姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的规划用途与违法建设

一、案情回顾：“商住公寓”变违法建筑，购房者要求解除合同

2019年7月，徐娟与广州市花都区联合牛津布厂（以下简称“牛津布厂”）签订《商品房认购协议》，以95.6万元认购联合广场项目一套房屋，约定7天内签订正式《商品房买卖合同》。徐娟当日支付定金5万元，7月12日再付购房款70万元，合计75万元（占总房款的78%）。

随后，徐娟发现涉案房屋所在项目存在规划用途与实际不符的问题：

项目土地性质为“批发零售用地+商务金融用地”，规划用途为办公，但牛津布厂宣传为“可居住的复式公寓”；
行政部门查明，该项目存在擅自封闭阳台、将公共卫生间改为房间、加建厨房/卫生间/阁楼等违法建设行为，被广州市花都区城市管理和综合执法局两次下达《责令限期改正通知书》。

徐娟认为牛津布厂交付的房屋为违法建筑，无法实现“居住”的合同目的，遂诉至法院要求：解除《商品房认购协议》、返还75万元购房款及利息、赔偿装修损失3.17万元，并要求牛津布厂的合伙人承担连带责任。

牛津布厂则反诉要求徐娟支付剩余房款20.6万元及利息，理由是：双方已实际履行合同（徐娟收房并装修），房屋可通过整改解决违法问题，且未网签是因徐娟未带齐资料。

二、争议焦点：预约合同能否因政策/规划问题解除？

本案的核心矛盾在于：购房者以“房屋违法建设、无法实现居住目的”主张解除预约合同，是否符合法律规定？ 结合判决书，我们从以下3个关键维度拆解：

1. 合同性质：是“预约合同”还是“本约合同”？

一审认定：《商品房认购协议》仅约定房号、价格，未包含《商品房销售管理办法》第十六条要求的交付标准、产权登记等核心条款，属于预约合同。
二审改判：徐娟已支付78%房款并实际收房装修，双方以“实际行动”达成房屋买卖合意，案由应为商品房预售合同纠纷（即本约合同）。

律师提示：预约合同与本约合同的区分，直接影响解除权的行使——预约合同的目的是“签订本约”，本约合同的目的是“交付房屋”。实践中，若购房者已支付大部分房款、收房并实际使用，法院倾向于认定为“本约合同”。

2. 解除权的行使：“违法建设”是否导致合同目的无法实现？

徐娟主张解除合同的核心理由是“房屋违法建设，无法居住”，但法院最终未支持，关键原因在于：

违法建设的可修复性：行政部门要求牛津布厂“限期整改、恢复原状”（如封闭阳台改回非封闭、公共卫生间恢复功能），说明违法问题可通过整改解决，未造成“合同目的根本无法实现”；
实际使用无障碍：徐娟已收房并装修，未举证证明房屋存在“无法居住”的现实障碍（如被查封、无法通水通电）；
抵押不影响履行：牛津布厂明确表示可涂销抵押并办理房产证，抵押并非合同履行的“不可逾越障碍”。

律师提示：主张“合同目的无法实现”需满足“根本违约”条件——即对方的违约行为导致你完全无法实现合同核心诉求（如买居住房却只能办公、房屋被拆除等）。若违约行为可修复，法院通常不支持解除。

3. 责任承担：合伙人是否需连带清偿？

一审判决牛津布厂的合伙人（管敏富、管桂香等）对返还房款承担连带责任，但二审因不支持解除合同，未涉及此问题。

法律依据：根据《合伙企业法》第三十九条，普通合伙企业的合伙人对企业债务承担无限连带责任。若企业无法清偿债务，债权人可要求任一合伙人清偿全部债务。

律师提示：购买合伙企业开发的房产时，需留意其合伙人信息——若企业违约，可将合伙人列为共同被告，增加回款保障。

三、购房者痛点关键词及应对建议

结合本案，购房者在“政策调整/规划变更”类纠纷中常遇到以下痛点，需重点关注：

| 痛点关键词 | 法律风险与应对建议 | |---------------------|----------------------------------------------------------------------------------| | 规划用途不符 | 签约前务必核查《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》，确认土地性质（如“住宅”vs“商业/办公”）；若开发商宣传“可居住”，需保留宣传资料（海报、样板间视频等）作为证据。 | | 违法建设整改 | 若房屋存在违法建设，需向行政部门（城管、规划局）核实整改要求及期限；若整改后仍无法实现居住目的，可主张解除合同。 | | 预约vs本约混淆 | 签订《认购协议》时，明确约定“本约签订时间”“房款支付进度”“房屋交付标准”；若已支付大额房款，要求尽快签订正式《商品房买卖合同》并网签备案。 | | 装修损失赔偿 | 未确认房屋合法性前，不要擅自装修！本案中徐娟自行装修违法部分（隔楼板、厨房），法院未支持其装修损失赔偿。 | | 合伙人连带责任 | 若开发商为合伙企业，签约时要求提供合伙人名单及身份证复印件；诉讼时将合伙人列为共同被告，避免企业无财产可供执行。 |

四、一句话问答

买了“商改住”房屋，发现是违法建筑，能解除合同吗？
答：需看违法建设是否“无法修复”——若行政部门要求整改且整改后可实现居住目的，通常不能解除；若整改后仍无法居住，可主张解除。
只签了《认购协议》，但付了大部分房款，算正式购房合同吗？
答：若已收房、装修并实际使用，法院可能认定为“本约合同”，需继续履行。
合伙企业开发的房产违约，能找合伙人赔钱吗？
答：普通合伙企业的合伙人对企业债务承担无限连带责任，可要求合伙人连带清偿。
开发商宣传“可居住公寓”，但实际是办公用房，能索赔吗？
答：若能证明开发商存在虚假宣传（如保留宣传资料），可主张解除合同并要求赔偿损失。
房屋被抵押，能要求解除合同吗？
答：若开发商承诺涂销抵押且能实际履行，不能解除；若抵押无法涂销导致无法办理房产证，可主张解除。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2021）粤01民终11851号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娟，女，1987年2月26日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。
委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所地广东省广州市花都区狮岭镇宝丰路。
执行事务合伙人：管敏富。
上诉人（原审被告）：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。
上诉人（原审被告）：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。
上诉人（原审被告）：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。
上诉人（原审被告）：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。
上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李鸿鹄，广东连越律师事务所律师。
上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：李祈颖，广东连越律师事务所律师。
上诉人徐娟与上诉人广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
徐娟上诉请求：1.变更一审判决第一项，确认徐娟与牛津布厂于2019年7月8日签订的《商品房认购协议》于牛津布厂签收一审诉讼材料时解除；2.变更一审判决第三项，牛津布厂向徐娟支付利息（利息损失以750000元为基数，包括按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月12日计至2019年8月19日的利息3443.75元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至清偿全部款项日止）；3.判令牛津布厂向徐娟赔偿装修费损失31731元；4.变更一审判决第四项，判令管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军除一审判决支持的750000元购房款承担连带清偿责任外，还应就上述第二项、第三项诉求承担连带清偿责任；5.由牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、牛津布厂交付给徐娟的房屋已经是更改规划用途的违法建设房屋，并非是徐娟在接收之后进行的违法建设。徐娟接收房屋时，房屋内已经有复式阁楼（隔层楼板），牛津布厂已经分割好了卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室，牛津布厂已经变更了房屋规划，将办公用途的房屋违法建设为居住用途的房屋进行交楼。徐娟在接收房屋后，对房屋墙面粉刷刮白、贴地板砖、厨房厕所做防水、厨房厕所贴墙砖和进行吊顶、包房屋门边窗边，并没有建设阁楼板、卫生间、厨房。二、牛津布厂对涉案房屋进行更改规划用途的违法建设，徐娟享有合同的约定解除和法定解除权。根据一审庭审查明的事实，涉案楼盘的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》显示涉案楼盘地块是“批发零售用地”、“商务金融用地”，徐娟一审提交的证据15、16、17，显示牛津布厂在建设过程中将联合广场商业办公性质房屋改变成居住用途房屋，违法增加厨房、卫生间、阁楼三个方面的构筑物，改变房屋用途，属于违法建设。徐娟享有合同约定解除权。根据《商品房认购协议》第九条，徐娟享有法定解除权，依据是《合同法》第94条第4款。三、一审法院关于徐娟利息、装修费、诉讼费损失的判决有错误。根据《中华人民共和国民法典》第565条的规定，徐娟与牛津布厂于2019年7月8日签订的《商品房认购协议》应于牛津布厂签收一审诉讼材料时解除，并非法庭辩论终结之日解除。徐娟在2019年7月12日共计支付750000元购房款，由于牛津布厂的违约行为，徐娟在2019年7月12日开始遭受上述本金产生的利息损失，本案徐娟的利息损失应从2019年7月12日开始计算。关于徐娟的装修费损失。由于牛津布厂的违约行为，徐娟已花费装修费31731元。倘若牛津布厂的房屋不属于违法建设，具有合法的居住用途使用功能，徐娟也不会退房和遭受31731元的装修费损失，该损失应由牛津布厂承担。
牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳针对徐娟的上诉请求共同辩称：一、牛津布厂与徐娟之间已事实上成立了合法有效的商品房买卖法律关系，且徐娟已经收楼，合同的目的已经实现，涉案合同不应解除。牛津布厂与徐娟之间虽然只签订《商品房认购协议》，未签订商品房预售合同，但徐娟在起诉状、上诉状和所附的证据清单中均承认其已收楼并进行了装修，牛津布厂已经履行了房屋买卖合同的主要义务，徐娟也支付了大部分购房款，因此本案应为商品房买卖合同纠纷。徐娟上诉请求确认合同解除，既与其原来请求判决解除合同的诉讼请求不符，前者为确认之诉，而后者是形成之诉，属于在二审增加诉讼请求的情形，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款的规定，也与双方对本案合同的主要义务基本履行的事实不符，合同的目的已经实现，因此不应判决解除合同。二、徐娟在签订《商品房认购协议》时已经知道XX大厦属于办公性质，其在收楼后没有提出任何异议并自行进行装修。其后，徐娟要求办理网签手续，但因为没有带购房收据及按合同约定支付剩余购房款206000元而未能办理，并非牛津布厂不愿意与徐娟网签商品房买卖合同。不能网签合同的责任在于徐娟，而且现在仍可以网签合同并继续履行合同。三、涉案房屋已通过竣工验收，并非违法建设，徐娟对此不具有约定和法定的解除权，其要求解除合同和返还购房款本息、装修费等没有事实和法律依据。徐娟应继续履行合同，向牛津布厂支付剩余的购房款并承担违约责任。即便是广州市花都区城市管理和综合执法局作出的责令限期改正通知书，也是仅要求牛津布厂对XX大厦内部自行进行整改、恢复原状，不存在擅自变更房屋规划和设计的情况。而且，徐娟已经于2019年9月已收楼及进行装修，因其未依约先行支付剩余的购房款，牛津布厂对其先期违约行为依法可暂不与徐娟进行网签备案并办理房产证。
牛津布厂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回徐娟全部诉讼请求；2.判决徐娟向牛津布厂支付剩余购房款206000元及利息（利息以206000元为基数，按中国银行间拆借利率，自2019年7月16日计算至款项付清之日止）；3.本案一、二审的全部诉讼费用由徐娟承担。事实和理由：一、一审判决适用《中华人民共和国民法典》错误。本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》。二、本案应当确定为商品房销售合同纠纷，且双方之间事实上已经成立商品房买卖法律关系，亦履行了合同的主要义务，不应定性为商品房预约合同纠纷。本案是现楼买卖，徐娟拒绝收楼已构成违约，其不具有解除合同的权利。第一，涉案房屋已于2019年4月30日竣工验收备案。牛津布厂与徐娟于2019年7月8日签订《商品房认购协议》，并非是将正在建设中的涉案房屋预售，而是将竣工验收合格的商品房出售给徐娟。第二，双方事实上已成立商品房买卖法律关系。徐娟已支付购房款750000元，且自认牛津布厂收到其上述购房款后将房屋交付给其管理使用并在...