姜清东：从大连陶传军案看商品房预约合同效力与强制缔约边界

一、核心案情回顾

2020年3月，大连购房者陶传军与大连郡原置业签订《商品房认购书》，支付2万元定金认购“大连恒大城市之光”1幢1404单元，约定4月2日前支付首期款并签订正式《商品房买卖合同》。但陶传军以“房屋挡光”“认购书与商品房买卖合同性质不一致（认购书写‘住宅/办公/商业/公寓’，合同仅为‘公寓’）”“补充协议条款不合理”“开发商未说明房屋抵押情况”等理由拒绝签约，并要求返还定金。一审、二审法院均以“陶传军无证据证明磋商过程中因不可归责于双方的事由导致合同未订立”为由，驳回其诉讼请求。

二、预约合同的效力与强制缔约的法律基础

1. 预约合同≠本约合同，核心是“担保本约订立”

根据《民法典》第四百九十五条，预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约的协议。本案中，《商品房认购书》明确约定了房屋位置、总价款、定金、签约时间，具备预约合同的核心要素——“为订立本约做准备”，因此合法有效。

但需注意：预约合同不直接产生“强制缔约”的效力。若一方拒绝签订本约，另一方需证明“拒绝签约系对方过错”，才能主张定金罚则或继续履行；若因不可归责于双方的事由（如对本约核心条款无法协商一致），则定金应返还。

2. 购房者维权的常见痛点与法律认定

结合本案及司法实践，购房者在预约合同纠纷中常遇到以下痛点，需重点关注：

（1）格式条款的“陷阱”

本案中陶传军主张“认购书是格式条款，排除己方权利”，但法院未支持——原因在于认购书明确载明“乙方对物业状况、交易条件已有充分了解”，且陶传军作为完全民事行为能力人签字确认。
👉 痛点提示：签订认购书前务必仔细核对“房屋性质、交易流程、定金条款”，对模糊表述（如“住宅办公商业公寓”）需要求开发商书面明确，避免后续纠纷。

（2）“无理由退房”的适用边界

陶传军主张“恒大无理由退房政策”，但法院以“无证据证明案涉房屋适用该政策”驳回。
👉 痛点提示：开发商宣传的“优惠政策”需写入认购书或补充协议，口头承诺无法律效力；若政策针对“住宅”，需确认所购房屋是否为住宅性质（本案房屋为“公寓”，非住宅）。

（3）本约磋商的“举证责任”

陶传军称“因补充协议条款不合理未签约”，但未提供“双方就合同条款磋商的证据”（如沟通记录、修改意见），法院认定“系陶传军一方原因未签约”。
👉 痛点提示：磋商过程中需保留书面证据（如微信聊天记录、邮件、修改后的合同草稿），证明“双方对核心条款（如房屋性质、交房时间、产权办理）无法达成一致”，才能认定为“不可归责于双方的事由”。

（4）房屋抵押、性质变更的“告知义务”

陶传军主张“开发商未说明房屋抵押情况、认购书与合同性质不一致”，但未提供证据证明“开发商故意隐瞒”。
👉 痛点提示：签订认购书前可通过“不动产登记中心查询房屋抵押状态”，要求开发商提供《商品房预售许可证》等五证，明确房屋性质（住宅/公寓/商业），避免“性质不符”纠纷。

三、“强制缔约”的适用条件

实践中，购房者若想通过“强制缔约”要求开发商签订正式合同，需满足以下条件：

预约合同合法有效：具备标的、价款、履行期限等核心要素；
开发商存在“根本违约”：如故意隐瞒房屋抵押、五证不全等导致无法签订本约；
购房者已履行预约义务：如按约定支付定金、积极磋商本约条款。

若仅因“购房者自身原因（如不想买了、觉得条款不合理但未磋商）”拒绝签约，法院通常不支持“强制缔约”，且定金不予返还。

四、一句话问答

签订认购书后不想买房，定金能退吗？
答：若因购房者自身原因（如单纯不想买），定金不退；若因开发商隐瞒房屋抵押、五证不全或双方对本约核心条款无法协商一致，定金应退。
开发商宣传的“无理由退房”有效吗？
答：需写入书面合同（认购书或补充协议），且明确适用范围（如仅针对住宅），口头承诺无效。
认购书里的“格式条款”一定无效吗？
答：若格式条款“排除购房者主要权利、免除开发商责任”（如“无论何种原因定金不退”），则无效；但明确提示“购房者已充分了解”的条款，通常被认定有效。
房屋“挡光”能作为拒绝签约的理由吗？
答：若房屋为住宅，需满足《城市居住区规划设计标准》的日照要求；若为公寓（非住宅），无强制日照规定，且认购书已载明“购房者了解周边环境”，则不能以此为由拒签。
开发商未说明房屋抵押情况，购房者能退定金吗？
答：若开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，导致无法签订正式合同，购房者可主张定金返还并要求赔偿损失。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
（2020）辽02民终5594号
上诉人（原审原告）：陶传军，男，1972年4月28日出生，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：吴彦、魏芸，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连郡原置业有限公司，住所地大连市中山区春生街15号。
法定代表人：杜旭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员。
上诉人陶传军因与被上诉人大连郡原置业有限公司（以下简称郡原公司）商品房预约合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶传军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审认定“甲乙双方确认本认购书是双方真实的意思表示，具备合同法规定的基本要素是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解”是错误的，该条款系被上诉人一方事先制作的格式条款，且根据认购书表述“该商品房的规划用途为住宅办公商业公寓”，但案涉房屋系公寓为由认定上诉人所购买房屋不适用恒大无理由退房（住宅）原则，显然未考虑买受人的弱势地位。是否挡光属于专业问题，需启动鉴定程序，并非普通人用肉眼能看出的，因可能挡光，上诉人才认真的查阅了商品房买卖合同及补充协议书，双方对此有争议。若挡光不影响居住应当在合同写明不利因素。二、认购书系预约合同是当事人约定为在将来一定期限内订立本约合同达成的协议，其目的在于为订立本约合同而达成合意。而本约合同目的在于为双方当事人设立本约合同的权利和义务。预约合同不具有强制执行的效力。三、案涉认购书双方已于2020年4月2日协议解除。原审时被上诉人已经回答案涉认购书已经解除，据此案涉认购书已经协议解除，但原审在判决书未予表述，案涉认购书是否已经解除直接影响判决内容。双方在约定的签订商品房买卖合同当日协议解除了认购书，即应适用商品房买卖合同司法解释第四条的规定属于不可归责于当事人双方的事由，在签订本约前双方即解除了预约合同。退一步说，认购书载明的用途为住宅办公商业公寓，但在准备签订商品房买卖合同房屋性质仅为一个属性即公寓；交房的时间、办理产权证的时间等重大影响购房人的生活品质的情况发生。特别是补充协议中诸多条款不合理，由此可看出，出现逾期办产权的情况不可避免。为此双方在磋商过程中没有就本约达成一致。被上诉人先行承诺可无理由退房，但需上诉人提供书面材料，故上诉人方下达律师函，双方协议解除了认购书。2020年4月2日，上诉人在代理律师的陪同下前往被上诉人售楼处，售楼处销售主管表示应先交纳首付款329,111元后，才可以实现无理由退房。就此关于商品房买卖合同的先后履行顺序，双方产生分歧，上诉人要求先退定金，被上诉人主管要求先支付全部首付款后再签订商品房买卖合同，之后1-2年可以退款。因分歧较大，上诉人提交律师函要求解除认购书。该节事实在视频资料中均有体现。四、原审适用法律错误。原审认定系上诉人违约实属适用法律错误，买受人不存在任何的违约行为，不应当承担违约责任。上诉人作为买受人，面对认购书中诸多的格式条款，很难看懂。案涉认购书因不可归责于双方的理由已经协议解除，上诉人不存在任何违约行为。根据认购书认定，上诉人应在2020年4月2日交纳全部首付款并签订商品房买卖合同。2020年4月1日，上诉人已至被上诉人售楼处与其咨询房屋是否挡光的情况，4月2日至售楼处与之协商签订商品房买卖合同事宜，因双方无法就签订商品房买卖合同达成一致后，提交律师函要求解除认购书。本案中上诉人在债务履行期限届满前表示不履行主要债务，原因在于双方无法就本约合同条款达成一致，故解除合同通知到达被上诉人处，认购书宣告解除，被上诉人在庭审也认可认购书已解除。认购书的总则及6、8、10条均为开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商并且加重对方义务，排除己方责任的条款，应认定该格式条款无效。原审以该合同条款认定上诉人无据要求返还定金，显然无法律依据。双方因首付款交付与签订商品房买卖合同先后履行顺序问题产生分歧，准备交首付款时，售楼员方告知待交纳全款后方能撤销银行抵押办理商品房买卖合同备案。此种情况导致合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。五、大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初4475号民事判决与本案案情高度一致且同属大连东港商务区，应该同案同判。六、本案中开发商存在如下问题：1、认购书中所记载的商品房的规划用途为住宅、办公、商业、公寓，而在签订商品房买卖合同时得知，案涉项目根本不是住宅；2、本案现开发商并非是项目的原始取得人，原项目经过调整容积率，重新出售以股权转让的方式达到整体项目转让，该项目存在重大的是否能办理产权证的风险；3、该项目整个楼盘进行了全封闭抵押贷款，开发商出售该方式没有对抵押贷款的真实情况予以说明，签订认购书后方得知相关情况；4、应当先撤销抵押，否则不允许出售；5、应当先签订合同对商品房是否具有五证进行确认，并约定具体的交款时间后，签订商品房买卖合同；6、即使签订商品房买卖合同后2021年9月29日方能到不动产登记中心办理备案；7、签订认购书时根本没有提供认购书第十条所写的各种合同，开发商不准许对其提供的格式条款进行变更、增加或减少任何条款；8、恒大在疫情期间推出的无理由退房及7.5折买房，在全国各地均出现了问题，可能存在虚假广告的情况；9、案涉房屋抵押状态原审应予查明，这涉及到开发商违约问题。
郡原公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：案涉房屋性质为公寓，非住宅性质，我国现行法律规定对非住宅日照时长无强制性规定。且在上诉人签订书面认购书时已明确知悉了交付的20,000元为定金性质。从上诉人要求返还定金的依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条来看，本案并非合同履行不能，而是上诉人自身不想继续履行合同，且本案不存在合同法规定的及合同约定的上诉人行使解除权的情形。双方签订的认购书系双方的真实意思表示，也无《合同法》第五十二条、第五十三条的相应情况，亦不存在排除上诉人主要权利、免除被上诉人责任的情况。因此，依法成立的合同，应当受法律保护，双方均应按照约定履行自身义务，对于不履行义务的，应当适用定金罚则。另外，被上诉人与恒大地产集团大连有限公司均为独立法人，并不适用集团全部政策，且案涉项目被上诉人并未承诺“无理由退房”，上诉人不能据此要求返还定金。
陶传军向一审法院起诉请求：依法判令被告返还定金20,000元。
一审法院认定事实：2020年３月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大连·恒大城市之光商品房认购书》，约定甲乙双方确认本认购书是双方真实的意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿向甲方认购大连恒大城市之光楼盘1幢1404单元，总金额1,745,551元，乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金。乙方选择分期付款方式，须于20...