房产买卖纠纷/2026-04-13

姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的网签与责任认定要点

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案情回顾：交了首付却无法网签，购房者起诉解除合同

2021年12月，马某昌与廊坊恒某房地产公司签订《购买商品房合同认购书》，购买“和**园”一套房屋，支付首付款576062元及地下室款14235元，合计590297元。双方约定2022年12月30日交房，剩余房款通过公积金贷款支付。

然而，恒某公司迟迟未办理商品房预售合同网签备案，导致马某昌无法完成公积金贷款；同时，约定交房时间到期后，房屋仍未交付。马某昌认为合同目的无法实现，起诉要求解除认购书、返还购房款并支付利息。

恒某公司辩称：

双方已签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，不存在解除事由；
因疫情、大气治理政策导致停工354天，交房可顺延，不构成违约；
马某昌未办理贷款应自行补齐全款，无权解除合同。

二、法院裁判：开发商未网签导致合同无法履行，支持解除

法院经审理认为：

合同效力：认购书、商品房买卖合同及补充协议均合法有效，但恒某公司未按约定在合同签订后30日内（即2022年1月25日前）办理网签备案，且无法确定备案时间，导致马某昌无法办理公积金贷款，合同目的无法实现。
政策抗辩不成立：恒某公司主张的疫情、大气治理停工，与“未网签导致贷款失败”无直接因果关系；补充协议中“无法贷款需补全款”的约定，因贷款失败归责于开发商，故不适用。
解除后果：判决解除所有合同，恒某公司返还购房款590297元及利息（自2023年9月27日起按LPR计算），承担保全费3520元；保函费、律师费因非必要支出，由马某昌自行承担。

三、购房者关注的核心痛点与法律提示

1. 预约合同VS正式合同：哪个能解除？

预约合同（如认购书）是“约定将来签订正式合同”的协议；若已签订正式《商品房买卖合同》，预约合同通常被替代，但本案中因正式合同未备案导致无法履行，法院仍支持解除所有合同。
痛点关键词：预约转正式、网签备案、合同目的落空

2. 政策调整能否成为开发商免责理由？

疫情、大气治理等政策属于“不可抗力”或“情势变更”，但需满足**“直接导致无法履行合同义务”**的条件：
- 若政策仅影响交房时间，需举证停工天数（如本案中恒某公司举证354天），但本案核心是“未网签”，与政策无关，故抗辩无效。
痛点关键词：不可抗力、停工天数举证、因果关系

3. 贷款失败谁担责？

若因开发商未网签、未提供备案材料导致贷款无法办理，责任在开发商；若因购房者自身征信、资质问题，责任在购房者。
补充协议中“无法贷款需补全款”的条款，需区分贷款失败的原因：归责于购房者的，需补款；归责于开发商的，条款不适用。
痛点关键词：贷款失败归因、补充协议效力、网签义务

4. 解除合同后能要回哪些钱？

可主张：已付购房款、利息（通常自合同解除日起算）、保全费（实现债权的必要费用）；
不可主张：保函费、律师费（非法定或约定的必要支出）；
痛点关键词：利息起算点、必要费用范围、违约金约定

四、一句话问答

开发商以疫情为由延期交房，购房者能解除合同吗？
答：需看疫情是否直接导致交房逾期超过合同约定的解除期限（如本案中逾期60日可解除），且需开发商举证停工与疫情的因果关系。
未网签导致贷款失败，购房者必须补全款吗？
答：若未网签归责于开发商，则无需补全款，反而可主张解除合同。
解除购房合同后，利息从哪天开始算？
答：通常自合同解除之日（如本案中起诉状副本送达开发商之日）起算，按LPR标准计算。
购房者能要求开发商承担律师费吗？
答：除非合同明确约定“违约方承担律师费”，否则法院一般不支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

河北省廊坊市安次区人民法院
民事判决书
（2023）冀1002民初4785号
原告：马某昌。
委托诉讼代理人：安志远，河北听韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梅雪，河北听韬律师事务所律师。
被告：廊坊市恒某房地产开发有限公司。
法定代表人：李某伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张某为，系该公司员工。
原告马某昌与被告廊坊市恒某房地产开发有限公司（以下简称恒某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某昌的委托诉讼代理人安志远、刘梅雪，被告恒某公司的委托诉讼代理人张某为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某昌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《购买商品房合同认购书》；2、判令被告向原告返还购房款590297元及利息（利息以590297元为基数，自2021年12月27日起，至款项实际给付之日止，按照LPR的标准计算）；3、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费、公告费等相关费用由被告承担。事实和理由：2021年，被告认购原告开发的和园号楼单元0号房屋，被告向原告出具了盖章确认的《购买商品房合同认购书》，并为原告出具了两张收据，金额分别为576062元及14235元。上述手续办理完毕后，被告拒绝给原告签订《商品房买卖合同》，网签备案的商品房买卖合同是不动产办理权属证书的材料之一，因被告拒绝签订，原告无法办理权属证书，且购买商品房合同认购书约定的交房时间为2022年12月30日，被告也未按时进行交房，使得原告的合同目的不能实现，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判准所请。
被告恒某公司辩称，1、双方已签订《商品房买卖合同》及补充协议，权利义务关系已锁定，不存在原告马某昌解除合同的约定及法定解除事由，依法不应得到支持。2021年12月27日，双方自愿签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效。双方约定以贷款方式交纳购房款，至今原告马某昌并未完成贷款的办理，且并未选择其他方式补齐全款，依据合同相关约定，原告马某昌不具备房屋交付条件，被告可拒绝向原告马某昌交付房屋。同时，《合同》及补充协议对产权办理也有明确约定，即在房屋交付后的一定期限内办理，因原告马某昌不具备收房条件，且未超产权办理期限，未发生导致合同目的不能实现的情形。故，由于原告马某昌原因造成的房屋无法交付并顺延办理产权，并非被告导致，我方不存在过错，双方应积极履行合同约定的权利义务。原告马某昌行使解除权的条件尚不具备，诉请不应得到支持，应驳回原告诉请。2、涉案房屋存在顺延交房的约定情形，不构成逾期交付房屋，至原告马某昌起诉之日，即使原告马某昌交齐全款具备交付条件，约定解除条件也尚不具备，依法不应予支持。首先，对于原告马某昌所交纳的购房款金额以及积极履行合同约定的义务，被告没有异议。被告没有按照合同约定的2022年12月30日前交付房屋，被告认可该事实，也表示歉意。但是，2020-2023年期间，确实发生了一些被告不可控的事由，比如大气治理和新冠病毒疫情防控工作等，被告的施工进展受到多方面的影响。即便在此前提下，被告积极组织施工、保证交房，并不存在主观恶意的拖延，也希望原告马某昌能够理解。其次，根据双方签订的《补充协议》第十条第一款的约定“双方确认下述情形构成对逾期交房违约责任的免责事由，出卖人可据实予以延期交房，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准…”免责事由包括但不限于环境治理、重大流行性××等导致顺延交房的。因此补充协议对于出现顺延事由后的房屋交付时间进行了更改，以开发企业书面通知为准。再者，案涉房屋于2020年11月13日是取得《开工证》，双方于2021年12月27日签订了草签合同。自项目开工后（从开工日起算已经河北省高院认定，参考判决（2022）冀0706民初14号、（2022）冀07民终2041号、（2023）冀民申796号），为响应政府大气治理的政策，以及疫情防控工作的需要，2020-2023年期间，据不完全统计，开发企业无法正常施工的停工天数至少为354天。根据补充协议约定，该期间应当进行顺延，故合同约定的2022年12月30日顺延后为2023年12月19日。以上事实证明，被告有合理顺延的理由，不构成逾期交房违约行为，合同约定的解除条件也尚不具备。故被告认为，原告马某昌欲以行使解除权的条件尚不具备，诉请不应得到支持，依法应当予以驳回。3、原告马某昌主张的律师费等费用并非因本案所引发的必然、直接损失，原告马某昌作为完全行为能力人，参与庭审的主体身份并非被限制，其聘请律师出庭应诉，系其自愿行为，相关支出费用应由其自行承担，与被告无关。综上，请原告马某昌及法庭综合考虑三年疫情给开发企业带来的不利影响，结合近几年房地产市场的持续低迷，开发企业在困境中努力挣扎，被告虽不愿看到疫情所带来重创，但是该意愿并非被告能控制和能单方面改变的，在这个水深火热的背景下，被告更愿意看到一个有温度的客户方给予的理解。同时，案涉项目已被列为廊坊市“保交楼项目”，且获得廊坊市政府的纾困资金借款支持，用于项目的保交楼建设。退一步讲，即使案涉项目后续达到了合同约定的解除条件，也恳请法庭基于促进交易、维护合同及房地产市场稳定性的价值考虑，裁判不宜解除合同（参考判决（2023）冀1024民初775号、（2023）冀10民终2188号），应继续履行。因此，恳请法庭支持被告的答辩意见。综上，请法院在查明事实的基础上，驳回原告马某昌全部诉请。
本院经审理认定事实如下：原告马某昌与被告恒某公司签订《购买商品房合同认购书》，约定原告马某昌购买被告恒某公司开发的和园东区*-幢单元层0号房屋，该房屋建筑面积97.95平方米，销售单价8127.23元，房屋总价796062元，首付款金额576062元，贷款金额220000元，此栋楼房交房日起2022年12月30日。
2021年12月16日，原告马某昌、案外人李菁签署了《更名承诺书》，载明“2021年12月8日，更名人与廊坊市恒某房地产开发有限公司就购买和园项目3-8号楼2单元904号商品房签订《商品房买卖合同》或《房产认购书》。现因更名人个人原因无法继续履行，经出卖人同意，将上述合同中的买受人变更为受让人马某昌，由受让人享受并履行上述合同中约定的权利义务，受让人与出卖人另行签订《商品房买卖合同》及相关合同。”
2021年12月27日，原告马某昌与荣盛房地产发展股份有限公司签署《承诺书》，第一条约定“本人在签订认购书时，以充分知悉即将签署的《商品房买卖合同》、补充协议及相关附件的内容，同意按前述合同条款的约定签约，不提出任何异议。”第七条约定“本人承诺，本承诺书出具后，本人不以任何理由，对所选定的房源提出任何退房、换房或更名等要求，否则，按本人违约处理。”
2021年12月27日，原告马某昌（买受人）与被告恒某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告马某昌购买被告恒某公司开发的和园东区*-幢单元层0号房屋，屋建筑面积97.95平方米，单价每平方米8127.2...