姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的法律风险与关键要点

一、核心案情回顾

2021年11月，未成年人田某1（由父亲田某2代签）与西安某房企签订两份《认购协议书》，认购“枫丹江屿”项目两套办公用房，支付定金10万元及部分购房款，约定2日内签订正式《商品房买卖合同》。后续田某1以“房企提供的合同未约定逾期交房责任、政策调整（未明确具体政策）”为由拒绝签约，诉至法院要求解除预约合同、返还定金及购房款。

一审法院认为：双方虽未签正式合同，但田某1已支付大部分购房款（超预约约定），房企接受，应视为本约合同已成立，驳回全部诉求；二审法院维持原判，明确“预约合同目的已实现，无权再解除预约”。

二、案件焦点：预约合同VS本约合同的关键边界

1. 预约合同的核心特征

本案中《认购协议书》明确约定“2日内签订正式商品房买卖合同”，属于预约合同——目的是“锁定交易机会”，而非直接确立房屋买卖关系。但需注意：

若预约中已包含房屋位置、价款、付款方式等核心条款，且一方实际履行主要义务（如支付大部分房款）、对方接受，法院可能直接认定本约合同成立（本案即此情形）。
误区：“没签正式合同就只是预约”不成立！关键看实际履行行为是否超出预约范围。

2. 主张“政策调整”解除预约的3大痛点

当事人常以“限购、限贷政策变化”为由解除预约，但需满足3个条件（本案田某1未举证，故败诉）：

政策是“新出台”：必须是签订预约后才实施的政策（若签约前已有政策，属于“明知风险仍签约”）；
政策导致“无法履行”：如突然被限购、贷款资格丧失，而非“不想买”；
举证责任在原告：需提供政策文件、自身不符合购房条件的证明（本案田某1未提交任何政策调整证据）。

3. 开发商的“格式条款”抗辩是否成立？

田某1主张“房企合同未约定逾期交房责任，属于格式条款”，法院未支持，原因：

房企已公示合同文本（住建局要求），且补充协议中明确了逾期交房责任（用横线标注提醒）；
格式条款无效的前提是“免除自身责任、加重对方义务”，若条款公平且已提示，法院不认定无效。

三、当事人关注的痛点关键词及法律提示

| 痛点关键词 | 法律提示 | |------------------|--------------------------------------------------------------------------| | 预约转本约 | 支付超预约的房款、接受房屋等行为，可能直接触发本约成立，丧失解除预约的权利 | | 政策调整举证 | 需提供“新政策+无法履行”的直接证据，口头主张无效 | | 定金返还 | 若因买方原因不签本约，定金不退；因卖方原因，双倍返还 | | 格式条款认定 | 需证明“未提示+条款不公”，否则法院不支持 | | 未成年人购房 | 需法定代理人全程参与，更名、解约需符合法律规定（本案田某2曾申请更名后反悔） |

四、一句话问答

签了认购书，没签正式合同，能以政策调整为由退定金吗？
答：需举证“新政策导致无法购房”，否则定金可能不退。
支付了大部分房款但没签合同，算预约还是本约？
答：若开发商接受房款，法院通常认定本约已成立，不能再解除预约。
开发商合同没写逾期交房责任，能拒签吗？
答：需看合同是否公示、是否有补充条款，若开发商已提示且条款公平，拒签可能构成违约。
未成年人签的认购书有效吗？
答：法定代理人代签有效，但后续更名、解约需代理人书面确认。
预约合同能随意解除吗？
答：不能，需满足“合同目的无法实现”（如政策导致无法交易），否则需承担违约责任。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2024)陕01民终8625号
上诉人（原审原告）:田某1，男，2007年8月18日出生，汉族，住西安市未央区。
法定代理人：田某2，男，1981年6月13日出生，汉族，住西安市未央区，系田某1父亲。
委托诉讼代理人：曹xx，北京冠领（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：xx公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区。
法定代表人：李xx，该公司总经理。
委托诉讼代理人：门xx，女，1986年6月21日出生，汉族，该公司员工。
上诉人田某1因与被上诉人xx公司商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2023）陕0112民初32235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法适用普通程序由审判员张伟独任审理，本案现已审理终结。
田某1向本院提出上诉请求：1.改判支持田某1一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由xx公司承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》、《商品房销售管理办法》之规定，双方当事人签订的《认购协议书》对于商品房交付条件及日期、解决争议的办法等诸多直接影响双方权利义务的重要内容没有约定，属于未决条款。因此，《认购协议书》仅具有预约的性质，这些条款需在后续签订《商品房买卖合同》时协商一致达成。田某1签订《认购协议书》属于预约合同，并不能认定接受后续本约合同中的条款，不具有强制当事人订立本约的效力。2、一审法院举证责任分配错误。一审中，xx公司缺席的情况下没有举证证明双方未签订《商品房买卖合同》的责任是由田某1造成的，xx公司应承担不利后果。且《商品房买卖合同》系格式条款，不合理地排除了田某1的权利，存在诸多不合理的地方。一审法院错误认定双方签署的该《认购协议书》即是《商品房买卖合同》，没有以合同成立的条件为依据。3、双方没有达成《商品房买卖合同》的责任不能归咎于田某1，《认购协议书》作为预约合同应当解除。致使合同目的不能实现的原因在xx公司，xx公司提供的合同为约定其逾期交付房屋的责任，损害了田某1的利益，要求修改条款未获同意；签约不成是因为xx公司恶意不签订购房合同。相反，田某1已经正确履行了《认购协议书》约定的义务。
xx公司辩称，1、田某1所述未能签订《商品房买卖合同》的原因与事实不符。田某1称签订《认购协议书》时不知晓《商品房买卖合同》的条款的说法不成立。xx公司销售现场根据住建局要求对合同全文公示，购房人均可随时查阅、置业顾问在销售案涉房屋的过程中也向田某1说明《商品房买卖合同》条款；《商品房买卖合同》补充协议第五条第2款中约定了逾期交付房屋的违约责任条款，该条款并无不合理免除或减轻xx公司责任、加重对方责任、限制对方权利的情形。且该条款用横线显著标识提醒买受人，并非格式条款；因田某1为未成年人，其法定代理人田某2于2022年7月8日申请更名，将案涉房屋更名至田某2名下。原本由田某2代田某1签订的《房屋买卖合同》作废，此后田某2拒绝签订《房屋买卖合同》。2、田某1法定代理人田某2代田某1认购案涉房屋后多次支付房屋价款，已交齐首付款，因其自身原因又申请将房屋更名至田某2本人名下，可见合同一直在履行中。虽在更名手续办理完成后田某2未签署《商品房买卖合同》，但田某2曾代田某1签署过《房屋买卖合同》，合同已经实际履行，超出了《认购协议书》约定的履行范围。
田某1向一审法院提出诉讼请求：1、解除田某1与xx公司签订的《认购协议书》（202111190102177）和《认购协议书》（202111190102180）；2、责令xx公司向田某1返还10万元定金及905407元购房款；3、责令xx公司向田某1支付资金占用利息，利息以100万元为基数，从2021年11月19日至实际支付之日，按2023年全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）3.55%计算，暂计至起诉之日，利息为61371.23元（100万元＊3.55%＊631÷365）；4、本案诉讼费、保全费、保函费由xx公司承担。
一审法院经审理查明：2021年11月19日，田某1（买受人、乙方）与xx公司（出卖人、甲方）签订两份《认购协议书》，甲方处加盖xx公司销售合同专用章，乙方处由田某1父亲代其签名按手印。《认购协议书》（202111190102177）中载明：甲方所开发的“枫丹江屿”商品房已经取得《预售许可证》，乙方在充分了解其所认购商品房及其项目情况和国家房地产调控、限购、限贷政策，并确认符合购房条件的基础上，与甲方达成以下协议：一、商品房基本情况，乙方认购甲方开发的枫丹江屿项目Ｂ幢1单元13层Ｂ-11305号商品房，该商品房为办公，建筑面积为46.89平方米（其中套内面积为33.21平方米、公摊面积为13.68平方米，最终以西安市国土资源局和房屋管理局核定为准）。二、价格和付款方式，该商品房销售单价为13553.70元／平方米，总价款为635533元。该商品房优惠后的实际单价为11588.42元／平方米，实际总价款为543381元。付款方式为一次性。若乙方选择以按揭贷款方式付款，在签订本协议时甲方已经告知乙方银行办理按揭的要求，乙方确认自己能够满足条件并愿承担银行贷款政策变动带来的风险。三、定金和签约期限，乙方自愿在本协议签订当日向甲方交纳定金人民币伍万元。乙方承诺在签订本协议后2日内，即2021-11-21前到枫丹江屿销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，与本项目前期物管公司签订《前业管理服务协议》、《临时管理规约》等协议文书，按揭客户同时提供所有办理按揭的资料。双方签订本协议时，甲方已经对上述协议文本及内容进行公示和解释，乙方已知晓并理解全部内容，对条款已明确无异议，如乙方不按约定期限签订上述合同、协议、文书及提供按揭资料的，则甲方有权不退还乙方已付定金，并有权将乙方认购房屋另行销售而无须通知乙方。本协议不得转让、不能更名、不能换房。四、生效和份数，本认购协议书一式两份，经双方签署后立即生效，双方各持一份，均具有同等法律效力。另一份《认购协议书》（202111190102180）中载明：甲方所开发的“枫丹江屿”商品房已经取得《预售许可证》，乙方在充分了解其所认购商品房及其项目情况和国家房地产调控、限购、限贷政策，并确认符合购房条件的基础上，与甲方达成以下协议：一、商品房基本情况，乙方认购甲方开发的枫丹江屿项目Ｂ幢1单元13层Ｂ-11306号商品房，该商品房为办公，建筑面积为104.10平方米（其中套内面积为73.73平方米、公摊面积为30.37平方米，最终以西安市国土资源局和房屋管理局核定为准）。二、价格和付款方式，该商品房销售单价为13491.19元／平方米，总价款为1404433元。该商品房优惠后的实际单价为11642.90元／平方米，实际总价款为1212026元。付款方式为一次性。若乙方选择以按揭贷款方式付款，在签订本协时甲方已经告知乙方银行办理按揭的要求，乙方确认自己能够满足条件并愿承担银行贷款政策变动带来的风险。……上述两份《认购协议书》签订当日，田某1支付定金合计10万元，xx公司出具...