姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的责任划分与利息认定要

一、案情回顾：购房资格“卡壳”引发的退款纠纷

2020年3月，新疆户籍的刘某军与琼海润丰公司签订《认购协议书》，购买海南琼海某楼盘房屋，总价75.57万元，已支付全部购房款。但截至2023年诉讼时，刘某军仍不具备琼海购房资格（非本省户籍且未满足限购条件），且案涉房屋未竣工验收、无法交付。刘某军诉请解除协议、返还购房款及利息，润丰公司则以“刘某军明知限购仍购房”为由拒绝支付利息，双方由此对簿公堂。

二、核心争议：政策调整下的过错认定与利息支付

1. 合同解除的法定依据

根据《民法典》第563条，“合同目的无法实现”是法定解除事由。本案中，刘某军无购房资格导致无法签订正式购房合同，房屋也无法交付，符合“合同目的不能实现”的解除条件。法院最终判决《认购协议书》于起诉状副本送达润丰公司之日（2023年11月9日） 解除——这一时间点依据《民法典》第565条，即“以诉讼方式解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除”。

2. 开发商的“形式审查义务”不可免除

润丰公司主张《认购协议书》约定“乙方（购房者）已明确知悉限购政策”，试图将过错全部推给刘某军。但法院认为：

开发商作为专业机构，对购房者的购房资格负有形式审查义务（如核对户籍、社保缴纳证明等）；
案涉协议中“仅约定购房者义务、免除开发商审查责任”的条款属于格式条款，应认定无效；
润丰公司明知刘某军为非本省户籍却未提醒限购政策，对合同解除存在过错。

3. 利息支付的时间与标准

利息起算点：合同解除后，开发商无合法理由占用购房款，应自解除次日（2023年11月10日）起支付利息；
利息标准：按同期一年期LPR计算（2023年11月LPR为3.45%）；
过错折抵：刘某军自身未主动核实购房资格，故法院未支持其“自付款之日起计算利息”的请求，仅支持合同解除后的资金占用利息。

三、购房者关注的痛点关键词解析

1. 购房资格审查

事前核实：签订预约合同前，务必通过当地住建部门官网、政务APP查询自身购房资格（如社保/个税缴纳年限、户籍要求）；
开发商义务：要求开发商出具《购房资格预审意见》，避免因“口头承诺”导致后续纠纷。

2. 预约合同的效力与解除

预约合同≠正式购房合同：仅约定“将来签订正式合同”，若因政策无法履约，可主张解除；
解除方式：可书面通知开发商，或直接起诉（合同自起诉状副本送达时解除）。

3. 购房款返还与利息

返还范围：仅能要求开发商返还已计入合同总价的购房款（本案中刘某军向第三方高某辉支付的8.4万元“选房款”未计入合同，需另案主张）；
利息计算：合同解除后的利息受法律支持，解除前的利息需根据双方过错认定（如购房者明知限购仍购房，可能无法主张）。

4. 消费者优先权

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，若房屋无法交付，购房者的购房款返还请求权优先于建设工程价款、抵押权（本案中法院确认刘某军对案涉房屋享有75.57万元的优先权）。

四、一句话问答

因限购政策无法购房，预约合同能解除吗？
答：能，因“合同目的无法实现”可法定解除，解除时间以起诉状副本送达开发商为准。
开发商以“我明知限购”为由拒退利息，合法吗？
答：不合法，开发商未尽购房资格审查义务，需支付合同解除后的资金占用利息。
向第三方支付的“选房款”能要求开发商一起退吗？
答：若未计入合同总价，需另案向收款方主张，不能直接要求开发商返还。
购房款返还时，利息按什么标准算？
答：按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期LPR计算。
房屋无法交付时，我的购房款能优先拿回吗？
答：能，购房者的价款返还请求权优先于建设工程价款、抵押权等其他债权。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

海南省第一中级人民法院民事判决书（2024）琼96民终385号上诉人（原审被告）：琼海润丰实业有限公司，住所地海南省琼海市振华路鸿福家园A09号铺面。法定代表人：伍鼎秋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖哲，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某军，男，1977年9月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：刘振，海南平典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林青霞，海南平典律师事务所律师。原审被告：高某辉，女，1953年11月8日出生，汉族，原住重庆市九龙坡区。现住址不详。上诉人琼海润丰实业有限公司（以下简称润丰公司）因与被上诉人刘某军、原审被告高某辉商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2023）琼9002民初4497号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2024年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润丰公司上诉请求：一、判令将一审判决第二项“限琼海润丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某军返还购房款755733元及利息（利息以755733元为基数，自2023年11月10日起按同期一年期LPR计算至实际付清之日止）”改判为“限琼海润丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某军返还购房款755733元”；二、本案上诉费用由刘某军承担。事实与理由：一、被上诉人不具备购买琼海市商品房资格，存在过错，上诉人不应向被上诉人支付利息。《认购协议书》第七条第二款约定：“乙方已明确知悉国家、海南省和琼海市（县）房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求、禁止性、限购限贷等政策规定……如乙方隐瞒其不具备购房资格的情况或者因取得其他商品房导致不具备购房条件的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，将该房源另售并不予退还定金。”事实上，被上诉人不具备购买琼海市商品房资格，且自一审开庭时仍不具备，其自身存在导致合同不能履行的过错，上诉人不应向被上诉人支付利息。二、即便上诉人应付利息，也应当自判决生效之日起计算利息。合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是当合同双方约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除权要求在法律规定的解除事由出现时，才能行使解除合同的权利。本案中，《认购协议书》并未约定被上诉人单方解除权的情形，被上诉人仅能行使法定解除权予以解除《认购协议书》。而被上诉人解除请求及依据是否符合法定解除事由，应当经法院审理评议并判决后才确认。上诉人即便应向被上诉人支付利息，也应当自判决作出之日起计算利息，而非2023年11月9日。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉。刘某军辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1．上诉人作为专业的房地产开发公司，在进行商品房销售时，应对刘某军的身份和购房资格尽到形式审核义务并告知刘某军，上诉人未尽到审查义务，对本案合同目的不能实现存在过错，上诉人应向刘某军支付利息。《认购协议书》第七条第（二）款仅约定了购房人的义务，免除了开发商的审查义务，系格式条款，应认定为无效条款。刘某军不具备专业知识，对于本人是否符合限购政策无法准确判断，一般会听取上诉人的意见。而上诉人作为专业的房地产开发公司，在进行商品房销售时，应对刘某军的身份和购房资格尽到形式审查义务并告知刘某军。根据《认购协议书》载明的乙方（购房人）信息可以看出，刘某军的个人信息显示其非属本省户籍，上诉人并未尽到审查义务，对本案合同目的不能实现存在过错，上诉人应向刘某军支付利息。2．刘某军享有法定解除合同的权利，上诉人应自2023年11月9日时起按同期一年期LPR支付利息自实际付清之日止。刘某军是因为上诉人根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，要求解除案涉购房合同。一审法院虽查明刘某军未取得购房资格，但客观上而言，也是考虑到刘某军合同目的无法实现，故判决解除案涉购房合同。而根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”一审法院以起诉状副本送达上诉人的时间作为解除购房合同的时间，该认定合法有据。上诉人在合同解除后，没有继续占用刘某军资金的合法理由，故一审法院判决上诉人支付此后的利息并无不妥。二、上诉人为拖延履行自身义务，故意提起本次诉讼，望二审法院尽快作出裁判文书，维护刘某军合法权益。一审期间，上诉人既不出面沟通退款事宜，更不参加庭审积极主张自身权益，反而是拿到对其有利的判决后，为了拖延履行自身义务，故意提出上诉。此行为损害了刘某军权益，更是浪费我国宝贵的司法资源。恳请法院尽快作出二审裁判，驳回上诉人的上诉请求。高某辉未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘某军向一审法院起诉请求：一、判令解除刘某军与润丰公司签订的《认购协议书》；二、判令润丰公司返还刘某军755733元购房款及利息（利息以755733元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，自2020年3月13日起计算至清偿完毕之日止。至2023年10月10日，暂计103000元）；三、判令润丰公司、高某辉共同返还刘某军84267元选房款及利息（利息以84267元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，自2020年3月13日起计算至清偿完毕之日止。至2023年10月10日，暂计11485元）；四、依法确认刘某军在案涉购房款范围内，对润丰公司享有购房消费者优先权；五、判令润丰公司向刘某军支付违约金7557.33元；六、本案诉讼费由润丰公司、高某辉负担。一审法院认定事实：2020年3月12日，刘某军的母亲邓某玲向润丰公司转账支付600000元，润丰公司向刘某军出具《专用收据》一张，表明其收到刘某军购房款600000元。2020年3月13日，刘某军向高某辉转账支付240000元。高某辉向刘某军出具《收条》一张，该收条内容为“今收到刘某军购买海宝湾项目11-2-409房号购房款84267元，收款人：高某辉，2020年3月13日”。2020年3月14日，高某辉向润丰公司支付155733元。润丰公司向刘某军出具《专用收据》一张，表明其收到刘某军购房款155733元。同日，刘某军（乙方）与润丰公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议书约定刘某军向润丰公司认购的房屋位于海南省琼海市潭门镇嘉潭路名门海宝湾一期11号楼2单元409房，该房屋优惠后总价为755733元；该协议第七条第一款约定：“本认购书履行期间，任何一方不得单方解除本认购书，否则，解除本认购书一方应向另一方按优惠后总价款的百分之一支付违约金（本认购书中另有约定的除外），若对方不同意的，则本认购书继续履行”；该协议第七条第二款约定“乙方已明确知悉国家、海南省和琼海市房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求、禁止性、限购限贷等政策规定……”认购书签订后，润丰公司未与刘某军签订其他协议。涉案房产目前尚未完成验收，不具备交房条件。另查明，截止本案开庭时，刘某...