商品房买卖/2026-04-13

姜清东：从宋某某案看商品房预约合同解除后的权利救济要点

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、核心案情：交了全款却拿不到房，购房者如何维权？

2013年11月，宋某某与陕西华阳天地实业公司（以下简称“华阳公司”）达成口头购房协议，先后支付定金4500元、房款500元；2014年10月签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定购买乐华国际商业街商铺，总价款227632元，交房时间为2015年6月30日；2015年5月宋某某付清首付款117632元，同年12月办理合同备案，并通过长安银行泾阳支行贷款11万元（贷款直接支付给华阳公司），至此全款交清。

然而，华阳公司至今未交房，工程甚至未完工。2018年双方签订补充协议，约定逾期办证违约金按已付房款日万分之二计算，但华阳公司仅支付部分违约金后便不再履行。宋某某无奈起诉，要求解除合同、返还房款及贷款本息、支付违约金。

二、争议焦点：购房者最关心的3个核心问题

1. 商品房买卖合同解除后，贷款合同能一起解除吗？

华阳公司抗辩：需先由宋某某偿还剩余贷款，再返还购房款；
第三人银行抗辩：贷款是宋某某主动申请，与银行无关，不同意解除。

法院认定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，商品房买卖合同解除后，担保贷款合同也应解除——因为开发商违约导致购房目的无法实现，贷款合同的基础已不存在。最终判决：

解除《个人购房借款合同》；
华阳公司直接向银行偿还剩余贷款本金及利息；
华阳公司返还宋某某已向银行支付的贷款本息（截至2021年4月约7.46万元）。

痛点关键词：贷款合同解除、剩余贷款偿还主体、已还贷款本息返还、开发商直接还款给银行。

2. 违约金和利息能同时主张吗？

宋某某主张：按补充协议日万分之二支付逾期办证违约金（暂计2.64万元），同时要求按贷款年利率5.39%支付已付房款利息（暂计3.84万元）。
华阳公司抗辩：逾期办证违约金无事实依据（房屋未交付，不满足办证条件），利息应按LPR计算，且已支付的4.77万元违约金需扣除。

法院认定：

合同约定“逾期交房超60日买受人可退房，出卖人按已付款1%支付违约金”，但该违约金（2276.32元）不足以弥补损失，需同时支付资金占用利息：
- 2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率；
- 2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心LPR；
已支付的4.77万元违约金需从总赔偿额中扣除；
逾期办证违约金因合同已解除（非继续履行），不予支持。

痛点关键词：违约金与利息并用、资金占用利息计算标准、已付违约金抵扣、逾期办证违约金前提条件。

3. 退房后，先注销备案还是先退房款？

华阳公司抗辩：退款需以宋某某配合注销合同备案为前置条件。

法院认定：合同约定“注销备案后60日内退款”，但需兼顾公平——判决生效后15日内双方共同办理注销手续，自行履行期届满后60日内华阳公司返还房款，避免开发商以“未注销”为由拖延退款。

痛点关键词：备案注销与退款顺序、自行履行期、开发商拖延退款防范。

三、判决结果：购房者胜诉，开发商需承担这些责任

解除《商品房买卖合同》及补充协议，15日内办理备案注销；
解除《个人购房借款合同》，华阳公司直接向银行偿还剩余贷款；
华阳公司60日内返还宋某某：
- 首付款117632元；
- 已还贷款本息（以银行流水为准）；
- 违约金2276.32元+资金占用利息（按前述标准计算）；
扣除已支付的47666.15元违约金；
案件受理费2596元由华阳公司承担。

四、律师提示：购房者维权必知的5个细节

保留付款凭证：定金、首付款、贷款流水等需完整保存，是主张退款的核心证据；
合同条款看清楚：重点关注“交房时间”“逾期违约责任”“退款条件”，避免“备案注销后才退款”等不合理条款；
贷款合同解除有依据：开发商违约导致购房合同解除的，贷款合同可同步解除，无需购房者自行还贷；
违约金不足可主张利息：若合同约定的违约金过低（如1%），可要求增加资金占用利息，弥补损失；
及时起诉别拖延：避免超过诉讼时效（一般3年），导致权利无法得到法院支持。

五、一句话问答

开发商逾期交房，购房者能同时解除购房合同和贷款合同吗？
→ 可以，因开发商违约导致购房目的无法实现时，贷款合同的基础不存在，法院会支持同步解除。
退房后，剩余房贷需要购房者自己还吗？
→ 不需要，由开发商直接向银行偿还剩余贷款本金及利息。
合同约定“注销备案后才退款”，开发商能以此拖延吗？
→ 不能，法院会明确注销期限和退款期限，避免开发商滥用条款。
违约金和利息可以同时要吗？
→ 可以，若违约金不足以弥补损失（如仅1%），可要求支付资金占用利息。
逾期办证违约金在退房时能主张吗？
→ 一般不能，因退房是解除合同，而非继续履行，逾期办证违约金以合同继续履行为前提。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

陕西省泾阳县人民法院
民事判决书
(2021)陕0423民初2114号
原告：宋某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏某2，陕西秦隆律师事务所律师。
被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。
法定代表人：孙某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。
第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。
负责人：谈某某，系该行行长。
委托诉讼代理人：韩某某，系该支行工作人员。
原告宋某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05—2014—02262）,《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款合同》（编号：长咸泾2015G商按字第074号）；3、判令被告返还已付购房款117632元，支付违约金2276.32元，参照原告向第三人贷款年利率5.39%，以5000元为基数，自2013年11月13日起、以112632元为基数自2015年5月13日起承担利息至返还完毕之日止（暂计算至2021年5月10日为38446.44元）；4、判令被告返还原告向第三人截止2021年4月21日前归还的贷款本息74618.63元，剩余贷款本息由被告向第三人直接偿还；5、判决被告承担逾期办证违约金（自2019年10月1日起按已交房款227632元的日万分之二计算至合同解除之日为止）暂计算至2021年5月10日为26426.19元，以上合计259399.58元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月1日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房。被告的行为已经构成根本违约。
被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；同意返还购房款及违约金，退款有前置条件是原告需配合被告在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款，被告向原告已经支付的违约金47666.15元要予以扣除。原告主张参照贷款年利率的利息不认可，如法院判决被告承担利息，应按从2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率承担利息，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。根据实际情况，先由原告向第三人偿还剩余贷款后，被告返还购房款。逾期办证违约金，涉案房屋没达到交付条件，没达到办理房产证的条件，原告主张逾期办证违约金没有事实依据。多余诉讼费部分被告不予承担。
第三人长安银行泾阳支行辩称，不同意解除贷款合同，贷款申请是原告主动申请，案件主要是原告与被告有纠纷，与我行无关。原告在合同中是还款方，有义务按照还款。
当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：收款收据四张、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份。被告未提供证据。第三人提供证据：原告贷款情况证明一份。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月11日，原告与被告达成商品房买卖口头协议，当日原告交付购房定金1000元，11月13日又交付购房定金3500元、房款500元。2014年10月30日，双方签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街（一期）1幢2单元1层12242号商铺，总价款为227632元。2015年5月13日原告交付房款112632元，合计117632元。同年12月3日，泾河新城房管局对该合同登记备案。约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年12月18日原告作为借款人、抵押人，被告作为保证人向长安银行泾阳支行贷款110000元。当日，第三人长安银行泾阳县支行按照合同约定，将贷款110000元支付于原告指定的被告华阳公司的帐户。截止2021年7月19日，原告已偿还贷款本金52813.06元，利息25311.28元，本息合计78124.34元，剩余本金57186.94元未偿还。2018年6月1日，原、被告又签订了《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成协议，约定：1、乐华国际商业街未按期开业期间，出卖人承担陕西博文商业运营管理有限公司应向买受人支付的保底收益（9%），由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。2、出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。该补充协议签订后，被告向原告支付违约金合计47666.15元。涉案商品房至今未向原告交付，原告诉至本院。
本院认为，原告提出解除商品房买卖合同及补充协议，被告同意，并同意退还购房款，承担违约金，本院予以确认。本案争议焦点为：
1、是否应解除涉案《个人购房借款合同》，如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，原告已经按合同约定履行完合同义务，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的...