姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的定金利息与举证要点

一、核心案例：170万购房款+20万定金，开发商抵房给第三人，谁违约了？

（一）案件背景

2021年1月，杨振华与许昌宏乾置业签订《商品房认购书》，约定购买中梁魏都府9号楼1单元101室（总价200万），付款方式为公积金贷款。杨振华先后支付定金20万+首付款150万，合计170万，但双方始终未签订正式《商品房买卖合同》。
2021年12月，开发商将涉案房屋抵给案外人冲抵工程款，杨振华起诉要求：解除合同、退170万房款、双倍返还定金（再赔20万）、赔偿利息。

（二）开发商的抗辩理由

“是原告先违约”：开发商称杨振华多次推脱签正式合同，还提交了“退房申请书”（但法院未采信）；
“定金应没收”：根据认购书约定，若买方不签合同，开发商有权没收定金；
“利息无依据”：认购书没约定退房款要付利息，且是原告违约，不应赔利息。

（三）法院怎么判？

认定为商品房买卖合同：认购书已包含房屋位置、总价、付款方式等核心条款，且开发商已收170万房款（超总价85%），符合《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同”的认定标准；
开发商违约：杨振华积极沟通合同条款（要求明确房屋质量、装修标准）是合理诉求，开发商未通知就抵房给第三人，导致合同目的无法实现；
判决结果：
- 解除合同，退还170万房款；
- 开发商双倍返还定金（已付20万，再赔20万）；
- 利息请求因“定金罚则已覆盖损失”未支持。

二、主张“政策调整解除预约合同”的核心痛点与细节关键词

很多购房者会以“限购限贷政策调整”为由要求解除预约合同，但法院是否支持，关键看以下细节：

（一）痛点1：“政策调整”是否真的导致“合同无法履行”？

关键词：限购资格、贷款审批失败、政策生效时间
例：若你在签订认购书后，当地突然出台“社保满2年才能买房”政策，而你社保不足2年——这属于“不可归责于双方的事由”，可解除合同，定金应退还（而非双倍）。
但如果政策在认购书签订前就已出台，你自己没查资格，那属于“买方过错”，定金可能被没收。

（二）痛点2：预约合同（认购书）到底算“预约”还是“本约”？

关键词：核心条款完整性、房款支付比例
像本案中，认购书包含房屋位置、总价、付款方式，且开发商已收85%房款，法院直接认定为“本约”（商品房买卖合同），而非“预约”。
若只是交了小额定金，认购书没写清交房时间、违约责任，那可能只是“预约”——此时因政策调整解除，只需返还定金，不用承担额外赔偿。

（三）痛点3：定金罚则vs利息赔偿，能同时要吗？

关键词：定金性质、损失是否重叠
本案中，法院认为“定金罚则已对开发商违约行为作出惩罚，利息属于重复主张”，所以没支持利息。
但如果你的实际损失（如房款的利息损失）超过定金，可主张“定金+超出部分的损失”（需举证证明损失金额）。

（四）痛点4：开发商“一房二卖/抵”，如何举证？

关键词：网签备案记录、第三人购房合同、抵款协议
杨振华能胜诉，关键是开发商与案外人签订的《工程款抵房价款三方协议》被法院采信。若你怀疑开发商一房多卖，可通过以下方式取证：
1. 到不动产登记中心查房屋备案状态；
2. 收集开发商与第三人的合同、付款凭证；
3. 保存与销售的聊天记录（证明开发商承诺“房屋未出售”）。

三、一句话问答

问：因限购政策突然出台，无法签订正式购房合同，定金能退吗？
答：若政策属于“不可归责于双方的事由”，定金应退还（非双倍）。
问：认购书没写清交房时间，算正式商品房买卖合同吗？
答：不一定，需看是否包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心条款（如房屋位置、总价、付款方式等）。
问：开发商把房子抵给工程款，我能要求双倍返还定金吗？
答：若开发商未经你同意将房屋另行处分，导致合同目的无法实现，可要求双倍返还定金。
问：主张政策调整解除合同，需要提供哪些证据？
答：政策文件、认购书、付款凭证、与开发商的沟通记录（证明因政策无法履行合同）。
问：定金和利息能同时要吗？
答：若定金已覆盖实际损失，一般不支持；若损失超过定金，可主张超出部分。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

河南省许昌市魏都区人民法院
民事判决书
（2022）豫1002民初1570号
原告：杨振华，男，1973年7月15日出生，汉族，住河南省许昌市建安区将官池镇县。
委托诉讼代理人：郑彦章，河南君共彰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔炜炜，河南君共彰律师事务所实习律师。
被告：许昌宏乾置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都区龙兴路与八龙路交叉口许州花园营销中心2层。
法定代表人：孙笑鹏，任总经理。
委托诉讼代理人：王海利，河南针石律师事务所律师。
原告杨振华与被告许昌宏乾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振华的委托诉讼代理人郑彦章、乔炜炜，许昌宏乾置业有限公司的委托诉讼代理人王海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨振华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款170万元；3.判令被告双倍返还定金，即除返还房款中包含的20万元外,另行支付原告20万元；4.判令被告赔偿原告利息损失，利息损失以170万元为基数自起诉之日至被告偿还全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年1月，原被告达成口头协议，被告将中梁魏都府(许州花园)9号楼1单元101室的房屋出售给原告。2021年1月26日,原告依约向被告支付定金20万元；2021年1月29日支付被告房款100万元；2021年3月1日支付房款50万元；至此含定金在内总计支付被告170万元.被告收到定金和房款后，迟迟不与原告签订正式《商品房买卖合同》并备案,还将涉案房产抵给案外第三人，折抵被告拖欠的工程款。涉案房产已经是现房，被告更未向原告交房，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，导致原告合同目的不能实现，为此原告有权解除双方的口头合同。被告的违约行为导致原告合同目的不能实现,原告支付被告定金20万元应双倍返还。另，被告持续占有原告款项，必然给原告造成了利息损失,原告自起诉之日被告应支付利息损失。需要说明，定金罚则是对被告违约行为的评价，定金罚则的适用与损失赔偿并不矛盾。原告为维护自身的合法权益,特提起诉讼。
许昌宏乾置业有限公司辩称：一、原被告之间签订了《商品房认购书》，未签订正式商品房买卖合同，故双方成立商品房预约合同关系。本案中，原告在先提出退房、不与被告签订商品房买卖合同，没有完全履行《商品房认购书》约定义务，原告违约，不符合《商品房认购书》第三条第7款约定的双倍返还定金的条件。同时根据《民法典》第587条规定，原告无权要求被告双倍返还定金，原告主张要求被告双倍返还定金20万元没有合同依据，也没有法律依据，应依法驳回原告该项诉讼请求。2021年1月26日原告与被告签订《商品房认购书》后，原告一直不与被告签订正式商品房买卖合同，被告多次通知原告签订商品房买卖合同，原告均以各种理由推脱，后原告于2021年11月9日向被告提出书面退房申请单和要求将退房款退还至原告银行账户的说明，原告未按照《商品房认购书》的约定与被告签订商品房买卖合同，明显违反了《商品房认购书》第三条约定，原告明显违约。原告明确提出退房、退房款后，被告为了减少损失才于2021年12月将案涉房屋抵偿给第三人，被告并未违约。因此，原告不与被告签订商品房买卖合同，未完全履行《商品房认购书》约定的义务，不符合《商品房认购书》第三条第7款约定的双倍退还定金的条件，因此原告无权要求被告双倍返还20万元定金。同时，因原告违约，《民法典》第587条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，原告无权要求被告双倍返还定金。因此，原告要求双倍返还定金既不符合合同约定也没有法律依据，应依法驳回原告该项诉讼请求。二、原告不与被告签订商品房买卖合同、明显违反《商品房认购书》，原告违约的事实清楚，根据《商品房认购书》第三条第3款约定，被告应没收原告20万元定金，因此，被告有权不予退还20万元定金，且应从应退房款中扣除定金后将剩余房款退还给原告。《商品房认购书》第三条第3款约定：“乙方（原告）若未按照本认购书所约定的时间及甲方（被告）要求与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的,或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。”。本案中，原告不与被告签订商品房买卖合同，原告明显违约，因此，被告不但不应双倍返还定金，还应没收原告定金。三、原告支付20万元定金、150万元房款，被告有权扣除原告定金，原告要求退还170万元房款的数额错误，应扣除被告有权没收的20万元定金。四、原告不与被告签订商品房买卖合同、明显违反《商品房认购书》，原告违约的事实清楚，被告没有违约，更没有给原告造成损失，原告作为违约方无权要求被告支付房款利息。且《商品房认购书》没有约定退房款时需要支付利息，原告要求支付利息没有合同依据，应依法驳回原告要求被告支付利息的诉讼请求。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2021年1月26日，原告杨振华（乙方）与被告许昌宏乾置业有限公司（甲方）签订商品房认购书一份，约定：认购物业为许昌市中梁魏都府（备案名许州花园）小区9幢1单元101室，预测建筑面积134.29平方米，用途为住宅，按揭付款优惠后单价14893.14元，按揭付款优惠后总房款200万元；付款方式为公积金贷款付款，乙方同意于本认购书签订之日认筹金直接转为购房定金，乙方应于2021年1月28日前向甲方支付首付款；乙方应在甲方通知的签约期限内持本认购书及定金，首期房款收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件，并配合甲方完成该合同备案事项，购房定金在双方签署《商品房买卖合同》时自动转为房款；如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，并且无息返还已付房款（如有），本认购书自动解除。
上述认购书签订后，原告分别于2021年1月26日、2021年1月29日、2021年3月1日向被告银行账户转款20万元、100万元、50万元，被告分别于收到款项当日向原告开具收据三张，其中20万元收据显示：今收到杨振华交来9-1-101定金20万元；另两张收据显示收到原告款项为9-1-101首付款。自原告首次付款至2021年3月1日，原告与被告公司工作人员多次就合同签订事宜进行沟通协商未果。截至庭审当日，双方未就案涉房屋签订商品房买卖合同，被告亦未将170万元房款退还原告。 ...