据、共同参与交易（如徐桂签认购书，碧桂园收房款），则需共同承担返还责任。本案中，法院判决两公司共同返还95.8万元及利息。

四、一句话问答

签了商品房认购书，开发商能单方面变更交房时间吗？
答：不能，变更核心条款需双方协商一致，否则构成预约违约。
交的“会员费”能算购房定金吗？
答：若有证据证明双方约定其为定金（如销售承诺、认购书关联约定），可以认定为定金。
开发商拖延签正式合同，购房者能要求退房款吗？
答：若因开发商原因导致无法签订本约（如变更核心条款、超期催告），可以解除预约并要求返还房款及利息。
样板合同与正式合同不一致，购房者可以拒签吗？
答：可以，若开发商变更的是影响交易目的的核心条款（如交房时间、违约责任），购房者有权拒签。
两个开发商共同参与交易，谁来承担退款责任？
答：若共同出具收据、共同履行合同义务，需共同承担返还责任。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
（2021）苏03民终3865号
上诉人（原审被告）：徐州市贾汪区徐桂置业有限公司，住所地徐州工业园区鹏程大道北侧。
法定代表人：张峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵圣楠，女，该公司员工。
上诉人（原审被告）：徐州市贾汪碧桂园房地产开发有限公司，住所地徐州工业园区徐州大道北侧科技创业园。
法定代表人：张峰，该公司综合管理部主任。
委托诉讼代理人：张文博，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1981年2月25日生，汉族，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：马洪星，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
上诉人徐州市贾汪区徐桂置业有限公司（以下简称徐桂置业公司）、徐州市贾汪碧桂园房地产开发有限公司（以下简称贾汪碧桂园公司）因与被上诉人张鹏商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐桂置业公司的委托诉讼代理人赵圣楠、上诉人贾汪碧桂园公司的委托诉讼代理人张文博，被上诉人张鹏及其委托诉讼代理人马洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐桂置业公司、贾汪碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担一、二诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律均存在错误。一、被上诉人对事实陈述前后矛盾。（一）被上诉人诉称认购书签订后，贾汪碧桂园公司拒不按照约定与其签订购房合同，但实情是上诉人2020年7月、2020年8月都向被上诉人催告付款、办理网签和贷款手续，被上诉人在一审审理时先否认收到该两份函件，后又承认，并狡辩是因上诉人变更交房时间和商品房买卖合同条款才拒绝与上诉人签订商品房买卖合同。(二)认购书中已明确了项目公司，并在第一条中明确定金5万元须于签署认购书时即2020年1月7日付清，但被上诉人却狡辩不清楚项目公司并且不清楚收款账号、2019年6月交的5万元金牌会员费是定金。徐桂置业公司已于2020年1月8日将5万元金牌会员费退回被上诉人，即使被上诉人不清楚账号，也可以在签约现场询问确定，也可以在上诉人向其发出催告函后与上诉人联系取得收款账号或到项目营销中心刷卡交费网签，但被上诉人并无采取任何措施，放任己方逾期付款违约行为，应对其违约行为承担违约责任。二、武某,4的出庭作证违反法律规定，证言内容也不属实，不应采纳。上诉人由始至终并无与被上诉人变更付款时间和拒绝被上诉人办理网签和贷款，应以双方签订的书面认购书和上诉人发出的书面函件为准。首先，一审法院在开庭前没有书面告知上诉人将有证人出庭作证，证人出庭作证前也没有在法庭上宣读保证书，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审法院据此查明的事实和作出的判决应予以撤销。其次，武某,4的证人证言并非事实，一审法院罔顾认购书约定和上诉人书面催告的情况，仅依据证人证言和被上诉人开庭所述作出了错误的事实认定。1.五万元收款收据上已注明“南湖湾金牌会员会员费”，一审法院将其认定为定金是错误的。如果5万元是定金，上诉人和被上诉人双方应该在认购书中注明2019年6月已收取定金或者另行开具5万元定金收据给被上诉人，但双方并未按正常人理解的合理交易习惯操作，反而在签订认购书第二天徐桂置业公司将5万元金牌会员费退回给被上诉人，并在认购书中约定“定金：￥伍万元须于签署本认购书时付清”，足以证明被上诉人是要按认购书约定另行支付定金的。2.上诉人没有变更交付时间和合同版本，是被上诉人未按认购书约定与徐州市贾汪碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，上诉人对此不存在过错。被上诉人一审起诉及第一次开庭时一直说的是因贷款上诉人拒绝与被上诉人签约。上诉人在明知该约定的情况下，无理拖欠支付定金和一直拖延办理网签贷款，也没有向上诉人提出上房时间和合同条款变更的事，并且双方签订的认购书第五条明确约定“具体标准、交付时间及买卖双方权利义务以项目公司与乙方签订的《商品房买卖合同》为准”。而被上诉人提交的《商品房买卖合同》样板及其补充协议的样板1及样板2在一审过程中并未经上诉人质证，违反了法律规定，不能作为认定案件事实的证据。
被上诉人张鹏辩称：1.上诉人向被上诉人发送尽快付款并办理网签和按揭贷款手续的催告函是在2020年7月20日，比认购书约定的2020年1月13日之前签订商品房买卖合同晚了半年多，上诉人未按照认购书约定的期间与被上诉人签订商品房买卖合同，构成重大违约。2.2020年7月20日上诉人要求签订商品房买卖合同时，对与被上诉人签订认购书时向被上诉人宣传、出示的合同样板做了重大修改，修改后的合同在违约责任、解除合同条款的约定上对被上诉人明显有失公平，违背了被上诉人签订认购书的目的，上诉人构成严重违约。3.证人武某,4出庭作证程序合法。被上诉人向一审法院申请证人出庭作证，经过了一审法院许可，并且一审法院也告知了上诉人，上诉人在一审中对于武某,4的证言进行了质证，并没有对证人出庭作证的程序提出任何异议。4.认购书第二条付款方式第二项A注明“签署本认购书时付清5万元定金”的表述实质上认可被上诉人已缴纳了5万元定金，武某,4的证言也证实了5万元“会员费”在签订认购书时自动转化为购房定金的事实。认购书签订后上诉人将5万元定金退回被上诉人，属于解除定金条款，被上诉人不存在违约。5.被上诉人提交的商品房买卖合同及补充协议的样板1、样板2在一审中经过了双方充分的质证，不违反法律规定。
张鹏向一审法院起诉请求：1.解除张鹏与徐桂置业公司于2020年1月7日签订的贾汪南湖湾项目商品房认购书；2.判令徐桂置业公司、贾汪碧桂园公司共同返还购房款958151元；3.判令徐桂置业公司、贾汪碧桂园公司赔偿占用购房款期间的利息损失（以958151元为基数，按照交付购房款时的一年期贷款市场报价利率4.15%，从2020年1月7日计算至徐桂置业公司、贾汪碧桂园公司退还全部购房款为止）；4.本案诉讼费、保全费由徐桂置业公司、贾汪碧桂园公司承担。
一审法院查明：2019年6月24日，张鹏向徐桂置业公司支付南湖湾金牌会员会员费5万元，徐桂置业公司向张鹏出具收款收据。
2020年1月7日，张鹏（乙方）与徐桂置业公司（甲方）签订《贾汪南湖湾项目商品房认购书》，认购书载明：乙方确认，乙方在签署本认购书前，甲方已向乙方出示了将签署的正式《商品房买卖合同》样板及其附件、《临时管理规约》条款、《前期物业服务协议》及甲方其他的公告、提示文件，乙方已阅读并予以认可。双方在认购书约定：乙方购买项目公司贾汪碧桂园公司开发的贾汪南湖湾项目24幢102号房，预售建筑面积为238.18平方米，原定价2809057元，优惠后认购价为2498151元，按揭贷款方式付款，定金5万元于签署认购书时付清，首付款958151元（已扣除定金）于2020年1月20日前付清，余款1490000元按约定的时间办理按揭手续，具体按揭金额及年限以银行或住房公积金管理机构最终批复为准。若乙方未按照本认购书约定的时间与项目公司签署《商品房买卖合同》或支付相应...