姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的情势变更与定金返还要

一、案情回顾：“内部认购”背后的隐情

2017年3月，北京居民李英辉、吴红梅夫妇经介绍，与河北永清县的廊坊东岳房地产公司签订《东岳润科花园员工内部认购协议书》，约定以156.82万元购买一套100㎡的房屋，单价1.5682万元/㎡。夫妇俩支付了5万元定金、42.82万元购房款，还向北京太和经纪公司永清分公司支付3.5万元“服务费”。

然而，两年过去，涉案房屋不仅未开工，东岳公司连《商品房预售许可证》都没拿到。更糟的是，2017年6月廊坊出台限购政策：非本地户籍需3年社保或纳税证明，夫妇俩完全不满足购房资格。他们起诉要求解除协议、返还房款并双倍返还定金。

二、争议焦点：预约合同能否因政策调整解除？

东岳公司辩称：认购协议是双方真实意思表示，原告明知项目未开盘、无预售证，且政策调整是“不可归责于双方的事由”，不应解除协议。

法院审理后认为：

认购协议属“预约合同”：仅约定面积、价格，缺乏交房日期、产权登记等核心条款，需另行签订正式合同。
政策调整构成“情势变更”：2017年6月的限购政策是双方签约时无法预见的重大变化，导致原告丧失购房资格，继续履行对原告明显不公平。
开发商无预售证不影响预约合同效力：预约合同的目的是“预约签约”，而非直接买卖房屋，因此未取得预售证不导致协议无效，但开发商长期未推进项目、未取得证件，构成履行障碍。

三、法院判决：解除协议+返还房款，但定金不双倍

最终法院判决：

解除认购协议：因情势变更（政策调整）和开发商长期无法推进项目，继续履行不公平。
返还购房款及利息：东岳公司返还42.82万元购房款，并按央行同期贷款利率支付自2017年3月12日起的利息。
定金返还但不双倍：双方均无违约，定金5万元返还，但不适用“定金罚则”。
返还服务费：太和经纪公司无依据收取3.5万元，需全额返还，但利息不予支持（原告未尽审慎义务）。

四、当事人关注的痛点关键词解析

1. 预约合同 vs 正式合同

预约合同：仅为“预约签约”，核心是约定未来签订正式合同，条款简单（如本案的认购协议）。
正式合同：需包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的13项核心条款（交房日期、面积差异处理、产权登记等）。
风险点：开发商常以“内部认购”“诚意金”等名义签订预约合同，规避预售证要求，购房者需警惕。

2. 情势变更原则的适用

条件：① 客观情况发生重大变化（如政策调整）；② 变化不可预见；③ 继续履行显失公平。
本案关键：限购政策导致原告丧失购房资格，属于“不可归责于双方的事由”，符合情势变更。

3. 定金罚则的适用边界

适用前提：一方违约（如开发商拒绝签约、购房者无故不买）。
本案例外：双方均无违约，政策调整属不可抗力，因此定金仅返还本金，不双倍。

4. 服务费的合法性

判断标准：是否有合同依据或法律依据。本案中，太和经纪公司作为销售代理，佣金应由开发商支付，向购房者收“服务费”无依据，需返还。

五、一句话问答

问：签了内部认购协议，开发商没预售证，协议有效吗？
答：预约合同（如认购协议）的效力不受预售证影响，但正式合同需预售证，否则无效。
问：因限购政策失去购房资格，能解除预约合同吗？
答：若政策调整是签约时无法预见的，且继续履行不公平，可依据情势变更原则解除。
问：交了定金，因政策不能买房，能要求双倍返还吗？
答：若双方均无违约，定金仅返还本金；若开发商违约（如拒绝签约），可双倍返还。
问：中介收的“服务费”能退吗？
答：若中介无合同或法律依据收取，需全额返还；若购房者未尽审慎义务，利息可能不支持。
问：预约合同解除后，房款利息怎么算？
答：一般从付款日起按央行同期贷款利率计算，直至实际返还之日。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

河北省永清县人民法院
民事判决书
（2019）冀1023民初981号
原告：李英辉，男，1977年8月26日出生，汉族，保险公司职员，北京市东城区人，现住北京市东城区。
原告：吴红梅，女，1981年10月10日出生，汉族，汽车销售，河南省新县人，现住北京市东城区。
被告：廊坊市东岳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县黄金台小区3号楼8号底商。
法定代表人：考锋军，公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊磊，公司职员。
被告：北京太和房地产经纪有限公司永清分公司，住所地河北省廊坊市永清工业园区东壮村西廊霸路北侧。
法定代表人：仇炎炜，公司总经理。
原告李英辉、吴红梅与被告廊坊市东岳房地产开发有限公司（以下简称廊坊东岳公司）、北京太和房地产经纪有限公司永清分公司（以下简称北京太和经纪公司永清分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英辉、原告吴红梅、被告廊坊东岳公司委托诉讼代理人赵春蕾和李磊磊到庭参加诉讼，被告北京太和经纪公司永清分公司法定代表人仇炎炜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李英辉、吴红梅向本院提出诉讼请求：l、请求法院依法解除原告与被告廊坊东岳公司所签订的《东岳润科花园员工内部认购协议书》；2、请求法院依法判令被告廊坊东岳公司返还原告购房款42.82万元，并以原告购房款42.82万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自2017年3月12日至其实际返还之日的购房款利息损失；3、请求法院依法判令被告廊坊东岳公司按定金罚则双倍返还定金10万元；4、请求法院依法判令被告北京太和经纪公司永清分公司返还原告服务费3.5万元并支付利息；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月份，原告经人介绍得知被告廊坊东岳公司开发的涉案商品房信息，在找到该公司销售人员了解情况时，被告公司工作人员告知原告，涉案房屋五证齐全，开发手续合法。现在购买价格正合适，还能帮忙办理一个内部员工购置价格，很优惠。原告觉得不错，遂在没有进行详细核实的情况下，于2017年3月6日与被告廊坊东岳公司签订了《东岳润科花园员工内部认购协议书》，双方约定：原告购买被告廊坊东岳公司开发的坐落于东岳润科花园1栋1单601室的房屋一套，房屋预测面积100平方米，单价为每平方米1.5682万元，总价为156.82万元。另外，合同就双方权利义务、按揭贷款等进行了简单的约定。合同签订后，原告向被告廊坊东岳公司支付了定金5万元、购房款42.82万元，同时向被告北京太和经纪公司永清分公司支付了服务费3.5万元。因当初买房时被告提供的不是正式商品房预售合同，被告销售人员称在付款后最迟两个月内保证签订正式的商品房买卖合同。然而，时至今日，被告廊坊东岳公司卖与原告的房屋始终都没有开工建造，双方也没有签订商品房买卖合同。并且经原告多方了解得知：被告廊坊东岳公司所销售给原告的房屋不仅没有《商品房预售许可证》，且五证不全。被告廊坊东岳公司的销售人员一直都在欺骗原告，隐瞒被告没有取得预售资格的事实。在得知真相后，原告多次找到被告廊坊东岳公司，要求退还房款，但至今被告廊坊东岳公司不能将原告购房款退还。此外，在2017年6月2日，廊坊市人民政府发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，涉案房屋所在地进行了限购、限贷政策。该政策要求非当地户籍居民家庭购房需要提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明。原告非当地户籍、不在该地工作、无在该地缴纳社保、纳税的记录，依据现行的限购限贷政策原告已经不具备购买涉案房屋的资格。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请法院依法判如所请。
廊坊东岳公司辩称，1、原告诉请解除认购协议书既无约定事由，也无法定解除事由，因此其主张解除认购协议书并返还购房款的诉请不应得到支持；2、廊坊东岳公司没有隐瞒该项目无预售许可证的情况，也从未向原告承诺涉案房屋五证齐全，而是向原告进行了充分的告知。原告在签订认购协议时已经充分了解该项目的实际情况，且认购协议书中明确显示该项目尚未开盘，不具备预售条件，并且协议书中还约定了更名事项，因此原告的陈述是不属实的；3、廊坊东岳公司并无违约事由，目前主张解除合同的违约方应为原告，因此定金不应予以返还。综上应依法驳回原告对被告廊坊东岳公司的诉讼请求。
北京太和经纪公司永清分公司在法定期间未提交书面答辩意见，也未提供相关证据。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年3月6日二原告与被告廊坊东岳公司签订了一份《东岳润科花园员工内部认购协议书》，该协议书约定：出卖人（甲方）廊坊市东岳房地产开发有限公司，买受人（乙方）；经双方友好协商，乙方认购东岳润科花园1栋1单元601室，房屋预测面积100平方米，单价为1.5682万元每平方米，总房款为156.82万元；立约定金：乙方应在签订本协议的同时向甲方支付立约定金5万元；乙方于2017年3月12日支付总房款的30%即人民币47.82万元（含定金），剩余相应房款109万元于正式网签时办理贷款手续；乙方已全面了解项目的所有资料，自愿参加甲方组织的员工内部认购活动，乙方对本协议的内容没有任何异议。协议书签订后，原告于当天交付被告廊坊东岳公司定金5万元，向被告北京太和经纪公司永清分公司交付服务费3.5万元；于2017年3月11日向被告廊坊东岳公司交付购房款42.82万元。
另查，被告廊坊东岳公司与被告北京太和经纪公司永清分公司之间签有委托销售合同，被告廊坊东岳公司就东岳润科花园楼房委托被告北京太和经纪公司永清分公司进行对外预售，由被告廊坊东岳公司按合同约定向被告北京太和经纪公司永清分公司支付销售佣金。本案至开庭审理时，涉案楼房仍没有开工建设，被告廊坊东岳公司更没有取得该房屋的《商品房预售许可证》，原告也不是被告廊坊东岳公司的员工。
上述事实有《东岳润科花园员工内部认购协议书》、收据三张以及原被告的当庭陈述在卷予以证实。
本院认为，原告与被告廊坊东岳公司签订的《东岳润科花园员工内部认购协议书》，只是原被告就涉案房屋的面积、价格等内容进行了简单的约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，特别是涉案房屋交付使用条件及日期、涉案房屋面积差异的处理方式、办理产权登记事宜等商品房买卖合同的必备条款。因此结合原被告的当庭陈述和购房当时的实际情况可确认，原被告签订的内部认购协议书应为商品房买卖预约合同，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。原被告签订该内部认购协议书属于商品房买卖前契约实施的民事行为，即使签订内部认购协议的原被告履行了认购协议，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房买卖合同，才能实现商品房买卖的缔约目的。所以原被告签订涉案内部认购协议书的行为不受被告当时是否取得商品房销售许可证的约束,并且原告虽然不属于被告的员工，但原告作为完全民事行为能力人，在购买...